Nr. 71/2017 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 14. desember 2017

í máli nr. 71/2017

A og B

gegn

C

     Fimmtudaginn 14. desember 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

     Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B, leigutakar frístundahúsalóðar D. Landnúmer X og fastanúmer frístundahússins er X.

Varnaraðili: C, eigandi framangreindrar frístundahúsalóðar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila framlengist um 20 ár frá leigulokum.

     Með kæru, dags. 16. október 2017, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Varnaraðili lagði fram greinargerð, dags. 13. nóvember 2017.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Samningur um téða frístundalóð var gerður 5. desember 1976 og skyldi gilda í 40 ár. Aðilar hafa ekki náð samkomulagi um áframhaldandi leigu eða innlausn varnaraðila.   

II. Sjónarmið sóknaraðila

     Sóknaraðilar benda á að samningur aðila hafi verið tímabundinn til 5. desember 2016. Varnaraðili hafi með bréfi, dags. 18. janúar 2016, tilkynnt sóknaraðilum um uppsögn samningsins. Því beri að líta svo á að tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið er um í lögum nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Þar af leiðandi hafi samningur aðila framlengst um eitt ár eða til 5. desember 2017, sbr. 2. mgr. 11. gr. laganna. Með því að sóknaraðilar hafi nýtt sér málskotsrétt sinn hafi samningur aðila framlengst sjálfkrafa um 20 ár, eða til 5. desember 2036, sbr. 4. mgr. 12. gr. laganna, en ekki sé gerð krafa um endurskoðun á leigugjaldi.

III. Sjónarmið varnaraðila

     Í athugasemdum varnaraðila kemur fram að hún hafi keypt téða lóð af því að stutt var eftir af leigutíma aðila. Hafi hún sent uppsagnarbréf í janúar 2016 til að ítreka að hún myndi taka lóðina til eigin nota. Varnaraðili hafi keypt landið, sem sé aðeins 1,6 hektarar samtals, til eigin nota en ekki til að leigja það út. Nái krafa sóknaraðila fram að ganga hafi eignarréttur varnaraðila verið að engu gerður.

IV. Niðurstaða

      Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr. enda hafi leigusali sjálfur ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Samkvæmt gögnum málsins höfðu samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok samningsins. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 5. desember 2017. 

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 5. desember 2017. Kæra sóknaraðila var dagsett 16. október 2017, þ.e. um einum og hálfum mánuði áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd. Með því að sóknaraðilar nýttu sér þannig málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. Hann gerði þó ekki kröfu þar um.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 5. desember 1976, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi D, er framlengdur um 20 ár frá 5. desember 2016.

Reykjavík, 14. desember 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson