Mál nr. 27/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. apríl 2020

í máli nr. 27/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 250.000 kr. vegna janúar 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, dags. 7. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd 17. mars 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 23. mars 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvubréfi, sendu 30. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 1. apríl 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. apríl 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 2. maí 2019 til 30. apríl 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða leigu vegna janúar 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 12. nóvember 2019 hafi varnaraðili upplýst að hún hefði fundið aðra íbúð og væri að flytja út. Sóknaraðili hafi sagt að hún þyrfti þá að finna leigjanda í hennar stað svo að hægt væri að koma til móts við hana um að ljúka samningi fyrr en efni hans kvæði á um. Sóknaraðili hafi þegar hafist handa við að leita að leigjendum en á þessum tíma hafi verið erfitt að finna leigjendur þar sem jól og áramót hafi verið framundan og ef til vill minna um að fólk væri að leita sér að húsnæði. Sóknaraðili hafi sent frá sér ítrekaðar auglýsingar til þess að takmarka tapið af einhliða ákvörðun varnaraðila. Það hafi ekki verið fyrr en í janúar sem nýir leigjendur hafi fundist og gerður hafi verið leigusamningur frá og með 1. febrúar 2020.

Engin greiðsla hafi borist frá varnaraðila 1. desember 2019. Þar sem um vanskil hafi verið að ræða hafi sóknaraðili haft samband við D sem hafi ábyrgst skilvísar greiðslur varnaraðila. Samþykkt hafi verið að greiða út tryggingu vegna desember en hafnað fyrir janúar. Engin rök hafi verið færð fyrir því en upplýst að einungis yrði greidd leiga vegna janúar, lægi fyrir úrskurður kærunefndar húsamála eða dómur um þá skyldu.

Varnaraðili beri ábyrgð á leigugreiðslum vegna 1. desember 2019 til 31. janúar 2020, en það leiði af meginreglu um skuldbindingargildi samninga, enda hafi verið leigusamningur í gildi á tímabilinu. Varnaraðili hafi flutt úr hinu leigða fyrir lok leigutíma án samkomulags við sóknaraðila. Þrátt fyrir það hafi hún ekki afhent lykla fyrr en 15. janúar 2020 eftir ítrekaðar óskir sóknaraðila um að ljúka málinu með samkomulagi. Sóknaraðili hafi staðið frammi fyrir því að leigugreiðslur hafi stöðvast vegna einhliða ákvörðunar varnaraðila sem hafi gefið honum lítinn sem engan fyrirvara til þess að bregðast við og finna nýja leigjendur. Um hafi verið að ræða afar erfiðan tíma og leigumarkaðurinn í algjöru frosti í desember og eftir áramót. Það hafi tekið sóknaraðila langan tíma og hafi það kostað hann fjármuni að finna nýja leigjendur. Hann hafi þurft að sýna íbúðina í mörg skipti og misst úr vinnu vegna þessa. Hann standi því uppi með fjárhagslegt tjón jafnvel þótt leigugreiðslur fyrir janúar skili sér á endanum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt upplýsingum frá D hafi borist krafa í ábyrgðina 7. janúar 2020 og hafi hún fengið upplýsingar um hana sama dag. Sóknaraðili hafi hafnað kröfunni þar sem hún hafi skilað íbúðinni 1. desember 2019 og greitt varnaraðila bætur sem hafi numið leigu fyrir einn mánuð. Hún hafi hafnað frekari kröfu sóknaraðila 10. janúar 2020 en samkvæmt húsaleigulögum geti leigusali borið ágreining aðila undir kærunefnd húsamála samkvæmt 7. og 8. mgr. 40. gr. laganna innan fjögurra vikna frá því að kröfu sé hafnað. Kæra sóknaraðila hafi verið lögð fram 7. mars 2020 eða átta vikum síðar.

Fjárhæð leigunnar hafi verið nokkuð há miðað við ástand, stærð og staðsetningu íbúðar en eftir skilnað og erfiða stöðu á leigumarkaði hafi sóknaraðili átt fáa valkosti. Hún hafi verið í tveimur vinnum til að ná endum saman en í lok sumars hafi hún misst aðra vinnuna vegna samdráttar og því orðið af töluverðum tekjum. Þrátt fyrir það hafi hún greitt leigu í september og október á réttum tíma og haft væntingar um að fá aðra vinnu. Þegar henni hafi orðið ljóst að það væri ekki hlaupið að því og hún verið búin að skuldsetja sig hjá fjármála- og lánafyrirtækjum til að greiða húsaleigu mánuðina á undan hafi hún haft samband við sóknaraðila. Það hafi verði síðustu vikuna á október. Hún hafi gert honum grein fyrir stöðu sinni og sagt að hún gæti ekki lengur efnt leigusamninginn. Hún hafi ekki átt pening til að greiða leiguna. Þá þegar hafi hún látið hann vita að hún þyrfti að leita að ódýrara húsnæði og sú ráðstöfun væri gerð í neyð en hún hafi alls ekki viljað þurfa að ganga á bak orða sinna og rifta leigusamningi. Viðbrögð sóknaraðila hafi komið á óvart þar sem hann hafi verið harður á því að í gildi væri samningur til loka aprílmánaðar og greiða ætti leigu samkvæmt honum. Hún hafi greitt allt sem hún hafi átt í byrjun nóvember eða 180.000 kr. Þegar líða hafi tekið á mánuðinn hafi hún fengið lán hjá nákomnum aðila til að greiða það sem hafi vantað upp á. Sóknaraðila hafi verið kunnugt um að hún væri að leita að ódýrara húsnæði en það hafi ekki verið auðvelt að finna húsnæði í nóvember þar sem margir hafi verið um hverja íbúð og hún séð á eftir hverri íbúðinni á fætur annarri. Þegar hún hafi loks fundið sambærilega íbúð sem hafi verið 90.000 kr. ódýrari hafi hún þurft að taka hana en þá hafi hún þurft að flytja 1. desember 2019. Það hafi ekki verið neitt annað í stöðunni en að taka þá íbúð en hún hafi ekki getað sleppt því tækifæri að lækka mánaðarleg útgjöld um 90.000 kr. Sóknaraðili hafi þegar verið upplýstur um þetta en þá hafi hann verið búinn að vera með íbúðina í auglýsingu í einhvern tíma. Þótt hún hafi verið farin úr íbúðinni 1. desember 2019 og skilað henni hafi hún samþykkt að greiða leigu vegna desember í leigubætur. Það hafi því komið á óvart að sóknaraðili hafi gert kröfu um leigu fyrir janúar 2020 þar sem hann hafi haft rúma tvo mánuði til að koma íbúðinni í leigu og nýr leigjandi tekið við íbúðinni frá 15. janúar 2020 samkvæmt upplýsingum sem fengist hafi frá D.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafni því að frestur 40. gr. húsaleigulaga eigi við þar sem varnaraðili hafi tafið málið og afgreiðslu þess umfram frestinn. Aðilar hafi verið í miklum samskiptum eftir að málið hafi komið upp þar sem reynt hafi verið að leita lausna. Varnaraðili hafi skrifað undir riftun samningsins 6. febrúar 2020. Af þeim sökum hefði málið komið mun fyrr til nefndarinnar en raun hafi borið vitni hefði ekki verið fyrir framangreint og af þeim sökum sé fjögurra vikna fresturinn bersýnilega ósanngjarn. Nýir leigjendur hafi tekið við íbúðinni 1. febrúar 2020.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að krafa í leiguábyrgð hennar hafi borist í byrjun janúar 2020 og hún hafnað kröfunni 7. þess mánaðar. Hún hafi ekki átt í samskiptum við sóknaraðila eftir þann tíma vegna ábyrgðarinnar. Aflýsing á þinglýsingu hafi farið fram síðar og varnaraðili skrifað undir hana í byrjun febrúar 2020. Þinglýsingin hafi því ekkert með kröfu sóknaraðila að gera, þannig að jafnvel þótt miðað væri við 6. febrúar 2020 væri kæran of seint fram komin.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna janúar 2020. Samkvæmt leigusamningi aðila var mánaðarleg leiga 250.000 kr. og átti leigutíma að ljúka 30. apríl 2020. Til tryggingar á réttum efndum á samningnum lagði varnaraðili fram tryggingu sem nam þriggja mánaða leigu, eða 750.000 kr. Um var að ræða tryggingu sem varnaraðili keypti hjá D.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt gögnum málsins upplýsti sóknaraðili varnaraðila í lok október 2019 að hún ætti í erfiðleikum með að standa skil á leigugreiðslum. Einnig tók hún fram að hún vildi rifta leigusamningi þar sem hún þyrfti að komast í ódýrara húsnæði. Ljóst er að þetta sjónarmið varnaraðila uppfyllti ekki skilyrði til riftunar á leigusamningi aðila. Af samskiptum aðila í byrjun nóvember 2019 má ráða að samið hafi verið um að leigutíma gæti lokið fyrr, fyndist annar leigjandi að íbúðinni í stað varnaraðila. Með rafrænum skilaboðum sóknaraðila 22. nóvember 2019 óskaði hann eftir leyfi varnaraðila til að sýna íbúðina mögulegum leigjanda. Leiga vegna desember 2019 var greidd sóknaraðila af tryggingu varnaraðila en eftir stendur ágreiningur um það hvort henni beri að greiða leigu vegna janúar 2020. Varnaraðili kveðst hafa flutt úr íbúðinni 1. desember 2019 en sóknaraðili segir hana ekki hafa skilað lyklum fyrr en 15. janúar og fær það stoð í tölvupóstssamskiptum sóknaraðila og D.

Kærunefnd lítur svo á að sóknaraðili hafi ekki verið kominn með umráð eignarinnar fyrr en 15. janúar 2020 er sóknaraðili skilaði lyklum eftir ítrekanir af hálfu varnaraðila. Þá var í gjalddaga fallin leiga fyrir janúarmánuð og ljóst að varnaraðila bar að greiða hana.

Ákvæði 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigusali skuli innan fjögurra vikna frá skilum gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu. Í 8. mgr. ákvæðisins segir að leigjandi skuli svara innan fjögurra vikna hvort hann fallist á kröfuna eða hafni henni. Þá segir að ef leigjandi hafni kröfunni skuli leigusali vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella falli tryggingin niður. Þar sem ekki er um kröfu um skaðabætur að ræða heldur leiguvanskil telur kærunefnd að ákvæðið eigi ekki við í því máli sem hér um ræðir og trygging varnaraðila sé enn í gildi.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila leigu vegna janúar 2020.

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir