Mál nr. 14/2010 (frá kærunefnd fjöleignarhúsamála)
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í fjöleignarhúsamáli nr. 14/2010
Bílageymsla: Stærð bílastæða.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. maí 2010, beindi C, f.h. húsfélags bílageymslu X nr. 78–108 í R, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings milli gagnaðilanna A (hér eftir nefndur gagnaðili A) og B (hér eftir nefndur gagnaðili B).
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðilans B, mótt. 27. maí 2010, og greinargerð gagnaðilans A, mótt. 14. júní 2010, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 15. september 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða bílageymslu í X nr. 78–108 í R þar sem eru alls 38 bílastæði. Bílageymslan var byggð árið 1996. Ágreiningur er milli gagnaðila um stærð bílastæða í bílageymslunni en álitsbeiðanda, þ.e. stjórn húsfélags bílageymslunnar, hefur ekki tekist að leysa úr þeim ágreiningi innan húsfélagsins.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að kærunefndin skeri úr um stærð bílastæða í bílageymslunni í X nr. 78–108.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá 26. september 1996 skiptist bílastæðin í bílageymslunni jafnt milli allra eigenda.
Gagnaðilarnir tveir hafi í nokkurn tíma deilt um stærð bílastæða í bílageymslunni. Gagnaðili A eigi stæði út við vegg í suðvesturhluta bílageymslunnar (nr. 17) og gagnaðili B eigi stæðið við hliðina á gagnaðila A (nr. 18). Gagnaðili A telji sig eiga rétt á stærra stæði því hans stæði sé út við vegg og vísi til reglna R frá árinu 2003 um rýmisþörf bílastæða á lóðum og reglna Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins um slíkt. Þeirri túlkun hafi gagnaðili B mótmælt og vísað í eignaskiptasamning frá árinu 1996 og tölur frá Fasteignamati ríkisins þar sem allir eigendur eru taldir eiga sömu stærð, þ.e. 26,4 m².
Á aðalfundi húsfélagsins 30. apríl 2010 hafi málið verið tekið fyrir og rætt. Þar hafi verið samþykkt að fara þess á leit við álitsbeiðanda sem hlutlausan aðila í málinu að kanna sáttaleið í málinu, en engan sáttatón sé að finna hjá gagnaðilum.
Þá kemur fram í álitsbeiðni að gagnaðili B kvarti undan því að gagnaðili A hafi einhliða hlaðið dóti inn á hans stæði og þar að auki merkt nýja miðlínu miðað við þá stærð sem hann telji sig eiga. Gagnaðili A telji sig hins vegar í fullum rétti og hafi tjáð álitsbeiðanda að gagnaðili B hafi nýlega sent sér reikning upp á 60.000 kr. fyrir afnot af þessum hluta stæðisins.
Í greinargerð gagnaðilans B ítrekar hann ýmis atriði og bendir á að bílastæðum í bílageymslu hafi verið skipt jafnt samkvæmt formlegri eignaskiptayfirlýsingu frá
26. september 1996. Þá séu reglur R frá 2003 um rýmisþörf bílastæða og reglur Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins um sama efni ekki afturvirkar, þ.e. gildi ekki um bílageymslu sem byggð var árið 1996.
Þá bendir gagnaðili B á að yfirlýsing byggingarfulltrúa R, dags. 3. mars 2010, um bílastæðin sé í hrópandi mótsögn við eignaskiptayfirlýsingu frá 1996 sem hann hafi sjálfur átt þátt í að semja. Í yfirlýsingunni sé hnykkt á því að öll bílastæðin séu jafnstór en þar standi: „Hlutfallstala hvers bílastæðis í bílskýlinu er 2,63%.“
Í greinargerð gagnaðilans A bendir hann meðal annars á að hann eigi stæði nr. 18 en ekki 17 eins og fram komi í álitsbeiðni. Gagnaðili B eigi hins vegar stæði nr. 17, eða annað stæðið frá vegg.
Í álitsbeiðni hafi komið fram að gagnaðili A telji sig eiga rétt á stærra stæði vegna þess að hans stæði sé út við vegg og hafi vísað í reglur R frá árinu 2003 um rýmisþörf bílastæða á lóðum og reglur Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins um slíkt. Þessu mótmælir gagnaðili A. Hann kveðst hafa vísað í teikningu sem hafi legið fyrir við kaup eignarinnar á byggingarstigi og ummæla seljanda eignarinnar við kaupin þess efnis að endabílastæðin væru 30 cm breiðari en öll önnur stæði bílageymslunnar, eða 290 cm.
Teikningin hafi verið samþykkt af bygginganefnd R 29. júlí 1993 og staðfest af bæjarstjórn R. Eftir henni hafi verið farið og beri að fara við byggingu hússins og endabilin því 550 cm eins og hún sýni. Glöggt megi sjá að línan milli bílastæðanna sé 290 cm frá vegg og stæði gagnaðila B 260 cm eins og öll önnur stæði bílageymslunnar. Gagnaðili A kveður það ekki vera sitt vandamál að línan sé máluð á röngum stað en ekki í miðjuna eins og í öðrum súlubilum. Stæði gagnaðila A sé 273 cm og stæði gagnaðila B sé 277 cm. Gagnaðili B sé með stærsta stæðið í bílageymslunni, 17 cm umfram það sem honum beri á kostnað gagnaðilans A. Öll önnur súlubil en endabilin séu 520 cm og því hvert stæði 260 cm. Annað stæði frá vegg eigi ekki að vera stærra en önnur stæði í geymslunni.
Gagnaðili A mótmælir því að hann hafi notað hluta af stæði gagnaðilans B. Hann hafi engin afnot haft af stæði hans, aldrei lagt við línuna eða yfir hana. Hann kveðst hins vegar hafa lent í vandræðum með að leggja bíl sínum þar sem gagnaðili B sé með stóran bíl og auk þess séu þar hitablásarar sem hindri aðgengi og notagildi gagnaðilans.
Loks greinir gagnaðili A frá því að hann hafi í desember 2009 fengið reikning frá gagnaðila B fyrir ársafnot af 15 cm breidd og 50 cm dýpt á hillum.
III. Forsendur
Máli þessu var beint til kærunefndar af húsfélagi bílageymslu X nr. 78–108. Málið varðar ágreining tveggja eigenda bílageymslunnar og hafði húsfundur falið stjórn að leita sátta með þeim. Það tókst ekki og leitaði húsfélagið álits kærunefndar. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að ef eigendur fjöleignarhúsa greini á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir leitað til kærunefndar og óskað álitsgerðar um ágreiningsefnið. Álitsbeiðandi hefur ekki tekið afstöðu í málinu og á ekki í ágreiningi. Tilgreindir gagnaðilar hafa hins vegar báðir látið málið til sín taka. Er ljóst að þá greinir á um réttindi sín samkvæmt fjöleignarhúsalögum og telur kærunefndin málið því tækt til meðferðar þótt það hafi borist nefndinni með þessum hætti.
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í sameign eru aftur á móti, sbr. 6. gr., allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 4. gr.
X nr. 78–108 er ein lóð en á því standa þrjú fjöleignarhús; X nr. 78–90 þar sem eru 26 íbúðir, X nr. 92–98 þar sem eru 12 íbúðir og X nr. 100–108 þar sem eru 14 íbúðir. Alls eru því 52 íbúðir á lóðinni. Húsfélagið X nr. 78–108 er starfrækt um lóðina en auk þess eru starfandi húsfélög í X nr. 78–90 og X nr. 100–106 um framkvæmdir við húsin. Ekki hefur verið starfrækt húsfélag í X nr. 92–98. Loks er húsfélag bílageymslu X nr. 78–108 sem að standa eigendur bílageymslunnar sem um er deilt í máli þessu. Eigendur 37 af 52 íbúðum við X nr. 78–108 eiga bílageymsluna, en þar eru 38 stæði. Einn íbúi hefur tvö stæði í bílageymslunni.
Í eignaskiptayfirlýsingu um bílskýli við X nr. 78–108, dags. 25. september 1996, innfærðri í þinglýsingabók 14. október 1996, segir að eigendur bílskýlisins hafi ákveðið skiptingu eignarinnar samkvæmt teikningu Kjartans Sveinssonar sem samþykkt hafi verið í byggingarnefnd R 29. júlí 1993. Þá segir að í eigninni séu bílastæði fyrir 38 bíla og þau skiptist jafnt. Bílskýlið standi á sameiginlegri lóð húsanna nr. 78–108 fyrir 38 bíla. Þau séu hluti bílastæða á lóðunum og gert sé ráð fyrir að hvert stæði geti fylgt hvaða íbúð sem er í húsunum nr. 78–108 og það breyti ekki hlutdeild þeirra íbúða í sameiginlegri lóð. Rétthöfum bílastæða í bílskýli sé að jafnaði óheimilt að nota önnur bílastæði í þeirra stað. Hlutfallstala hvers bílastæðis í bílskýlinu er sögð 2,63%.
Fyrir liggja eignaskiptasamningar fyrir X nr. 82–108, sem gerðir voru á árunum 1992–1994. Í þeim öllum segir að á sameiginlegu lóðinni verði reist neðanjarðar bílageymsluhús fyrir 36 bíla sem hluti bílastæða á lóðunum og að gert sé ráð fyrir að hvert stæði geti fylgt hvaða íbúð sem er í húsunum nr. 78–108.
Framangreind eignaskiptayfirlýsing um bílskýli er ekki eins skýr og æskilegt væri. Með vísan til yfirlýsingarinnar og fyrirliggjandi eignaskiptasamninga er það þó álit kærunefndar að umrætt bílskýli sé í sameign sumra og eigendur hennar hafi svo afnotarétt af tilteknum stæðum. Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur fram að hlutdeild allra eigenda geymslunnar sé jöfn en af því leiðir ekki endilega að afnotaflötur þeirra allra sé jafn stór.
Fyrir liggja reglur um rýmisþörf bílastæða á lóðum í R. Þar kemur fram að almennt skuli breidd stæða vera minnst 250 cm. Æskilegt sé að bæta við 20 cm ef stæði liggur upp að súlu en 50 cm þegar stæði liggur upp að vegg.
Í eignaskiptayfirlýsingu er vísað til samþykktrar teikningar af bílageymslunni. Þar má sjá að súlur afmarka tvö og tvö stæði. Eru bil milli tveggja súlna í öllum tilvikum 520 cm, mælt frá miðju þeirra, og hvort stæði milli þeirra yrði þá 260 cm að breidd. Þar sem stæði liggja að vegg eru hins vegar 550 cm frá miðri súlu að vegg. Miðað við þörf um aukið rými fyrir stæði upp að vegg og að stæði í bílageymslunni eru almennt 260 cm breið, er eðlilegt að álykta að stæði næst vegg í þessari bílageymslu eigi að vera 290 cm að breidd en stæðin við hlið þeirra 260 cm breið eins og önnur stæði í geymslunni. Með þessu yrðu öll stæði í bílageymslunni 10 cm þrengri en ýtrustu kröfur sveitarfélagsins fara fram á.
Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að breidd bílastæða í bílageymslunni sé þá í góðu samræmi við teikningu, samþykkta 29. júlí 1993, að þau séu 290 cm á stæðum við vegg en 260 cm á öðrum stæðum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að breidd stæða við vegg í umræddri bílageymslu sé 290 cm en breidd annarra stæða sé 260 cm.
Reykjavík, 15. september 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson