Mál nr. 41/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2022

í máli nr. 41/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 390.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 7. maí 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. maí 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 19. maí 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. maí 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 10. júní 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. júní 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 20. júní 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti kærunefndar 11. september 2022 var óskað upplýsinga frá varnaraðila um kostnaðaráætlun vegna viðgerðar á borðplötu. Upplýsingar bárust með tölvupósti varnaraðila 14. júlí 2022. Var tölvupóstur kærunefndar ásamt upplýsingum varnaraðila sendur sóknaraðila með tölvupósti nefndarinnar 23. ágúst 2022. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 25. ágúst 2022 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 31. ágúst 2022.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2021 til 1. febrúar 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Aðilar framlengdu samninginn til 1. mars 2022. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að aðilar hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðili flytti út 1. mars 2022 þar sem varnaraðili hafði upplýst að hún hygðist selja íbúðina og að tryggingarféð yrði endurgreitt. Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu eftir 1. mars og ekki verið gerð bótakrafa innan fjögurra vikna frá því að hún hafi skilað lyklum.

Varnaraðili hafi neitað að endurgreiða tryggingarféð vegna skemmda sem hún kveður sóknaraðila hafa valdið en um sé að ræða skemmdir sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að íbúðin hafi verið í fullkomnu standi við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi verið með gæludýr í leyfisleysi í íbúðinni. Um miðjan janúar hafi sóknaraðili óskað eftir framlengingu á leigusamningnum um þrjá mánuði. Samkomulag hafi verið um að ef hún fyndi annað húsnæði fyrir þann tíma gæti hún þegar yfirgefið íbúðina. Þegar varnaraðili hafi komið í íbúðina nokkrum dögum síðar hafi sóknaraðili upplýst að hún hygðist greiða fyrir viðgerð vegna skemmdar á borðplötu eftir heitan pott og féllst á að kostnaður vegna þessa yrði dreginn af tryggingarfénu.

Dóttir varnaraðila hafi fengið leyfi sóknaraðila til að sýna tveimur pörum íbúðina þann 28. febrúar. Lykill að geymsluhurðinni hafi brotnað þegar maki sóknaraðila hafi reynt að opna hana. Dóttir varnaraðila hafi sagt honum að það þyrfti að skipta um skrá og afhenda henni nýjan lykil og hann fallist á það. Næsta dag þegar varnaraðili hafi mætt íbúðina til að taka við lyklum hafi hún séð kanínubúr og sóknaraðili sagt að um væri að ræða dýr sem heyrist ekki í og lítið fari fyrir. Þá hafi maki sóknaraðila sagt að hann hefði keypt vitlausa skrá og gæti því ekki lagað þetta þar sem búðir væru lokaðar.

Varnaraðili hafi spurt sóknaraðila út í rispur á eldhúsborði og hafi hún sagt að eitthvað hefði dottið á það en maki sóknaraðila hafi sagt að rispurnar hefðu verið við upphaf leigutíma en að hann hefði misst eitthvað ofan á borðið og það komið gat.

Lyklum hafi verið skilað um kvöldið en íbúðin hafi þá verið óþrifin og geymslan opin. Sóknaraðili hafi spurt um endurgreiðslu tryggingarfjárins og varnaraðili sagt að hún þyrfti að fá fagmann til að meta borðplötuna og eldhúsborðið og einnig að yfirfara íbúðina. Þá hefði íbúðin verið óþrifin og hún þyrfti að fá einhvern til að skipta um skrá á geymsluhurðinni. Næsta dag hafi varnaraðili tekið myndir af öllum skemmdum í íbúðinni en það hafi verið búið að bora í baðherbergishurðina og naga hana að neðan. Tjónið hafi verið viðurkennt með smáskilaboðum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að íbúðin hafi ekki verið í góðu standi við upphaf leigutíma. Eldhúsborð hafði orðið fyrir skemmdum og skúffa efst á eldavélinni verið brotin. Einnig hafi skemmdir verið á gólfi og baðherbergishurð sem varnaraðili hafi sakað sóknaraðila um að hafa eyðilagt.

Aðilar hafi hist 1. mars og varnaraðili þá sýnt þeim skemmdir sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi óskað eftir lista yfir það sem væri skemmt en án árangurs. Hún hafi í fimm vikur óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins en dóttir varnaraðila upplýst að engin endurgreiðsla myndi eiga sér stað vegna skemmda.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að eldhúsborðið hafi ekki verið skemmt við upphaf leigutíma. Þá sé parketið og hurðin skemmd eftir kanínurnar. Að kvöldi 11. janúar 2022 hafi maki sóknaraðila sagt að borðplata í eldhúsi hefði orðið fyrir skemmdum þar sem heit panna hefði verið sett á hana. Varnaraðili hafi upplýst að hún myndi sjá um viðgerðir og draga kostnaðinn frá tryggingarfénu og hafi maki sóknaraðila fallist á það með smáskilaboðum.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 390.000 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 1. mars 2022 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Engin gögn liggja fyrir sem sýna að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu. Aftur á móti liggja fyrir rafræn skilaboð á leigutíma þar sem maki sóknaraðila viðurkennir að hafa valdið skemmdum á borðplötu í eldhúsi með því að hafa lagt heita pönnu á hana. Einnig féllst hann á að greiða kostnað vegna þessa. Þannig er ekki ágreiningur á milli aðila um bótaskyldu sóknaraðila að þessu leyti. Verður því fallist á að varnaraðila sé heimilt að halda eftir kostnaði vegna viðgerðar á borðplötunni sem samkvæmt reikningi frá Bauhaus, sem varnaraðili lagði fram, nemur 190.180 kr. með sögun og fræsingu. Fjárhæðin sætti ekki mótmælum af hálfu sóknaraðila. Ber varnaraðila því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 199.820 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. mars 2022 reiknast dráttarvextir frá 30. mars 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 199.820 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 31. mars 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson