Mál nr. 51/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 51/2014

Ráðstöfun til að forðast tjón. Framkvæmdir án samþykkis húsfundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. október 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. október 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. nóvember 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. nóvember 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. desember 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er fyrrum eigandi einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda álitsbeiðanda á sólskála íbúðar hans.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaðar og þaks á sólskála á íbúð álitsbeiðanda falli á gagnaðila og skiptist eftir hlutfallstölum eigenda.

Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að kostnaður sem sannarlega sé vegna sameignar verði felldur á gagnaðila og skiptist eftir hlutfallstölum eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að málsatvik séu með þeim hætti að seint í vetur hafi farið að bera á leka í sólskála við íbúð álitsbeiðanda. Sólskálinn hafi verið byggður þannig að settir hafi verið gluggar og þak úr timbri og gleri, þ.e. ekkert eiginlegt þak hafi verið á sólskálanum, heldur aðeins gluggar. Íbúar íbúðarinnar fyrir neðan álitsbeiðanda hafi haft samband við hann síðla síðasta vetur og upplýst hann um að byrjað hafi verið að leka niður í íbúð þeirra frá íbúð hans. Þannig hafi háttað til að þegar rigndi hafi bæði lekið inn um glugga og þak sólskálans þannig að lekið hafi niður í eldhús íbúðarinnar fyrir neðan. Þetta hafi kallað á aðgerðir af hálfu álitsbeiðanda til að varna frekara tjóni. Hann hafi því hafist handa við lagfæringar og ákveðið að skipta um glugga og þak á sólskálanum og setja fullnægjandi þak í samræmi við þakið á húsinu í staðinn fyrir upprunalegt glerþak. Kostnaður vegna þessara aðgerða hafi verið töluverður og hafi álitsbeiðandi farið fram á það á fundi gagnaðila að gagnaðili myndi greiða fyrir þessar framkvæmdir með þeim rökstuðningi að honum bæri að kosta viðgerðir á þaki og gluggum hússins. Á þetta hafi gagnaðili ekki fallist og álitsbeiðandi fengið bréf, undirritað af fimm einstaklingum í húsinu, þar sem undirstrikað hafi verið að gagnaðili hafni kröfu álitsbeiðanda vegna breytinga á sólskálanum. Yfirlýsingu þessari hafi verið þinglýst á íbúðir hússins.

Álitsbeiðandi segir að honum hafi verið orðið ljóst að hann þyrfti án tafa að hefja viðgerðir á sólskálanum þar sem lekinn hafi bæði verið farinn að hafa áhrif á íbúð hans sem og íbúðina fyrir neðan. Í síðarnefndu íbúðinni hafi verið byrjað að leka í lofti eldhússins, sem sé beint fyrir neðan sólskálann. Álitsbeiðandi hafi fengið iðnaðarmenn til að meta skemmdir á sólskálanum og keypt þjónustu þeirra til að rífa glugga og þak hans og byggja nýtt þak og setja nýja glugga. Álitsbeiðandi hafi talið þetta nauðsynlega ráðstöfun á þeim tíma þar sem lekinn hafi verið orðinn það mikill að sólskálinn hafi verið ónothæfur vegna gríðarlegs leka, sem og að lekinn hafi einnig verið kominn í eldhús íbúðarinnar fyrir neðan.

Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 1., 3. tölul. og 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðandi telur ljóst að gagnaðila sé skylt að taka þátt í kostnaði sem hann hafi orðið fyrir vegna viðgerða á sólskálanum.

Í greinargerð gagnaðila er í fyrsta lagi gerð krafa um frávísun. Gagnaðili telur að álitsbeiðandi geti ekki lagt ágreiningsefni fyrir nefndina þar sem einungis eigendur fjöleignarhúsa hafi heimild til þess, skv. 1. gr. reglugerðar nr. 881/2001 um kærunefnd fjöleignarhúsamála, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi sé ekki lengur eigandi þeirrar íbúðar sem ágreiningur málsaðila lúti að. Núverandi eigendur hafi ekki framselt álitsbeiðanda kröfuna eða falið honum að leita eftir áliti kærunefndar. Gagnaðili telur því að álitsbeiðni fullnægi ekki skilyrðum laga og reglugerðar um að vera ágreiningur á milli eigenda í fjöleignarhúsi um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Hvorki reglugerð né lög heimili frávik eða rýmkun þessa skilyrðis og fyrir liggi að núverandi eigendur íbúðarinnar eigi ekki í ágreiningi við aðra eigendur fjöleignarhússins og hafi ekki framselt eða falið fyrri eiganda að reka mál fyrir kærunefnd.

Gagnaðili byggir varakröfu sína á því að álitsbeiðandi hafi ekki tilkynnt um leka í íbúðinni eða fyrirhugaðar framkvæmdir vegna lekans og breytinga á þaki sólskálans, né sótt um leyfi fyrir þeim til gagnaðila. Álitsbeiðandi haldi því fram að hann hafi ekki haft neinna annarra kosta völ en að grípa til aðgerða vegna leka í sólskála við íbúð hans. Sólskálinn sé úr gluggatimburgrind og teljist til sameignar, sbr. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Almenna reglan sé sú að eiganda sé óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á sameign sem þessari, sbr. 36. gr. laga um fjöleignarhús, nema með samþykki allra eigenda eða hluta þeirra, sbr. 39. gr. og 3. tölul. og 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Undantekningar frá meginreglunni sé að finna í 37. og 38. gr. laganna en samkvæmt fyrri greininni sé eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum sem ekki þoli bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins, sem teljist þá til sameiginlegs kostnaðar. Skilyrði þess að geta farið í slíkar ráðstafanir sé að þær verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefji. Atvik sem álitsbeiðandi byggi á uppfylli ekki skilyrði 37. gr. laga um fjöleignarhús á þeim grundvelli að þær breytingar sem hann hafi framkvæmt á sólskálanum vegna lekans hafi verið töluvert umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt geti talist en ef bara hefði verið um að ræða viðhald og lagfæringu vegna leka í gluggum. Húsið sé með átta íbúðum og séu sumar íbúðanna með svölum sem séu yfirbyggðar með sólskála úr gluggatimburgrind, en ofan á skálanum sé bæði þak og gluggatimburgrind. Í breytingum á sólskálanum hafi falist að gluggatimburgrind sem hafi verið ofan á skálanum hafi verið fjarlægð og í stað hennar sett þak yfir allan skálann. Fyrir einhverjum árum síðan hafi verið tekin ákvörðun á húsfundi um að hver og einn mætti breyta gluggaþaki á sólskála sinnar íbúðar til að framlengja þannig þakið fyrir skálanum. Eigendur hafi sjálfir þurft að bera kostnað af þessum breytingum þar sem þær nýtist einungis þeim íbúðum sem fari í framkvæmdir. Hafi þetta ekki valdið ágreiningi í húsinu fram til þessa. Í ljósi þeirra breytinga sem álitsbeiðandi hafi framkvæmt á sínum sólskála þá eigi þær sér að einhverju marki stoð í þessari ákvörðun gagnaðila frekar en að teljist til nauðsynlegra aðgerða til að koma í veg fyrir tjón, sbr. 37. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi þurfi því sjálfur að bera kostnað af þessari framkvæmd. Einnig hafi gagnaðili upplýsingar um að álitsbeiðanda hafi fyrst verið tilkynnt um leka eða rakaskemmdir í íbúð fyrir neðan íbúð hans haustið 2013 en framkvæmdir við sólskálann hafi ekki hafist fyrr en seint veturinn 2014. Það hafi verið eigendur íbúðar neðri hæðar sem hafi upplýst hann um lekann. Gagnaðili hafi fyrst frétt af framkvæmdunum þegar iðnaðarmenn hafi mætt á svæðið á vegum álitsbeiðanda og hafið að rífa hluta sólskálans og byggja þak þar ofan á. Álitsbeiðandi hafi í engu sýnt fram á að lagaskilyrðum heimildar 37. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið fullnægt.

Þá vísar gagnaðili til þess sem kveðið er á um í 38. gr. laga um fjöleignarhús og segir að skilyrði þess að kostnaður teljist sameiginlegur skv. greininni sé að eigandi hafi aflað sannanna á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geti skipt. Álitsbeiðandi hafi ekki uppfyllt skilyrði nefndrar 38. gr. þar sem hann hafi fyrst óskað eftir því við gagnaðila að bera kostnað af framkvæmdunum eftir að þeim lauk, en hafði ekki óskað eftir húsfundi áður en þær hafi hafist þrátt fyrir að hafa haft til þess rúman tíma. Skilyrði þess að geta borið fyrir sig 38. gr. sé að um vanrækslu húsfélags á viðhaldi hafi verið að ræða, en eins og komið hafi fram hafi gagnaðili ekki vitað af lekanum fyrr en framkvæmdir hafi verið hafnar og því hafi ekki verið um að ræða vanrækslu af hans hálfu. Þá liggi ekki fyrir umfang lekans og umfang þeirra skemmda sem lekinn hafi haft í för með sér, né nauðsyn viðgerðarinnar og kostnaðar við hana, líkt og krafist sé skv. 38. gr., svo kostnaður verði greiddur sameiginlega. Framkvæmdirnar hafi falið í sér breytingar á útliti sólskálans og hafi orðið miklu umfangsmeiri en ef einungis hefði verið um að ræða viðhald og lagfæringu vegna leka í gluggum auk þess sem þurft hefði að sækja heimild til gagnaðila. Þá sé almennt ekki talin þörf á að einangra svalir og sólskála, þar með talið veggi og þak, líkt og gert hafi verið í tilfelli álitsbeiðanda, eftir því sem ráða megi af gögnum málsins. Þessi breyting hafi einungis nýst þessari einu íbúð og væri því ósanngjarnt að kostnaði vegna breytinganna yrði jafnað á aðra sameigendur í fjöleignarhúsinu. Engra gagna njóti um orsakir eða umfang leka í gluggum. Þá telji gagnaðili að unnt hefði verið að koma í veg fyrir lekann með minni framkvæmdum en þeim sem álitsbeiðandi hafi farið í.

Þá segir að í máli þessu liggi fyrir að álitsbeiðandi hafi hafist handa við og lokið framkvæmdum við séreignarhluta sinn án þess að gæta að neinum reglum sem um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum gildi. Þannig hafi hann tekið einhliða óskoraðan rétt eigenda til að taka þátt í ákvörðunum um þær aðgerðir sem hann hafi framkvæmt. Að lokum segir að gagnaðili hafni greiðslukröfum álitsbeiðanda, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hann mótmæli kröfu gagnaðila um frávísun. Álitsbeiðandi hafi verið eigandi íbúðarinnar þegar til framkvæmdanna hafi komið. Hann hafi einnig verið eigandi þegar orðið hafi vart við lekann og ráðist hafi verið í framkvæmdir við viðgerð lekans. Þá hafi hann greitt allan kostnað vegna framkvæmdanna. Álitsbeiðandi telur að hann falli undir skilgreiningu á því að vera eigandi fjöleignarhúss, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafi hann verið eigandi þegar öll atvik málsins hafi átt sér stað. Enginn kærufrestur sé hjá kærunefnd og álitsbeiðanda hafi því ekki verið skylt að leiða kærumálið til lykta áður en hann seldi íbúð sína, en honum þyki ekki rétt að hann tapi rétti til að bera ágreining undir kærunefnd þó hann hafi selt íbúð sína áður en kærumálið hafi verið til lykta leitt. Ljóst sé að ágreiningur hafi staðið frá því álitsbeiðandi hafi sjálfur verið eigandi íbúðarinnar og reynt hafi verið að ná samkomulagi við aðra eigendur í húsinu, sbr. þinglýsta yfirlýsingu húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafnar túlkun gagnaðila á 1. gr. reglugerðar nr. 881/2001, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús um að aðeins núverandi eigandi geti leitað til kærunefndar. Álitsbeiðandi hafnar því að honum sé rétt og skylt að framselja kröfu sína til núverandi eiganda íbúðarinnar. Álitsbeiðandi telur augljóst að ágreiningur sé á milli sín og gagnaðila, auk þess sem ágreiningsefnið snerti núverandi eigendur ekki á nokkurn hátt. Í greinargerð með lögum um fjöleignarhús komi ekki nokkurs staðar fram að aðeins núverandi eigendur eignar geti átt aðild að kærumáli fyrir kærunefnd og það sama sé að segja um áður tilvísaða reglugerð nr. 881/2001. Frávísunarkröfu gagnaðila sé því mótmælt.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi vísað til þess að fyrir einhverjum árum síðan hafi verið tekin ákvörðun á húsfundi um að hver og einn eigandi mætti breyta þaki á sólskála íbúðar sinnar og að eigendur hafi sjálfir átt að bera kostnað af þeim breytingum. Því sé til að svara að ákvörðun þessari hafi ekki verið þinglýst sem yfirlýsingu eða kvöð á eignarhluta hússins og hafi álitsbeiðanda ekki á nokkurn hátt verið kunnugt um, og hafi ekki mátt vera kunnugt um, ákvörðun þessa áður en hann hafi þurft að ráðast í umþrættar framkvæmdir. Álitsbeiðandi hafi ekki verið eigandi íbúðarinnar nema í nokkra mánuði þegar hann hafi þurft að ráðast í viðgerðir á sólskálanum. Því sé ljóst að álitsbeiðandi hafi ekki átt þátt í því að taka þá ákvörðun sem gagnaðili vísi til og hafi ekki verið upplýstur um hana, hvorki við kaup á íbúðinni né síðar. Því sé mótmælt að framkvæmdir sem álitsbeiðandi hafi þurft að ráðast í til að annast nauðsynlegt viðhald sólskálans hafi að einhverju leyti átt sér stoð í ákvörðun þessari. Álitsbeiðandi hafi áður lýst því að eigendur íbúðarinnar fyrir neðan hafi látið hann vita síðla vetur um að leki væri að berast frá sólskála íbúðar hans niður í eldhús þeirra. Þá þegar hafi álitsbeiðandi fengið tiltekinn húsasmíðameistara til að meta ástand sólskálans. Hann hafi metið ástandið þannig að ekki hafi verið ráðlagt að bíða með lagfæringar svo ekki hlytist frekara tjón af lekanum. Staðhæfingar gagnaðila um að álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt um leka eða rakaskemmdir um haustið 2013 og þannig haft rúman tíma til að gæta að formskilyrðum laga um fjöleignarhús eru rangar. Þá segir að gagnaðili hafi bent á að framkvæmdir álitsbeiðanda hafi verið umfangsmeiri en nauðsynlegt hafi verið og sé álitsbeiðandi tilbúinn að fallast á það, að það hefði mátt framkvæma viðgerðina þannig að sólskálinn hefði verið óbreyttur eftir sem áður. Hins vegar hafi álitsbeiðandi kosið að gera við sólskálann á þennan hátt sem hafi verið gert og líkt og fram komi í meðfylgjandi bréfi húsasmíðameistara, sé talið að framkvæmdin hafi orðið um 10-20% dýrari fyrir vikið. Álitsbeiðandi sé reiðubúinn til að standa undir þessum aukakostnaði, en telur gagnaðila skylt að greiða kostnað við viðgerðina að öðru leyti

Að lokum vekur álitsbeiðandi athygli á því að sólskáli og fyrrum íbúð hans séu á efstu hæð hússins. Þakið, hvort sem það sé gluggagrind eða framlengt þak hússins, þjóni ekki bara sólskála þessarar íbúðar, heldur öllum sem séu fyrir neðan hann, eðli málsins samkvæmt. Það hafi því ekki einungis verið til hagsbóta fyrir álitsbeiðanda að skipta gluggunum út fyrir fullnægjandi þak, heldur einnig öllum eigendum íbúða fyrir neðan.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi haldið því fram að þar sem hann hafi verið eigandi þegar til framkvæmdanna hafi komið geti hann borið ágreiningsmál undir kærunefnd húsamála. Gagnaðili mótmælir þeirri túlkun. Í lögum um fjöleignarhús og reglugerð nr. 881/2001 komi skýrt fram að einungis eigendur fjöleignarhúsa hafi heimild til að leita til kærunefndar með ágreiningsmál sín. Ef fallist verði á túlkun álitsbeiðanda sé verið að viðurkenna rétt fyrrum eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsinu til að krefja húsfélög um endurgjald vegna framkvæmda sem gerðar hafi verið fyrir eigendaskipti. Samkvæmt þessari túlkun mættu húsfélög eiga von á kröfum mörgum árum eftir eigendaskipti, sem geti vart talist markmið eða tilgangur laga um fjöleignarhús. Aftur á móti hljóti tilgangur þess að tilgreina eiganda fjöleignarhúsa í lögunum einmitt að vera sá að það fari ekki á milli mála hver það sé sem kært geti ágreiningsmál til kærunefndar. Óumdeilt sé álitsbeiðandi ekki eigandi í húsinu og hafi ekki verið það þegar hann hafi sent erindi sitt til kærunefndar. Hann geti því ekki talist aðili þessa máls. 

Þá segir meðal annars að grundvöllur þess að beita fyrir sig 37. gr. laga um fjöleignarhús sé að þær ráðstafanir sem ráðist sé í verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefji, auk þess sem ástæða framkvæmdarinnar þurfi að vera brýn nauðsyn til að forðast tjón. Eins og áður greini hafi umfang og kostnaður álitsbeiðanda verið töluvert viðameiri en gagnaðili telji að nauðsynlegt geti talist til að forðast tjón, þar sem álitsbeiðandi hafi farið í breytingar á útliti sólskálans. Gagnaðili mótmælir sönnunargildi greinargerðar húsasmíðameistara á þeim grundvelli að um einhliða mat á rakaskemmdum og viðgerðarkostnaði hafi verið að ræða. Gagnaðili hafi ekki fengið vitneskju um lekann fyrir framkvæmdir og hafi þannig ekki fengið tækifæri til að láta meta skemmdir eða leiðir til endurbóta. Þá þyki greinargerðin staðfesta að ekki hafi verið um eins brýnar ráðstafanir að ræða og álitsbeiðandi hafi borið við og verið ástæða þeirra umfangsmiklu framkvæmda sem gerðar hafi verið á sólskálanum. Þar komi fram að mikill fúi og sveppamyndun hafi verið til staðar og að vatn hafi haft greiða leið inn í húsið. Slíkar skemmdir myndist yfir langan tíma og hafi því ekki verið skyndilegt atvik, enda hafi álitsbeiðandi vitað af lekanum. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt um lekann haustið 2013 en hafið framkvæmdir í apríl 2014. Hann hafi því átt möguleika á að kalla eftir fulltrúa gagnaðila og jafnvel húsfundi.

Að lokum er vísað til 39. gr. laga um fjöleignarhús og segir að gera verði strangar kröfur til álitsbeiðanda um að boða til húsfundar í þessum aðstæðum, þar sem hann hafi kosið að framkvæma breytingu á útliti þaksins og sólskálanum í heild.

III. Forsendur

Í máli þessu hefur gagnaðili farið fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að álitsbeiðandi sé ekki lengur eigandi í fjöleignarhúsinu. Íbúð álitsbeiðanda var seld í ágúst 2014. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendum fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einir eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Ágreiningur snýst um kostnaðarhlutdeild í reikningum vegna framkvæmda við þáverandi íbúð álitsbeiðanda, þ.e. hinar umdeildu framkvæmdir áttu sér stað á þeim tíma sem álitsbeiðandi var eigandi. Lögin gera ekki ráð fyrir sérstökum tímafrestum til að leggja fram álitsbeiðni og ljóst er af gögnum málsins að ágreiningur kom upp á milli aðila á meðan álitsbeiðandi var eigandi í fjöleignarhúsinu. Með vísan til þess telur kærunefnd að málinu skuli ekki vísað frá á þeirri forsendu sem gagnaðili krefur.

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar er að finna undantekningu frá framangreindri reglu þar sem segir að einstakir eigendur hafi þó í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi hafi ráðist í framkvæmdirnar án samþykkis húsfundar. Þegar af þeirri ástæðu kemur til skoðunar hvort um hafi verið að ræða ráðstöfun til að forðast tjón, sbr. 37. gr. laga um fjöleignarhús, eða hvort um hafi verið að ræða nauðsynlegt viðhald þrátt fyrir athafnaleysi gagnaðila, sbr. 38. gr. laganna.

Samkvæmt 37. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Skal hann, svo sem frekast er kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst þá kostnaðurinn sameiginlegur.

Álitsbeiðandi greinir frá því að borið hafi á leka í sólskála í íbúð sinni og síðla vetur 2014 hafi síðan farið að leka í eldhús íbúðarinnar fyrir neðan þegar rigndi. Í þeim tilgangi að varna frekara tjóni hafi álitsbeiðandi skipt um glugga og þak á sólskálanum. Sett hafi verið þak í staðinn fyrir glerþak sem hafi upprunalega verið sett. Í greinargerð húsasmíðameistara sem vann verkið er ástandi þaksins lýst og segir að lekinn hafi verið mestur niðri við glerbrúnina en á glerbrúninni hafi verið blikkflasning til að hlífa neðri brún á gleri. Kítti undir flasningunni sem hafi átt að varna að vatn læki inn í húsið hafi verið búin að gefa sig þannig að vatn hafi átt greiðan aðgang niður gluggastykki að innanverðu. Mikill fúi og sveppamyndun hafi verið í sperruendum sem glerið hafi hvílt á eða um 20-30 cm upp sperruna og hafi þakið nánast hangið uppi á glerinu einu saman. Kærunefnd telur ljóst af framangreindu að þörf hafi verið á framkvæmdum við sólskálann. Hins vegar fær kærunefnd af fyrirliggjandi gögnum ekki ráðið að viðgerðin hafi ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun. Telur kærunefnd þannig ekki unnt að fallast á að skilyrði 37. gr. laga um fjöleignarhús séu uppfyllt. 

Gögn málsins benda ekki til þess að aðrir eigendur hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar og telur kærunefnd því að heimild 38. gr. laga um fjöleignarhús eigi ekki við í máli þessu.

Samkvæmt gögnum málsins var ákvörðun um framkvæmdirnar tekin án samráðs við gagnaðila og telur kærunefnd hvorki skilyrði 37. né 38. gr. laga um fjöleignarhús uppfyllt. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvörðunartöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. sömu laga. Með hliðsjón af framangreindu lagaákvæði telur kærunefnd að gagnaðila sé heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna framkvæmda álitsbeiðanda. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna framkvæmda við sólskála í þáverandi íbúð álitsbeiðanda.

Reykjavík, 15. desember 2014

Auður Björg Jónsdóttir    

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson