Nr. 82/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. október 2018

í máli nr. 82/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá greitt úr bankaábyrgð varnaraðila 187.041 kr. vegna ástands hinnar leigðu íbúðar við lok leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 16. ágúst 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 31. ágúst 2018, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila til upplýsingar með bréfi, dagsettu sama dag, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum en þær bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2017 til 30. júní 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í bankaábyrgð varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi tekið á leigu íbúð hennar fyrir starfsmann sinn. Samningurinn hafi verið tímabundinn til eins árs og hann ekki verið framlengdur. Við afhendingu íbúðarinnar við lok leigutíma hafi komið í ljós að tjón hafi orðið á íbúðinni og innbúi, auk þess sem hún hafi verið óþrifin. Skemmdir hafi verið á veggjum í stofu og barnaherbergi.

Sóknaraðili hafi gert kröfu í bankaábyrgð varnaraðila til að fá bætur fyrir það tjón sem hafi orðið á íbúðinni, kostnað við þrif og tapaðar leigutekjur samtals að fjárhæð 187.041 kr.

Varnaraðili hafi alfarið hafnað kröfunni og sagt að ekkert tjón hafi orðið. Seinna hafi hann þó viðurkennt í símtali við umboðsmann sóknaraðila að hann hafi ekki skoðað íbúðina mjög gaumgæfilega og hafnað boði um að koma aftur að skoða íbúðina og tjónið sem á henni hafi orðið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að leigusamningi hafi lokið 1. júlí 2018 og íbúðinni verið skilað í samræmi við ákvæði leigusamnings. Aðilar hafi hist í íbúðinni við lok leigutíma þar sem varnaraðili hafi afhent lykla og boðið að þau færu sameiginlega yfir íbúðina. Því hafi sóknaraðili hafnað. Varnaraðili hafi sjálfur skoðað íbúðina áður en sóknaraðili hafi komið og ekki séð neitt athugavert. Íbúðin hafi ilmað af hreinlæti og engar sjáanlegar skemmdir.

Er varnaraðili hafi haft samband við bankann 16. júlí 2018 til að losa bankaábyrgðina hafi hann fengið þær fréttir að krafa hafi borist í hana. Á engum tímapunkti hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila til að upplýsa um meint tjón og það sé rangt sem fram komi í lýsingu á ágreiningsefni að varnaraðila hafi verið boðið að skoða meint tjón.

Þær upplýsingar, sem varnaraðili hafi fengið um málið, séu eftir að hann hafi sent sóknaraðila tölvupóst 17. júlí 2018 og óskað eftir útskýringum á kröfunni.

Kröfu sóknaraðila sé alfarið hafnað og ljóst að hún hafi ekki staðið að málum eins og æskilegt hefði verið. Það að upplýsa varnaraðila ekki um meint tjón sé óforsvaranlegt.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 600.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili gerði kröfu í bankaábyrgðina á þeirri forsendu að ástand hins leigða við lok leigutíma hafi verið ábótavant. Sóknaraðili sundurliðar kröfuna þannig að um hafi verið að ræða kostnað vegna þrifa á íbúðinni, málningar á veggjum í stofu og barnaherbergi, hurðarhúns og skemmda á bókahillu. Þá hafi hún orðið af leigutekjum á meðan hún hafi þurft að koma íbúðinni í leiguhæft ástand. Samtals nemur krafa varnaraðila 187.041 kr.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 30. júní 2018 og gerði sóknaraðili kröfu í bankaábyrgðina 6. júlí 2018. Með tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila 20. júlí 2018 var kröfunni hafnað. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 16. ágúst 2018 og þar með innan lögbundins frests.

Í 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Aðilar hittust í íbúðinni við lok leigutíma og lagði varnaraðili til að þeir myndu sameiginlega fara yfir íbúðina en sóknaraðili féllst ekki á það þar sem hún vildi skoða íbúðina eftir að varnaraðili hefði yfirgefið hana. Aðila greinir á um ástand hins leigða við lok leigutíma. Telur sóknaraðili að íbúðin hafi ekki verið þrifin og að skemmdir hafi verið á eigninni. Þar sem ekki fór fram úttekt á húsnæðinu og þar sem sóknaraðili vildi ekki framkvæma úttekt með varnaraðila telur kærunefnd að gegn mótmælum varnaraðila hafi sóknaraðila ekki tekist að fá sönnun þess að húsnæðið hafi ekki verið í umsömdu ástandi við lok leigutíma. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um heimild til að ganga að bankaábyrgð varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 31. október 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson