Mál nr. 139/2020-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 139/2020

Stærð opnanlegra faga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 7. desember 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. febrúar 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. mars 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 21. mars 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. apríl 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D 5-7 í Reykjavík, alls 16 eignarhluta. Gagnaðilar eru eigendur íbúðar í húsi nr. 5. Ágreiningur er um útlit glugga í stofu í íbúð gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gluggaskipti gagnaðila séu ekki í samræmi við samþykktir álitsbeiðanda og þeim sé skylt að lagfæra gluggann á eigin kostnað.

Í álitsbeiðni kemur fram að útbúin hafi verið matsgerð um ástand hússins, útboðslýsing, og því næst hafi verkið verið boðið út. Gagnaðilar hafi hafnað þátttöku í þeim hluta framkvæmdanna er vörðuðu gluggaskipti og þess í stað skipt um glugga á eigin vegum í sinni íbúð, án þess að afla samþykkis hjá öðrum eigendum. Þannig hafi þau komið fyrir nýjum glugga sem uppfylli ekki samþykktir álitsbeiðanda er varði stærðir opnanlegra faga. Gagnaðilar hafi ekki brugðist við upplýsingum og síðar áskorun stjórnar álitsbeiðanda um að lagfæra gluggann til samræmis við samþykktir álitsbeiðanda.

Gagnaðilar hafi að minnsta kosti tvisvar kært stærðir opnanlegra faga til byggingarfulltrúa Reykjavíkur. Í bæði skiptin hafi þau ekki viljað una niðurstöðunum og hafi þau kært þær til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála. Á fundum umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur 14. febrúar 2018 og 12. ágúst 2020 hafi niðurstöður byggingarfulltrúa og úrskurðanna verið teknir fyrir og staðfestar. Í öllum þessum málum hafi verið úrskurðað gegn gagnaðilum. Hvað sem líði skýrri niðurstöðu fyrrnefndra úrskurðaraðila, auk skýrs vilja meirihluta eigenda, hafi gagnaðilar haldið málaferlum áfram.

Á aðalfundi 26. apríl 2018 hafi verið samþykkt formleg breyting á útliti glugga sem síðar hafi verið lögð til grundvallar í útboðsgögnum sem hafi verið samþykkt á húsfundi 29. október 2019. Bæði í samþykkt aðalfundarins, dags. 26. apríl 2018, og útboðsgögnum sé skýrt kveðið á um stærðir opnanlegra faga í gluggum eins og þeim sem gagnaðilar hafi skipt um.

Skömmu eftir gluggaskiptin hafi álitsbeiðandi fengið ábendingu þess efnis að stærðir opnanlegra faga í glugganum væru ekki í samræmi við samþykktir álitsbeiðanda. Að ósk álitsbeiðanda hafi verið tilnefndur eftirlitsaðili með framkvæmdunum og hann fenginn til að kanna opnanlega fagið. Að athugun lokinni hafi hann skilað greinargerð þess efnis að gagnaðilar hefðu ekki farið eftir samþykktum álitsbeiðanda og samþykktri útboðslýsingu.

Gagnaðilum hafi verið tilkynnt um annmarka þennan með tölvupósti 5. ágúst 2020 og þess farið á leit við þau að málið yrði tekið fyrir á fundi. Þau hafi ekki svarað. Í kjölfarið hafi ábyrgðarbréf verið sent, dags. 31. ágúst 2020, með áskorun um að þau lagfærðu gluggann á eigin kostnað. Þeim hafi verið veittur rúmur frestur til að bregðast við og jafnframt boðin aðstoð af hálfu álitsbeiðanda og eftirlitsaðila um að útfæra lagfæringarnar. Þau hafi ekki svarað.

Í greinargerð gagnaðila segir að farið sé fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að ágreiningurinn sé þegar til úrlausnar í máli nefndarinnar nr. 87/2020. Einnig er krafist frávísunar á þeirri forsendu að húsfundur hafi ekki tekið ákvörðun um að leggja álitsbeiðnina fram. Að leggja slíkt erindi fram sé stór ákvörðun sem sé utan hins daglega valdsviðs stjórnar og hefði átt að fjalla um á húsfundi áður en hún hafi verið send.

Sönnunargögnum í málum sem þessum séu einkum fundargerðir, sem álitsbeiðandi hafi borið ábyrgð á að séu rétt færðar, sbr. 2. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús. Engin fundargerð sé til vegna fundar um framkvæmdir 25. október 2018 og fundargerð frá 26. apríl 2018 sé lítt treystandi þar sem hún hafi eingöngu verið færð rafrænt og bíða hafi þurft í viku frá fundi eftir að fá hana senda.

Þá greina gagnaðilar frá ýmsum ágreiningsefnum sem voru til umfjöllunar í máli nr. 87/2020 varðandi kostnaðarþáttöku vegna gluggaframkvæmdanna sem þykir ekki ástæða til að taka upp hér.

Fyrir liggi samþykkt útlitsteikning af húsinu frá árinu 1970. Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hafi sagt um þessar teikningar af bakhlið hússins:

Samkvæmt fyrirliggjandi útlitsmynd af fjölbýlishúsinu […] í mælikvarða 1/100, sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar 12. mars 1970, eru hin umræddu opnanleg gluggafög með körmum um 40 cm á breidd.

Orðalag úrskurðarnefndarinnar gefi nokkurt svigrúm fyrir túlkun, þ.e. „um 40 cm“. Miðað við 10% frávik gefi það tölu á bilinu 36-44 cm en gagnaðilar telji að 37 cm séu um 40 cm. Með tilliti til þessa hafi þau kosið að halda breidd opnanlegs fags í nýjum stofuglugga óbreyttri frá því sem áður hafi verið í 37 cm.

Lóðrétt fög á bakhlið hússins séu alls 28 og séu núna frá því að vera um 23 cm breið upp í 55 cm. Haustið 2017 hafi verið skipt um glugga í tveimur íbúðum í húsi nr. 5, alls fjögur fög, og séu þau um 33 cm breið. Einnig hafi á sama tíma verið skipt um glugga í íbúð í kjallara og sett 55 cm breitt fag. Nú í sumar hafi verið skipt um 14 lóðrétt fög og séu þrjú þeirra líklega um 33 cm breið, eitt sé 37 cm breitt og 10 hinna nýju faga séu 40 cm breið.

Skipt hafi verið um stofugluggann sumarið 2020. Opnanlega fagið, sem hafi verið fyrir, hafi mælst 37 cm og gagnaðilar látið það halda sér til samræmis við aðra glugga á bakhlið hússins. Því sé ekki um útlitsbreytingu að ræða. Á þeim tíma hafi gagnaðilum verið ókunnugt um að stuttu áður hefði samskonar stofugluggi fyrir ofan verið endurnýjaður með mjórra fagi en fyrir hafi verið þannig að fagið hafi farið úr 37 cm í um það bil 33 cm. Beint fyrir neðan stofuglugga gagnaðila sé gluggi með 55 cm faginu frá árinu 2017. Glugginn skeri sig ekki úr fjölbreyttri flórunni þegar litið sé á bakhlið hússins, enda hafi gagnaðilar enga athugasemd fengið fyrr en með tölvupósti 5. ágúst 2020, eða fimm vikum eftir að hann hafði verið settur í.

Gagnaðilar efist um að álitsbeiðandi hafi heimild til að skipta sér af breidd opnanlegra faga á meðan þau séu innan marka samþykktra teikninga, engin kvöð um breidd glugga hafi verið samþykkt á húsfundi eða þinglýst á húsið, og breyting á teikningu af útliti hússins hafi hvorki verið gerð né samþykkt.

Álitsbeiðandi segi útboðslýsingu frá ágúst 2019 gefa fyrirmæli um að opnanleg fög á bakhlið hússins megi aðeins vera 33 cm breið. Í henni segi: „Taka skal mið af nýjum gluggum í húsi nr. 5, íbúð 0101, er varðar útlit og efnisstærðir“. Að taka mið af einhverju sé að hafa til hliðsjónar og taka tillit til en ekki sé um að ræða ófrávíkjanlega reglu. Útboðslýsingin hafi aldrei verið samþykkt á húsfundi og geti ekki bundið hendur eigenda.

Vísað sé til húsfundar 29. október 2019, en rangt sé að útboðslýsing hafi legið fyrir á fundinum heldur hafi hún fyrst verið send fundarmönnum með tölvupósti 24. janúar 2020. Þá hafi hún heldur ekki verið lögð fram á húsfundi 29. janúar 2020. Þá hafi hún ekki verið samþykkt á húsfundi 29. október 2019 þar sem þá hafi enginn haft hana undir höndum nema ef til vill stjórn álitsbeiðanda. Útboðslýsingin hafi því ekki verið samþykkt á húsfundi og geti því ekki takmarkað athafnir eigenda við að skipta um opnanleg fög.

Eina löglega samþykkt álitsbeiðanda um 33 cm glugga hafi verið gerð á fundi 26. apríl 2018. Til þess fundar hafi verið efnt vegna niðurstöðu í kærumáli nr. 74/2017 um að samþykki 2/3 hluta eigenda þyrfti fyrir framkvæmdum. Gagnaðilar hafi verið eigendur íbúða 0110 og 0201 í húsi nr. 5. Í fundarboði segi:

Gluggaskipti í D 5. Kosning um nýja glugga í íbúðum 1.h.v. og 2.h.v., sbr. [álit] kærunefndar húsamála og ákvæði 3. tölul. B liðar 41. gr. og 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús.

Í fundargerð segi:

Greint frá niðurstöðu kærunefndar húsamála varðandi gluggaskiptin í íbúðum 101 og 102 í D 5. Minniháttar breyting sem þarf samþykki íbúa í bæði 5 og 7. Því næst fór fram kosning um málið, hvort heimiluð sé útlitsbreyting:“ og „…framkvæmdin og útlitsbreytingin væru samþykkt“.

Ljóst sé að útlitsbreyting þessi hafi náð til nýrra þegar ísettra glugga í tilgreindum tveimur íbúðum en ekki bundið hendur annarra eigenda. Hefði þessi samþykkt átt að gilda um alla glugga í öðrum íbúðum hefði tvímælalaust þurft að geta þess í fundarboði og fundargerð og þinglýsa þeirri kvöð.

Nýtt opnanlegt fag í stofuglugga gagnaðila sé að breidd innan þeirra heimilda og marka sem aðaluppdráttur, samþykktir álitsbeiðanda og útlit hússins heimili og álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á annað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gluggaskipti gagnaðila og stærðir hinna opnanlegu faga sem séu á þeim glugga þyki sérstaklega athyglisverðar en þau hafi sjálf gengið hart fram hvað varði opnanleg fög í gluggum hússins og gluggaskipti annarra eigenda, sbr. álit kærunefndar húsamála nr. 68/2018 og úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála nr. 25/2020. Niðurstöður þeirra mála séu afgerandi og falli breytingar á stærðum opnanlegra faga undir c-lið gr. 2.3.4. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og séu þar af leiðandi undanþegnar byggingarleyfi. Algjör samstaða hafi verið meðal eigenda um að samþykkja framkvæmdir byggðar á útboðslýsingu sem hafi verið samþykkt. Þar komi skýrt fram hvaða viðmiðum og stærðum opnanleg fög skuli fylgja og þar með sé samhæft útlit glugga tryggt. Einnig liggi ljóst fyrir að í kjölfar álits kærunefndar húsamála í máli nr. 74/2017 hafi álitsbeiðandi tekið stærð opnanlegra faga föstum tökum og útlit verið samþykkt sem fara beri eftir. Niðurstaða kærunefndar í máli nr. 67/2018 hafi síðan tekið af öll tvímæli um gildi ákvörðunar húsfundar 26. apríl 2018 um breytt útlit glugga. Gagnaðilar hafi verið viðstödd þann fund. Einnig hafi þau verið viðstödd þegar ákvörðun hafi verið tekin um framkvæmdir þær sem nú séu nýafstaðnar og hafi haft öll gögn í höndum er varði útboðslýsingu þá sem samþykkt tilboð hafi byggt á. Í eigin málflutningi í máli kærunefndar nr. 87/2020 hafi þau þegar viðurkennt að hafa haft útboðsgögnin undir höndum frá 24. janúar 2020.

Gagnaðilar haldi því fram að útboðslýsingin hafi ekki legið fyrir á fundi 29. október 2019, en með tölvupósti þess sem hafi unnið útboðslýsinguna er staðfest að hann hafi verið með útboðslýsinguna á fundinum sem fundarmenn hafi getað skoðað.

Grunur álitsbeiðanda um að gagnaðilar hefðu ekki farið eftir samþykktum álitsbeiðanda við gluggaskiptin hafi verið staðfest með úttekt eftirlitsaðila.

Í athugasemdum gagnaðila segir að á aðalfundi 3. mars 2021 hafi verið samþykkt tillaga stjórnar álitsbeiðanda um að breyta breidd opnanlegara faga í kjallaraglugga úr 40 cm í 60 cm. Sú samþykkt sé ólögmæt. Á húsfundi 27. maí 2019 hafi verið samþykkt að þau væru um 40 cm breið. Nú sé staðan því sú að álitsbeiðandi vilji samræma útlit glugga hússins með því að hafa á bakhlið þess opnanleg fög sem séu 33, 40, 55 og 60 cm breið. Að auki séu nokkur eldri fög á bilinu ca. 30 til 37 cm. Samþykktur aðaluppdráttur sýni aðeins opnanleg fög sem séu 40 cm á breidd. Gagnaðilar hafi sýnt fram á að 33 cm breiddin hafi aldrei verið samþykkt fyrir fleiri íbúðir en tvær og að ekki sé fyrir hendi heimild til að láta þá stærð vera ríkjandi.

III. Forsendur

Gagnaðilar fara fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að sami ágreiningur hafi verið til úrlausnar í kærumáli nr. 87/2020. Í því máli var til úrlausnar kostnaðarþátttaka vegna umdeildra gluggaskipta en í máli þessu snýst ágreiningur um breytt útlit glugganna. Verður því ekki fallist á frávísun á þessari forsendu.

Gagnaðilar fara einnig fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að samþykki húsfundar þurfi til að unnt sé að leggja fram álitsbeiðni í nafni húsfélagsins. Kærunefndin fellst ekki á þetta með gagnaðilum og telur að húsfélaginu sé það heimilt í tilvikum þar sem skýr ágreiningur er til staðar innan þess. Þessari kröfu gagnaðila er því hafnað.

Fyrir liggur að tekin var lögmæt ákvörðun á húsfundi um gluggaskipti sem hluta af viðhaldi  hússins, sbr. álit kæruenfndar í máli nr. 87/2020. Framkvæmdirnar byggðu á útboðslýsingu frá ágúst 2019 þar sem segir að taka skuli mið af nýjum gluggum í húsi nr. 5, íbúð 0101, er varðar útlit og efnisstærðir. Í þeim glugga er opnanlega fagið 33 cm en í útboðslýsingu er ekki að finna neinar málsetningar.

Opnanlegt fag í nýjum stofuglugga gagnaðila er 37 cm breitt. Gagnaðilar segja að það sé í samræmi við það opnanlega fag sem hafi verið á fyrri glugga og einnig í samræmi við samþykkta útlitsteikningu af húsinu frá árinu 1970.

Kærunefnd telur að þrátt fyrir að gagnaðilar hafi fengið heimild til þess að leita til annars verktaka við gluggaísetninguna í þeim tilgangi að lækka kostnað við framkvæmdina, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 87/2020, hafi þeim engu að síður borið að miða útlit gluggans við það sem lagt hafði verið til grundvallar af hálfu álitsbeiðanda. Fyrir liggur að opnanlegt fag í umræddum glugga er fjórum cm breiðari en stofugluggi í íbúð 0101. Í útboðslýsingu eru hins vegar ekki málsettar teikningar heldur aðeins bent á að taka skuli mið af nýjum gluggum í húsi nr. 5, íbúð 0101, er varðar útlit og efnisstærðir. Með hliðsjón af því er ekki fallist á að gagnaðilum beri að skipta út glugga vegna þessara óverulegu stærðarfrávika.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 27. apríl 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson