Mál nr. 16/2010 (frá kærunefnd fjöleignarhúsamála)
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í fjöleignarhúsamáli nr. 16/2010
Hagnýting sameignar: Auglýsingaskilti.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 10. maí 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 46 í R, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Lögmaður gagnaðila óskaði með tölvubréfi 2. júlí 2010 eftir viðbótarfresti til að koma á framfæri greinargerð. Álitsbeiðandi var með bréfi nefndarinnar, dags. 5. júlí 2010, upplýstur um að veittur hefði verið frestur til 10. ágúst 2010.
Auk álitsbeiðni var greinargerð lögmanns gagnaðila, dags. 10. ágúst 2010, lögð fyrir nefndina.
Hinn 30. júní 2010 voru kynntar fyrir málsaðilum breytingar sem gerðar voru á lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og tóku gildi 1. júlí 2010, en með þeim voru kærunefnd fjöleignarhúsamála, kærunefnd húsaleigumála og úrskurðarnefnd frístundahúsamála sameinaðar í eina nefnd, kærunefnd húsamála. Að teknu tilliti til þessa var ljóst að afgreiðsla þessa máls myndi dragast fyrir nefndinni og var aðilum jafnframt tilkynnt um það.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 15. september 2010.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða atvinnuhúsnæðið X nr. 46 í R sem byggt var árið 1992, alls tíu eignarhluta á þremur hæðum. Ágreiningur er um hagnýtingu austurveggs húsnæðisins.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að staðfest verði að allir eigendur X nr. 46 hafi jafnan rétt til að auglýsa á austurvegg hússins.
Kröfur gagnaðila eru:
Aðallega að hafnað verði kröfu álitsbeiðanda um að allir eigendur X nr. 46 eigi jafnan rétt til að auglýsa á norðausturvegg hússins. Verði krafa álitsbeiðanda tekin til greina er gerð varakrafa um að samþykki 2/3 hluta eigenda X nr. 46 þurfi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utan húss, þ.m.t. á norðausturvegg hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að til margra ára hafi verið deilt um rétt til að setja auglýsingar utan á húsið. Meirihluti eigenda hafi gegnum árin bannað öðrum að setja upp auglýsingaskilti á austurvegg húsnæðisins. Þeir haldi því fram að þeir sem eigi eignarhluta sem snúi að austurvegg hafi einir rétt til að auglýsa á þeim vegg.
Í greinargerð gagnaðila er nefnt að í álitsbeiðni sé vísað til austurveggs. Hið rétta sé að veggurinn snúi í norðaustur og kröfugerð gagnaðila taki mið af því. Gagnaðili tilgreinir sjö eigendur hússins og hver sé hlutfallseign þeirra.
Þann 16. desember 1993 hafi þáverandi eigendur hússins, þ.m.t. álitsbeiðandi, gert með sér samning um rekstur eignarinnar og skiptingu kostnaðar. Í 10. gr. samningsins segi: „Samþykki 8 af 12 atkvæðum þarf til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utan húss. Stærð staðsetning og gerð hvers skiltis, sem eigandi eða leigjandi hyggst setja upp skal bera undir stjórn húsfélagsins hverju sinni. Við ákvörðun um uppsetningu skiltis ber að taka tillit til reglna sem R hefur sett um gerð og staðsetningu skilta. Hverskyns auglýsingar á lóð eru óheimilar, nema þær sem eigendur kunna að setja upp og veita öðrum aðgang að.“ Þetta ákvæði samningsins sé í samræmi við ákvæði eldri laga um fjöleignarhús frá 1976 og nú 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Í 8. gr. samningsins komi fram að reglur yrðu settar um afnot og umgengni af sameigninni og að stjórn húsfélagsins skuli gera tillögu að slíkum reglum og leggja þær fyrir félagsfund. Þá sé tilgreint í 11. gr. samningsins að eigendur skuldbindi sig til að selja eignarhluta sinn aðeins með því skilyrði að nýr eigandi gerist aðili að samningnum og takist á hendur þær skyldur sem í honum í felst. Skuldbindi eigendur sig til að tilkynna leigjendum sínum um efni samningsins.
Þann 16. febrúar 1995 hafi á húsfélagsfundi verið tekið fyrir mál varðandi merkingar innan húss og utan. Í fundarboði hafi stjórn húsfélagsins lagt fram svohljóðandi tillögu:
„1. Fyrirtæki merki sig við sinn eignarhluta utanhús sem innan.
2. Heimilaðar verði 4 auglýsingar á norðausturgafli og suðausturgafli. [Innskot gagnaðila: Væntanlega sé hér verið að vísa til norðausturgafls og suðvesturgafls.]
3. Auglýsingar mega vera í þeirri stafagerð sem fyrirtækið notar.
4. Auglýsingar skulu helst vera í bláum lit þ.e. sama efni og lit.
5. Auglýsingar á suðvesturgafli skulu vera í samræmi við norðausturgafl.
6. Umsóknum um auglýsingar skulu leggja fyrir stjórn til meðferðar.
7. Gluggaauglýsingar skulu vera í samræmi við það sem komið er.
8. Ef ágreiningur rís upp af ofangreindu þá gildir Samningur húsfélagsins X nr. 46 og eða almenn lög og reglugerðir ef þau ná lengra en hann.“
Framangreindri skipan hafi verið komið á til að skapa festu varðandi merkingar utan húss og innan og til að ekki skapaðist ágreiningur milli eigenda, en á þessum tíma hafi legið fyrir að eigandi sem þá var í suðvesturenda hússins hafi verið ósáttur við að geta ekki sett upp auglýsingu á norðausturveggnum og hafi leitað til Húseigandafélagsins vegna þess. Með þessu hafi verið fest í sessi skipan sem gilt hafði frá því að húsnæðið var tekið í notkun. Jafnframt sé þetta í samræmi við skipan sem víða hafi gilt í atvinnuhúsnæði, þ.e. staðsetning skilta vísi til staðsetningar á fyrirtæki í húsi. Rétt sé að taka fram að það hafi í langan tíma verið skilningur húsfélagsins að þær fjórar auglýsingar sem heimilaðar séu á norðaustur- og suðvesturvegg séu fyrir utan auglýsingar fyrirtækja á 1. hæð.
Í samræmi við framangreint fundarboð hafi þessi tillaga stjórnar verið tekin fyrir á húsfélagsfundi 12. maí 1995 og þá borin upp til samþykktar. Fundinn hafi setið eigendur í húsinu og þá hafi legið fyrir álit Húseigendafélagsins, dags. 19. apríl 1995, þar sem niðurstaðan hafi verið sú að eigendur í húsinu samþykktu ákveðnar reglur varðandi auglýsingar utan húss og yrðu eigendur á hverjum tíma að hlíta þeim. Niðurstaðan fundarins var sú að tillaga stjórnar um auglýsingar hafi verið samþykkt með níu atkvæðum á móti einu. Sá eigandi sem greiddi atkvæði á móti hafi síðar lýst sig samþykkan núverandi skipan. Álitsbeiðandi hafi einnig samþykkt framangreinda skipan fyrir sitt leyti en hann hafði áður mótmælt henni, sbr. fundargerð húsfélags frá 16. febrúar 1995. Samstaða hafi ríkt um langan tíma um þessa skipan mála í húsinu þar til leigjandi eins eignarhlutans hafi gert kröfu um að fá að setja upp skilti á norðausturveggnum. Virðist álitsbeiðandi einnig nú gera slíka kröfu þrátt fyrir að hafa áður samþykkt framangreinda skipan. Varðandi fyrirliggjandi álit Húseigendafélagsins, dags. 20. janúar 2010, bendir gagnaðili á að framangreindar fundargerðir hafi ekki legið fyrir við afgreiðslu málsins þar.
Aðalkrafa gagnaðila byggir á því að lög nr. 26/1994 séu frávíkjanleg þegar um atvinnuhúsnæði sé að ræða, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Eigendur í húsinu, þ.m.t. álitsbeiðandi, hafi komið sér saman um ákveðnar reglur sem gildi um merkingar utan húss, þ.m.t. að fyrirtæki merki sig við sinn eignarhluta utan hús sem innan, sbr. fundargerð húsfélagsins frá 12. maí 1995. Einnig hafi eigendur í húsinu komið sér saman um að samþykki 8 af 12 þurfi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utan húss og stærð og staðsetning hvers skiltis skuli bera undir stjórn húsfélagsins hverju sinni. Hafi álitsbeiðandi samþykkt þetta fyrir sitt leyti en eignarhluti hans snúi ekki að norðausturvegg hússins. Fram hjá þessum reglum verði ekki litið og séu allir eigendur í húsinu bundnir af þeim, sbr. 35. gr. laganna. Gagnaðili sé í sjálfu sér ekki mótfallinn breytingu á núverandi skipulagi en líti svo á að ef gera eigi breytingar á því þurfi að koma til samþykki 2/3 hluta eigenda í húsinu.
Verði það niðurstaða kærunefndarinnar að eigendur í húsinu séu ekki bundnir við samninginn frá 1993 og þær reglur sem húsfélagið hafi sett varðandi afnot af sameign þá sé á því byggt að þótt álitsbeiðandi hafi jafnan hagnýtingarrétt af sameign á við aðra eigendur í húsinu, sbr. 3. mgr. 34. gr. laganna, þá takmarkist hann af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda samkvæmt lögunum og reglum húsfélagsins. Sé álitsbeiðandi í raun að óska eftir staðfestingu á þessari reglu laganna sem gildi ef ekki sé um annað samið varðandi atvinnuhúsnæði. Fallist kærunefndin á þetta telji gagnaðili að skýrt þurfi að koma fram að þrátt fyrir þessa meginreglu laganna þá þurfi ætíð samþykki 2/3 hluta eigenda varðandi ákvarðanir sem lúti að uppsetningu skilta á ytra byrði hússins.
Þá bendir gagnaðili á að allir eigendur hússins eigi rétt á að koma að ákvörðunartöku um hagnýtingu húseignarinnar, sbr. 19., 30. og 31. gr. laga nr. 26/1994. Sameiginlegar ákvarðanir, þ.m.t. um uppsetningu skilta, verði að taka á löglegum húsfundi.
Loks tekur gagnaðili fram að eign álitsbeiðanda í húsinu snúi að suðvesturvegg. Hafi hann að sjálfsögðu heimild til að setja upp auglýsingar þar eins og veitingastaður sem sé á 1. hæð hússins og snúi að suðvesturvegg hafi nú gert.
III. Forsendur
Í málinu er deilt um rétt eigenda fjöleignarhúss til að auglýsa á húsgafli sem er sameign allra.
Samkvæmt 3. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fer réttur til að hagnýta sameign ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar. Í 4. mgr. 35. gr. kemur fram að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laganna getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Allir eigendur eiga rétt á að koma að ákvörðunartöku um hagnýtingu húseignarinnar, sbr. 19., 30., 31. og 39. gr. laga nr. 26/1994. Sú meginregla gildir samkvæmt lögum nr. 26/1994 að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur með þessu ákvæði er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Fer það síðan eftir eðli og umfangi ákvörðunar hve mikinn meirihluta þurfi til samþykktar. Í 1. mgr. 30. gr. laganna kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Samkvæmt 31. gr. laga nr. 26/1994 skal beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.
Í 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli. Gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki er ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gilda ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum. Liggi engir samningar fyrir um aðra skipan eða náist ekki full samstaða með eigendum um frávik gilda ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði.
Í 77. gr. laga nr. 26/1994 segir að ef fyrir liggi þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistöku laganna, sem hafi að geyma ákvæði er fari í bága við ófrávíkjanleg ákvæði laganna skuli slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Þetta gildi þó ekki um samninga fyrir fjöleignarhús sem hafi eingöngu að geyma atvinnustarfsemi, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.
Í eignaskiptasamningi, dags. 15. ágúst 1993, um X nr. 46 er ekki fjallað sérstaklega um merkingar á húsinu. Hins vegar liggur fyrir samningur um rekstur eignarinnar og skiptingu kostnaðar, dags. 16. desember 1993, sem ekki hefur verið þinglýst en eigendur undirrituðu. Í samningnum kemur meðal annars fram í 8. gr. að settar skuli reglur um afnot og umgengni í sameign. Stjórnin geri tillögur að slíkum reglum og leggi þær fyrir félagsfund. Í 10. gr. samningsins segir að samþykki 8 af 12 atkvæðum þurfi til að setja upp merkingar og auglýsingaskilti utan húss. Stærð, staðsetningu og gerð hvers skiltis skuli bera undir stjórn húsfélagsins hverju sinni. Við ákvörðun um uppsetningu skiltis beri að taka tillit til reglna sem R hefur sett um gerð og staðsetningu skilta.
Eins og að framan er rakið hafa allir eigendur fjöleignarhúss jafnan rétt til hagnýtingar sameignar. Verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn réttur til hagnýtingar nema til komi samþykki allra, sbr. 4. mgr. 35. gr. laganna. Verður að gera þá kröfu að slíkt samþykki sé skýrt og ótvírætt.
Gagnaðili vísar til meðal annars til 10. gr. samnings um rekstur eignarinnar og skiptingu kostnaðar, dags. 16. desember 1993. Ekki kemur fram í tilvitnuðu ákvæði, eða annars staðar í samningnum, að réttur einstakra eigenda til hagnýtingar á sameign sé takmarkaður. Það er álit kærunefndar að regla um að samþykki átta af tólf eigendum þurfi fyrir uppsetningu auglýsinga, veiti ekki þeim meirihluta eigenda rétt til að ákveða frávik frá jöfnum rétti til að auglýsa á veggnum.
Á fundi húsfélagsins 12. maí 1995 var lögð fyrir tillaga stjórnar til reglugerðar um auglýsingar þar sem meðal annars var lagt til að fyrirtæki merkti sig við sinn eignarhluta utan húss sem innan og að heimilaðar yrðu fjórar auglýsingar á hvorum húsgafli. Voru níu atkvæði greidd með tillögunni en einn var á móti. Með vísan til þess sem að framan er rakið var það ekki nægjanlegt samþykki fyrir þeim hluta reglugerðarinnar sem fól í sér takmörkun á rétti einstakra eigenda til hagnýtingar á sameign.
Það er því álit kærunefndar að allir eigendur X nr. 46 hafi jafnan rétt til að auglýsa á norðausturvegg hússins og að samþykki allra þurfi til að ákveða frávik frá jöfnum rétti til að auglýsa á veggnum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að allir eigendur X nr. 46 hafi jafnan rétt til að auglýsa á norðausturvegg hússins.
Það er jafnframt álit kærunefndar að samþykki allra þurfi til að ákveða frávik frá jöfnum rétti til að auglýsa á veggnum.
Reykjavík, 15. september 2010
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson