Nr. 110/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 110/2018
Hagnýting séreignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 22. október 2018, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. nóvember 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. nóvember 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. desember 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. janúar 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls sex eignarhluta. Gagnaðili er eigandi eignarhluta á 2. hæð hússins. Ágreiningur snýst um hvort um sé að ræða breytingu á hagnýtingu séreignar í eignarhluta gagnaðila sem þurfi samþykki annarra eigenda.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að breytt hagnýting á séreign gagnaðila falli undir annaðhvort 1. eða 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús og sé því háð samþykki annarra eigenda.
Í álitsbeiðni segir að samkvæmt skýru orðalagi 1. og 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, séu allar breytingar á hagnýtingu séreignar háðar samþykki annarra eigenda í fjöleignarhúsi, ýmist allra, sé um að ræða verulega breytingu, sbr. 1. mgr., eða einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sé ekki um að ræða verulega breytingu, sbr. 3. mgr.
Með starfsemi á bar á 2. hæð í fjöleignarhúsi, með tilheyrandi umgangi um sameiginlegan stigagang langt fram eftir kvöldum, sé um að ræða breytingu á hagnýtingu séreignar í skilningi 1. og 3. mgr. 27. gr. og þar af leiðandi háð samþykki annarra eigenda.
Í tengslum við útgáfu rekstrarleyfis hafi verið vanrækt sú lögbundna skylda að fá samþykki annarra eigenda fyrir breyttri hagnýtingu séreignarinnar. Sú vanræksla leiði til þess að skilyrðum rekstrarleyfisins sé ekki fullnægt.
Með bréfi, dags. 31. júlí 2018, hafi leigutaka eignarhluta gagnaðila verið gerð grein fyrir því að ekki lægi fyrir samþykki annarra eigenda fyrir hinni breyttu hagnýtingu og því skorað á hann að hætta rekstri. Afrit bréfsins hafi verið sent til gagnaðila.
Boðað hafi verið til húsfundar 14. september 2018 vegna hinnar breyttu hagnýtingar og þess ástands sem hafi skapast í húsinu vegna hennar. Mætt hafi verið fyrir alla eignarhluta. Á fundinum hafi verið gerð grein fyrir því að hávaði og umgengni í sameign væri ólíðandi, en barinn noti sameiginlegan inngang. Einnig hafi verið gerð grein fyrir því að útidyrahurð í sameign sé ítrekað höfð opin á kvöldin, hurð frá barnum á sameiginlegan stigagang sé ávallt opin með þeim afleiðingum að starfsemin hafi að nokkru leyti verið framlengd inn í sameign, gestir barsins fari óhindrað með drykki um sameign og að útidyrahurð þar sem reykt sé í og við hana. Þá hafi viðskiptavinir annarra rekstraraðila í húsinu borist margar neikvæðar kvartanir, meðal annars vegna hávaða og umgengni.
Hvorki hafi borist viðbrögð frá leigutaka né gagnaðila að því undanskildu að gagnaðili hafi mætt á framangreindan húsfund þar sem hann hafi lýst sjónarmiðum sínum.
Ekki hafi náðst að leysa ágreining um hvort þörf sé á samþykki annarra eigenda vegna hinnar breyttu hagnýtingar, þ.e. rekstur bars á X. hæð í fjöleignarhúsi með tilheyrandi umgangi um sameiginlegan stigagang á kvöldin þar sem áður hafi verið rekin snyrtistofa. Vegna þess hafi niðurstaða húsfundarins meðal annars verið sú að leita álits kærunefndar á því hvort skilyði 1. og 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús séu uppfyllt.
Í greinargerð gagnaðila segir að eignarhluti hans sé 153,9 fermetra atvinnuhúsnæði sem í eignaskiptayfirlýsingu sé skilgreint sem snyrtistofa. Þrátt fyrir það hafi eignarhlutinn í gegnum tíðina verið nýttur undir fjölbreytta atvinnustarfsemi, til dæmis […] og fleira. Í öðrum hlutum hússins sé viðhöfð sambærileg atvinnustarfsemi, þar á meðal rekstur veitingastaða og gistiheimila. Leigutaki eignarhluta gagnaðila reki þar umfangslítinn veitingastað. Nánar tiltekið sé um að ræða veitingastað í flokki II samkvæmt lögum um veitingastaði o.fl., nr. 85/2007. Slíkir veitingastaðir séu skilgreindir sem: „umfangslitlir áfengisveitingastaðir þar sem starfsemin er ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist og kalla ekki á mikið eftirlit og/eða löggæslu“, sbr. 17. gr. reglugerðar um veitingastaði, nr. 1277/2016.
Leigutaki hafi aflað allra tilskilinna leyfa fyrir rekstrinum. Samkvæmt rekstrarleyfi sé leigutaka heimilt að reka veitingastaðinn til kl. 01:00 alla daga og hámarksfjöldi gesta sé takmarkaður við 70 manns. Starfsemi leigutaka sé í samræmi við útgefin rekstrar- og starfsleyfi og hafi gagnaðili ekki séð ástæðu til að gera athugasemdir við veitingarekstur leigutaka á leigutíma.
Af álitsbeiðninni verði ekki ráðið hverjum hafi borið skylda til að afla leyfis, hvaða skilyrðum rekstrarleyfisins hafi ekki verið fullnægt eða hvaða eigendur hafi þurft að veita samþykki sitt og fyrir hverju. Þá geri álitsbeiðandi ekki sérstaka kröfu um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni. Því verði vart séð að málatilbúnaður álitsbeiðanda sé í samræmi við 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsaleigumála, nr. 878/2001.
Af álitsbeiðninni verði ráðið að álitsbeiðandi geri einkum athugasemdir við hagnýtingu leigutaka á tilteknum hluta sameignar. Um sé að ræða stigahús sem sé í sameign sumra. Stigahúsið tilheyri aðeins eignarhlutum á 2. til 4. hæð hússins. Umræddir eignarhlutar séu í eigu gagnaðila að frátöldum einum eignarhluta. Eigendur eignarhluta á 1. hæð hafi ekki afnotarétt af sameigninni.
Álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn ágreinings sem varði hagnýtingu ofangreindrar sameignar, enda sé hún aðeins í eigu sumra í fjöleignarhúsinu. Slíkur ágreiningur sé því einungis á milli eigenda viðkomandi sameignar. Þessu til frekari stuðnings megi vísa til forsendna í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 624/2016.
Samkvæmt meginreglu 26. gr. laga um fjöleignarhús hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni. Í eignarráðunum felist þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til í greininni. Í 27. gr. sömu laga sé kveðið á um tilteknar undantekningar frá meginreglu 26. gr. um frelsi eigenda til að hagnýta séreign sína. Í athugasemdum við 27. gr. komi fram að undantekningarnar byggi á mati á hagsmunum eiganda til að hagnýta eign sína á þann veg sem honum sýnist, og hagsmunum annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með. Jafnframt segi að með breytingum á hagnýtingu séreignar sé einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar. Af framangreindu verði ráðið að skoða þurfi hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort hagnýtingu eigenda fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda sem áskilji að samþykkis þeirra sé aflað.
Í máli þessu verði fyrst að líta til þess að eignarhlutinn, og húsið allt, sé ætlað undir atvinnustarfsemi. Því sé ekki um að ræða breytta hagnýtingu sem felist í atvinnustarfsemi í íbúðarhúsnæði. Í húsinu sé viðhöfð sambærileg atvinnustarfsemi, þ.e. veitinga- og gistiheimilastarfsemi, og gefin hafi verið út fjöldi veitinga- og gistiheimilaleyfa til reksturs í húsinu. Því veki furðu að álitsbeiðandi setji sig aðeins gegn slíkri starfsemi í eignarhluta gagnaðila en ekki öðrum. Líta verði til þess að gildandi skipulag geri ráð fyrri margháttaðri nýtingu húsnæðisins á svæðinu, svo sem blönduðu íbúðar, skrifstofu- og verslunarhúsnæði auk veitinga- og gistireksturs. Þannig setji hvorki aðal- né deiliskipulag starfsemi leigutaka skorður. Einsýnt sé að aðrir eigendur megi búast við því að hlutar hússins verði nýttir í samræmi við skipulag þess svæðis sem það standi á.
Gagnaðili vísi til álita kærunefndar í málum nr. 5/2002 og 50/2002. Einnig sé vísað til álita í málum nr. 3/1998, 33/2000, 6/2003, 48/2003 og 51/2012.
Með vísan til framangreinds beri að vísa málinu frá, enda uppfylli málatilbúnaður álitsbeiðanda ekki kröfur 3. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála um skýra kröfugerð. Með sama hætti beri að vísa málinu frá þar sem álitsbeiðanda skorti lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins, enda veiti nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki afstöðu til krafna aðila. Þá sé hagnýting leigutaka á eignarhlutanum lögmæt.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að það sé málinu óviðkomandi hvort annars konar rekstur hafi verið í eignarhlutanum. Verði hins vegar talið að fyrri rekstur kunni að hafa áhrif sé rekstur […] eðlisólíkur þeim rekstri sem nú sé þar starfræktur. Enda hafi verið um að ræða rekstur sem hafi farið fram á hefðbundnum skrifstofutíma og ekki valdið öðrum eigendum truflunum eða haft skaðleg áhrif á rekstur þeirra. Þá hafi samþykki annarra eigenda fyrir slíkum rekstri legið fyrir.
Þrátt fyrir að gagnaðili vísi ítrekað til núverandi reksturs sem „umfangslítils veitingastaðar“ eða sem „veitingastaðar“ sé raunveruleikinn sá að um sé að ræða rekstur á skemmtistað og staðurinn ítrekað verið auglýstur sem slíkur.
Rekstur skemmtistaðar sé alls ólíkur þeim rekstri sem fyrir sé í húsinu. Rekstri skemmtistaðar fylgi veruleg óþægindi fyrir aðra eigendur, til að mynda hávaði frá viðskiptavinum hvort sem þeir séu innan séreignar eða í sameign.
Fyrir liggi myndbönd sem tekin hafi verið upp á hefðbundnu kvöldi. Þau sýni svo að ekki verði um villst að verulegur hávaði fylgi rekstrinum með tilheyrandi neikvæðum áhrifum á rekstur annarra í húsinu. Þessu til viðbótar hafi verið látið óáreitt að gestir skemmtistaðarins gangi um sameign hússins sem hluta af skemmtistaðnum. Ítrekuð dæmi séu um að gestir skemmtistaðarins taki drykki út af staðnum þegar reykt sé fyrir utan sameiginlegan inngang og fyrir framan veitingastaði á jarðhæð.
Því sé hafnað að kröfugerð álitsbeiðanda sé óljós en þar sé farið fram á að kærunefnd veiti álit sitt á því hvort opnun skemmtistaðar á X. hæð teljist veruleg breyting á hagnýtingu í skilningi 27. gr. laga um fjöleignarhús og þar með hvort nauðsynlegt hafi verið að afla samþykkis annarra eigenda. Kröfugerðin sé því bæði skýr og afmörkuð. Meðal eigenda sé uppi ágreiningur um hvort rekstur skemmtistaðar feli í sér breytta hagnýtingu séreignar. Ákvæði laga um fjöleignarhús verndi hagsmuni allra eigenda. Þótt tilteknir eigendur deili ekki sameiginlegum inngangi með skemmtistaðnum eigi þeir beina og verulega hagsmuni af málinu. Vísað sé til álits kærunefnar í máli nr. 68/2017.
Óumdeilt sé að gagnaðili hafi að meginstefnu til rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni. Réttur gagnaðila sé hins vegar háður margvíslegum takmörkunum sem rekja megi til reglna nábýlisréttar. Í greinargerð með 27. gr. laga um fjöleignarhús sé fjallað um takmörkun á rétti til hagnýtingar séreignar. Þar segi meðal annars:
Í ákvæðum greinarinnar eru hagsmunir annarra eigenda látnir vega þyngra, en án þess þó að bera fyrir borð hagsmuni eigandans. Má segja að miðað við gildandi rétt séu nú höfð endaskipti því hingað til hefur réttur eiganda gagnvart sameigendum verið ríkari og þeir lítið getað aðhafst nema ónæðið hafi keyrt um þverbak. Hefur eigandi almennt haft frjálsar hendur um að breyta hagnýtingunni, t.d. að hefja atvinnustarfsemi í íbúð, og ekki þurft að fá samþykki annarra eigenda fyrir því. Með ákvæðum þessarar greinar er lagt til að dæminu verði snúið við eins og áður segir. Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og eignarhluta ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr. Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.
Með vísan til framangreinds sé meginreglan sú að leita skuli samþykkis annarra eigenda sé um að ræða breytta hagnýtingu séreignar. Hin breytta hagnýting í eignarhluta gagnaðila hafi valdið öðrum eigendum margvíslegum óþægindum og í sumum tilfellum fjárhagslegum skaða. Vegna þessa sé breyting á hagnýtingu séreignar úr snyrtistofu í skemmtistað breyting á hagnýtingu í skilningi 27. gr. laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að honum sé ekki kunnugt um að leigutaki hafi með höndum rekstur skemmtistaðar í eignarhlutanum. Hann hafi rekstrar- og starfsleyfi til að reka þar umfangslitla krá í veitingaflokki II. Staðurinn hafi verið auglýstur sem slíkur og starfsemi sé í samræmi við lög og útgefin leyfi. Skemmtistaðir séu sérstök tegund veitingastaða sem skilgreindir séu í b-lið 18. gr. reglugerðar nr. 1277/2016. Slíkir veitingastaðir falli jafnan í veitingaflokk III.
Tilvísun álitsbeiðanda í tiltekna Fésbókarviðburði máli sínu til stuðnings þess efnis að um skemmtistað sé að ræða verði að teljast nokkuð sérkennileg. Kirkjur og skátafélög noti Fésbók til að auglýsa starfsemi sína án þess þó að teljast sjálfkrafa skemmtistaðir. Þá sé því mótmælt að símamyndbandsupptökur, sem álitsbeiðandi hafi sjálfur tekið upp, hafi þýðingu við úrlausn málsins, enda gögn sem aflað sé einhliða af honum. Telji álitsbeiðandi að raunveruleikinn sé annar en útgefin leyfi leigutaka kveði á um sé honum rétt að tilkynna um slík lögbrot til lögreglu, sbr. 21. gr. laga nr. 85/2007.
Þá sé fullyrðingum álitsbeiðanda um að það sé málinu óviðkomandi hvernig rekstur hafi áður farið fram í eignarhlutanum mótmælt. Kærunefnd hafi jafnan við úrlausn sambærilegra mála litið til fyrri notkunar húsnæðis, sbr. til dæmis álit í máli nr. 33/2003. Þá hafi skilgreining eignarhlutans í fasteignaskrá ekki úrslitaþýðingu í málinu, enda ekki að finna sérstakar takmarkanir á hagnýtingu eignarhlutans fyrir veitingastað í eignaskiptayfirlýsingu eða öðrum þinglýstum heimildum.
Í eignarhlutanum hafi um áraraðir farið fram fjölbreytt starfsemi. […]hafi haldið ýmsa líflega viðburði í eignarhlutanum svo árum skipti og jafnan verið með langa afgreiðslutíma. Til að mynda hafi þar verið haldnir viðburðir á vegum […]. Það fari víðs fjarri að starfsemi fyrri rekstraraðila hafi einungis farið fram á „hefðbundnum skrifstofutíma“ líkt og álitsbeiðandi haldi fram.
Að lokum verði ekki hjá því komist að benda á að aðrir veitingastaðir í húsinu séu jafnan opnir langt fram eftir morgni og mun lengur en veitingastaður leigutaka. Samkvæmt útgefnu rekstrarleyfi sé honum heimilt að hafa opið til klukkan 01:00. Samkvæmt öðrum veitingaleyfum í húsinu sé veitingarekstur heimill til allt að 05:00 að morgni. Að auki standi húsið við fjölförnustu götu C þar sem hvergi annars staðar á landinu sé jafnmikill fjöldi veitinga-, skemmti- og gististaða sem margir hverjir séu opnir langt fram eftir morgni.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðinu felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.
Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. sömu laga eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.
Í athugasemdum við 27. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars:
Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.
Árið 2018 fékk leigjandi að eignarhluta gagnaðila rekstrarleyfi til þess að reka þar krá. Álitsbeiðandi lýsir því að verulegt ónæði stafi frá þeim rekstri vegna hávaða og umgangs um sameign hússins.
Í máli þessu er um að ræða atvinnuhúsnæði sem staðsett er í miðbæ C. Ekki verður ráðið af gögnum málsins að fyrir liggi þinglýstar heimildir sem hafa að geyma sérstakar takmarkanir á umræddri hagnýtingu eignarhluta gagnaðila. Þá er ljóst að skipulag þess svæðis þar sem húsið er staðsett gerir ráð fyrir blönduðu íbúðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði auk veitinga- og gistireksturs. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að gagnaðili hafi ekki þurft samþykki annarra eigenda fyrir umræddri starfsemi í eignarhluta hans. Í þessu tilliti ber einnig til þess að líta að eigendur hússins megi búast við að hlutar þess verði nýttir í samræmi við skipulag þess svæðis sem það standi á.
Með hliðsjón af framangreindu er kröfu álitsbeiðanda um að samþykki annarra eigenda þurfi fyrir starfsemi krár í eignarhluta gagnaðila hafnað.
Að gefnu tilefni bendir kærunefnd á að í gögnum málsins liggur fyrir að teikning af breytingum á húsnæðinu er ósamþykkt af byggingarfulltrúa C.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ekki þurfi samþykki annarra eigenda fyrir starfsemi krár í eignarhluta gagnaðila.
Reykjavík, 30. janúar 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson