Mál nr. 52/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 52/2014

Ákvörðunartaka: Viðgerð á þaki. Parhús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. október 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 3. nóvember 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 11. nóvember 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. nóvember 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. desember 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða parhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvorrar íbúðar fyrir sig. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna viðgerða á hluta þaksins sem er yfir íbúð gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á þaki hússins.   

Í álitsbeiðni kemur fram að forsaga málsins sé sú að gagnaðili hafi komið að máli við eiginmann álitsbeiðanda, einhvern tímann í júní, og talað um leka inni í forstofu hjá sér. Lekinn hafi verið búinn að eiga sér stað um langt skeið, eða nokkur ár. Gagnaðili hafi rætt lekann við smið sem hafi komið á rigningardegi og talið sig sjá hvaðan læki. Gagnaðili hafi talað um að smiðurinn væri tilbúinn að fara í verkið. Smiðurinn hafi sagt gagnaðila að þakið væri sameiginlegt og því ætti kostnaður vegna viðgerða að vera sameiginlegur. Maður álitsbeiðanda hafi þá sagt gagnaðila að hann hafi ætlað að ræða við álitsbeiðanda og einnig að hann gæti sjálfur kíkt á þetta og fengið bróður sinn, sem sé smiður og/eða tengdaföður sem einnig sé smiður til að hjálpa sér. Maður álitsbeiðanda hafi lengi unnið við smíðar en sé ekki lærður.

Á þeim tíma sem hafi liðið frá því gagnaðili hafi fyrst komið og rætt lekann við eiginmann álitsbeiðanda hafi hann og álitsbeiðandi verið búin að tala við föður álitsbeiðanda, sem sé smiður og vanur þakvinnu, og hafi þeir verið tilbúnir að fara í þetta. Álitsbeiðandi og maður hennar hafi ekki verið búin að hitta gagnaðila til að segja henni frá því. Gagnaðili sé komin á eftirlaun en þau bæði í fullri vinnu, með börn og taki þátt í félagsstörfum og fleiru og hafi þannig ekki eins mikinn tíma aflögu og gagnaðili. Lekinn hafði varað um langt skeið og ekkert bent til að hann væri að valda meira tjóni, þannig að ekki hafi verið um að ræða að viðgerðin hafi ekki þolað lengri bið.

Dag einn hafi álitsbeiðandi séð að nefndur smiður hafi verið mættur ásamt öðrum manni til að lagfæra lekann. Maður álitsbeiðanda hafi farið yfir til gagnaðila og látið hana vita að þau væru langt í frá sátt við að hún væri búin að fá smið til að laga þakið án þess að þau hafi verið búin að ræða það frekar og taka ákvörðun um hvernig ætti að standa að framkvæmdinni og þ.á m. hvort þau hafi yfir höfuð átt að láta þennan tiltekna smið taka að sér verkið, gera það sjálf eða fá einhvern annan. Þegar maður álitsbeiðanda hafi farið yfir hafi smiðirnir verið byrjaðir að vinna og búnir að rífa þakplötur frá. Smiðurinn hafi spurt hvort hann vildi að þeir myndu hætta. Maður álitsbeiðanda hafi verið í óþægilegri stöðu. Smiðirnir hafi verið byrjaðir að rífa frá og hann sjálfur á leið til vinnu stuttu síðar. Hefði maður álitsbeiðanda ætlað að gera þetta sjálfur og fá tengdaföður sinn með sér hefðu þeir þurft að fara í þetta þá þegar til að varna skemmdum á þakinu ef það skyldi koma slæmt veður. Það sé óásættanlegt að hann hafi verið settur í slíka stöðu að eiga henda öllu frá sér til að fara í viðgerðir sem ekki hafi verið búið að taka sameiginlega ákvörðun um, og þ.á m. um hvenær ætti að fara í þetta.

Framkvæmdin hafi ekki reynst vera mikil. Þakplötur, tjörupappi og timbur hafi verið losað að hluta frá, lekinn lagfærður og nýtt timbur og tjörupappi settur á þann hluta sem hafi verið ónýtur. Ekki hafi þurft að skipta um þakplötur, heldur hafi þær verið nýttar aftur en settar þakskrúfur í stað eldri nagla. Járn í skutrennu hafi verið endurnýjað.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi komið með reikning að fjárhæð 200.000 kr. og farið fram á að álitsbeiðandi og maður hennar myndu greiða helminginn í kostnaðinum við lagfæringar á þakinu hjá sér. Þau hafi mótmælt harðlega og sagt að þau hafi meðal annars ekki verið sátt við að gagnaðili hafi gengið í að fá smiðinn í verkið án samráðs við þau. Eðlilegra hefði verið að hafa þessa hluti á hreinu áður en gagnaðili hafi farið í að panta smiðinn hafi hún ætlast til að þau myndu taka þátt í kostnaði.

Álitsbeiðandi segir að fram til þessa hafi venjan verið sú að hvor eigandi fyrir sig hafi séð um sína íbúð. Aðilar hafi til dæmis lagfært sinn hluta þakskeggsins hvor fyrir sig. Húsið hafi verið málað að utan eitt sumarið og íbúar hist í góðu tómi og valið lit en hvor aðili þó séð um að mála sinn hluta. Eflaust hefði gagnaðili ekki blandað álitsbeiðanda í viðgerðina nema vegna þess að smiðurinn sem hafi komið og skoðað þakið hjá gagnaðila hafi nefnt við hana að viðgerð á þaki ætti að vera sameiginleg. Enda sé það ekki ætlun álitsbeiðanda að mótmæla því. Álitsbeiðandi hafi verið tilbúin að fara í þessar framkvæmdir með gagnaðila og búin að ræða það við föður hennar sem hafi verið búinn að samþykkja að fara í þetta með eiginmanni hennar. Næsta skref hefði átt að vera að íbúar ræddu nánar fyrirkomulag viðgerðarinnar, en af því hafi ekki orðið þar sem gagnaðili hafi ekki haft þolinmæði til að bíða eftir að maður álitsbeiðanda kæmi að máli við hana. Hefðu þau gert sjálf við þakið hefðu þau öll getað sparað sér kostnaðinn við vinnuna, sem hafi verið stærsti hluti kostnaðarins. Þannig hefðu þau bæði getað komist mun ódýrara frá viðgerðinni og báðir aðilar grætt.

Þá segir að ástæðu álitsbeiðnarinnar sé að rekja til sölu álitsbeiðanda á eignarhluta sínum en hún þurfi að skila yfirlýsingu húsfélags sem staðfesti að ekki sé starfrækt húsfélag við eignina. Ekki ríki ágreiningur um hvort það sé starfandi húsfélag en gagnaðili neiti að skrifa undir þar sem hún telji hana skulda sér vegna viðgerðanna. Álitsbeiðandi hafi í framhaldinu rætt við gagnaðila í síma og sagt henni meðal annars að hún hafi tekið saman punkta um sjónarmið þeirra í tengslum við ágreininginn sem hún hafi getað komið til gagnaðila og hún farið yfir. Í upplýsingaöflun álitsbeiðanda hafi hún meðal annars lesið álit kærunefndar í máli nr. 7/2012. Í þriðja kafla um forsendur sé rakið nákvæmlega það sama og álitsbeiðandi sé búin að taka út úr lögunum og af heimasíðu Húseigendafélagsins í samningaviðræðum sínum við gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi því talið eðlilegt að leita álits kærunefndar áður en hún færi að greiða hlutdeild í viðgerðum sem henni bæri e.t.v. ekki skylda til að greiða þar sem sú ákvörðun sem hún hafi tekið, að fá smiðinn í verkið, hafi ekki verið tekin sameiginlega á húsfundi eins og hefði átt að gera skv. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá sé forsenda þess að kostnaður teljist sameiginlegur að ákvörðun sé tekin sameiginlega.

Í greinargerð gagnaðila segir að hún hafi keypt íbúðina á árinu 2007 og séð þegar hún hafi skoðað eignina að rakaskemmdir væru í forstofu kringum útihurð. Hún hafi spurt fyrri eiganda út í rakann sem hafi tjáð henni að búið væri að koma fyrir lekann. Þegar hún hafi tekið við íbúðinni hafi meiri rakaskemmdir komið í ljós af völdum lekans bæði í glugga í herbergi við hlið forstofu og einnig í eldhúsi sem sé á sömu hlið hússins. Á árinu 2008 hafi gagnaðili hafist handa við að lagfæra, spartla og mála en hins vegar séð fljótlega að málning var farin að bólgna upp og flagna aftur.

Haustið 2009 hafi gagnaðili talað við álitsbeiðanda og eiginmann hennar en þau hafi ekki verið viljug til aðhafast í málinu og sagt að enginn leki væri hjáþeim. Gagnaðili hafi haldið málinu vakandi og nefnt þetta við þau af og til en alltaf fengið þau svör að enginn leki væri hjá þeim. Sumarið 2012 var mikið rigningarsumar og hafi gagnaðili séð að það yrði að gera eitthvað því skemmdir af völdum lekans voru orðnar umtalsverðar og þar sem raki sé til staðar geti einnig verið myglusveppur. Gagnaðili hafi því enn eina ferðina farið yfir til álitsbeiðanda en fengið sömu svör og áður.

Gagnaðili greinir frá því að þar sem hún sé aðfluttur eldri borgari hafi hún lítið þekkt til bæjarfélagsins og því spurt mann álitsbeiðanda hvort hann þekkti einhvern sem gæti tekið verkið að sér en hann kveðið svo ekki vera. Gagnaðili hafi því farið að leita og hringt eftir auglýsingu í tiltekinn trésmið sem hafi komið einn rigningardaginn í ágúst 2012. Hann hafi meðal annars farið upp í ris þar sem hann hafi séð hvaðan lekinn kom. Gagnaðili hafi sagt manni álitsbeiðanda frá þessu og jafnframt að smiðurinn væri tilbúinn að skoða hvað hægt væri að gera og hvort það væri nóg að þétta þakið. Maður álitsbeiðanda hafi hvorki gert athugasemdir né komið með tillögur um annað. Síðan hafi liðið um sex mánuðir þar til smiðurinn hafi komið aftur og skoðað þetta nánar og hafi þá komið í ljós að rífa þyrfti þakið til að komast að lekanum. Gagnaðili hafi þá upplýst mann álitsbeiðanda um þetta og jafnframt að smiðurinn væri tilbúinn að taka verkið að sér. Gagnaðili hafi bætt við að þakið væri sameiginlegt og látið hann hafa símanúmer smiðsins og sagt að ef einhverjar spurningar væru eða athugasemdir gæti hann talað við hana eða smiðinn. Liðið hafi um þrjár vikur þar til smiðurinn mætti á þakið og hafðist handa við viðgerðina. Smiðurinn hafi verið rétt byrjaður þegar maður álitsbeiðanda hafi komið og sagt sér að tengdafaðir hans væri trésmiður og hann jafnframt sjálfur unnið við smíðar. Gagnaðili hafi spurt hann hvers vegna hann hafi ekki talað um það fyrr og ítrekað að hún hafi spurt hann hvort hann þekkti einhvern sem gæti gert þetta. Hann hafi svarað að hann hafi haft svo mikið að gera að hann hafi ekki haft tíma en bætt því við að hann hafi verið búinn að tala Húseigendafélagið og að þakið væri sameiginlegt en að það væri á gráu svæði með skemmdir af völdum lekans. Maður álitsbeiðanda hafi síðan farið upp á þak til smiðsins sem hafi boðið honum að taka við verkinu en hann afþakkað.

Gagnaðili tekur fram að hún hafi aldrei farið fram á að álitsbeiðandi myndi taka þátt í kostnaði við viðgerðir innan íbúðar sinnar en hins vegar geti smiðurinn staðfest hvaða skemmdir hafi verið innan húss vegna lekans og hann sé einnig tilbúinn að staðfesta hvernig samskipti hans og manns álitsbeiðanda hafi verið á þakinu þennan dag.

Þá segir að eins og álitsbeiðandi bendi réttilega á sé ekkert húsfélag starfrækt enda bara tvær íbúðir. Gagnaðili fái ekki skilið hvernig hún hafi átt að geta staðið öðruvísi að framkvæmdum þar sem hún hafi ítrekað verið í samskiptum við álitsbeiðanda á öllum stigum málsins. Í álitsbeiðni komi fram að ekki hafi legið á framkvæmdum þar sem ekkert hafi legið undir skemmdum. Hvernig sé hægt að staðhæfa slíkt veki furðu gagnaðila þar sem hvorki álitsbeiðandi né maður hennar hafi nokkurn tímann komið inn til gagnaðila að skoða skemmdirnar.

Gagnaðili greinir frá því að þegar reikningur hafi borist í júlí 2013 hafi hún farið til álitsbeiðanda og manns hennar og fengið vægast sagt óblíðar móttökur þar sem henni hafi verið sagt að þau ættu enga peninga, þau væru með miklu stærri pakka að sjá fyrir en gagnaðili og hafi spurt af hverju allir gætu ekki séð um sinn hluta eins og alltaf hafi verið. Gagnaðili hafi bent þeim á að það væru lög fyrir því að þak og gaflar væru sameign en þá hafi álitsbeiðandi skellt hurðinni. Gagnaðili hafi greitt reikninginn og ekki gert frekari tilraunir til að krefja þau um þeirra hluta. Nú í haust hafi gagnaðili orðið vör við að álitsbeiðandi og maður hennar væru að flytja og álitsbeiðandi óskað eftir undirskrift gagnaðila þar sem þau væru að selja eign sína. Gagnaðili hafi þá spurt hvort þau ætluðu að greiða sinn hluta í viðgerðinni en álitsbeiðandi neitað svo gagnaðili hafi sagt henni að þá gæti hún ekki skrifað undir.

Gagnaðili telur álitsbeiðanda fara mjög frjálslega með staðreyndir um samskipti þeirra. Álitsbeiðandi haldi því fram að venjan verið sú fram til þessa að hvor eigandi fyrir sig hafi séð um sína íbúð, sem sé rétt hjá henni þar sem íbúðirnar séu ekki sameign. Hún nefni viðgerðir á þakskeggi á hvorum enda fyrir sig en þar hafi verið um smávægilegt viðhald að ræða sem sé rétt hjá álitsbeiðanda að þau hafi gert án sérstaks samráðs. Álitsbeiðandi nefni einnig málningu utan húss þar sem íbúar hafi átt að hafa hist í góðu tómi og valið lit. Sannleikurinn sé sá að þau hafi valið lit sem álitsbeiðandi hafi komið með og fengið samþykki gagnaðila fyrir. Síðan hafi aðilar málað hvor sinn helming hússins. Gagnaðili fær ekki ráðið hvernig nokkuð af ofangreindu í frásögn álitsbeiðanda geti verið rök fyrir því að þau taki ekki þátt í þakviðgerðum. Þá segi álitsbeiðandi að eflaust hefði gagnaðili ekki blandað þeim í viðgerðina nema smiðurinn hafi nefnt að viðgerð á þaki sé sameiginleg. Gagnaðili segir að hvernig álitsbeiðandi geti staðhæft um hvað smiðurinn eigi að hafa sagt við hana að henni fjarstaddri sé tilbúningur og ósannindi. Gagnaðili tekur fram að hún hafi búið í fjölbýlishúsi á öðrum stað í tæp fjörtíu ár og það þurfi engan til að segja sér hvað sé sameign og hvað ekki, enda hefði hún ekki talað um lekann við álitsbeiðanda hafi hún talið sig þurfa að bera kostnaðinn ein.

Þá segir að í álitsbeiðni komi fram að álitsbeiðandi telji sig ekki eiga að taka þátt í þeim kostnaði sem hafi fylgt viðgerð þaksins með þeim rökstuðningi að hún hafi ekki verið yfir höfuð með í ráðum en á sama tíma segi hún að hún hafi verið tilbúin að tala við annan smið án þess að hafa nokkurn tímann nefnt það við gagnaðila. Gagnaðili sé heima flesta daga og kvöld þannig að ekki hefði verið erfitt að hitta á hana ef vilji hefði verið fyrir því. Þegar nefndur smiður hafi boðið manni álitsbeiðanda að taka við verkinu hafi þeir verið byrjaðir fyrir stuttu þannig að það hefði ekki valdið neinum meiri skaða þó þeir hefðu gengið frá eftir sig og aðrir tekið við verkinu. Þetta geti smiðurinn staðfest. Gagnaðili fær ekki séð hvernig hún hafi átt að taka öðruvísi á málum en hún hafi gert. Hún hafi verið búin að sýna alla þá þolinmæði sem hægt væri að sýna eða frá hausti 2009 til byrjun árs 2013. Gagnaðili hafi ítrekað gefið tækifæri til að koma að málum og hafa eitthvað með það að gera hver myndi sjá um viðgerðina. Gagnaðili geti engan veginn séð að hún hefði átt að sætta sig við að þurfa að bíða með lekandi þak árum saman vegna annríkis eða félagsstarfa annarra eigenda. Gagnaðili geri því kröfu um að álitsbeiðanda verði gert að greiða sinn helming viðgerðarinnar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi talið upp fjölda ferða yfir til hennar á árunum 2009-2013 og gefið í skyn að álitsbeiðandi og maður hennar hafi ekki viljað aðhafast neitt á þeim forsendum að enginn leki væri hjá þeim. Í þau skipti sem gagnaðili hafi nefnt skemmdir og mögulegan leka við þau hafi hún aldrei farið fram á sameiginlegar viðgerðir. Gagnaðili geti því ekki sagt að þau hafi ekki verið að aðhafast neitt. Gagnaðili segi einnig að álitsbeiðandi hafi aldrei komið inn til hennar að skoða skemmdirnar og því geti hún ekki ályktað um að eignin hafi ekki legið undir skemmdum. Álitsbeiðandi telur það ekki rétt. Gagnaðili hafi sýnt manni álitsbeiðanda skemmdirnar á einhverjum tímapunkti á þessum árum. Hann hafi þá meðal annars sagt gagnaðila að það gæti orðið erfitt að finna út hvaða lekinn kæmi, það gæti lekið af þaki, með gluggum o.s.frv. Það séu smá rakaskemmdir í einu herbergi í því húsi sem þau hafi átt (á sömu hlið og skemmdirnar séu hjá gagnaðila) og hafi þær verið til staðar áður en þau hafi flutt inn árið 2005. Lekinn hafi hvorki verið að breiðast út né hafi þau orðið vör við sveppamyndun. Gagnaðili hafi hvorki verið beðinn um að skoða það né hafi þau farið fram á sameiginlegar viðgerðir.

Þá segir að upptök lekans hafi ekki orðið ljós fyrr en í ágúst 2012. Gagnaðili hafi þó sagt að nefndur smiður hafi komið hálfu ári síðar og séð að það þyrfti að fara í meiri aðgerðir, sem eigi að hafa verið í febrúar, en hann hafi komið að laga þakið sumarið 2013. Gagnaðili taki jafnframt fram að í síðasta skiptið sem hún hafi komið til þeirra, áður en smiðurinn hafi komið að laga þakið, hafi hún sagt að þakið væri sameiginlegt. Það hafði ekki komið fram áður. Álitsbeiðandi og maður hennar hafi ekki að baki jafnlanga búsetu í fjölbýlishúsi og gagnaðili. Þau hafi hreinlega aldrei kynnt sér lög um fjöleignarhús fyrr en gagnaðili hafi farið að segja að þakið væri sameiginlegt, enda hafði venjan verið sú að hver hafi séð um sína íbúð og því ekki reynt á lög og reglur. Fyrst gagnaðili hefur búið í fjörtíu ár í fjölbýlishúsi og þurfi ekki neinn til að segja sér hvað sé sameign og hvað ekki mætti þá ekki leiða líkur að því að hún hafi átt að vita að ákvarðanir um framkvæmdir þurfi að taka sameiginlega. Það að álitsbeiðandi og maður hennar hafi vitað af lekanum sé ekki það sama og samþykki fyrir því að fara í framkvæmdir og hvernig hafi átt að standa að þeim, í þessu tilviki að fá verktaka í verkið án samþykkis þeirra.

Í athugasemdum gagnaðila segir að henni hafi þótt skipta máli að leki hafi verið til staðar við kaup hennar á íbúðinni því það segi til um nauðsyn viðgerðar. Athyglisvert sé að núna segi álitsbeiðandi að það séu rakaskemmdir í herbergi í hennar íbúð eftir að hafa haldið því fram allan tímann að þar væri enginn leki. Álitsbeiðandi hafi sagt að skemmdir hafi verið til staðar þegar hún hafi flutt inn árið 2005 en þrátt fyrir að hún hafi ekki orðið vör við að lekinn væri að breiðast út þýði það ekki að ekki hafi legið á viðgerð.

Álitsbeiðandi segi að gagnaðili hafi á einhverjum tímapunkti sýnt manni hennar rakaskemmdir í íbúð hennar. Gagnaðili sé afskaplega fegin að heyra það þar sem hún hafi ekki verið viss um að hún hefði munað þetta rétt. Það sé til marks um að hún hafi viljað láta þau fylgjast með þessu og fá þau með í framkvæmdirnar. Það hafi einmitt verið á þessum tíma sem gagnaðili hafi spurt mann álitsbeiðanda hvort hann þekkti einhvern sem gæti tekið að sér að finna lekann en hann hafi kveðið svo ekki vera og bætt við að það yrði mjög erfitt að finna út hvaðan lekinn kæmi, sem hafi vissulega verið rétt en réttlæti ekki að ekkert hafi verið gert í málinu.

Gagnaðili kveður það rétt að í ágúst 2012 hafi lekinn fundist og verktaki komið um hálfu ári síðar til að kanna hvort hægt væri að gera við þakið. Þá hafi komið í ljós að rífa þyrfti þakið til að komast fyrir lekann og hann því komið snemma sumars 2013 í það verk. Álitsbeiðandi segi einnig að gagnaðili hafi ekki verið beðin um að koma og skoða rakaskemmdir hjá henni eða verið beðin um að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á þeim. Í því tilliti tekur gagnaðili fram að hún hafi aldrei beðið álitsbeiðanda að taka þátt í innanhúss viðgerðum. Málið fjalli um þakviðgerð sem lögum samkvæmt sé sameiginleg.

Þá segir að álitsbeiðandi greini frá því að hafa ekki kynnt sér lög um fjöleignarhús fyrr en gagnaðili hafi sagt henni að þakið væri sameiginlegt. Gagnaðili tekur fram að það sé ekki hennar að upplýsa fólk um réttindi þeirra og skyldur. Álitsbeiðanda hafi átt að vera kunnugt um lög í fjöleignahúsum þar sem hún hafi sjálf komið úr einu slíku. Álitsbeiðandi hafi bent á að þar sem gagnaðili hafi búið í fjölbýli hafi hún átt að vita hvernig hafi átt að standa að svona löguðu. Gagnaðili segir að um hafi verið að ræða átta eigendur og hafi að sjálfsögðu þurft að kalla saman fund. Í þessu máli séu eigendur tveir og hafi gagnaðili verið búinn að vera í sambandi við hinn eigandann í fjögur ár vegna lekans og talið sig vera gera rétt. Gagnaðili hafi talið að hastarlegt að annar aðili gæti staðið í vegi fyrir eðlilegu viðhaldi eða viðgerðum og neitað að taka þátt í kostnaði.

Að lokum segir að verktaki hafi sagt að ekki hafi verið búið að losa nema tvær þakplötur þegar maður álitsbeiðanda hafi komið upp á þak og verktakinn boðið honum að taka við verkinu. Ekki hafði sakað þó verkið hefði dregist um nokkra daga þar til eiginmaður álitsbeiðanda gæti byrjað en það hafi hann ekki viljað. Verktakinn hafi einnig sagt að maður álitsbeiðanda hafi spurt sig á þakinu hvort hann gæti skipt út nöglum sem hafi verið orðnir lausir á hans helmingi þaksins fyrir þakskrúfur. Gagnaðili telur að það hljóti að jafngilda samþykki fyrir verkinu að hann hafi neitað að taka við því og beðið verktakann að skipta um nagla hjá sér.

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á hluta þaksins sem er yfir íbúð gagnaðila. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur þak undir sameign. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. sömu laga fellur undir sameiginlegan kostnað allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Af framangreindu er ljóst að kostnaður vegna framkvæmda á þaki hússins er sameiginlegur. Í máli þessu kemur til álita hvort rétt hafi verið staðið að ákvörðunartöku um framkvæmdirnar.

Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr. og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Allir eigendur hússins eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Þá segir í 1. mgr. 39. gr. laganna að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Þar sem um parhús er að ræða í máli þessu ber einnig að líta til 1. mgr. 67. gr. laganna þar sem segir að ekki sé þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að henni beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna með vísan til 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segir að sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar. 

Gögn málsins bera með sér að þörf fyrir viðgerð á þaki vegna leka hafi verið óumdeild milli aðila. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða parhús hafi ekki verið óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdirnar á formlegum húsfundi en allt að einu hafi eigendum þó borið að taka ákvörðun um framkvæmdirnar að höfðu sannanlegu samráði sem jafnframt verði að uppfylla formkröfur laganna að öðru leyti.

Af gögnum málsins verður ráðið að aðilar höfðu átt í samskiptum vegna fyrirhugaðra framkvæmda við þakið. Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili hafi ráðið smið til verksins án samþykkis hennar þar um. Gagnaðili heldur því fram að hún hafi greint álitsbeiðanda og eiginmanni hennar frá því að hún hefði haft samband við smið í þeim tilgangi að fá hann til að gera við þakið og að hvorki hafi komið fram athugasemdir né tillögur um annað frá þeim. Nokkru síðar hafi smiðurinn hafist handa við framkvæmdirnar og eiginmaður álitsbeiðanda þá fyrst gert athugasemdir og smiðurinn þá spurt hvort hann ætti að stöðva framkvæmdina en eiginmaður álitsbeiðanda neitað því. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda en hún segir að ósanngjarnt hafi verið að stilla eiginmanni sínum upp með framangreindum hætti, þ.e. að bjóða honum að taka við framkvæmdinni eftir að þær voru þegar hafnar. 

Kærunefnd fær ráðið af framangreindu að gagnaðili hafi tekið ákvörðun um framkvæmdirnar að höfðu samráði við álitsbeiðanda. Óumdeilt er að þörf var á framkvæmdinni og telur kærunefnd gögn málsins bera með sér að álitsbeiðandi hafi átt nægan kost og rúman tíma til að koma með tillögu að annarri tilhögun framkvæmda og þar með talið um annan verktaka en þann sem gagnaðili hafði þegar lagt til áður en framkvæmdin hófst. Þá óskaði hann þess ekki að framkvæmdir yrðu stöðvaður heldur þvert á móti samþykkti að viðgerð yrði framhaldið. Með vísan til alls þessa telur kærunefnd að gagnaðili hafi mátt líta svo á að fyrir lægi fullnægjandi samþykki álitsbeiðanda fyrir framkvæmdinni. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að skilyrði 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús séu ekki uppfyllt í máli þessu og álitsbeiðanda beri því að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna framkvæmdarinnar. 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna framkvæmda á þaki hússins.

Reykjavík, 15. desember 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson