Mál nr. 14/2021-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 14/2021

Ábyrgð á lagfæringu á flísum á svalagólfi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 18. febrúar 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. mars 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. mars 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. mars 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. júní 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Húsið er 12 hæða og er álitsbeiðandi eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að láta lagfæra flísar sem losnuðu frá steyptu svalagólfi álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að lagfæra flísar á svölum íbúðar hennar.

Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða sameiginlegt regnvatnsrör sem liggi frá 12. hæð og niður á jarðhæð. Rörið fari í gegnum svalagólf. Regnið berist með miklum látum frá 12. hæð niður á 1. hæð þar sem álitsbeiðandi búi. Eins og meðfylgjandi myndband sýni falli vatnið í „skál“ sem sé steypt í svalagólfið, safnist þar fyrir og vegna ágangs þess gusist það vel til hliðanna og hafi með tímanum orsakað það að flísar umhverfis rörið hafi losnað frá steypunni. Þegar vatnið hafi náð jafnvægi í skálinni haldi það áfram niður um rörið, eins og skuli.

Regnvatnsrörið sé í sameign allra og þjóni sameiginlegum þörfum hússins, þ.e. að koma regnvatni frá þaki hússins og svölum íbúða frá húsinu. Það hafi orðið tjón á innra byrði svala álitsbeiðanda vegna ágangs frá vatni af þaki og svölum efri hæða. Orsök tjónsins sé sameiginlegt regnvatnsrör sem sé staðsett með óheppilegum hætti og fari í gegnum innra byrði svalanna. Álitsbeiðandi hafi fylgst með vatnssöfnun á svölunum og safnist ekki vatn í þessu tiltekni horni geti það orsakað vandamálið. Gólfhallinn á svölunum sé eins og gert er ráð fyrir og fari allt vatn beina leið í niðurfallið með minni ágangi en í gegnum heitavatnsrörið frá efri hæðum.

Í greinargerð gagnaðila segir að ekki sé ágreiningur um að regnvatnsrör falli undir sameign og  sem slíkt beri gagnaðili ábyrgð á viðhaldi þeirra og virkni. Enn fremur að gagnaðili beri ábyrgð á tjóni sem bilun þeirra kunni að valda. Hann geti aftur á móti ekki fallist á bótaskyldu nema fyrir liggi óyggjandi að hún sé til staðar, enda gæti gagnaðili hagsmuna allra í húsinu.

Í málinu liggi fyrir tvær skýrslur um skoðun á svölum álitsbeiðanda. Annars vegar einhliða skoðun sem álitsbeiðandi hafi kallað eftir og hins vegar skoðun sem gagnaðili hafi óskað eftir þar sem aðilum hafi verið boðið að vera viðstaddir og koma að athugasemdum. Skoðun sem álitsbeiðandi hafi látið framkvæma beri að taka með fyrirvara, enda unnin út frá verkbeiðni og fyrirmælum álitsbeiðanda án aðkomu gagnaðila. Sér í lagi sé bent á að fullyrðingar sem þar komi fram standist varla, eins og að um hönnunargalla sé að ræða, eða að hönnun sé ekki í samræmi við byggingarreglugerðir án frekari tilvísana eða raka. Þá megi einnig benda á fullyrðingar um ábyrgð sem komi fram í skoðuninni, sem hljóti að byggja á lagaskýringum, þó að um byggingarverkfræðing og húsasmíðameistara sé að ræða sem hafi framkvæmt umrædda skoðun. Þetta sé ekki trúverðug framsetning.

Niðurstöður beggja skýrslnanna séu þær að vatn sem komi frá regnvatnsröri sé þess valdandi að flísar hafi losnað. Af hverju það sé að gerast á svölum álitsbeiðanda liggi í svari D frá 9. febrúar 2021 þar sem fram komi að gleymst hafi að fjarlægja flísakross sem valdi því að vatn komist undir flísar og hafi losað þær. Sú niðurstaða og skoðun hafi verið framkvæmd af óháðum aðila og að málsaðilum viðstöddum.

Í framangreindri niðurstöðu felist að um mistök við lagningu flísa sé að ræða en ekki bilun í búnaði sameignar eða sameiginlegra lagna sem geti orðið grundvöllur hlutlægrar ábyrgðar gagnaðila á grundvelli 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús.

Það að gleymst hafi að fjarlægja flísakross þegar flísar hafi verið lagðar sé á ábyrgð þess sem þá vinnu hafi innt af hendi. Væntanlega byggingaraðila. Aftur megi vera að þetta skýri af hverju sambærileg vandamál hafi ekki komið upp í öðrum eignarhlutum en allar svalir séu flísalagðar samkvæmt skilalýsingu og hannaðar með eins frárennsli. Þannig virðist blasa við að handvömm hafi ráðið að svo sé komið á svölum álitsbeiðanda sem sannanlega sé séreignarhluti. Kunni hún þar af leiðandi að eiga kröfu annaðhvort á byggingaraðila eða þann fagaðila sem flísarnar hafi lagt, eða þá á hendur þeim sem hafi selt henni eignina, séu mál með þeim hætti.

Gagnaðili víki sér ekki undan skyldum sínum gagnvart félagsmönnum en sé jafn meðvitaður um að sú ábyrgð sé gagnvart öllum félagsmönnum. Jöfn sé sú ábyrgð að sinna skyldum húsfélags sem og vönduð meðferð fjármuna allra félagsmanna og fallist ekki á kröfur einstaka félagsmanna nema fullnægjandi sönnur liggi fyrir um þá skyldu.

Í málinu liggi ekki fyrir að orsök þess að flísar losni á svölum álitsbeiðanda verði rakin til galla eða bilunar í sameignarbúnaði, sbr. 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús. Meiri líkur en minni séu á því að orsök megi finna hjá framkvæmdaraðila flísalagnarinnar sjálfrar og því geti gagnaðili ekki borið ábyrgð á.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þar sem gagnaðili sé verkkaupi en ekki einstaka eigendur sé því velt upp hvort gagnaðili bera ekki að gera kröfu á verktakann.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi ekki verið verkkaupi að lagningu flísa á svalir hússins heldur hafi húsinu verið skilað með þessum flísum af byggingaraðila. Því sé alfarið hafnað að gagnaðili sé verkkaupi þessarar flísalagnar þar sem húsið hafi verið afhent fyrstu eigendum með þessum flísum en þær hafi ekki verið lagðar að beiðni gagnaðila.

III. Forsendur

Deilt er um ábyrgð á viðgerðum á svalagólfi álitsbeiðanda. Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala undir séreign, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.

Óumdeilt er að regnvatnsrör, sem liggur frá þaki hússins niður í gegnum svalagólf íbúða frá 12. hæð, fellur undir sameign. Í 1. mgr. 52. gr. sömu laga segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul.

Íbúð álitsbeiðanda er á 1. hæð hússins og hafa flísar losnað frá steyptu svalagólfi hennar. Gagnaðilar segja að orsök þess að regnvatn safnast fyrir í horni svalanna sé sú að gleymst hafi að fjarlægja flísakross þegar flísarnar voru lagðar við byggingu hússins sem valdið hafið því að vatn komst undir þær með þeim afleiðingum að þær losnuðu.

Þar sem gögn málsins benda til þess að mistök verktaka við lagningu flísanna sé orsök þess að vatn hafi komist undir þær með þeim afleiðingum að þær hafa losnað, telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á skaðabótaábyrgð gagnaðila á grundvelli 52. gr. laganna. Það er því niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 2. júní 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson