Mál nr. 91/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 91/2020
Ótímabundinn leigusamningur. Vísitöluhækkun leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. ágúst 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. ágúst 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. ágúst 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. september 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. desember 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. apríl 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um er að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2014. Ágreiningur er um vísitöluhækkun á leigu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að hækka leiguna miðað við vísitölu síðastliðin sex ár.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúðina í rúmlega sex ár. Fyrir um viku hafi sonur gagnaðila hringt í álitsbeiðanda og sagt að þau hefðu gleymt að hækka leiguna um vísitöluhækkun öll þessi ár samkvæmt leigusamningi.
Álitsbeiðandi hafi alltaf greitt leigu, þ.e. lagt inn á reikning gagnaðila og sent tilkynningu með smáskilaboðum öll þessi ár samkvæmt þeirra ákvörðun. Sonur gagnaðila vilji meina að álitsbeiðandi skuldi 860.000 kr. þar sem leigan hafi ekki verið hækkuð mánaðarlega miðað við vísitölu. Álitsbeiðandi telji að hún skuldi ekki neitt þar sem þetta hafi alfarið verið í þeirra höndum sem leigusala.
Nú eigi að hækka leiguna en álitsbeiðandi velti því upp hvort það sé rétt að endurreikna leigu sex ár aftur í tímann í samræmi við breytingar á vísitölu sama tímabil.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið íbúðina á leigu árið 2014. Í leigusamningi sé kveðið á um að leiga skuli breytast miðað við neysluvísitölu. Því miður hafi enginn af ættingjum gagnaðila fylgst með því að leigan hækkaði. Álitsbeiðandi hafi alltaf greitt leiguna á réttum tíma, sömu fjárhæð og samið hafi verið um eða 170.000 kr. Þar sem hér sé um að ræða gagnkvæman leigusamning hefði álitsbeiðandi átt að sjá um að hækka leiguna samkvæmt umsaminni neysluvísitölu ekki síður en gagnaðili. Álitsbeiðandi hafi skuldbundið sig til að fylgja neysluvísitölu en ekki gert það og því skuldi hún gagnaðila leiðréttingu, minnst fjögur ár aftur í tímann.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram hún telji að hún sem leigjandi beri enga ábyrgð á því að leigan hækki samkvæmt vísitölu. Það sé alfarið í höndum leigusala að fylgja því eftir og hafni álitsbeiðandi því að hún skuldi gagnaðila.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
III. Forsendur
Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2014 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Í 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Samkvæmt 8. gr. leigusamningsins var mánaðarleg fjárhæð leigu ákveðin 170.000 kr. og var tekið fram að leiga væri bundin vísitölu neysluverðs. Tekið var fram að grunnvísitala væri 419,7.
Óumdeilt er að álitsbeiðandi hefur frá upphafi leigutíma 1. apríl 2014 mánaðarlega greitt leigu að fjárhæð 170.000 kr., þ.e. án vísitöluhækkunar.
Samkvæmt gögnum málsins tók gagnaðili athugasemdalaust við mánaðarlegum leigugreiðslum álitsbeiðanda að fjárhæð 170.000 kr. frá upphafi leigutíma til 1. ágúst 2020 en þá hafi verið haft samband við hana og tilkynnt að gleymst hefði að hækka leiguna miðað við vísitölu neysluverðs frá upphafi leigutíma. Kærunefnd telur að gagnaðili hafi sýnt af sér tómlæti með því að hafa athugasemdalaust móttekið óbreyttar leigugreiðslur og fyrst krafið álitsbeiðanda um verðbætur á leigugjald í ágúst 2020, þ.e. rúmlega sex árum eftir upphaf leigutíma. Þannig hafi álitsbeiðandi mátt vænta þess að um fullnaðargreiðslur væri að ræða á fyrrnefndu tímabili. Að þessu virtu telur kærunefnd að gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðanda um verðbætur á leigugjald vegna tímabilsins 1. apríl 2014 til 1. ágúst 2020.
Þá er óumdeilt að álitsbeiðanda beri að greiða verðbætur til viðbótar við grunnleigu frá og með ágúst 2020.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðanda um verðbætur afturvirkt en sé heimilt að bæta þeim við leigufjárhæð frá og með ágúst 2020.
Reykjavík, 3. desember 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson