Mál nr. 56/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 56/2003

Ákvörðunartaka: Viðgerð á glugga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 23. október 2003, beindi G, f.h. húsfélagsdeildarinnar A 6, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagsdeildirnar A 2 og 4, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 10. nóvember 2003 og samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B og C, f.h. gagnaðila, dags. 23. nóvember 2003, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, mótteknum 18. desember 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. janúar 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið A 2-6, sem er byggt árið 1974 og samanstendur af þremur stigagöngum. Húsið er fjórar hæðir, alls 21 eignarhluti. Álitsbeiðandi er húsfélagsdeildin A 6 en gagnaðilar eru húsfélagsdeildirnar A 2-4. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðilum beri að  greiði hluta af kostnaði vegna gluggaviðgerðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur standi um viðgerð á gluggaumbúnaði á austurgafli hússins. Álitsbeiðandi segir að haft hafi verið samband við formenn gagnaðila sumarið 2003 og þeir látnir vita um fyrirhugaðar framkvæmdir. Þeir hafi báðir samþykkt framkvæmdirnar.

Í greinargerð gagnaðila benda þeir á að vitað hafi verið að gaflgluggar á austurgafli hússins hafi meira og minna lekið frá því þeir voru settir í og að viðgerðir hafi verið kostaðar að eigendum þeirra í gegn um tíðina. Gagnaðilar hafi því gert ráð fyrir að þeir væru í séreign.

Gagnaðilar mótmæla fullyrðingum álitsbeiðanda um að leitað hafi verið samþykkis þeirra fyrir umræddum framkvæmdum. Jafnframt hafi ekki verið boðað til húsfundar um málið.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að ákvörðun um viðgerð á glugga á austurgafli hússins var ekki tekin á sameiginlegum húsfundi allra eigenda. Með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið er það álit kærunefndar að gagnaðilum sé þar af leiðandi heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar.

Kærunefnd telur þó rétt að benda á að samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum húsfundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eigendur og þeir greiðsluskyldir.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðgerðar á glugga á austurgafli hússins.

Reykjavík, 15. janúar 2004

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson