Nr. 19/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. júní 2019

í máli nr. 19/2019

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að greiða 557.050 kr. vegna skemmda á hinu leigða og helming af kostnaði vegna ástandsskoðunar að fjárhæð 63.030 kr. Jafnframt að varnaraðilum beri að greiða leigubætur fyrir tvo mánuði samtals að fjárhæð 690.000 kr.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 5. mars 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. mars 2019, var varnaraðilum gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerðir varnaraðila, dags. 16. og 19. mars 2019, ásamt fylgiskjölum bárust kærunefnd 19. mars 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerðir og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. mars 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 29. mars 2019, og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 1. apríl 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 2. apríl 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 4. apríl 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2018 til 31. janúar 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila vegna ástands hins leigða og vangreiddrar leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að húsnæðið hafi verið í góðu ástandi þegar varnaraðilar hafi tekið við því. Þegar þau hafi flutt út hafi komið í ljós að mjög illa hefði verið gengið um íbúðina og skemmdir unnar. Til að mynda hafi hurð verið brotin, yfirborð eyju í eldhúsi skorin, vaskur sprunginn og sagað í skúffu í baðinnréttingu. Þá hafi innréttingar í þvottahúsi verið teknar niður, íhlutir í uppþvottavél fjarlægðir og herbergi máluð án leyfis. Þetta sé ekki tæmandi listi yfir skemmdirnar.

Varnaraðilar hafi neitað að greiða fyrir skemmdirnar. Þegar sóknaraðili hafi haft samband við banka, vegna bankaábyrgðar, hafi henni verið tjáð símleiðis að fengi hún óháðan matsmann til að taka út skemmdirnar myndi hann greiða samkvæmt því. Sóknaraðili hafi því gert það og sent niðurstöðu ástandsskoðunarinnar til bankans. Bankinn hafi hafnað kröfunni 7. febrúar 2019 á þeirri forsendu að ástand íbúðarinnar hafi ekki verið skoðað fyrir eða við upphaf leigutíma. Þá hefðu varnaraðilar verið upplýstir um kröfu sóknaraðila og þau hafnað því að hafa valdið skemmdunum. Þar af leiðandi hafi bankinn hafnað kröfunni að svo stöddu.

Af rafrænum samskiptum aðila sé ljóst að varnaraðilar hafi viðurkennt stóran hluta af þeim skemmdum sem hafi verið taldar upp í ástandsskoðuninni. Þeir hafi jafnframt ranglega haldið því fram að sóknaraðili hafi samþykkt að innrétting í þvottahúsi yrði tekin niður. Varnaraðilar hafi tekið með sér baðherbergishurð og skúffu úr baðinnréttingu þar sem þau hafi haldið því fram að þau hafi gert við þessar skemmdir. Í ljós hafi komið að ekki hafi verið hægt að setja skúffuna í innréttinguna eftir viðgerð og viðgerð á hurðinni sé óásættanleg. Þá hafi varnaraðilar greitt leigu fyrir 10 mánuði en gerður hafi verið leigusamningur til 12 mánaða.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar segja að húsnæðið hafi ekki verið í góðu ástandi við upphaf leigutíma. Það hafi verið miklar rakaskemmdir í stofu í einu horni sem og í svefnherbergi. Í því herbergi hafi rakaskemmdur veggur verið svartur að neðan vegna raka/myglu og varnaraðilar fengið leyfi sóknaraðila til að mála það. Einnig hafi vantað gólflista í það herbergi. Varnaraðilar hafi spartlað og málað einn vegg í forstofu þar sem miklar skemmdir/holur hafi verið á veggnum eftir myndir/húsgögn sóknaraðila. Sóknaraðili hafi veitt varnaraðilum leyfi til þess að gera hvað sem þau þyrftu við húsnæðið. Miklar rakaskemmdir hafi verið inni á baðherbergi fyrir ofan vask þar sem vatnsbólur höfðu myndast. Málning hafi verið farin að flagna af á þeim stöðum.

Í lok október eða byrjun nóvember hafi sóknaraðili fengið matsmann til að skoða rakaskemmdirnar þar sem fasteignasali hafði tjáð henni að íbúðin myndi ekki seljast fyrr en gert hefði verið við þær. Matsmaðurinn hafi skýrt tekið fram að rakaskemmdirnar hefðu verið lengi til staðar og ekki við varnaraðila að sakast. Um byggingargalla væri að ræða. Þá gera varnaraðilar athugasemdir við fyrirliggjandi ástandsmat á íbúðinni sem sóknaraðili aflaði og greina frá því að þar sé lýst ástandi sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Einnig segja þau að þau hafi sinnt ýmsum lagfæringum með leyfi sóknaraðila og skilað íbúðinni hreinni við lok leigutíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að eftir að hafa gert kröfu í bankaábyrgð varnaraðila hafi bankinn upplýst hana um að fengi hún óháðan aðila til að gera úttekt á húsnæðinu myndi hann greiða ábyrgðina við framvísun þess háttar skýrslu. Það hafi verið á þeim grundvelli sem sóknaraðili hafi látið tiltekið fyrirtæki meta skemmdirnar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Á grundvelli almennra reglna kröfuréttar liggi sönnunarbyrðin á sóknaraðila fyrir því að varnaraðilar hafi valdið ákveðnum skemmdum meðan á leigutíma hafi staðið. Sökum þess að engin úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma sé erfitt að sýna fram á að skemmdirnar hafi ekki verið til staðar fyrir upphaf leigutíma og þar með á ábyrgð sóknaraðila.

VI. Niðurstaða            

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðilar greiði henni bætur að fjárhæð 557.050 kr. á þeim grundvelli að þau hafi valdið skemmdum á hinu leigða á leigutíma. Einnig gerir hún kröfu um að þau greiði leigubætur vegna tveggja mánaða, samtals að fjárhæð 690.000 kr.

Í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigjandi skuli að loknum leigutíma skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 65. gr. húsaleigulaga segir að nú komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði og skal úttektaraðili, sbr. XIV. kafla, þá meta tjónið.

Varnaraðilar skiluðu húsnæðinu 30. nóvember 2018. Fyrir liggur að sóknaraðili gerði bótakröfu innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu og varnaraðilar höfnuðu henni 15. desember 2018. Sóknaraðili byggir á því að hún hafi fengið matsmann til þess að framkvæma ástandsskoðun og skýrsla hans staðfesti skemmdir á hinu leigða og kostnað við úrbætur.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Þá segir í 71. gr. laganna að leigusali og leigjandi eða umboðsmenn þeirra skuli vera viðstaddir skoðun útttektaraðila.

Fyrir liggur að ekki var gerð úttekt á hinu leigða við upphaf leigutíma. Þá óskaði sóknaraðili einhliða eftir ástandsskoðun á hinu leigða við lok leigutíma en veitti varnaraðila ekki færi á að gæta hagsmuna sinna með því að vera viðstaddur skoðun úttektarmanns. Í skýrslunni er ástandi íbúðarinnar lýst og ýmsar skemmdir tilgreindar en tekið er fram að skoðun hafi ekki verið gerð við upphaf leigutíma og að skýrslan væri byggð á athugasemdum sóknaraðila. Kærunefnd telur að gegn mótmælum varnaraðila hafi sóknaraðili ekki sannað að skemmdir, sem vísað er til í skýrslu úttektarmanns, hafi orðið á hinu leigða á leigutímanum, enda skýrslunnar ekki aflað í samræmi við ákvæði XIV. kafla  húsaleigulaga. Með hliðsjón af framangreindu er kröfu sóknaraðila um bætur á þeim grundvelli að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma hafnað. Þá eru ekki efni til að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðilar greiði helming kostnaðar vegna skýrslunnar þar sem þeim var ekki veittur kostur á að vera viðstaddir skoðun eða velja úttektaraðila og hennar þannig ekki aflað í samræmi við ákvæði laganna eins og áður sagði.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að varnaraðilum beri að greiða henni leigubætur sem samsvari tveggja mánaða leigu þar sem leigutími samkvæmt leigusamningi hafi verið 12 mánuðir en leigutímabil einungis staðið yfir í 10 mánuði. Kærunefnd telur ekki liggja fyrir að krafa þessi hafi verið gerð innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, heldur beri gögn málsins með sér að hún hafi fyrst komið fram í máli þessu. Þegar af þeirri ástæðu ber að hafna þessari kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 5. júní 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson