Mál nr. 50/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 50/2003

Hagnýting á bílskúrsþaki. Eignarhald: Lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. október 2003, mótteknu 10. október 2003, beindi H f.h. A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. október 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð D hrl. f.h. gagnaðila, dags. 3. nóvember 2003, móttekin sama dag, auk frekari athugasemda álitsbeiðenda, dags. 26. nóvember 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. janúar 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, sem samanstendur af kjallara hæð og risi, alls þrír eignarhlutar. Sambyggður húsinu er bílskúr í eigu eignarhluta í kjallara. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á fyrstu hæð en gagnaðilar eigendur eignarhluta í kjallara. Ágreiningur er um hagnýtingu á þaki bílskúrs og eignarhald á lóð.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að álitsbeiðendum sé heimilt að nýta þak á bílskúr sem svalir án samþykkis annarra eigenda hússins.

Að lóð hússins sé í sameign allra eigenda, að undanskyldu bílastæði gagnaðila og verönd þeirra og að gagnaðilar geti ekki helgað sér hluta lóðar án samþykkis annarra eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt eignarhluta sinn árið 2001. Eftir kaupin hafi komið upp ágreiningur á milli þeirra og gagnaðila um nýtingu á þaki bílskúrsins.

Álitsbeiðendur segja gagnaðila vera eiganda bílskúrs sem sambyggður er húsinu. Úr íbúð álitsbeiðenda sé útgangur á þak bílskúrsins. Samkvæmt teikningum sé gert fyrir slíkum útgangi á þak hússins og að á því væru grasþökur. Jafnframt hafi verið gert ráð fyrir að grindverk yrði sett meðfram kanti þess. Álitsbeiðendur telja sig hafa rétt til að nýta þak bílskúrsins eins og hefðbundnar svalir og benda þeir á að aðstæður séu með þeim hætti að aðgengi annarra íbúa út á þakið sé útilokað. Allt bendir til þess að í upphafi hafi verið gert ráð fyrir að hægt yrði að ganga út á þakið og nýta það sem svalir. Álitsbeiðendur telja heimild þeirra til hagnýtingar þaksins og útgangs á það ótvíræða en allar breytingar og annað á þakinu sem hafi áhrif á útlit hússins og heildarsvip séu háðar ákvörðunarvaldi húsfélagsins.

Lóð hússins segja álitsbeiðendur vera samkvæmt eignaskiptasamningi í sameign allra, að undanskyldum sérafnotafleti fyrir framan bílskúr og um 40 fermetra verönd á lóðinni. Gagnaðili hafi haldið því fram að hann sé eigandi að tilteknu tré á lóð hússins. Þessum fullyrðingum gagnaðila hafna álitsbeiðendur á þeim forsendum að honum sé óheimilt að tileinka sér slíka hluta sameiginlegrar lóðar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að úr íbúð álitsbeiðanda sé útgangur út á bílskúrsþak. Í eignaskiptasamningi sé útgangur þessi merktur sem: „flóttaleið út á þak“. Hvorki í kaupsamningi né afsali sé getið um að álitsbeiðendum sé seldur sérstakur réttur til þaksins enda slíkt ekki gerlegt. Þak bílskúrsins sé hallandi og klætt með bárujárni. Það hafi valdið gagnaðila óþægindum þegar gagnaðilar hafi farið að nýta þak hússin sem svalir. Umgangur valdi hávaða og í íbúð álitsbeiðanda enda ekki hannað til útivistar.

Gagnaðili bendir á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 sé þak í sameign allra eigenda hússins. Þá sé ekki gert ráð fyrir hinum umdeildu afnotum á þaki bílskúrs í eignaskiptasamningi.

Hvað varðar lóð hússins segir gagnaðili munnlegt samkomulag hafa verið í gildi milli fyrri eiganda eignarhluta álitsbeiðenda og annarra eigenda hússins um mismunandi nýtingu lóðarinnar. Eigendum hafi hins vegar verið ljóst að í umræddu samkomulagi hafi ekki falist nein breyting á eignarheimildum lóðarinnar. Gagnaðili segir álitsbeiðendur hafa verið upplýsta um samkomulagið og það hafi verið skilningur hans að það hugnaðist þeim. Hins vegar segir gagnaðili ljóst að lögin séu fortakslaus um eignarhald og hagnýtingarrétt á sameiginlegri lóð og muni gagnaðili virða það.

III. Forsendur

Sameign í fjöleignarhúsum telst allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign samkvæmt 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. sömu laga fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar, undir sameign fjöleignarhúss.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala til séreignar í fjöleignarhúsum. Í lögskýringargögnum með lögum nr. 26/1994 er ekki skýrt nánar hvað felist í hugtakinu svalir eða innra byrði svala.

Við úrlausn máls þessa verður að mati kærunefndar að líta til þess hvort umrætt bílskúrsþak geti talist svalir í skilningi 8. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga.

Af samþykktum teikningum af húsinu, dags. 14. apríl. 1983, má sjá að gert er ráð fyrir lágreistu grindverki umhverfis þak bílskúrsins. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. október 2001, sem undirrituð er af álitsbeiðanda, segir um bílskúrsþakið: „Viðbyggingin er steypt með lítið hallandi bárujárnsklæddu þaki.“  Á teikningum sem fylgja eignaskiptayfirlýsingunni má sjá að gert er ráð fyrir að þak bílskúrsins sé bárujárnsklætt. Ekki er gert þar ráð fyrir grindverki eins og á upprunalegum teikningum hússins. Af ljósmyndum, sem liggja frammi í málinu, má sjá að þakið er bárujárnsklætt, en fyrir framan hurð út á þak er steinsteyptur ferningur. Á samþykktri teikningu sem fylgir eignaskiptayfirlýsingu kemur fram að hurð út á bílskúrsþak sé flóttaleið út á þak.

Að mati kærunefndar er þak bílskúrsins ekki útbúið með þeim hætti að það henti til umgangs eða hagnýtingar sem svalir. Þá verður að mati kærunefndar ekki séð af þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, undirritaðri af gagnaðila, eða teikningum sem henni fylgja að gert hafi verið ráð fyrir slíkri hagnýtingu þaksins. Að þessu virtu telur kærunefndar að hið umdeilda bílskúrsþak geti ekki talist svalir í skilningi 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994.

Verksvið kærunefndar fjöleignarhúsamála er afmarkað í 80. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.

Af greinargerð gagnaðila má ráða að hann fallist á fullyrðingar álitsbeiðenda um eignarhald á lóð hússins, þ.m.t. eignarhald á hinu umdeilda tré. Í ljósi þess telur kærunefnd sýnt að ekki sé ágreiningur milli aðila um síðari kröfulið álitsbeiðenda og hann falli þar af leiðandi utan verksviðs kærunefndar fjöleignarhúsamála skv. 80. gr. laga 26/1994. Er síðari kröfulið álitsbeiðenda því vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að þak bílskúrs teljast ekki svalir.

Kröfu álitsbeiðenda, um að lóð hússins sé í sameign allra eigenda og að gagnaðilar geti ekki helgað sér hluta lóðar án samþykkis annarra eigenda, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 15. janúar 2004

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson