Mál nr. 109/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 24. janúar 2022

í máli nr. 109/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu til 1. júlí 2022. Einnig að varnaraðila beri að lagfæra skemmdir sem hafi orðið á hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá. Til vara er þess krafist að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 3. og 8. nóvember 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. nóvember 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. nóvember 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. desember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2021 til 1. júlí 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um lögmæti riftunar varnaraðila á leigusamningum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í júní 2021 hafi hún keypt húsið sem sé með tveimur íbúðum. Hún búi í annarri íbúðinni en varnaraðili hafði þá leigt hina íbúðina í um tvö ár. Þann 28. október 2021 hafi varnaraðili sagst vilja flytja út 1. nóvember 2021 og hafi hún gert það. Samningnum hafi ekki verið sagt upp skriflega, lyklum hafi ekki verið skilað og varnaraðili ekki greitt leigu 1. nóvember 2021 en hafi þó haldið áfram að koma í íbúðina.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt leigusamningi, dags. 1. júlí 2021, séu leigusalar tveir. Því sé ágalli á málinu að báðir leigusalar eigi ekki aðild að kærumálinu. Þeir eigi samaðild, óskipt réttindi og beri óskipta skyldu. Því beri að vísa málinu frá.

Kröfur sóknaraðila séu óljósar og ekki studdar öðrum gögnum en leigusamningnum. Því eigi varnaraðili ekki auðvelt með að átta sig á því hvers krafist sé og fyrir hvaða tímabil. Hvaða ljós eigi að setja upp í baðherbergi, hvaða veggi eigi að þrífa, hvar séu skemmdir á gólfum. Engar myndir séu birtar, ekkert mat hafi farið fram og því sé ómögulegt að taka afstöðu til þessara krafna. Í stuttu máli hafi slíkir ágallar verið á íbúðinni við upphaf leigutíma eða hafi orðið á leigutíma fyrir tilverknað sóknaraðila og framkvæmdaraðila sem þeir hafi borið ábyrgð á.

Íbúðin hafi verið óíbúðarhæf frá fyrsta degi vegna ýmissa ágalla sem á henni hafi verið og komið upp síðan. Vegna húsnæðishrakninga, með tvö börn og fyrir orð leigusala um að nauðsynlegar úrbætur yrðu gerðar á íbúðinni hafi varnaraðili tekið hana á leigu. Varnaraðili hafi síðan ítrekað kvartað og krafist úrbóta, án þess að nokkuð hafi verið að gert. Í október 2021 hafi varnaraðila verið nóg boðið og rift samningnum. Hún hafi einkum gefið upp þær ástæður fyrir riftuninni að vegna leka frá lögnum væru komnar fram skemmdir í húsinu og að skolpmál væru ekki í lagi. Undan þessu hafi varnaraðili kvartað margsinnis, án árangurs. Húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft vegna þessara ágalla og fleiri.

Varnaraðili hafi kallað til heilbrigðiseftirlitið til að skoða íbúðina. Í húsaskoðunarskýrslu, dags. 16. nóvember 2021, segi meðal annars að eftirlitið hafi skoðað húsnæðið 9. nóvember 2021. Aðilar hafi verið viðstaddir. Það hafi verið mat eftirlitsins að bæta þyrfti úr þeim ágöllum sem tíundaðir hafi verið í skýrslunni áður en útleiga á húsnæðinu geti hafist að nýju. Íbúðin hafi að óbreyttu ekki verið talin uppfylla kröfur sem gerðar séu til mannabústaða.

Skýrslan hafi staðfest það sem varnaraðili hafi haldið fram og látið sóknaraðila vita af. Því hafi varnaraðili verið í fullum rétti þegar hún hafi rift samningum í október 2021, enda árangurslaust reynt að fá húseigendur, sóknaraðila, til að lagfæra og bæta úr.

IV. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveði upp skriflegan úrskurð.

Varnaraðili fer fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að kæru hafi aðeins verið beint gegn öðrum tveggja tilgreindra leigusala á leigusamningi aðila. Samkvæmt fyrrnefndu lagaákvæði er unnt að leita til kærunefndar sé uppi ágreiningur á milli aðila leigusamnings sem er tilvikið í máli þessu. Hvorki verður ráðið af ákvæðinu né lögskýringargögnum að til þess að nefndinni sé unnt að taka ágreining aðila til úrlausnar skuli aðrir aðilar leigusamningsins jafnframt vera aðilar að málinu. Verður því ekki fallist á frávísunarkröfu varnaraðila.

Deilt er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi upplýst 28. október 2021 að hún hygðist flytja út 1. nóvember 2021 sem hún hafi gert. Varnaraðili segir að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft og að hún hafi ítrekað krafist úrbóta, án árangurs. Fyrir liggur skýrsla Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja, dags. 16. nóvember 2021, vegna skoðunar sem fór fram 9. sama mánaðar þar sem fram koma margvíslegar athugasemdir við ástand íbúðarinnar. Meðal annars segir að endurtekið flæði skolpvatns upp úr niðurfalli, án þess að aðili með sérþekkingu á lagnamálum hafi verið kallaður til að meta þörf á úrbótum á lagnakerfi, sé galli þess eðlis að líta verði til ákvæða 2. málsl. 1. mgr. 24. gr. reglugerðar um hollustuhætti, nr. 941/2022, þar sem segi: „Ekki má leigja út íbúðarhúsnæði eða íbúðarherbergi ef heilsu manna er stefnt í hættu, m.a. vegna hita og raka, hávaða, fráveitu skólps, meindýra, reyks, fasts eða fljótandi úrgangs, mengunar í lofti, jarðvegi eða vatni, gasleka eða geislunar.“ Fram kom að bæta þyrfti úr téðum ágöllum áður en húsnæðið færi í útleigu á ný.

Kærunefnd telur að niðurstaða þessarar skýrslu staðfesti að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf og varnaraðila því verið heimilt að rifta leigusamningi aðila, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þar að auki hefur því ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila að ekki hafi verið brugðist við ítrekuðum kvörtunum varnaraðila vegna ástands hússins. Með hliðsjón af framangreindu er kröfu sóknaraðila hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður