Nr. 7/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 8. apríl 2019

í máli nr. 7/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hann um greiðslu reiknings vegna útkalls viðgerðarmanns. Til vara krefst hann þess að honum beri eingöngu að greiða þá fjárhæð sem varnaraðili gaf upp í tölvupósti sem hugmynd að kostnaði við slíkt útkall.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sem barst 30. janúar 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. febrúar 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 11. febrúar 2019. Kærunefnd sendi umboðsmanni sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 12. febrúar 2019, til upplýsingar og var honum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 4. maí 2017 til 25. ágúst 2017, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Leigusamningurinn var endurnýjaður og gilti nýr samningur fyrir sama tímabil næsta árs á eftir framangreindu leigutímabili, sbr. 2. mgr. 2. gr. samningsins. Ágreiningur er um kostnað vegna útkalls viðgerðarmanns.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi fengið póst frá varnaraðila 29. júní 2018 vegna villumeldingar frá reykskynjara þar sem hann hafi verið spurður hvort hann hefði tekið reykskynjarann úr hulstri í lofti. Hann hafi játað því en jafnframt greint frá því að hann hefði tekið lok af skynjaranum sem sé áþekkt öðrum reykskynjurum. Þessa helgi hafi brunakerfið farið í gang í tvö skipti og sóknaraðili í óðagoti snúið lokið af skynjaranum en þegar sett það aftur á. Eftir það hafi reykskynjarinn sent villuboð og að endingu hafi varnaraðili fengið viðgerðarmann til að kanna villumeldinguna. Í framhaldinu hafi sóknaraðila borist reikningur fyrir vinnu viðgerðarmanns.

Umrætt atvik hafi átt sér stað helgina 22.-24. júní 2018. Póstur hafi borist frá varnaraðila um atvikið 29. júní 2018 og viðgerðarmaður komið í íbúðina 16. júlí 2018. Starfsmenn varnaraðila hafi talað um útkall en það hafi varað í um 2 mínútur. Reikningur fyrir viðvikið hafi borist 8. ágúst 2018.

Vísað sé til 18. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Varnaraðili hafi ekki gert sóknaraðila grein fyrir því hverra úrbóta væri þörf eða gefið honum frest til úrbóta. Þess í stað hafi hann tekið málin í sínar hendur og fengið viðgerðarmann til að skipta út skynjaranum og haldið þeim gamla eftir. Með reikningnum hafi meðal annars verið krafist greiðslu fyrir nýjan skynjara, vinnu viðgerðarmanns og akstursgjald. Sóknaraðili hafi verið í verri stöðu til að biðja um niðurfellingu eða að minnsta kosti lækkun reikningins, enda hafði varnaraðili þegar greitt hann.

Varnaraðili hafi vísað í eldri póst frá 3. október 2017 þar sem fram hafi komið að ekki mætti undir nokkrum kringumstæðum taka reykskynjarann úr sambandi. Sóknaraðili hafni því alfarið að hafa tekið hann úr sambandi eða rifið hann niður heldur hafi hann skrúfað lokið af en þegar sett það aftur á. Í póstinum hafi jafnframt komið fram að verðhugmynd vegna útkalls vegna skynjara væri 9.000 kr. Umrætt útkall í íbúð sóknaraðila hafi kostað tæplega 27.000 kr. eða fjórfalt það gjald sem varnaraðili hafi gefið hugmynd um.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi fjarlægt reykskynjara úr sökkli þar sem brunakerfið hafi gefið frá sér hljóð. Þegar hann hafi sett skynjarann aftur upp hafi ekki verið unnt að endursetja kerfið. Það hafi því verið óvirkt og ekki getað sent boð til stjórnstöðvar vöktunaraðila um eld. Hins vegar hafi kerfið reglulega sent boð til vöktunaraðila um bilun í því. Nauðsynlegt hafi reynst að setja nýjan reykskynjara svo hægt væri að koma brunakerfinu í eðlilegt horf.

Óumdeilt sé að sóknaraðili hafi tekið reykskynjarann úr sambandi með þeim afleiðingum að brunakerfið hafi ekki virkað sem skyldi. Brunavarnakerfi í fjölbýlishúsi sé afar mikilvægt öllum þeim sem þar búi. Því skipti máli að gert sé við það af fagmanni svo að það sé tengt vöktunaraðila og geti sinnt því að tryggja ýtrasta öryggi allra þeirra sem séu búsettir í húsinu eða eigi erindi þangað.

Það sé hvorki á færi einstaklinga né annarra einkaaðila en þjónustuaðila að gera úrbætur á brunakerfinu. Nægi hér að vísa til reglugerðar um þjónustuaðila brunavarna nr. 1067, 2011, sbr. 3., 5., 9. og 13. gr. reglugerðarinnar, sbr. og greinargerðar þjónustuaðilans. Sá eini sem geti tryggt og vottað að brunakerfið virki sem skyldi sé þjónustuaðili þess.

Varnaraðili geti ekki svarað fyrir sundurliðun reikningsins. Auk þess megi ætla að hann hefði orðið sá sami hefði sóknaraðili sjálfur óskað eftir viðgerðinni. Verður því ekki séð hverju það skipti fyrir sóknaraðila að varnaraðili hafi haft milligöngu um útkallið.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða reikning vegna viðgerða á brunakerfi. Í leigusamningi aðila er ekki sérstaklega fjallað um brunakerfi hússins, en í 1. gr. segir:

Að öðru leyti en greinir í samningi þessum fer um samningssamband aðila samkvæmt húsaleigulögum nr. 26, 1994 með síðari breytingum, úthlutunarreglum [...] eins og þær eru á hverjum tíma og gildandi húsreglum fyrir það húsnæði sem um ræðir hverju sinni, auk annarra reglna sem leigusali hefur sett eða kann að setja vegna þess húsnæðis sem um ræðir. Frávik frá ákvæðum laga nr. 36, 1994 í samningnum styðjast við 3. mgr. 2. gr. og 3. gr. a. þeirra laga.

Í 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli annast viðhald á meðal annars reykskynjurum sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum.

Óumdeilt er að varnaraðili sendi leigjendum sínum, sóknaraðila þar með töldum, tölvupóst 3. október 2017, þar sem fram kom að það mætti ekki undir nokkrum kringumstæðum taka reykskynjarann úr sambandi og að kostnaður vegna útkalls viðgerðarmanns gæti verið um 9.000 kr. Þá kemur fram í rafrænum samskiptum aðila að í íbúðinni hangi leiðbeiningar sem segi til um hvernig bregðast eigi við fari reykskynjari í gang.

Ljóst er að sóknaraðili átti við reykskynjara í íbúðinni eftir að brunakerfi hússins hafði farið í gang í tvö skipti helgina 22.-24. júní 2018. Sóknaraðili byggir á því að hann hafi ekki tekið reykskynjarann úr sambandi heldur einungis tekið af honum lokið og sett aftur á. Staðfest hefur verið í greinargerð viðgerðarmanns, dags. 6. febrúar 2019, að bilun hafi verið í skynjara í íbúð sóknaraðila þannig að skipta hafi þurft um hann.

Með hliðsjón af því sem að framan greinir og gögnum málsins telur kærunefnd liggja fyrir að bilun í brunakerfi hússins hafi verið að rekja til þess að átt hafi verið við reykskynjara í íbúð sóknaraðila. Þar sem ráðið verður að fyrir hafi legið leiðbeiningar í íbúðinni um hvernig bregðast ætti við í tilvikum þar sem brunakerfið færi í gang og að varnaraðili hafi sérstaklega upplýst sóknaraðila um að óheimilt væri að taka reykskynjarann úr sambandi telur kærunefnd að sóknaraðila hafi mátt vera ljóst að ekki ætti að eiga við skynjarann, þrátt fyrir að hann færi í gang.

Bilun í brunaviðvörunarkerfinu stafaði af því að sóknaraðili átti við reykskynjara í íbúðinni. Líkt og honum hafði verið kunngert þurfti því að kalla til viðgerðarmann og skipta um reykskynjara. Er kostnaður þar um á ábyrgð sóknaraðila með vísan til 2. mgr. 19. gr. húsaleigulaga.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 8. apríl 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson