Mál nr. 56/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 56/2014
Krafa leigusala: Greiðsla húsaleigu vegna viðskilnaðar við lok leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. nóvember 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við sveitarfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. desember 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. desember 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 29. desember 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 19. janúar 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 1. ágúst 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2012 til 15. júlí 2013 en aðilar framlengdu ekki leigusamningi skriflega. Ágreiningur er um hvort gagnaðila sé heimilt að krefja álitsbeiðanda um húsaleigu vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé ekki heimilt að krefja álitsbeiðanda um húsaleigu vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið á leigu íbúð gagnaðila á árinu 2012 samhliða því að hefja störf hjá honum. Við upphaf leigu hafi íbúðin ekki verið tekin út. Um miðjan júlí 2014 hafi álitsbeiðandi beðið um að leigusamningi yrði rift þar sem hann hafði ákveðið að flytja í annað sveitarfélag og sagt upp störfum hjá gagnaðila. Á þetta hafi verið fallist, sbr. launaseðla sem hafi verið greiddir út í ágúst og síðar bakfærðir af launafulltrúa gagnaðila. Lokadagur leigu hafi því verið 1. ágúst 2014. Launafulltrúi hafi fyrir mistök greitt laun fyrirfram til álitsbeiðanda fyrir ágúst og dregið húsaleiguna frá launum eins og venju samkvæmt. Í samtali aðila þann 6. ágúst 2014 hafi mistökin komið í ljós og launin bakfærð. Þegar mistökin hafi verið uppgötvuð hafi launafulltrúi leiðrétt laun 1. september 2014 og bakfært laun og húsaleigu.
Þann 24. ágúst 2014 hafi álitsbeiðandi hringt á skrifstofu gagnaðila til að fá upplýsingar um önnur málefni. Þá hafi komið fram athugasemdir um viðskilnað á íbúðinni, þ.e. óhreinir skápar og ofn í íbúðinni. Þann 1. október 2014 hafi álitsbeiðanda verið sendur greiðsluseðill þar sem fram kom að hann ætti að borga „endurgr. ofgr. laun og viðskilnaður á C“ og færsla í heimabanka þar sem hafi staðið „ýmislegt“ í skýringu kröfunnar. Þann 1. október 2014 hafi álitsbeiðandi sent bæjarstjóra gagnaðila tölvupóst þar sem fram hafi komið að honum hafi ekki borist bótakrafa og að þess vegna teldi hann 64. gr. húsaleigulaga ekki fullnægt. Þar af leiðandi væri bótaréttur gagnaðila fallinn niður. Þann 20. október 2014 hafi álitsbeiðanda borist svar frá gagnaðila þar sem tíundað hafi verið hvað væri innifalið í greiðsluseðli þar sem meðal annars standi: „Mér skilst að viðskilnaði á C hafi verið ábótavant og því var tekin ákvörðun um að þú greiddir ágústleigu í stað þess að senda þér reikning vegna viðskilnaðar.“ Álitsbeiðandi telur að þarna hafi gagnaðili gerst brotlegur gegn 65. gr. húsaleigulaga um að byggingarfulltrúi skuli meta skemmdir ef aðilar koma sér ekki saman um bótafjárhæð. Aðilar hafi síðan átt í tölvupóstsamskiptum til 6. nóvember 2014 þegar álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt að gagnaðili hygðist ekki gera neinar leiðréttingar.
Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi reynt í tölvupóstsamskiptum aðila að láta það líta þannig út að álitsbeiðanda beri að greiða leigu fyrir húsnæði þar sem hann hafi verið lengur í íbúðinni en til 1. ágúst 2014. Ekkert hafi verið sagt um það fyrr en í tölvupósti 20. október 2014. Af þeim sökum sé það eftirá skýring og fyrirsláttur.
Álitsbeiðandi segir að enn þann dag í dag hafi honum ekki borist í hendur samantekt á því hvað það sé sem hann þurfi að greiða fyrir.
Samkvæmt gögnum málsins hafi leigu lokið 1. ágúst 2014 en gagnaðili ákveðið að krefjast greiðslu vegna ágústmánaðar. Sannanlega sé um að ræða greiðslu vegna viðskilnaðar en ekki húsaleigu eins og fram komi á áðurnefndum greiðsluseðli. Fullyrðing gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að greiða vegna viðveru í örfáa daga í ágúst með samþykki gagnaðila sé ekki á rökum reist.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi ráðið sig við grunnskóla í sveitarfélaginu sumarið 2012 og leigt húsnæði af gagnaðila þau tvö ár sem hann hafi starfað við skólann. Þann 31. júlí hafi skólastjóri haft samband við launafulltrúa og spurt hvort launakeyrslu væri lokið því álitsbeiðandi hafi haft samband við sig og sagt upp störfum. Það hafi komið skólastjóranum mjög á óvart. Þá hafi verið búið að greiða laun og álitsbeiðandi búinn að fá greitt fyrir ágúst þar sem hann hafði fengið fyrirfram greidd laun. Þetta hafi ekki verið mistök heldur hafi uppsögn álitsbeiðanda komið of seint til þess að hægt væri að sleppa honum við greiðslu.
Húsaleiga hafi verið tekin af launum álitsbeiðanda fyrir ágúst 2014 enda hafi hvorki legið fyrir uppsögn á starfi né húsnæði á þeim tíma sem launin hafi verið greidd. Álitsbeiðandi hafi enn ekki sagt upp leigunni skriflega og því sé algjörlega rangt hjá honum að það hafi legið fyrir sameiginleg ákvörðun um uppsögn samnings. Það hafi aldrei annað komið til greina en að álitsbeiðandi myndi greiða leigu fyrir ágúst enda hafi íbúðin ekki verið tæmd fyrr en í þeim mánuði.
Gagnaðili greinir frá því að viðskilnaður hafi ekki verið til fyrirmyndar. Húsnæðisfulltrúi og skólastjóri hafi tekið húsnæðið út þegar álitsbeiðandi hafi verið fluttur út og á engan hátt verið sáttir við viðskilnað. Hins vegar hafi verið tekin ákvörðun um að kostnaður við þrif á húsinu myndi falla á gagnaðila. Eftir standi að álitsbeiðandi skuldi gagnaðila laun og húsaleigu fyrir ágúst. Álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila í ágúst og beðið um að ágústlaun yrðu leiðrétt og hafi jafnframt beðið um að hann fengi að greiða þau til baka í þrennu lagi. Það hafi verið auðsótt mál. Þegar búið hafi verið að gera launaleiðréttingar í byrjun september hafi álitsbeiðanda verið sendir þrír greiðsluseðlar og krafan samanstaðið af húsaleigu fyrir ágúst, opinberum gjöldum til sýslumanns og útborgun.
Að lokum segir að þess megi geta að álitsbeiðanda hafi ekki verið gert að vinna þriggja mánaða uppsagnarfrest. Álitsbeiðandi hafi enn ekki sagt upp hinu leigða skriflega en hann aðeins verið látinn greiða fyrir ágúst, enda hafi húsnæðið ekki verið tæmt fyrr en í þeim mánuði. Þá hafi álitsbeiðanda ekki verið gert greiða þann umtalsverða kostnað sem gagnaðili haft staðið undir vegna þrifa á hinu leigða eftir að álitsbeiðandi hafi tæmt það.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er þeirri fullyrðingu gagnaðila mótmælt að álitsbeiðandi hafi sagt upp störfum 31. júlí en með réttu hafi hann gert það skriflega 23. júlí. Í annarri málsgrein komi fram að engin mistök hafi verið gerð. Í tölvupóstsamskiptum aðila hafi gagnaðili upplýst álitsbeiðanda um að hann væri á eftirá greiddum launum. Það hafi svo ekki verið samþykkt fyrr en síðar, eftir að álitsbeiðandi hafi haft samband við launafulltrúa að fulltrúinn hafi sagt að hann væri á fyrirfram greiddum launum. Þannig hafi augljóslega verið gerð mistök.
Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili hafi tekið á sig þrif á hinu leigða því ætlunin hafi alltaf verið að krefjast leigu fyrir ágúst. Á reikningum hafi hins vegar staðið að krafist væri greiðslu vegna ofgreiddra launa og viðskilnaðar leiguhúsnæðis. Einnig getur álitsbeiðandi þess að skólastjóri hafi sagt við sig í tölvupósti að húnæðismálin væru í farvegi og hann var vongóður um lausn. Síðar hafi hann sagt í tölvupósti að hann haldi að þetta standi allt á núlli og mögulega gæti gagnaðili rukkað álitsbeiðanda um sumarleyfi en því svari þó enginn nema bæjarstjórinn sem komi til vinnu næsta dag. Álitsbeiðandi greinir frá því að þetta svar hafi aldrei borist frá bæjarstjóra.
Álitsbeiðandi segir að þrátt fyrir að verja sig með því að verið sé að ganga á eftir launum hafi gagnaðili viðurkennt í sjö skipti í tölvupósti, á greiðsluseðlum og með reikningagerð að verið sé að innheimta greiðslu vegna viðskilnaðar við leiguhúsnæðið. Þá gerir álitsbeiðandi nánari grein fyrir þeim tölvupóstsamskiptum og segir að það hafi ekki verið fyrr en eftir að gagnaðila hafi orðið ljóst að hann hafi ekki farið að lögum um heimtingu á greiðslu að hann hafi snúið málatilbúnaði sínum í aðra átt.
Í athugasemdum telur gagnaðili að hann hafi farið að öllu leyti eftir lögum og reglum í tengslum við mál álitsbeiðanda. Málið snúist um ofgreidd laun sem hafi verið reynt að fá endurgreidd. Viðskilnaði álitsbeiðanda við hið leigða hafi verið ábótavant, en hafi ekkert með það að gera að hann hafi fengið laun fyrir ágúst sem hann hafi ekki unnið fyrir, og þurfi að greiða leigu fyrir ágúst fyrir húsnæði sem hann hafi ekki tæmt fyrr en í ágúst.
Þá komi skýrt í tölvupóstsamskiptum álitsbeiðanda og skólastjóra að það væri verið að gera álitsbeiðanda greiða með því að sleppa honum við að vinna uppsagnarfrest, það sé alls ekki sjálfsagt mál og hafi í raun sett skólann í vanda að fá nýjan kennara með svo stuttum fyrirvara.
Jafnframt megi geta þess að þar sem húsnæðið hafi ekki verið tæmt fyrr en í ágúst hafi álitsbeiðandi í raun átt að greiða þriggja mánaða húsaleigu, eins og uppsagnarfresturinn á húsaleigunni hafi verið. Gagnaðili hafi hins vegar ákveðið að gera það ekki.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur krafið álitsbeiðanda um greiðslu vegna ofgreiddra launa og viðskilnaðar við hið leigða. Í 1. mgr. 84. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, geti þeir, einn eða fleiri, snúið sér til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Ágreiningur um laun álitsbeiðanda er sjálfstætt úrlausnarefni sem fellur utan húsaleigusamning aðila og tekur kærunefnd því aðeins til úrlausnar síðarnefndu forsendu kröfunnar.
Eins og áður kom fram var leigusamningur aðila tímabundinn og lauk samkvæmt ákvæði hans 15. júlí 2013. Hvorugur aðila nýtti sér ákvæði 59. gr. húsaleigulaga til framlengingar á samningnum.
Kærunefnd fær ráðið af gögnum málsins að ástandi hins leigða við lok leigutíma hafi verið ábótavant að mati gagnaðila, sem hafi í framhaldinu einhliða tekið ákvörðun um að krefja álitsbeiðanda um leigu fyrir ágústmánuð 2014 vegna þess. Í greinargerð gagnaðila segir hins vegar að tekin hafi verið ákvörðun um að krefja álitsbeiðanda um húsaleigu fyrir ágústmánuð samkvæmt leigusamningi aðila. Kærunefnd telur fyrirliggjandi gögn, þ.m.t. tölvupóstsamskipti aðila í október og nóvember 2014 og skýringar gagnaðila á reikningum og greiðsluseðlum, sem sendir voru álitsbeiðanda, sýna fram á að álitsbeiðandi hafi verið krafinn um greiðslu á þeirri forsendu að viðskilnaði við hið leigða hafi verið ábótavant en samkomulag virðist hafa verið með aðilum um að álitsbeiðandi gæti skilað íbúðinni samhliða því að hann lét af störfum.
Samkvæmt 64. gr. húsaleigulaga skal leigusali lýsa bótakröfu sinni skriflega á hendur leigjanda, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis. Þá segir í 65. gr. sömu laga að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skal byggingarfulltrúi meta tjónið. Samkvæmt gögnum málsins hefur mat byggingarfulltrúa ekki farið fram og því telur kærunefnd að gagnaðila sé ekki heimilt að krefja álitsbeiðanda um greiðslu á þeirri forsendu að viðskilnaði við hið leigða hafi verið ábótavant.
Það er mat kærunefndar með hliðsjón af gögnum málsins að forsenda kröfu gagnaðila á hendur álitsbeiðanda hafi í upphafi verið vegna viðskilnaðar við hið leigða. Því geti gagnaðili ekki eftir að málið kom fyrir kærunefnd breytt kröfu sinni í vangoldna húsaleigu. Ber því að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé ekki heimilt að krefja álitsbeiðanda um greiðslu vegna viðskilnaðar við hið leigða.
Reykjavík, 19. janúar 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson