Mál nr. 2/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 2/2007

Uppsagnarfrestur: Riftun. Bætur vegna tjóns.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. janúar 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. janúar 2007, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 1. febrúar 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 14. mars 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 6. október 2005, tóku B og C á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 13 á Y. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning þar sem upphaf leigutíma var 1. nóvember 2005. Í leigusamningi kemur fram að gagnaðili og kona hans leigi einungis hæð hússins en ekki kjallara og að fjárhæð leigunnar skuli vera 25.000 krónur á mánuði. Þá er ákvæði um að leigan skuli vera óbreytt út leigutímann. Ágreiningur er um hvort gagnaðila og konu hans hafi verið heimilt að segja upp leigusamningi fyrr en ákvæði húsaleigulaga, nr. 36/1994, og húsaleigusamnings segja til um varðandi uppsögn ótímabundins leigusamnings. Þá er ágreiningur um bætur vegna skemmda á húsgögnum og húsnæði.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að gagnaðila beri að greiða húsaleigu út uppsagnarfrestinn eins og húsaleigusamningur segir til um.
2. Að gagnaðila beri að bæta fyrir skemmdir á húsgögnum og húsnæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt gagnaðila húsnæðið og gerður hafi verið ótímabundinn leigusamningur sem var þinglýst. Þar standi að uppsagnarfrestur beggja aðila sé sex mánuðir og ekki hafi verið samið um annað. Um miðjan nóvember 2006 hafi álitsbeiðanda borist uppsagnarbréf frá gagnaðila þar sem hann tilkynnti að hann ætli að flytja út 1. desember 2006 og óski eftir að hætta greiðslum þá og greiða engan uppsagnarfrest. Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila bréf um að það myndi koma sér illa fyrir sig og þess vegna skyldi leigusamningurinn standa með ákvæðum hans um uppsagnarfrestinn. En síðan hafi ekkert gerst og hafi álitsbeiðandi gefið gagnaðila desembermánuð til að standa skil á leigunni en hann neiti að borga og hafi sagst ekkert ætla að gera í þeim málum. Nú sé kominn janúar og ekki hafi henni verið skilað lyklum, en gagnaðili hafi látið lesa á rafmagnið og látið flytja það aftur yfir á nafn álitsbeiðanda.

Greinir álitsbeiðandi frá því að hún hafi leigt gagnaðila húsnæðið með húsgögnum en þau séu ekki öll lengur í húsnæðinu og sum séu ónýt. Gagnaðili ætli sér ekki að greiða fyrir skemmdir. Eins hafi gagnaðili framið skemmdarverk á veggjum innan húss með því að líma á þá grjót og annað sem verði ekki fjarlægt svo auðveldlega öðruvísi en á því sjáist. Einnig hafi gagnaðili verið með hund í húsinu sem ekki hafi verið fengið leyfi fyrir og sjái á hurðarkörmum eftir hann.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar gagnaðili og kona hans fengu húsið að X nr. 13 fyrst leigt hjá álitsbeiðanda í maí 2005 hafi verið gerður munnlegur húsaleigusamningur. Í nóvember sama ár hafi þau fengið upplýsingar um að hægt væri að fá húsaleigubætur. Þar sem þau eigi tvær dætur og séu að koma sér fyrir á Íslandi hafi þeim þótt það vera góður kostur. Þau hafi því beðið álitsbeiðanda um að gera með þeim löggildan húsaleigusamning. Kjarni málsins sé sá að þegar þau hafi undirritað húsaleigusamninginn í flýti hafi þau gert þau leiðu mistök að undirrita tvö eintök án þess að fylgjast með því sem skrifað var inn á þá. Auðvitað hefðu þau átt að undirrita bara einn samning og fylgjast vel með öllu, til dæmis hafi þeim yfirsést að uppsagnarfrestur væri orðinn sex mánuðir, en það hafi ekki verið rætt áður. Í landinu Z séu þau vön einum til þremur mánuðum í uppsagnarfrest. Sú staðreynd falli ef til vill í skuggann af þeirri staðreynd að þau hafi í fórum sínum allt annan samning en þann sem álitsbeiðandi hafði áður sent kærunefndinni. Það líti út fyrir að álitsbeiðandi hafi fyllt einn húsaleigusamning út fyrir gagnaðila, þar sem mánaðarleiga húsaleigusamningsins hafi upphaflega verið 15.000 krónur en síðan verið breytt í 25.000 krónur, og annan fyrir sig þar sem upphæðin sé skrifuð 25.000 krónur. Eins séu ákvæðin í lið 2 og 9 öðruvísi á samningi gagnaðila. Þá séu ekki sömu vottar að réttri undirskrift á þessum tveimur samningum.

Gagnaðili bendir á að því sé haldið fram að hundurinn þeirra hafi valdið skemmdum á húseigninni, en rétt sé að taka fram að áður en þau hafi flutt í húsið hafi fyrri íbúar verið með kött. Ummerki um dýrahald hafi verið í húsinu áður en hundurinn þeirra hafi komið til sögunnar og því geti þau ekki gengist við því að hundurinn þeirra hafi valdið skemmdum á eigninni.

Þegar gagnaðili og kona hans fluttu fyrst inn í húsið hafi álitsbeiðandi verið mjög frjálsleg í tali varðandi húsið og hafi hvatt þau til að mála það og gera það sem þau vildu til að gera húsið huggulegra fyrir sig. Álitsbeiðandi hafi verið mjög vinaleg við þau sem skiljanlegt sé þar sem mörg hús standi auð á Y og erfitt fyrir húseigendur að leigja hús sín.

Hvað skemmdir á húsgögnum varði þá hafi viljað svo til að yngri dóttir gagnaðila og vinkona hennar hafi verið í leik í stofunni og hoppuðu upp á sófaborð sem á sé glerplata með þeim afleiðingum að glerið brotnaði. Þá hafi eldri dóttir gagnaðila orðið fyrir því leiða óhappi að kveikja á eldavélinni án þess að lyfta upp glerplötunni sem huldi eldavélina en hún hafi haldið að væri keramikplata sem þyldi hita. Glerið hafi síðan sprungið þegar gagnaðili reyndi að kæla plötuna og bjarga því sem bjarga varð.

Í upphafi hafi gagnaðili og kona hans óskað eftir því að álitsbeiðandi myndi leigja þeim húsið án húsgagna. Eftir um tvo mánuði hafi endað með því að álitsbeiðandi hafi beðið frænda sinn um að aðstoða þau með að fjarlægja húsgögnin. Frændi hennar hafi til dæmis haft það á orði hvers vegna álitsbeiðandi hafi ekki einfaldlega hent þessu dóti því það væri gamalt og hálfónýtt. Úr varð að frændi hennar fékk pláss fyrir dótið í geymslunni hjá fiskverkun staðarins þangað sem dótið fór. Gagnaðili hafi síðan heyrt að hann hafi lánað einhverjum sófann. Meira viti gagnaðili ekki um þessi húsgögn og dótið.

Að lokum býðst gagnaðili til að greiða tvo og hálfan mánuð í uppsagnarfrest sem sé hálfur nóvember 2006, desember 2006 og janúar 2007.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að málið sé þannig að í maí 2005 þegar gagnaðili og kona hans fluttu fyrst inn í húsið hafi þau gert með sér húsaleigusamning upp á 15.000 krónur á mánuði vegna þess að þau voru þá nýkomin til landsins og nýbyrjuð að vinna. Um haustið hafi þau gert nýjan samning þegar gagnaðili og kona hans voru komin með kennitölur og atvinnuleyfi og ljóst var að þau yrðu þarna eitthvað áfram. Þá hækkaði álitsbeiðandi leiguna upp í 25.000 krónur eins og þau höfðu áður samið um því þá áttu þau rétt á húsaleigubótum. Þau hafi gengið eftir að hann yrði bæði á íslensku og Z, sem sé auðvitað sjálfsagt mál, og lesið vandlega yfir hann og samþykkt með hans skilmálum því það hafi verið það sem álitsbeiðandi hafi farið fram á. Þau hafi aldrei nefnt neitt um sveigjanleika varðandi uppsagnarfrest. Hins vegar hefði álitsbeiðandi verið tilbúin að ræða það þá, en núna eftir að þau fluttu úr húsinu hafi álitsbeiðandi haft samband til að athuga með málamiðlun áður en álitsbeiðni var send kærunefndinni. Gagnaðili hafi ekki sýnt sér annað en dónaskap og sagst ekkert ætla að gera þannig að álitsbeiðandi sjái sér ekki fært að fallast á neina málamiðlun við hann.

Í upphafi hafi álitsbeiðandi talað um að gagnaðili og kona hans mættu mála upp í leigu en hún hafi ekki átt við að börnin mættu vatnslita á veggi og hurðir eins og þau hafi gert, og líma grjót fast á eldhúsveggina sem ekki sé hægt að ná af nema rífa hreinlega pússninguna með. En um þetta hafi gagnaðili ekki rætt við álitsbeiðanda.

Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili og kona hans fengu sér hvolp sem álitsbeiðandi hafi frétt af, en þau hafi aldrei beðið um leyfi fyrir honum og hafi hundurinn valdið skemmdum. Játar álitsbeiðandi því að köttur var í húsinu fyrir nokkrum árum en hann hafi ekki valdið neinum skemmdum, enda sé það ekki sambærilegt að vera með lítinn hvolp og fullorðinn kött. Að minnsta kosti sé það lágmark að biðja um leyfi fyrir hundinum þar sem þau voru ekki í eigin húsnæði.

Í sambandi við það að gagnaðili hafi bent á að erfitt sé að leigja út hús á Y, þá tekur álitsbeiðandi fram að hún hafi aldrei verið að sækjast eftir því og hafi ekki gert það áður, hún hafi einungis ákveðið að slá til þar sem hún hafi ekki verið að nota húsið og hafi frétt að þau voru í vandræðum. Þar sem álitsbeiðandi hafi verið farin að kannast ágætlega við föður konunnar og konu hans sem hafi búið á Y í mörg ár og sé ágætasta fólk, þá hafi álitsbeiðandi talið að hún gæti treyst gagnaðila og konu hans og hafi alls ekki átt von á þessari framkomu. Þannig að þetta sé allt hið leiðinlegasta mál en þar sem álitsbeiðandi hafi einungis mætt leiðindum og dónaskap frá gagnaðila og hann æpt á sig í símann eftir að þau fluttu út þá ætli hún að halda áfram með kröfur sínar.

Þá þykir álitsbeiðanda mjög leitt af gagnaðila að halda því fram að hún hafi breytt húsaleigusamningnum og hljóti það að vera ljóst að svo sé ekki þar sem hann hafi skrifað undir og sjálfur látið þinglýsa samningnum til að fá húsaleigubæturnar. Gagnaðili hafa talað um í bréfi til álitsbeiðanda að bjóða sér að greiða tvo mánuði á sex mánuðum vegna breyttra atvinnuaðstæðna, en málið sé að nú sé hann kominn í mun betri og tekjuhærri atvinnu en hann hafi áður verið í, þannig að álitsbeiðandi telur þetta boð óviðunandi.

Að lokum tekur álitsbeiðandi undir það með gagnaðila að hann hafi alltaf greitt leiguna á réttum tíma, það hafi aldrei brugðist enda hafi hún ekkert minnst á það, en eins og áður hefur komið fram kom síðasta greiðslan 2. nóvember og svo ekki meir.

III. Forsendur

Í málinu liggja fyrir tveir húsaleigusamningar. Annars vegar ótímabundinn húsaleigusamningur sem dagsettur er 1. maí 2005 og er upphaf leigutíma skráð sama dag. Fjárhæð húsaleigu á þeim samningi er tilgreind 15.000 krónur en þeim samningi var ekki þinglýst og einungis einn vottur var á samningnum. Hins vegar liggur fyrir annar ótímabundinn húsaleigusamningur sem dagsettur er 6. október 2005 og er upphaf leigutíma þess tilgreint 1. nóvember 2005. Á þeim samningi er fjárhæð húsaleigu tilgreind 25.000 krónur og tveir vottar undirrituðu hann. Þessum samningi var þinglýst þann 17. október 2006 og telst hann gildandi leigusamningur í lögskiptum aðila. Ekki eru tekin fram nein sérstök ákvæði í samningnum önnur en þau að leigan skuli vera óbreytt út leigutímann.

Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúð sex mánuðir af beggja hálfu fyrstu fimm ár leigutímans.

Í málinu liggur fyrir bréf gagnaðila og konu hans, dags. 15. nóvember 2006, þar sem þau segja upp húsaleigu að X nr. 13 á Y frá og með 1. desember 2006, jafnframt að þau óski eftir því að vera laus undan leigugreiðslu frá og með þeim tíma. Einnig liggur fyrir bréf álitsbeiðanda, dags. 21. nóvember 2006, þar sem ítrekað er að uppsögn samningsins sé sex mánuðir og mælist til þess að það ákvæði samningsins sé virt.

Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga hefst uppsagnarfrestur fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send og reiknast því fresturinn frá 1. desember 2006 eins og tilgreint var í fyrrnefndu bréfi gagnaðila. Húsaleigusamningurinn gildir því til 31. maí 2007 og ber gagnaðila að greiða álitsbeiðanda húsaleigu til þess tíma. Á hinn bóginn ber álitsbeiðanda að takmarka tjón sitt eins og unnt er með því að ráðstafa húsnæðinu á ný.

Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994.

Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess. Skal úttektin framkvæmd af byggingarfulltrúa að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.

Með aðilum er ágreiningur um skemmdir á húsgögnum og húsnæðinu. Ekki liggur fyrir að úttekt hafi farið fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga Gagnaðili viðurkennir hins vegar skemmdir á plötu á eldavél og sófaborði og er hann bótaskyldur fyrir því tjóni. Að öðru leyti hefur álitsbeiðandi ekki geta sýnt fram á tjón á húsnæðinu eða húsbúnaði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda húsaleigu til 31. maí 2007.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að bæta fyrir skemmdir á plötu yfir eldavél og sófaborði.

Reykjavík 14. mars 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson