Mál nr. 91/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 91/2023

Ákvörðunartaka: Uppsetning girðingar á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 26. ágúst 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. mars 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D alls þrjá eignarhluta (a,b,c). Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum (a og b). Ágreiningur er um útfærslu sameiginlegrar framkvæmdar þar sem girðing var sett um baklóð hússins og lóðin aðgreind í þrjá hluta fyrir hvern eignarhluta. Aðgengi að eignarhluta gagnaðila á jarðhæð er í gegnum þann hluta lóðar sem afmarkaður hefur verið með girðingu fyrir framan eignarhluta álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að útbúa séraðgengi að eignarhluta hans á jarðhæð í gegnum girðingu þannig að ekki þurfi að ganga um lóðina framan við eignarhluta hennar..

Í álitsbeiðni segir að bakgarði raðhússins hafi ekki verið skipt á milli íbúða á teikningum sem fylgi eignaskiptayfirlýsingu. Upphaflega hafi allar íbúðir verið með útgang í garð frá jarðhæð en síðan hafi allar íbúðir jarðhæðar verið aðskildar frá efri hæðum. Þá hafi girðing verið smíðuð utan um garðinn sem hafi jafnframt skipt honum milli íbúðanna þriggja. Girðingin hafi verið smíðuð með hurðir næst húsinu sem séu á milli hluta garðsins, eina hvoru megin við íbúð gagnaðila. Íbúar íbúðar gagnaðila noti nú hurðina frá hluta garðsins hjá íbúð álitsbeiðanda til þess að komast í sinn hluta garðsins og á jarðhæð, sem valdi óþægindum.

Gagnaðila beri að gera sérinngang í garðinn frá göngustíg sem sé á bak við garðinn, eftir að hafa sótt um leyfi hjá byggingafulltrúa E, og þannig leiðrétta ástandið. Núverandi fyrirkomulag sé óþægilegt og komi í veg fyrir ró og næði. Þegar girðingin hafi verið smíðuð hafi ekki verið upplýst að íbúð gagnaðila fengi ekki sérinngang. Gagnaðili hafi misst möguleikann á að komast í gegnum íbúðina á jarðhæð og í garðinn þegar hann hafi aðskilið jarðhæðina hjá sér.   

Í greinargerð gagnaðila segir að hvorki sé kveðið á um í skráningartöflu né eignaskiptayfirlýsingu að lóð eða hluti lóðar sé í séreign eða sameign sumra. Lóðin sé því í sameign allra, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús.  

Að tillögu álitsbeiðanda hafi verið ákveðið að girða af bakgarðinn. Á húsfundi í lok júní hafi verið einróma samþykkt að ráðast í framkvæmdir þar sem smíðuð hafi verið girðing sem liggi utan um garðinn og skipti honum milli íbúðanna þriggja. Allir hafi verið sammála um að láta smíða hliðarhurðir til þess að aðgangur yrði óhindraður fyrir alla eigendur að tæknirými hússins, sem sé í eignarhluta 01-03. Bæði á norður- og suðurhlið séu tröppur meðfram hlið hússins sem veiti aðgang að öllum séreignum, þ.e.a.s. jarðhæðum, og síðan tæknirýminu. Tröppurnar séu eini möguleikinn til að komast í eignarhluta gagnaðila á jarðhæð en þær séu í sameign. Álitsbeiðandi hafi hvorki mótmælt né gert athugasemdir á húsfundi eða á framkvæmdatíma að aðgangur að eignahluta gagnaðila á jarðhæð skyldi vera um tröppurnar, sem liggi við eignarhluta hennar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hún hafi ekki samþykkt á húsfundi að hefja framkvæmdir sem yrðu með þeim hætti að eini möguleikinn til að komast í garð gagnaðila yrði í gegnum annan hluta garðsins. Hún hafi aðeins samþykkt að millihurðir yrðu smíðaðar þar sem þær gætu verið notaðar stöku sinnum til að komast í kompuna sem sé við húshluta C en gagnaðili hafi átt að útbúa sérinngang í garðinn hjá sér til daglegra nota.

Sú millihurð sem gagnaðili ætli að nota sé rétt við glugga álitsbeiðanda á jarðhæð. Það muni ekki gefast færi á ró og næði, til dæmis til að fara í sólbað, og nú sé ókunnugt fólk ítrekað að ganga í gegnum garðinn hjá álitsbeiðanda.

Girðingin hafi verið smíðuð á meðan álitsbeiðandi hafi verið erlendis og þess vegna hafi henni ekki gefist færi á að sjá hvernig að framkvæmdunum hafi verið staðið. Útfærslan hafi komið henni í opna skjöldu. Hún hafi sent gagnaðila tölvupóst erlendis frá en ekki fengið svar um málefnið.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann samþykki ekki að aðgangur hans að sameign hússins verði takmarkaður. Rétt eins og öllum eigendum þyki sjálfsagt og eðlilegt að nota stigann hægra megin við húsið til að komast í tækniherbergið og allir eigendur noti þá, þyki honum eðlilegt að allir eigendur geti notað sameiginlega stigann vinstra megin við húsið.

III. Forsendur

Eignaskiptayfirlýsing hússins, sem var innfærð til þinglýsingar 7. janúar 2009, gerir ráð fyrir að lóð hússins sé í óskiptri sameign. Í eignaskiptayfirlýsingunni er gert ráð fyrir þremur þriggja hæða íbúðum með aðgengi í bakgarð úr jarðhæðum íbúðanna. Um er að ræða raðhús. Samkvæmt gögnum málsins hafa jarðhæðir í öllum eignarhlutum nú verið aðgreindar frá efri hæðum og aðgengi að þeim þar með í gegnum bakgarðinn en eignaskiptayfirlýsingin hefur ekki verið uppfærð með hliðsjón af þessum breytingum.

Á húsfundi sem haldinn var í júní 2023 var samþykkt að setja girðingu í kringum baklóðina og jafnframt aðgreina hana í þrjá hluta fyrir hvern eignarhluta. Engar teikningar lágu þó fyrir og engin sérstök ákvörðun var tekin um útfærslu framkvæmdarinnar. Útfærslan er með þeim hætti að til þess að komast að eignarhluta gagnaðila á jarðhæð, sem er í miðjunni, þarf að fara í gegnum þann hluta lóðarinnar sem var afmarkaður fyrir íbúð álitsbeiðanda en hurðir eru á girðingunni til þess að komast á milli lóðarhlutanna.

Þrátt fyrir að þinglýstar heimildir geri ekki ráð fyrir skiptingu lóðarinnar er eigendum heimilt með samþykki allra að gera breytingar á hagnýtingu sameignar sem teljast verulegar, sbr. 7. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Engin fundargerð var rituð á húsfundinum í júní. Óumdeilt er þó að samþykki allra lá því til grundvallar að sett yrði girðing um baklóðina og hún afmörkuð í þrjá hluta. Ágreiningur snýr að útfærslu framkvæmdarinnar. Álitsbeiðandi kveður að girðingin hafi verið sett upp á meðan hún dvaldi erlendis og þegar hún hafi komið til baka hafi henni brugðið við að sjá hvernig aðgengi að eignarhluta gagnaðila væri háttað. Það hafi ekki verið í samræmi við það sem hún hafi samþykkt á húsfundinum en þessi útfærsla komi í veg fyrir næði í lóðarhluta framan við eignarhluta hennar.  

Kærunefnd telur að ætla megi að tilgangur þess að afmarka lóðina í þrjá hluta hafi verið sá að eigendur fengju aukið næði við hagnýtingu lóðarinnar. Fallast verður á með álitsbeiðanda að daglegur umgangur framan við eignarhluta hennar um hliðið geti fylgt óásættanlegt ónæði og að það falli illa að þeim tilgangi framkvæmdarinnar að skipta lóðinni í þrjá hluta. Þar sem útfærslan var afar óvenjuleg telur nefndin að gagnaðili verði að bera hallann af því að hafa ekki aflað fullnægjandi samþykkis fyrir henni. Verður því að telja að framkvæmdin eins og henni var háttað sé ólögmæt. Telur nefndin því að eigendur skuli fjalla um málið að nýju á húsfundi þar sem tekin verði ákvörðun um útfærslu framkvæmdarinnar en nefndin tekur ekki frekari afstöðu til þess og því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda eins og hún er framsett. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram en kærunefndin telur að útfærsla framkvæmdarinnar hafi verið í ósamræmi við ákvörðun húsfundar.

Reykjavík, 12. mars 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson