Mál nr. 2/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 2/2012
Eignarhald: Heimkeyrsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. janúar 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. maí 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. júní 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. júlí 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. mars 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Cx, sem skiptist í tvo eignarhluta. Ágreiningur er um það hvort kostnaður við viðgerðir og viðhald á heimkeyrsluplötu framan við bílskúr gagnaðila sé sameiginlegur. Þá er ágreiningur um kostnað við drenlögn og frágang lóðar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að heimkeyrsluplata teljist séreign gagnaðila og að henni beri því að greiða allan kostnað við viðgerðir og viðhald á henni.
II. Að viðurkennt verði að allur kostnaður við drenlögn og frágang lóðarinnar í samt horf og áður teljist sameiginlegur kostnaður sem skiptist á eigendur í samræmi við eignarhlut þeirra í húsinu sem drenlögninni sé ætlað að þjóna.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðarhúsið hafi verið reist 1921 og sé á þremur hæðum. Upphaflega hafi verið búið á efri hæðunum tveimur en trésmíðaverkstæði hafi verið starfrækt á jarðhæð hússins, sem sé niðurgrafin. Í dag sé íbúðarrými á jarðhæðinni. Viðbygging (bílskúr) hafi verið reist við húsið árið 1943 og hafi hún verið nýtt undir atvinnurekstur fram til ársins 1991. Íbúð álitsbeiðanda sé á 1. hæð íbúðarhússins og í risi, auk hanabjálka. Jarðhæðin í íbúðarhúsinu og viðbyggingin (bílskúrinn), ásamt geymslurými undir viðbyggingunni og undir heimkeyrsluplötunni, tilheyri gagnaðila.
Engin eiginleg eignaskiptayfirlýsing hafi enn verið gerð fyrir húsið. Eignin öll hafi upphaflega verið í eigu eins manns en henni hafi verið skipt í tvær séreignir með afsali, dags. 7. júlí 1964. Hafi því verið litið á afsal þetta sem eignaskiptasamning og notast hafi verið við þær hlutfallstölur sem þar séu tilgreindar allt frá útgáfu þess.
Álitsbeiðandi bendir á að ágreiningur sé um það hvort kostnaður við viðgerðir og viðhald á heimkeyrsluplötu framan við bílskúr gagnaðila eigi að falla á gagnaðila einan eða húsfélagið en fyrir liggur að viðgerða sé þörf á yfirborði heimkeyrsluplötunnar. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi talið að allur kostnaður vegna viðhalds og viðgerða á heimkeyrsluplötunni eigi að falla á húsfélagið og þar með skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta. Afstaða gagnaðila virðist byggjast á því að heimkeyrsluplatan sé jafnframt þak á geymsluhúsnæðinu undir henni og því eigi allur viðgerðarkostnaður vegna hennar að vera sameiginlegur. Álitsbeiðandi telur hins vegar að þinglýstar heimildir leiði til þess að öll heimkeyrsluplatan verði talin séreign gagnaðila, sbr. 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, og þar með beri gagnaðili einn allan kostnað við viðhald og viðgerðir á henni, sbr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga.
Líkt og áður hafi komið fram sé engin eignaskiptayfirlýsing til fyrir húsið. Könnun á þinglýstum afsölum leiði hins vegar í ljós að eigninni hafi verið skipt í tvær séreignir með afsali, dags. 7. júlí 1964. Fyrir útgáfu afsalsins hafi eigendur hússins (að jöfnu) verið systkinin D, E og F. F hafi látist árið 1963 og ekkja hans, G, hafi fengið leyfi til setu í óskiptu búi. Hinn 7. júlí 1964 hafi D og E afsalað sínum eignarhluta í fasteigninni, að 30,36% til dánarbús F, sem þá hafi orðið eigandi 53,57% heildareignarinnar, og að 69,64% til H, I og J, en eignarhluti hafi þá orðið 46,43%. Í fyrrgreindu afsali segi meðal annars:
„Samkomulag er um það að eignarhluti dánarbúsins í húsinu verði nánar tilgreint, allur kjallari hússins ásamt bílskúrnum við húsið og kjallaranum undir honum svo og öll heimkeyrsluplatan, þ.e. sá hluti lóðarinnar er liggur frá aðalhúsinu og bílskúrnum að Laufásvegi, en þetta er sá hluti eignarinnar sem hagnýttur hefur verið við verkstæðisrekstur í húsinu.“ Þá sé eignarhluta H, I og J lýst þannig að honum tilheyri „öll 1. hæð téðs húss ásamt rishæð og hanabjálka svo og sá hluti eignarlóðarinnar, sem eins og fyrr segir, ekki fylgir eignarhluta téðs dánarbús og sameiginleg er undir hinum seldu húsum.“
Á bakhlið afsalsins sé að finna yfirlýsingu, dags. 1. september 1964, undirritaða af öllum afsalshöfum, þar sem skipting eignarlóðarinnar sé skýrð frekar. Þar komi fram að G, f.h. dánarbús F eigi 27,5% í lóðinni en H, I og J eigi samtals 72,5% í henni.
Álitsbeiðandi greinir frá því að árið 1972 hafi hann keypt eignarhlutann sem áður hafi tilheyrt þeim H, I og J. Eigninni sé lýst í afsali, dags. 7. febrúar 1973, þannig að um sé að ræða „...[alla] 1. hæð húseignarinnar ásamt rishæð og hanabjálka, svo og [þann hluta] eignarlóðar, sem samkv. afsali útg. 7. júlí 1964 af D og E fylgir ekki hinum hluta húseignarinnar. Hinn seldi eignarhluti telst 46,43% af heildareigninni í allri húseigninni og 72,5% af heildareign í lóðinni.“
Álitsbeiðandi greinir einnig frá því að eignarhluta dánarbúsins hafi verið afsalað fjórum börnum G með afsali, dags. 22. nóvember 1985, og gagnaðili sé einn þeirra. Í afsalinu segi: „Hinn seldi eignarhluti sem telst 53,57% af allri húseigninni og 27,5% af tilheyrandi eignarlóð sé eftirfarandi: Allur kjallari hússins ásamt bílskúr við húsið og kjallara undir honum svo og öll heimkeyrsluplatan, þ.e. sá hluti lóðarinnar, er liggur frá aðalhúsinu og bílskúrnum að Laufásvegi auk hlutdeildar í eignarlóð.“ Gagnaðili hafi svo eignast hlut systkina sinna með kaupsamningi og afsali, dags. 31. desember 1991. Lýsing hins selda í skjalinu sé efnislega samhljóða lýsingum í eldri afsölum: „Allur kjallari hússins Cx, ásamt bílskúr við húsið og kjallara undir honum, svo og öll heimkeyrsluplatan, þ.e. sá hluti lóðarinnar er liggur frá aðalhúsinu og bílskúrnum að C, auk ofangreindrar hlutdeildar í eignarlóð.“
Þá greinir álitsbeiðandi frá því að stuttu eftir að gagnaðili hafi orðið einkaeigandi þessa eignarhluta hafi risið deilur milli aðila um skiptingu lóðarinnar. Hafi gagnaðili viljað telja til sameignar þann hluta lóðarinnar sem álitsbeiðandi telur til sinnar séreignar. Aðilar hafi farið með málið fyrir dómstóla og leyst hafi verið úr því með dómi Hæstaréttar þann 18. janúar 1996 (mál nr. Z). Fyrir dómi hafi álitsbeiðandi meðal annars krafist viðurkenningar á því að eignarhald lóðarinnar væri skipt, þannig að hann ætti lóðina Cx sem sérstaka og afmarkaða eign sína að öðru leyti en heimkeyrsluplötuna, þ.e. þann hluta lóðarinnar sem afmarkast af bílskúrnum og aðalhúsinu að C og þann afmarkaða grunnflöt lóðarinnar sem húsin á henni þekja af yfirborði jarðar. Gagnaðili hafi hafnað því að eignarhaldi lóðarinnar yrði skipt með þessum hætti. Niðurstaða héraðsdómsins og Hæstaréttar hafi verið sú að viðurkennt væri að eignarhald lóðarinnar væri skipt og lóðin eign álitsbeiðanda utan heimkeyrsluplötunnar, þ.e. sá hluti lóðarinnar sem afmarkast af bílskúrnum og aðalhúsinu að C og þess hluta hennar sem hús standi á. Af forsendum Hæstaréttar megi sjá að gengið hafi verið út frá því að heimkeyrsluplatan teldist séreign gagnaðila en í dómnum segi: „Orðalag afsalsins frá 7. júlí 1964 um skiptingu fasteignarinnar að Cx í eignarhluta felur í sér, að þeir sem urðu þar eigendur hennar, hafi samið um, að lóðin yrði ekki með öllu í óskiptri sameign þeirra. Þess í stað skyldi óskipt sameign eingöngu vera um þann hluta landsins, sem svokallað aðalhús og bílskúr stæðu á, en að öðru leyti skiptist lóðin eftir nánari ákvæðum afsalsins í sérgreinda eignarhluta, sem fylgdu hvorum af tveimur tilteknum eignarhlutum í mannvirkjum.“ Þrátt fyrir framangreint hafi gagnaðili ekki fallist á að henni beri einni að greiða kostnað við viðgerðir og viðhald á heimkeyrsluplötunni. Álitsbeiðanda sé því nauðsynlegt að fá álit kærunefndar húsamála á þessu ágreiningsmáli aðila.
Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að heimkeyrsluplatan teljist séreign gagnaðila og að henni beri því að greiða allan kostnað við viðgerðir og viðhald á henni. Álitsbeiðandi telur að ljóst sé að allt frá því að Cx hafi verið fyrst skipt upp í tvær séreignir hafi öll heimkeyrsluplatan, þ.e. sá hluti lóðarinnar er liggur frá aðalhúsinu og bílskúrnum að C, verið talin til séreignar þess eignarhluta, sem í dag tilheyri gagnaðila. Öll hin þinglýstu gögn, sem fyrir liggi, séu samhljóða hvað þetta varði. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 4. gr. laga um fjöleignarhús og segir að samkvæmt henni eigi ekki að skipta máli hvort heimkeyrsluplatan teljist þak geymslurýmisins fyrir neðan hana (hluti af húsi) eða hvort hún sé talin hluti af lóð eins og orðalag í afsölum bendi til að gert hafi verið áður. Álitsbeiðandi vísar einnig í 2. mgr. 26. gr. laganna til stuðnings kröfu sinni um að gagnaðila sé skylt að halda séreign sinni vel við á sinn kostnað.
Gagnaðili vísar í meginreglu fjöleignarhúsalaga þess efnis að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum sem séu sjálfstæðir eða aðgreindir að einhverju leyti og hvort sem þau standi á einni lóð eða fleiri sé allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess. Í dómi Hæstaréttar nr. Z hafi aðilar deilt um eignarhald lóðar fasteignarinnar. Það svæði lóðar sem innkeyrslan sé á teljist til séreignar gagnaðila líkt og komi fram í dóminum. Gagnaðili bendir á að dómurinn taki einungis til skiptingu lóðar og hafi verið reistur á þinglýstum kaupsamningi fyrri eigenda sem metinn hafi verið sem ígildi eignaskiptasamnings. Með engu móti hafi verið vikið frá þeirri meginreglu fjöleignarhúsalaga að ytra byrði húseignar, hvort sem um sé að ræða þak eða útveggi, tilheyri sameign. Ljóst sé að hluti fasteignarinnar sé undir innkeyrslu og tilheyri þar með ytra byrði fasteignarinnar og teljist sá hluti til sameignar. Í dómnum hafi verið byggt á því að þinglýst afsal fyrri eigenda sé ígildi eignaskiptasamnings. Eignarhlutur gagnaðila sé tiltekinn 53,57% og eignarhluti annarra eigenda, 46,43%. Gagnaðili telur að þá skiptingu skuli leggja til grundvallar við ákvörðunar kostnaðar eigenda af viðgerðum á sameign. Sá aðili sem telji að kostnaðarskipting eigi að vera önnur beri sönnunarbyrðina fyrir því.
Gagnaðili bendir á að framkvæmdirnar undir heimkeyrsluplani séu liður í umfangsmiklum viðhaldsframkvæmdum á öllu ytra byrði fasteignarinnar. Tilgangur viðgerðanna sé hvorki að laga yfirborð heimkeyrslu né að fegra lóð, en slíkan kostnað myndi gagnaðili að sjálfsögðu greiðan enda sé lóðin sem slík séreign hennar. Með framkvæmdunum sé átt við lekaviðgerðir og fyrirbyggjandi aðgerðir á ytra byrði fasteignarinnar.
Þá bendir gagnaðili á að krafa álitsbeiðanda sé tvíþætt. Annars vegar að öll heimkeyrsluplatan teljist séreign gagnaðila og hins vegar að gagnaðila beri því að greiða allan kostnað við viðgerðir og viðhald á heimkeyrsluplötunni. Gagnaðili tekur undir fyrri hluta kröfunnar, þ.e. að öll heimkeyrsluplatan sé séreign hennar, og telur því ekki þörf á að bera þann hluta kröfunnar undir kærunefnd húsamála. Gagnaðili hafnar síðari þætti kröfunnar, þ.e. að á hana skuli falli allur sá kostnaður vegna viðgerðar á ytra byrði fasteignarinnar er standi undir heimkeyrsluplötu, og telur að það falli undir sameign eigenda. Skipting slíks kostnaðar skuli fara eftir eignarhlutum aðila.
Í ljós hafi komið við framkvæmdir að nauðsynlegt sé að leggja dren í garði meðfram þeirri hlið sýningarskála (bílskúr) sem snúi að garði, þar sem leki sé inn í fasteignina með tilheyrandi skemmdum í nýuppgerðum eignarhluta gagnaðila. Garðurinn sé séreign álitsbeiðanda. Gagnaðili gerir þá kröfu viðurkennt verði að kostnaður vegna drenlagnar í séreign álitsbeiðanda falli alfarið á álitsbeiðanda. Gagnaðili vísar til bókunar í fundargerð um þörf á drenlögn.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í greinargerð sinni vísi gagnaðili til viðgerða á þeim hluta fasteignar er standi undir heimkeyrsluplötu og síðar sé vísað til framkvæmda sem ráðist hafi verið í undir heimkeyrsluplani. Álitsbeiðandi kannist ekki við slíkar viðgerðir eða að framkvæmdir hafi farið fram eða séu fyrirhugaðar. Einu viðgerðirnar sem mál þetta varði séu fyrirhugaðar viðgerðir á yfirborði heimkeyrsluplötunnar. Óljósar tilvísanir gagnaðila til framkvæmda sem kunni að fara fram í séreign gagnaðila séu málinu óviðkomandi, enda sé þá um einkamál gagnaðila að ræða. Undir heimkeyrsluplötunni sé rými í eigu gagnaðila. Heimkeyrsluplatan liggi ofan á þaki þess rýmis og megi jafnvel ganga svo langt að telja hana hluta þaksins yfir því og virðist sem gagnaðili telji að svo sé. Það breyti því hins vegar ekki að samkvæmt þinglýstum heimildum sé platan talin vera séreign gagnaðila. Sú tilhögun hafi verið samþykkt af öllum eigendum hússins á sínum tíma og staðfest í öllum afsölum um eignarhluta gagnaðila. Álitsbeiðandi telur að með þessu hafi verið vikið frá meginreglu laga um fjöleignarhús um að ytra byrði fjöleignarhúss teljist til sameignar, sbr. 1. tölul. 8. gr. Frávikið eigi lagastoð í 10. tölul. 5. gr. laganna þar sem fram komi að til séreignar teljist „aðrir hlutar húss eða lóðar [...] sem þinglýstar heimildir segja séreign [...].“ Þá sé tilvísun álitsbeiðanda til 4. og 26. gr. fjöleignarhúsalaga ítrekuð.
Álitsbeiðandi tekur fram að það sé rangt hjá gagnaðila að álitsbeiðandi krefjist þess allur kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði fasteignarinnar sem standi undir heimkeyrslunni falli á gagnaðila. Krafa álitsbeiðanda lúti eingöngu að eignarhaldi á heimkeyrsluplötunni og kostnaði við fyrirliggjandi viðgerðir á henni, en ekki að öðrum hlutum fasteignarinnar. Álitsbeiðandi segir ekki rétt að hann krefjist þess að öll heimkeyrsluplatan, þ.e. sá hluti lóðarinnar er liggi frá aðalhúsinu og bílskúrnum að C, teljist séreign gagnaðila. Krafa álitsbeiðanda lúti eingöngu að heimkeyrsluplötunni sem slíkri en ekki lóðinni. Eðli málsins samkvæmt geti lóðin ekki verið bæði undir og ofan á geymslurýminu. Telur álitsbeiðandi að gagnaðili rugli saman kröfu hans og orðalagi í þinglýstum afsölum, þar sem nánar sé útskýrt við hvaða hluta eignarinnar sé átt þegar talað er um heimkeyrsluplötuna.
Álitsbeiðandi kveðst ekki átta sig á ummælum gagnaðila um að tilgangur fyrirhugaðra viðgerða sé hvorki að laga yfirborð heimkeyrslu né að fegra lóð því tilgangurinn sé einmitt að laga yfirborð heimkeyrslunnar sem sé illa farið og hefur að sögn orsakað leka inn á jarðhæð eignarinnar. Viðgerðir á heimkeyrsluplötunni hafi hins vegar strandað á ágreiningi um eignarhald hennar. Allt að þremur bílum sé lagt í einu á heimkeyrsluplötunni á vegum gagnaðila og leigjenda hennar. Bílar á nagladekkjum og flutningabílar, sem flytja búslóðir leigjenda, hafi valdið auknu sliti og skemmdum á yfirborði heimkeyrsluplötunnar.
Álitsbeiðandi mótmælir því ekki að sameiginlegum kostnaði skuli skipt í samræmi við hlutfallstölur sem tilgreindar séu í afsalinu frá 7. júlí 1964. Ágreiningurinn lúti hins vegar ekki að skiptingu sameiginlegs kostnaðar, heldur hvort um sameiginlegan kostnað sé að ræða eða sérkostnað gagnaðila.
Álitsbeiðandi tekur fram að umrædd drenlögn hafi ekki verið samþykkt innan húsfélagsins og hafnar kröfu gagnaðila þess efnis að kostnaðurinn við hana teljist sérkostnaður álitsbeiðanda, ef og þá þegar dren verði lagt. Sá hluti lóðarinnar sem teljist til séreignar álitsbeiðanda liggi alveg upp við húsvegg bílskúrs. Álitsbeiðandi fallist að sjálfsögðu á að honum beri að halda séreign sinni vel við á sinn kostnað. Að leggja dren teljist hins vegar ekki til viðhalds eða umhirðu lóðar heldur þjóni drenið eingöngu hagsmunum hússins og eigenda þess, en ekki hagsmunum lóðarinnar, og sé það til þess ætlað að vernda útveggi hússins og koma í veg fyrir rakavandamál í því. Eigandi lóðar eigi því ekki sjálfstæða hagsmuni af því að leggja dren upp við húsið en hins vegar sé eðlilegt að eigandi húss hafi færi á að halda eign sinni við og gera nauðsynlega ráðstafanir í því efni, en á sinn kostnað. Þá telji álitsbeiðandi eðlilegt að húseigendur gangi frá lóðinni í sama horf og áður, einnig á sinn kostnað. Álitsbeiðandi telji samkvæmt þessu að dren teljist til viðhalds hússins en ekki lóðarinnar og að allur kostnaður við það eigi að greiðast af eigendum hússins sem um ræði. Færi svo að álitsbeiðandi yrði talinn bera ábyrgð á og kostnað við drenlögn væri í raun verið að skylda hann til framkvæmda á sinni séreign sem ekki séu ætlaðar til viðhalds á þeirri séreign heldur annarri eign, þ.e. bílskúrnum. Hann yrði þá einn og sjálfur að kosta viðhaldsframkvæmd sem ætluð sé bílskúrnum til góða.
Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að framkvæmdir við heimkeyrsluplötuna séu hluti af umfangsmiklum viðhaldsframkvæmdum á öllu ytra byrði fasteignarinnar og miði að því að stöðva og fyrirbyggja leka inn í fasteignina. Með framkvæmdunum hafi ekki verið að laga yfirborð heimkeyrslu eða fegra lóð með nokkrum hætti. Framkvæmdum sé nú lokið.
Líkt og fram komi í fundargerð, dags. 19. nóvember 2010, hafi K eftirlitsmaður með framkvæmdum ráðlagt að bera á heimkeyrsluplötuna efnið Xypres sem filterast inn í steypuna og verji þannig ytra byrði fasteignarinnar.
Gagnaðili hafnar því að tilgangur framkvæmdanna hafi verið að laga yfirborð heimkeyrslunnar sem sé illa farin og að ástand hennar hafi orsakað leka inn á jarðhæð eignarinnar. Ekki hafi lekið í gegnum sjálfa heimkeyrsluplötuna og nýloknar framkvæmdir hafi ekki miðað að lagfæringum á yfirborði sjálfrar plötunnar. Framkvæmdin hafi verið vegna leka frá þaki stúdíóíbúðar og í kverkum milli húsa og heimkeyrsluplötu. Eins og fram hafi komið í fundargerð, dags. 19. nóvember 2010, þá hafi steypa heimkeyrsluplansins einnig verið filteruð að ráði Ástráðs til þess að fyrirbyggja leka á sama hátt og á þaki stúdíóíbúðarinnar. Einnig hafi þurft að breyta vatnshalla á litlum hluta plötunnar, sem aldrei sé keyrt á, til þess að fleyta vatni frá tréverki glugga og frá kverkum húsa og heimkeyrsluplötunnar og verjast þannig áframhaldandi leka þar. Einnig sé það rangt að ekki hafi verið gert við plötuna vegna ágreinings um eignarhald. Enginn ágreiningur sé um eignarhald og fegrun á yfirborði hennar, svo sem malbikun, sem yrði á forræði og kostnað eiganda. Gagnaðili hafnar fullyrðingum álitsbeiðanda um aukið slit og skemmdir vegna bifreiða sem þarna standi. Engin vandamál sem hafi orsakað leka séu til staðar í sjálfri plötunni þar sem bílar standi.
Gagnaðili bendir á að á fundi, þann 2. október 2011, hafi verið fallist á að hefja framkvæmdir við drenlögn. Það sé því rangt hjá álitsbeiðanda að slíkt hafi aldrei verið samþykkt innan húsfélagsins. Á fundinum hafi álitsbeiðanda jafnframt verið falið að útvega eftirlitsmann og verktaka í verkið. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki gert það og því liggi fasteignin nú undir skemmdum. Á fundi með aðilum þann 10. ágúst 2011 hafi verið samþykkt að hafa þann háttinn á að fundargerðir yrðu sendar í tölvupósti og kostur gefinn á að koma með athugasemdir og litið yrði svo á að fundargerðir séu réttar og samþykktar ef engar athugasemdir berist. Engar athugasemdir hafi borist frá álitsbeiðanda vegna drenlagnar og hafi það verið fyrst í athugasemdum álitsbeiðanda sem því hafi verið haldið fram að drenlögn hafi ekki verið samþykkt.
III. Forsendur
1. Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um það hvort kostnaður við viðgerðir og viðhald á heimkeyrsluplötu framan við bílskúr gagnaðila eigi að falla á gagnaðila einan eða húsfélagið en fyrir liggur að viðgerða sé þörf á yfirborði heimkeyrsluplötunnar. Gagnaðili hafi talið að allur kostnaður vegna viðhalds og viðgerða á heimkeyrsluplötunni eigi að falla á húsfélagið og skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta og virðist afstaða hans byggjast á því að heimkeyrsluplatan sé jafnframt þak á geymsluhúsnæðinu undir henni. Álitsbeiðandi telur hins vegar að þinglýstar heimildir leiði til þess að öll heimkeyrsluplatan sé séreign gagnaðila. Álitsbeiðandi kannist ekki við viðgerðir á hluta fasteignarinnar sem standi undir heimkeyrsluplötunni. Einu viðgerðirnar sem mál þetta varði séu fyrirhugaðar viðgerðir á yfirborði heimkeyrsluplötunnar. Undir heimkeyrsluplötunni sé rými í eigu gagnaðila. Heimkeyrsluplatan liggi ofan á þaki þess rýmis og megi jafnvel ganga svo langt að telja hana hluta þaksins yfir því og virðist sem gagnaðili telji að svo sé. Það breyti því hins vegar ekki að samkvæmt þinglýstum heimildum sé platan talin vera séreign gagnaðila. Álitsbeiðandi kveðst ekki átta sig á ummælum gagnaðila um að tilgangur fyrirhugaðra viðgerða sé hvorki að laga yfirborð heimkeyrslu né að fegra lóð því tilgangurinn sé einmitt að laga yfirborð heimkeyrslunnar sem sé illa farið og hefur að sögn orsakað leka inn á jarðhæð eignarinnar. Viðgerðir á heimkeyrsluplötunni hafi hins vegar strandað á ágreiningi um eignarhald hennar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi krafist þess að allur kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði fasteignarinnar sem standi undir heimkeyrslu falli á gagnaðila. Því hafnar gagnaðili og telur að kostnaður vegna þessa skuli falla á húsfélagið og skiptast á eigendur hússins eftir hlutfallstölu eignarhluta. Ljóst sé að hluti fasteignarinnar sé undir innkeyrslu og tilheyri þar með ytra byrði fasteignarinnar og teljist sá hluti til sameignar. Gagnaðili bendir á að framkvæmdir við heimkeyrsluplötuna séu hluti af umfangsmiklum viðhaldsframkvæmdum á öllu ytra byrði fasteignarinnar og miði að því að stöðva og fyrirbyggja leka inn í fasteignina. Tilgangur viðgerðanna sé hvorki að laga yfirborð heimkeyrslu né að fegra lóð, en slíkan kostnað myndi gagnaðili að sjálfsögðu greiða enda sé lóðin sem slík séreign hennar. Með framkvæmdunum sé átt við lekaviðgerðir og fyrirbyggjandi aðgerðir á ytra byrði fasteignarinnar. Ekki hafi lekið í gegnum sjálfa heimkeyrsluplötuna og nýloknar framkvæmdir hafi ekki miðað að lagfæringum á yfirborði sjálfrar plötunnar. Framkvæmdin hafi verið vegna leka frá þaki stúdíóíbúðar og í kverkum milli húsa og heimkeyrsluplötu. Enginn ágreiningur sé um eignarhald og fegrun á yfirborði hennar, svo sem malbikun, sem yrði á forræði og kostnað eiganda. Gagnaðili hafnar fullyrðingum álitsbeiðanda um aukið slit og skemmdir vegna bifreiða sem þarna standi. Engin vandamál sem hafi orsakað leka séu til staðar í sjálfri plötunni þar sem bílar standi.
Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar til sameignar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna. Samkvæmt 1. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur m.a. allt ytra byrði húss, útveggir, þak og gaflar undir sameign fjöleignarhúss.
Kærunefnd telur ljóst með vísan til framangreindra eignarheimilda og dóms Hæstaréttar í málinu nr. Z að sá hluti lóðarinnar þar sem heimkeyrsluplatan er sé í séreign gagnaðila. Hins vegar er hluti fasteignarinnar undir heimkeyrsluplötunni. Kærunefnd telur að skilin þar á milli felist í því að gagnaðila beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði heimkeyrsluplötunnar. Allt annað viðhald á þeim hluta plötunnar sem jafnframt er þak fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu gagnaðila á viðhaldsskyldu sinni á yfirborði heimkeyrsluplötunnar.
2. Þá er ágreiningur um skiptingu kostnaðar við drenlögn og frágang lóðar í kjölfar viðgerða vegna hennar. Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða. Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt. Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar. Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Það er álit kærunefndar að drenlögn sé hluti af lagnakerfi hússins og í sameign allra eigenda. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna drenlagnar og frágangs vegna slíkra framkvæmda skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 enda sé ákvörðun tekin með lögmætum hætti á húsfundi.
IV. Niðurstaða
1. Það er álit kærunefndar að heimkeyrsluplatan teljist séreign gagnaðila og beri gagnaðila að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði heimkeyrsluplötunnar. Allt annað viðhald á þeim hluta plötunnar sem jafnframt er þak fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu gagnaðila á viðhaldsskyldu sinni á yfirborði heimkeyrsluplötunnar.
2. Það er álit kærunefndar að allur kostnaður vegna framkvæmdar við drenlögn og frágangs lóðar sé sameiginlegur kostnaður sem skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins, enda sé ákvörðun tekin með lögmætum hætti á húsfundi.
Reykjavík, 20. mars 2013
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson