Nr. 4/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 4/2017
Sérafnotafletir á bílskúrsþaki. Eignaskiptayfirlýsing.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 6. desember 2016, beindu A, B, C og D, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, F, G og H, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. febrúar 2017, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 1. mars 2017, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. mars 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar eru eigendur að fjórum íbúðum af þrjátíu í fasteigninni að I X-X. Ágreiningur er um hvort íbúðum álitbeiðanda fylgi sérafnotaréttur á þaki bílageymslu.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að sérafnotaflötur á þaki bílageymslu fylgi íbúðum álitsbeiðenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsið hafi verið byggt á árinum 2003–2006 og hafi verið byggt í stöllum þannig að neðstu íbúðir séu ýmist á fyrstu, annarri eða þriðju hæð. Húsin séu U-laga og á milli þeirra bílageymsla með hellulögðu þaki, að hluta til niðurgrafin. Á teikningu arkitekta af annarri hæð hússins sé þak bílageymslu merkt „Leiksvæði/pallur/verönd.“ Frá svölum íbúða álitsbeiðenda sé gengið út á hellulagt þakið. Þar hafi þau helgað sér svæði til sérafnota enda hafi ekki verið svalahandrið á „svölum“ þeirra og í eignaskiptayfirlýsingu hússins segi að íbúðir á fyrstu og annarri hæð hafi sérafnot af lóðarhluta sem afmarkaður sé á byggingarnefndarteikningunum. Þessir fletir hafi þó ekki verið á byggingarnefndarteikningum frá X en arkitektar gert ráð fyrir sérafnotaflötum þeirra á reyndarteikningum. Arkitektum hafi láðst að teikna sérafnotafleti allra íbúða á neðstu hæðum inn á upphaflegar teikningar þrátt fyrir skýra skipulagsskilmála og að reitanna væri getið í eignaskiptayfirlýsingu. Arkitektar hafi lagfært þetta með því að teikna sérafnotafletina inn á reyndarteikningar sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt með áritun sinni X. Gagnaðilar neiti þó að skrifa undir leiðrétta eignaskiptayfirlýsingu. Í deiliskipulagi lóðarinnar segi að lóðir á neðstu hæðum hafi einkaafnotarétt á lóð sem nemur fimm metrum frá húsvegg í suður. Aðrar íbúðir hafi svalir í suðurátt. Arkitektar hafi sent stjórn húsfélags yfirlýsingu þar sem segi að hafi eitthvað einhvern tímann verið óljóst varðandi einkaafnotareiti hafi þeir leitað til lögfróðra aðila hjá Embætti byggingarfulltrúa og skipulagssviði J þar sem staðfest hafi verið að gildandi deiliskipulag frá júli X skuli standa. Þótt láðst hafi að sýna sérafnotafleti á fyrstu teikningum húsanna geti slíkt á engan hátt rýrt eða ógilt ákvæði deiliskipulags. Þá sé sérafnotaflötur álitsbeiðenda á lóð enda þótt þeir séu ofan á þaki bílageymslu enda lóð afmarkað svæði innan skilgreindra lóðamarka. Þá hafi seljendur íbúðanna greint álitsbeiðendum skilmerkilega frá því að fimm metra sérafnotaflötur fylgi íbúðum þeirra.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur um breytingar á reyndarteikningum og eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið hafi staðið í áratug. Þær breytingar sem álitsbeiðendur vilji gera á eignaskiptayfirlýsingu feli í sér að íbúðir á annarri hæð fái sérafnotafleti á þaki bílageymslu umfram 12 fermetra svalir þeirra, sem séu á byggingarnefndarteikningum frá 2003, og íbúð á þriðju hæð fái sérafnotaflöt á þaki geymsluhæðar. Ekki sé um niðurgrafna bílageymslu að ræða heldur sé bílageymslan á jarðhæð, sambyggð íbúðarhúsunum og þak hennar nemi því við aðra hæð húsanna. Gagnaðilar vilji ekki samþykkja téða breytingu á lóðinni en sérafnotaréttur íbúða álitsbeiðenda myndi stækka úr 12 fermetrum í 56 fermetra á kostnað sameignar. Á teikningum og eignaskiptayfirlýsingu frá 2003 sé alveg ljóst hvaða flötur sé til einkaafnota hjá íbúðum álitsbeiðenda. Gagnaðilar mótmæli því að arkitektum hafi láðst að teikna sérafnotareiti álitsbeiðenda inn á teikningar frá 2003. Teikningin og eignaskiptayfirlýsingin séu skýrar og aldrei hafi átt að vera einkaafnotaflötur fyrir íbúðir álitsbeiðenda enda séu þær ekki á jarðhæð og ekki lóð fyrir framan þær til suðurs. Einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Þá segi í 19. gr. laganna að sameign verði ekki ráðstafað með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Varðandi ágreining um hvort þak bílageymslu teljist vera lóð, þar sem í eignaskiptayfirlýsingu segir að íbúðir á neðstu hæð eigi sérafnotarétt af lóðarhluta, sé ljóst að þak geti ekki verið metið sem lóð. Álitsbeiðendur séu ekki með lóð fyrir framan íbúðir sínar og geti því ekki verið með sérafnotarétt af lóðarhluta. Þeim sé afmarkaður flötur á teikningum og í eignaskiptayfirlýsingu sjáist greinilega 12 fermetra svæði fyrir hvora íbúð sem sé merkt og nefnt „svalir“. Þetta svæði sé mikið notað af álitsbeiðendum og því fylgi mikið ónæði. Á framlögðum kaupsamningsgögnum álitsbeiðenda komi ekkert fram um sérafnotaflöt eða fyrirvara um að reyndarteikningum verði breytt. Þá liggi fyrir yfirlýsing frá fasteignasölu þeirri er annaðist sölu allra íbúða í húsinu þar sem segi meðal annars að loforð um téða sérafnotafleti á þaki bílageymslu hafi ekki verið að finna í þeim sölugögnum sem lágu fyrir á sölutímabilinu. Ósk um breytingar á þessu fyrirkomulagi hafi komið frá stjórn húsfélagsins, líklega árið 2007, en breytingin eigi sér ekki stoð í þinglýstum skjölum eða sölugögnum téðra eigna.
Í athugasemdum álitsbeiðenda er því mótmælt að bílageymslan sé ekki niðurgrafin að hluta. Í deiliskipulagi segi að bílageymslan sé að mestu niðurgrafin en ofan á henni sé garður sem tengi húsin. Í endanlegri útfærslu arkitekta hafi þó ekki verið gerður garður ofan á bílageymslu heldur hellulögð lóð þar sem gert sé ráð fyrir leiksvæði, verönd o.fl. Þá sé hafið yfir allan vafa að hugtakið lóð í skipulagslegu samhengi merki svæði innan marka viðkomandi skipulags, afmarkað með lóðarlínum. Á deiliskipulagi sé fjallað um hámarksviðmiðunarhæð í hæðarkvóta. Sé skilningur gagnaðila lagður til grundvallar nytu aðeins fjórar íbúðir af tíu sérafnotaréttar þar sem hinar sex væru með hærri kvóta.
Í athugasemdum gagnaðila segi að í yfirlýsingu fasteignasölunnar sé einnig tekið fram að samkvæmt skipulagsgögnum séu það aðeins íbúðir á jarðhæð sem uppfylli skilmála til sérafnotaflatar fimm metra frá húsvegg í suður, þ.e. þær fjórar íbúðir sem álitsbeiðendur minnist á í athugasemdum sínum. Lóðarleigusamningur hússins staðfesti þetta enn frekar en samkvæmt honum, dags. 16. október 2003, sé skýrt kveðið á um hvaða íbúðir hafi sérafnotaflöt og séu það aðeins umræddar fjórar íbúðir á jarðhæð.
III. Forsendur
Ágreiningur er með aðilum um hvort álitsbeiðendur, eigendur tveggja íbúða á annarri hæð, eigi sérafnotarétt á þaki bílageymslu, fimm metra frá húsvegg. Óumdeilt er að þak bílageymslunnar er sameign allra eigenda hússins að I X-X.
Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu eignarinnar, dags. 21. október 2003, segir að afnot af lóðinni séu í óskiptri sameign með þeirri undantekningu að íbúðir á fyrstu og annarri hæð hafi sérafnot af lóðarhlutum sem afmarkaðir séu á byggingarnefndarteikningum af fyrstu og annarri hæð hússins. Á nefndum teikningum er ekki gert ráð fyrir sérafnotum íbúða álitsbeiðenda. Ákvæði 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá segir í 1. mgr. 36. gr. að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá verða skv. 1. mgr. 19. gr. laganna ekki gerðar breytingar á hagnýtingu sameignar nema með samþykki allra. Getur ákvæði deiliskipulags eða meint mistök arkitekta engu breytt þar um. Kærunefnd telur því að samþykki allra eigenda hússins þurfi til þess að gera svæði fyrir framan svalir álitsbeiðenda að sérafnotafleti þeirra.
Aðilar eru sammála um að gera þurfi nýja eignaskiptayfirlýsingu vegna breytinga á hlutfallstölum. Bendir kærunefnd á 18. gr. fjöleignarhúsalaga í þessu sambandi þar sem segir að hver eigandi eigi kröfu á að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins. Fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum geti viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu, sbr. 4. mgr. Náist ekki samkomulag að fengnu mati getur viðkomandi höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju. Gangi dómur honum í vil getur hann fengið dómsorðinu þinglýst sem kemur þá og þannig í stað eignaskiptayfirlýsingar, sbr. 5. mgr.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að hafna beri því að álitsbeiðendur eigi sérafnotaflöt á þaki bílageymsluhússins.
Reykjavík, 20. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson