Mál nr. 14/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 14/2009

Greiðsla húsaleigu, fyrirframgreiðsla. Túlkun leigusamnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. ágúst 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B f.h. C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D f.h. gagnaðila, dags. 14. október 2009, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 26. október 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 9. nóvember 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 22. júní 2009, tók gagnaðili á leigu átta herbergja einbýlishús að X nr. 27 í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gilti frá 15. júlí 2009 til 15. janúar 2011. Ágreiningur er um fyrirframgreiðslu og túlkun laganna.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að gagnaðili greiði mánaðarlega húsaleigu að fjárhæð 220.000 krónur til lok leigutíma sem verði þá endurgreidd.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningurinn snúist um túlkun á 8. gr. húsleigusamnings þar sem fjallað er um fjárhæð og greiðslu húsaleigu. Þar segir að greiða skuli fyrir einn mánuð fyrirfram í upphafi leigutíma 220.000 krónur.

Álitsbeiðandi kveður það skilning sinn að gagnaðili eigi að greiða leigu fyrsta hvers mánaðar en að auki hafi hann átt, í upphafi leigutíma, að greiða til viðbótar fyrirframgreiðsluna.

Þegar kom að leigugreiðslu 1. ágúst hafi hann hins vegar neitað að greiða leiguna þar sem hún hefði þegar verið greidd við upphaf leigutíma.

Auk þess hafi gagnaðili lagt fram ábyrgðaryfirlýsingu frá banka sem samsvari fjárhæð eins mánaðar leigugreiðslu.

Í greinargerð gagnaðila bendir hann á að í leigusamningi komi fram að greiða skuli leigu 1. hvers mánaðar. Einnig hafi verið mælt fyrir um að greiða skyldi einn mánuð fyrirfram í upphafi leigutímabilsins. Ekki hafi verið samið um fyrirframgreiðslu síðar á leigutímanum. Til tryggingar gegn vanskilum skyldi gagnaðili leggja fram bankaábyrgð.

Gagnaðili fékk heimild til að flytja fyrr inn í húsnæðið, þ.e. þann 25. júní, án endurgjalds gegn þrifum á húsnæðinu. Samkomulag hafi orðið þannig um að fyrsta leigugreiðsla færi fram þann 1. júlí. Um það atriði sé ekki ágreiningur, sbr. tölvupóst dags. 11. júlí 2009.

Gagnaðili bendir á að hann hafi greitt 165.000 kr. til álitsbeiðanda þann 22. júní og aftur þann 24. júní, alls 330.000 kr. Umrædd greiðsla hafi því verið sem samsvari leigu í einn og hálfan mánuð. Með því hafi gagnaðili viljað gjalda líku þá ívilnun sem álitsbeiðandi hafi veitt í upphafi og greiða þannig umfram það sem samið hafi verið um. Umræddar fjárhæðir hafi verið greiddar fyrir gjalddaga 1. júlí, áður en húsnæðið hafi verið afhent auk þess sem greiðslurnar hafi verið umfram það sem í samningi greindi hvað varði fjárhæð leigu. Þá hafi orðið ljóst að ágreiningur væri um túlkun samningsins þar sem álitsbeiðandi hafi talið að gagnaðili skuldaði sér fjárhæð sem samsvaraði tveggja vikna húsaleigu. Álitsbeiðandi hafi gengið hart eftir efndum á uppgjöri meintra vanskila og svo hafi farið að gagnaðili greiddi skömmu síðar 110.000 kr. þann 3. júlí. Alls hafi gagnaðili þannig greitt 440.000 kr. Taldi gagnaðili sig þá hafa greitt leigu fyrir júlí og ágúst, þ.e. tvo mánuði fyrirfram, þannig að næsti gjalddagi væri 1. september líkt og í leigusamningi greinir. Gagnaðili taldi sig á þeim tímapunkti hafa efnt samninginn umfram skyldu líkt og álitsbeiðanda hefði mátt ljóst vera vegna ágreinings þeirra á milli. Álitsbeiðandi hafi hins vegar viljað fá septembermánuð greiddan þann 1. ágúst en því hafi gagnaðili mótmælt harðlega og vísað til fyrri röksemda. Gagnaðili hafi næst greitt húsaleigu 1. september, sem og fyrir októbermánuð fyrsta þess mánaðar og standi þannig í skilum. Álitsbeiðandi vilji nú enn á ný fá greiðslu sem samsvari eins mánaðar húsaleigu þrátt fyrir skilvísar greiðslur gagnaðila fyrsta hvers mánaðar.

Gagnaðili bendir á að sé ekki sérstaklega samið um annað beri að greiða leigu hvers mánaðar fyrirfram í upphafi hans, þ.e. fyrsta hvers mánaðar, sbr. 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 8. gr. leigusamnings milli aðila skuli húsaleiga greiðast mánaðarlega fyrsta hvers mánaðar. Gagnaðili hafi greitt í tveimur greiðslum 330.000 kr. þann 22. og 24. júní og skömmu síðar 110.000 kr., þ.e. 3. júlí. Þá hafi gagnaðili greitt húsaleigu fyrir júlí og ágúst og efnt skyldur sínar umfram það sem í samningi greini.

Jafnframt bendir gagnaðili á að í 8. gr. leigusamnings segi að greiða skuli einn mánuð fyrirfram í upphafi leigutímabils. Það hafi verið gert með greiðslum í júní fyrir júlímánuð þar sem gjalddagi leigu sé fyrsta hvers mánaðar. Þar að auki hafi verið greiddur ágústmánuður. Það að greiða leigu fyrsta hvers mánaðar leggst út sem fyrirfram greidd leiga, sbr. 8. gr. leigusamnings og 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga. Ekki hafi verið samið um frekari fyrirframgreiðslur síðar á leigutímabilinu. Hafi álitsbeiðandi viljað frekari tryggingar, þ.e. umfram bankaábyrgðina, hefði þurft að semja sérstaklega um það, til dæmis í 10. gr. leigusamnings. Í 1. tölul. 10. gr. leigusamnings sé mælt fyrir um bankaábyrgð. Bankaábyrgð sé til staðar. Um aðrar tryggingar hafi ekki verið að ræða. Hefði álitsbeiðandi viljað frá greitt fyrir fleiri mánuði hefði þurft að semja um það sérstaklega, svo sem að greiddir yrðu tveir mánuðir fyrirfram eða önnur fyrirframgreiðsla síðar á tímabilinu, en það hafi ekki verið gert.

Virðist sem álitsbeiðandi rugli saman fyrirframgreiðslum og tryggingum. Fyrirframgreiðsla sé greiðsla sem er greidd fyrir tiltekinn og ákveðinn gjalddaga og ákveðið tímabil. Megi því segja sem svo að fyrirframgreiðslur séu merktar ákveðnum mánuðum. Einungis hafi verið samið um að greiddur yrði fyrirfram einn mánuður og það hafi verið gert og samningurinn efndur að fullu, enda standi gagnaðili í skilum. Trygging sé annars eðlis. Trygging, svo sem peningagreiðsla sem leigusali varðveitir, sé ekki merkt tilteknum mánuði heldur vanskilum sem mögulega geti orðið hvenær sem er á leigutímanum eða vegna tjóns á hinu leigða sem leigutaki ber ábyrgð á. Um slíkt hafi ekki verið ekki samið. Til tryggingar vanskilum standi bankaábyrgð, sbr. 10. gr. leigusamnings, milli aðila.

Með vísan til framangreinds krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að leigusamningur sé efndur með tilliti til þessa ágreinings og að gagnaðili standi í skilum að öllu leyti.

Í athugasemdum álitsbeiðanda telur hann að gagnaðili hafi hitt naglann á höfuðið í greinargerð sinni, þ.e. hann segi að greiða skyldi leigu fyrsta hvers mánaðar og að mælt hafi verið fyrir um að greiða skyldi einn mánuð fyrirfram í upphafi leigutímabilsins. Þetta sé það sem álitsbeiðandi hafi leitað eftir, þ.e. að hann fengi greidda leigu fyrsta hvers mánaðar, nema fyrsta mánuðinn fengi hann einn mánuð fyrirfram þannig að við lok hvers mánaðar hefði álitsbeiðandi mánaðargreiðslu upp á að hlaupa ef leigugreiðslur frá gagnaðila skyldu ekki berast á tilsettum tíma og að þannig yrði það um öll mánaðamót á leigutímabilinu.

Undrast álitsbeiðandi það að ef búið hafi verið að tilgreina að leiguna skyldi greiða fyrsta hvers mánaðar, af hverju þá að taka fram að einnig skyldi greiða einn mánuð fyrirfram ef það hafi ekki átt að vera önnur greiðsla en leigugreiðslan. Það standi skýrt í 33. gr. húsaleigulaga að húsaleigu skuli greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið, en í þessu tilfelli hafi verið samið um að auk leigugreiðslunnar skyldi gagnaðili einnig greiða einn mánuð fyrirfram, sem hann og gerði þegar hann hafi verið inntur eftir greiðslunni.

Engar deilur séu um afhendingartíma eða aðrar leigugreiðslur.

III. Forsendur

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, getur leigusali við upphaf leigutíma krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Í málinu er óumdeilt að gagnaðili lagði fram ábyrgðaryfirlýsingu banka svo sem kveðið er á um í 1. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. 10. gr. leigusamnings. Með þeim hætti tryggði álitsbeiðandi sig fyrir réttum efndum samningsins, þar á meðal leigugreiðslum.

Í 8. gr. leigusamnings milli aðila þar sem fjallað er um fyrirframgreiðslu segir að fjárhæð leigunnar sé 220.000 krónur á mánuði og að samið sé um eins mánaðar fyrirframgreiðslu í upphafi leigutíma. Af samningi aðila verður ekki ráðið að fyrirframgreiðslan hafi átt að vera trygging fyrir vanefndum samningsins samhliða bankaábyrgð. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki fallist á það með álitsbeiðanda að gagnaðili hafi viðvarandi átt að greiða fyrirfram leigu í einn mánuð.

Kærunefnd telur samkvæmt því sem hér hefur verið rakið að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í máli þessu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða mánaðarlega fyrirframgreidda húsaleigu til lok leigutíma.

Reykjavík 9. nóvember 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson