Húsbyggingar á landsbyggðinni geta verið hagkvæmar
Grein eftir Ásmund Einar Daðason, félags- og jafnréttismálaráðherra.
Birtist íMorgunblaðinu 19. febrúar 2018
Nú kunna einhverjir lesendur Morgunblaðsins að hvá við. Hefur ekki einmitt verið sagt að nær ekkert hafi verið byggt af nýju íbúðarhúsnæði á þéttbýlissvæðum utan suðvestur-hornsins síðustu ár. Víst er það svo en heiti þessarar greinar minnar, sem er önnur af þremur sem ég rita um húsnæðismál á landsbyggðinni, vísar til þeirrar staðreyndar að margar þjóðir sem glímt hafa við sams konar vanda hafa fundið á honum lausnir. Ég ætla í þessari grein að fjalla um þær leiðir sem aðrar þjóðir hafa beitt og hvað sé til ráða þegar nýbygging íbúða hefur stöðvast á mörgum svæðum í dreifbýli þrátt fyrir að þau búi við fulla atvinnu og næga eftirspurn eftir húsnæði?
Ýmiss konar inngrip stjórnvalda á húsnæðismarkaði og húsnæðisstuðningur við almenning af fjárhagslegum toga tíðkast hvarvetna í hinum vestræna heimi. Hér á landi hefur stuðningur hins opinbera falist í lánveitingum Íbúðalánasjóðs, í formi vaxtabóta, húsnæðisbóta og ýmiss konar skattaafslátta sem veittir eru fasteignaeigendum. Þessi niðurgreiðsla á húsnæðiskostnaði er réttlætt með því að það sé hagur okkar allra að fólk hafi húsaskjól enda er húsnæði, rétt eins og fæði og klæði, ein af grunnþörfummannsins. Raunar hafa sumar þjóðir gengið enn lengra síðustu ár og skilgreina nú aðgang að húsnæði sem grundvallarmannréttindi.
Eins og fram kom í grein minni, hér á þessum sama stað þann 12. febrúar síðastliðinn, hefur verið mikill húsnæðisskortur á landinu öllu undanfarin ár en einna alvarlegastur er vandinn þó á landsbyggðinni. Þrátt fyrir að íbúum þar hafi fjölgað mikið hefur lítil uppbygging átt sér stað síðustu árin. Á sumum landsvæðum, líkt og á Vestfjörðum og Norðurlandi vestra, hefur vart verið byggt síðan um aldamótin og á Austurlandi hefur nær ekkert íbúðarhúsnæði verið byggt frá árinu 2008. Dæmi eru um að þessi skortur á íbúðarhúsnæði hafi hamlað atvinnutækifærum og að öflug fyrirtæki í minni byggðum missi starfsfólk einfaldlega vegna þess að nægilega hentugt húsnæði er ekki til staðar.
Sams konar vandi er til staðar á dreifbýlum svæðum í Noregi. Í skýrslu norsku Byggðastofnunarinnar frá árinu 2014, sem fjallar um átak í húsnæðismálum sveitarfélaga, segir m.a. að húsnæðismarkaður í um helmingi sveitarfélaga í Noregi sé „lítill, ótryggur eða staðnaður“. Þessar aðstæður hafa á mörgum stöðum haft skaðleg áhrif á atvinnulíf, enda getur fólk ekki flust þangað sem ekkert húsnæði er til staðar. Ástæðurnar eru sagðar vera eftirfarandi: Lágt markaðsvirði íbúða sem gerir það að verkum að erfitt er að fá fjármögnun, tiltrú á hagnað af sölu er lítill þar sem húsnæðismarkaður er staðnaður og verð eru lág og margar íbúðir eru tómar og nýttar sem frístundahúsnæði en ekki til leigu eða sölu á almennum markaði. Þá er leiguverð félagslegra íbúða yfirleitt of lágt. Byggingaraðilar sjá þá ekki hag sinn í því að byggja íbúðir til útleigu á þessum stöðum. Það er áhugavert að skoða hvernig norska ríkið í samvinnu við sveitarfélögin hefur tekist á við þennan vanda sem minnir um margt á stöðuna hér á landi. Árið 2009 voru settar af stað þróunaráætlanir í húsnæðismálum sveitarfélaga í Noregi og leiddi norski Husbanken, sem er þarlend systurstofnun Íbúðalánasjóðs, samræmingu þeirra. Husbanken hefur gert fjölmargar samvinnusamninga, sem meðal annars taka mið af stærð og mismunandi framboði húsnæðis innan sveitarfélaga. Á grundvelli þeirra eru sett af stað uppbyggingarverkefni sem njóta hagkvæmrar lánafyrirgreiðslu. Sveitarfélagið Hamarøy tók fyrir nokkrum árum þátt í einu slíku verkefni. Mikill skortur var á íbúðarhúsnæði bæði fyrir almennan markað og fyrir skjólstæðinga félagsþjónustunnar í Hamarøy. Sveitarfélagið glímdi við slæma fjárhagsstöðu og gat því ekki staðið sjálft að uppbyggingunni en fékk byggingaraðila til liðs við sig á grundvelli útboðs. Niðurstaða þeirrar samvinnu var sú að jafnmargar íbúðir voru byggðar fyrir skjólstæðinga félagsþjónustu sveitarfélagsins og fyrir almennan markað. Byggingaraðilinn fékk styrk frá Husbanken á grundvelli sérstaks landsbyggðarverkefnis til byggingar á félagslegu íbúðunum og sveitarfélagið leigir þær íbúðir í a.m.k. 20 ár. Byggingaraðilinn gat síðan sjálfur ákveðið hvernig hann ráðstafaði restinni af íbúðunum. Þremur og hálfu ári síðar höfðu rúmlega 100 íbúðir verið byggðar, án þess að sveitarfélagið hafi sjálft haft kostnað af byggingu íbúðanna. Annað sveitarfélag, Gildaskål, seldi byggingaraðila gamla skólabyggingu sem breyta mátti í íbúðarhúsnæði. Byggingaraðilinn fékk styrk vegna leiguíbúðanna, en ekki vegna íbúðanna sem hann seldi á almennum markaði. Í báðum tilvikum varð fólksfjölgun í sveitarfélögunum, frekari uppbygging fór af stað og bjartsýni jókst á fasteignamarkaðnum sem áður var metinn ótryggur eða staðnaður. Þá eru í Noregi dæmi um að sveitarfélög hafi auglýst styrki og lán til standsetningar á húsnæði, gegn því að eigandi húsnæðis flytji þangað sjálfur eða að húsnæðið sé leigt út til langs tíma. Þetta hefur gefið góða raun í sveitarfélögum þar sem mikið er af tómum íbúðum sem nýttar eru sem frístundahúsnæði um leið og mikill skortur er á leiguhúsnæði.
Í Finnlandi hefur ARA, hin finnska systurstofnun Íbúðalánasjóðs, veitt styrki til fólks í landsbyggðarsveitarfélögum til þess að breyta eldra húsnæði og gera það hentugra fyrir eldri borgara svo fólk geti búið lengur í húsum sínum og þurfi ekki að flytja um langan veg á elliheimili. Það er til að mynda hægt að fá styrki til þess að setja upp lyftu í eldri húsum og getur hámarksstyrkur numið 45% af kostnaði við framkvæmdina. Á árunum 1993-2016 hefur ARA veitt um 3.700 slík lyftulán sem hafa verið þó nokkur lyftistöng fyrir húsnæðisverð og nýtingu í dreifðari byggðum Finnlands.
Í Svíþjóð eru veittir sérstakir styrkir til uppbyggingar leiguhúsnæðis á svæðum þar sem mikil skortur er á húsnæði. Kerfið er ekki ósvipað almenna íbúðakerfinu sem komið hefur verið á fót á Íslandi þar sem Íbúðalánasjóður og sveitarfélög veita stofnframlög til uppbyggingar leiguheimila. Í Svíþjóð er jafnframt til skoðunar um þessar mundir að ríkið komi að því að lána til bygginga og endurbóta á húsnæði á svæðum þar sem framboð lánsfjár frá hefðbundnum fjármálastofnunum er lítið.
Samkvæmt upplýsingum frá þessum helstu nágrannaþjóðum okkar hefur útlánatap verið í lágmarki vegna þessara sérstöku lána og stuðningsúrræða. Húsnæðisstuðningur sem veittur er vegna markaðsbrests á ákveðnum svæðum er talinn hafa gefið góða raun. Þetta er hughreystandi að heyra en það er staðreynd að íslensku landsbyggðirnar glíma nú við alvarlegan markaðsbrest á húsnæðismarkaði. Atvinnutækifærin eru til staðar, fólksfjölgun er mjög víða um land en uppbyggingaráform íbúðarhúsnæðis hafa engu að síður látið á sér standa. Allt þjóðfélagið geldur fyrir það þegar ójafnvægi ríkir. Því þarf að bregðast við um leið og þess er að gætt að stuðla ekki að óhóflegum og óskynsamlegum fjárfestingum. Landsbyggðin hefur setið eftir í úrræðum stjórnvalda síðustu misseri. Unnið er að undirbúningi sérstakra úrræða til að örva íbúðaframkvæmdir utan suðvestur-hornsins. Nái þau fram að ganga og skili þau sambærilegum árangri og náðst hefur í Noregi og víðar, munu stjórnvöld hafa stigið mikilvægt skref til að uppfylla skyldur sínar gagnvart því að tryggja húsnæðisöryggi allra landsmanna.