Mál nr. 26/2021-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 26/2021
Raðhús: Litabreyting á þaki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 31. mars 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. apríl 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. apríl 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. júní 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi húss nr. 20 en gagnaðili er eigandi húss nr. 22. Ágreiningur er um hvort um sé að ræða fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og einnig hvort gagnaðila hafi verið heimilt að endurnýja þakjárn á húsnæði sínu með öðrum lit en fyrir hafi verið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gildi um raðhúsalengjuna að C.
- Að viðurkennt verði að þaki yfir húsi gagnaðila skuli koma í sama lit og hafi verið fyrir með því annaðhvort að leggja þar nýtt járn með réttum innbrenndum lit eða að öðrum kosti með því að það verði málað í réttum lit, þ.e. RAL 3011.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um endurnýjun þakjárns á húsi gagnaðila þar sem ekki hafi verið notast við þakjárn frá Vírneti RAL 3011. Álitsbeiðandi hafi byggt hús sitt sjálfur. Hann hafi keypt grunn að húsi og bílskúr haustið 1984. Hann hafi haldið byggingu áfram í apríl 1985 og gert fokhelt árið 1985. Hann hafi flutt inn í apríl 1986 og verið sá síðasti í raðhúsalengjunni sem hafi flutt inn. Hann hafi ekki komið að ákvörðun litar á þakjárni heldur hafi þeir sem hafi byggt á undan honum komið að þeirri ákvörðun.
Síðar hafi komið í ljós að eigendur að húsi nr. 24 og gagnaðilar hafi í sameiningu tekið þá ákvörðun að skipta um lit á þakjárni, án nokkurs samráðs við aðra eigendur raðhúsalengjunnar. Ekki hafi verið gerð tilraun af þeirra hálfu til að boða til húsfundar til að fá litabreytinguna samþykkta. Árið 2009 hafi álitsbeiðandi skipt um þakjárn og haldið sig við sama framleiðanda að þakjárni og RAL lit, enda hafi forskriftin legið fyrir og verið samþykkt á sínum tíma af frumbyggjum raðhúsanna. Á þessum tíma hafi gagnaðili ekki verið tilbúin til að ráðast í sams konar framkvæmdir á sínu þaki þótt slíkt hefði verið heppilegra þar sem hús aðila séu í sama fleti.
Álitsbeiðandi hafi árangurslaust gert alvarlegar athugasemdir við framkvæmd gagnaðila. Hann hafi því séð sig knúinn til að leita atbeina Húseigendafélagsins og óska eftir milligöngu þess. Samhliða þessu hafi hann skrifað bréf til annarra eigenda í raðhúsalengjunni til að skýra sitt mál. Í framhaldinu hafi borist bréf frá gagnaðila þar sem öllum óskum álitsbeiðanda hafi verið hafnað. Í bréfinu hafi komið fram að hún teldi sig í fullum rétti til að velja litinn RAL 2003 á þakið. Sama dag hafi bréf borist frá eiganda í húsi nr. 24 þar sem beinlínis hafi verið vísað til Vírnets varðandi þakjárnið sem hafi í einu og öllu stutt málflutning álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi svarað þessu bréfi. Í framhaldinu hafi gagnaðili aftur á móti vent kvæði sínu í kross og hafi sagt í bréfi sínu að byggingarvirki húsa nr. 17 og 19-25 séu á engan hátt sameign og að hver og einn eigandi sé því sjálfráður um það hvernig hann standi að framkvæmdum og viðhaldi eigin húseignar og hvaða efni hann kjósi að nota. Í því sambandi hafi verið vísað til 9. gr. laga um fjöleignarhús. Jafnframt hafi komið fram í bréfinu að það væri því alveg ljóst að hvert og eitt hús væri séreign. Álitsbeiðandi sé ósammála þessu og sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 18/1999.
Í greinargerð gagnaðila segir að í desember 1985 hafi hún keypt hús sitt en það tilheyri húsum nr. 17 og 19-25. Eignin sé séreign hennar. Áður en hún hafi keypt húsnæðið hafði þegar verið ákveðið að setja jarðrauðan lit á þakplötur húsanna í samráði við arkitekt þess, sbr. það sem fram kemur á aðalteikningu hans af húsalengjunni 24. maí 1983.
Í minnispunktum arkitektsins, dags. 10. apríl 2021, komi fram að á þeim tíma sem húsin hafi verið hönnuð hafi almennt ekki tíðkast að tilgreina á aðalteikningum liti utanhúss. Umrædd hús hafi þó ákveðna sérstöðu vegna nálægðar við F. Skipulagshöfundar hafi lagt mikla áherslu á að útlit húsanna tækju að einhverju leyti mið af gömlu húsunum í F og hafi fært fram ýmsar hugmyndir og kröfur. Að lokum hafi verið sæst á að þaklitur húsa tæki mið af húsunum á F. Þess vegna hafi þaklitur verið tilgreindur á aðalteikningunni, þ.e. jarðrauður. Út frá því hafi verið gengið að íbúar hefðu í framhaldinu samráð um jarðrauða litinn þar sem litaheiti á þeim tíma hafi verið mismunandi eftir framleiðendum. Í skýrslu stjórnar, dags. 15. júní 1984, fyrir árið 1983, sem flutt hafi verið af formanni á fyrsta aðalfundi Hagsmunafélags lóðarhafa við E 17 og 19-25, komi einnig fram að félagsmenn hafi ákveðið á fundi 13. júní 1983 að halda sig við hugmynd (jarðrautt) sem hafi komið fram á byggingarnefndarteikningum, enda í samræmi við óskir skipulagsaðila hverfisins. Hvergi komi fram í öðrum gögnum frá þessum tíma að eigendur hafi í upphafi komið sér saman um að velja brúnrauðan lit RAL 3011 og séu það staðlausir stafir. Eins og fram hafi komið í bréfi gagnaðila til Húseigendafélagsins, dags. 15. júlí 2020, sé jarðrauðan lit ekki að finna eftir almennt viðurkenndu litakerfi fyrir þakplötur. Það sé því ágiskun að RAL númer þess litar sé 3011.
Árið 1983 hafi verið settar kvaðir af hálfu borgaryfirvalda um að nota skyldi rauðan lit á þök húsanna nr. 8-14, 16-22, 23-27 og 29-37 við D sem og þök húsanna við E 17 og 19-25. Umræddar kvaðir hafi verið felldar niður af hálfu borgarinnar árið 1995. Ekkert húsanna við D sé lengur með rauðan lit á þakinu, enda þótt lagt hafi verið upp með það á sínum tíma.
Álitsbeiðandi hafi skipt um þakplötur á eign sinni árið 2009 og valið áðurnefndan lit RAL 3011. Hann hafi hvorki borið þá ákvörðun undir gagnaðila né aðra eigendur, enda hafi eigendur hverrar eignar fyrir sig ákveðið lit og efni á þakplötur eigna sinna þegar þeir hafi skipt um þakefni eða málað það, án samráðs við aðra eigendur. Þakplöturnar hafi heldur ekki verið frá sama framleiðanda og litirnir því ekki nákvæmlega eins. Það hafi aldrei valdið ágreiningi fram að þessu. Þess hafi verið gætt að hafa litina rauðleita og líka þeim upprunalega og hafi litavalið hingað til ekki valdið ágreiningi. Þessar framkvæmdir hafi verið unnar á mismunandi tímum og eigendur greitt sjálfir kostnaðinn af þeim. Augljóst sé að litir þakanna séu ekki allir þeir sömu, sbr. meðfylgjandi ljósmynd.
Framkvæmdir við þak og bílskúr gagnaðila hafi byrjað 11. júní 2020 og þeim lokið 9. júlí sama ár. Þakefni með RAL litnum 3011 sem álitsbeiðandi hafi notað árið 2009 hafi fengist hjá Vírneti en það hafi verið þynnra efni en RAL 3003 frá Áltaki og því verri kostur. Litirnir RAL 3003 og RAL 3011 séu líkir. Af þeim þakefnum sem gagnaðila hafi fundist koma til greina á þakið með tilliti til styrks, gæða og litar hafi hún valið báruál og RAL 3003 frá Áltaki, lit sem hafi komist næst því að líkjast þökum í húsalengjunni og hún ekki talið sig vera að ganga á rétt annarra eigenda.
Enginn þeirra sem hafi skipt um þakplötur í húsalengjunni eða málað þær á undan eigendum í húsum nr. 22 og 24 hafi haft samráð við eigendur í þessum húsum og allir nema álitsbeiðandi hafi lýst því yfir að þeir geri engar athugasemdir við þann lit sem gagnaðili hafi valið. Þar sem eigendur hafi skipt um þakplötur eða málað þær á mismunandi tímum, sumir nýverið, séu mismunandi rauð blæbrigði á þakplötum eignanna og verði aldrei hægt að fá sama litinn á þær nema þær verði málaðar að nýju á sama tíma, þar með talin eign álitsbeiðanda sem hafi veðrast eins og önnur þök og vart haldið upprunalegum lit síðastliðin rúm 11 ár fremur en aðrar þakplötur húsalengjunnar.
Þótt deila megi um hvort húsalengjan teljist til fjöleignarhúss í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eða ekki, hafi sú umræða aldrei farið fram milli á eigenda, að meðtöldum álitsbeiðanda, að gera að því gangskör að fá eignaskiptayfirlýsingu gerða í samræmi við lögin og fara að öðru leyti eftir þeim. Margir hafi þurft að skipta um þakglugga og rúður í þeim og öðrum gluggum og gert það á sinn kostnað, þar á meðal gagnaðili. Svo virðist sem flestir hafi í framkvæmd talið að eignir þeirra féllu ekki undir lögin en ágreiningslaust sé að húsin hafi verið reist af mismunandi verktökum og á mismunandi tímum, sbr. 9. gr. laganna.
Gagnaðili hafi verið í fullum rétti að velja litinn RAL 3003 frá Áltaki á þakplötur húss síns og bílskúr í samráði við eigendur að húsi nr. 24 sem hafi notað sama lit og sömu gerð þakefnis.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að eigendur einstakra eininga hafi allt frá byggingu húsanna um miðjan níunda áratug síðustu aldar hver um sig annast bæði gerð og viðhald útveggja og þaks hverrar einingar, svo sem afar algengt sé í slíkum húsum, enda verði talið að eigendur eigna í raðhúsalengjunum geti lagt sinn skerf til viðhalds með slíku móti, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar í máli nr. 519/2008. Að mati álitsbeiðanda sé umrædd raðhúsalengja allt að einu fjöleignarhús þannig að eigendur einstakra eigna hafi engan veginn frjálsar hendur til að breyta ásýnd ytri flata eigna sinna að eigin geðþótta, heldur séu þeir bundnir af ákvæðum laga um fjöleignarhús. Þar til nú hafi verið gætt sjálfsagðs samræmis á lit þakflata og veggja samkvæmt fyrirmælum arkitekts og í samræmi við sameiginlegar ákvarðanir um útfærslu þeirra sem fylgt hafi verið frá fyrstu gerð hússins og um áratuga skeið síðan. Með því framferði að endurnýja þak sitt með þakefni í lit sem svo mjög stingur í stúf við þann lit sem fyrir sé, meðal annars á aðlægu þaki yfir eign álitsbeiðanda, hafi gagnaðili brotið freklega gegn álitsbeiðanda með ólögmætum hætti.
Það sé staðreynd að Hagsmunafélag lóðarhafa við C 17 og 19-25 hafi þegar á árinu 1983 sammælst um að halda sig við hugmynd fram komna á byggingarnefndarteikningum um litinn jarðrautt sem þaklit. Þetta sé staðreynd og það sé einnig staðreynd að þetta hafi í umræddum hópi verið skilið svo að einn og sami þakliturinn skyldi vera á öllum þökum húsanna og að framkvæmdin hafi verið samkvæmt því. Það sé einnig staðreynd að nánari niðurstaða um hvaða litur skyldi valinn, þ.e. hinn jarðrauði þaklitur, hafi verið sú að það skyldi vera liturinn RAL 3011. Í samræmi við það hafi þakefni með þeim lit verið sett á öll þök í upphafi.
Álitsbeiðandi hafi endurnýjað þak á húsi sínu með efni í litnum RAL 3011 án samráðs við aðra íbúa. Það þarfnist ekki samþykkis að haga viðhaldi í samræmi við það sem sammælst hafi verið um og ágreiningslaust hafi verið um áratugaskeið. Þá verði ekki séð hvernig því ætti að víkja við að þykkt þakefnis geti leyst eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsi undan því að lúta ákvæðum laga, enda komi ekkert fram í greinargerð gagnaðila um haldreipi í því sambandi. Sé þeirri viðbáru að kostur á þykkara efni í litnum RAL 3003 en í RAL 3011 heimili eða færi gagnaðila rétt til að haga aðgerðum með þeim hætti sem um ræði, vísað á bug sem staðleysu. Því sé einnig vísað á bug að umræddir tveir litir séu svo líkir að litlu muni. Þvert á móti sé á þeim umtalsverður munur svo sem myndir sýni.
Rétt sé að þaklitir veðrist með tímanum þannig að á því tímamarki sem sum þök hafi verið endurnýjuð en önnur ekki komi fram blæbrigðamunur. Þessi blæbrigðamunur haldist þó í lágmarki með því að sami litur sé notaður á alla endurnýjaða þakfleti og verði þá hverfandi þegar öll þök hafi verið endurnýjuð. Verði því ekki séð á hvaða forsendum þetta atriði geti leyst eigendur einstakra eignarhluta í raðhúsalengjunni undan skyldum sínum til að haga viðhaldi ytri flata í samræmi við lög og samþykktir.
Þrátt fyrir að eigandi húss nr. 24 hafi fylgt fordæmi gagnaðila veiti það umræddri háttsemi ekki lagastoð. Þá geti gagnaðili ekki heldur sótt lagastoð að háttsemi sinn með því að tala aðra eigendur til að skrifa undir yfirlýsingu sem hún hafi samið til að styrkja stöðu sína.
Hvað sem líði þeirri yfirlýsingu sem gagnaðili vísi til frá 10. apríl 2021, leysi hún hana ekki undan þeirri ólögmætu framkvæmd sem hún hafi tekið á hendur á síðasta ári við útskiptingu á þakstáli með breyttum ósamþykktum lit.
III. Forsendur
Deilt er um hvort um sé að ræða hús sem fellur undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í 2. mgr. 1. gr. laganna segir að í lögum þessum teljist fjöleignarhús vera hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði geti verið allra og sumra. Í 4. tölul. 3. mgr. 1. sömu greinar segir að lögin gildi þannig um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Þar sem C er raðhús fellur húsið undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi í skilningi laganna.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allt ytra byrði hússins, þar á meðal þak, undir sameign. Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá.
Þá segir í 1. mgr. 30. gr. laganna að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. segir að sé um að ræða framkvæmdir, sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 3. mgr. sömu greinar segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.
Eins og áður hefur komið fram fellur þak hússins undir sameign og því ber að taka ákvörðun um breytingar á lit þess af eigendum á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga.
Á teikningu húsanna frá 24. maí 1983 kemur fram að þakefni skuli vera jarðrautt og gárað. Ekki virðist deilt um að við byggingu hússins hafi sami litur verið settur á allt þakið og segir álitsbeiðandi að notast hafi verið við litinn RAL 3011. Þá kemur fram af hans hálfu að við endurnýjun þakjárns hafi eigendur notað þann lit nema gagnaðili og eigandi húss nr. 24 sem hafi endurnýjað þakjárn með öðrum lit, eða RAL 3003.
Kærunefnd telur að miða beri við að sá litur sem upphaflega var settur á þak hússins hafi verið valinn með samþykki allra eigenda þess tíma. Í það minnsta liggja ekki fyrir gögn sem styðja annað. Af þeirri ástæðu telur kærunefnd að til þess að eigendum sé heimilt að skipta þeim lit út fyrir annan þurfi samþykki annarra eigenda, enda um að ræða breytingu á útliti sameignar hússins. Fyrir liggja myndir sem sýna muninn á lit á þakinu. Af myndunum að dæma er þakhluti gagnaðila og húss nr. 24 hárauður en aðliggjandi þakhlutar brúnrauðir. Þrátt fyrir að um sé að ræða rauðan lit er litatónn þeirra mjög ólíkur. Telur kærunefnd því að um verulega breytingu sé að ræða sem útheimti samþykki allra annarra.
Þá telur kærunefnd tilefni til að taka fram að þrátt fyrir að sá háttur hafi verið hafður á í fjöleignarhúsinu að hver eigandi sjái um endurnýjun þakjárns yfir sínum eignarhluta breytir það engu um þá skyldu að fara ber að ákvæðum laga um fjöleignarhús í þessu tilliti hvað útlit hússins varðar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gildi um raðhúsalengjuna að C.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að breyta lit á þaki án samþykkis annarra eigenda hússins.
Reykjavík, 29. júní 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson