Mál nr. 15/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 15/2009

Lækkun leigugreiðslu: Málning og vinna við málningu. Niðurfelling dráttarvaxta og vaxta- og innheimtukostnaðar að hluta.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. ágúst 2009, beindi A, f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekkert svar barst frá gagnaðila við erindi kærunefndar, dags. 25. ágúst 2009, né heldur við bréfi nefndarinnar, dags. 17. september 2009, þar sem veittur var viðbótarfrestur, en ella myndi nefndin taka málið til úrlausnar á grundvelli fyrirliggjandi gagna.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 9. nóvember 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 24. september 2004, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 11 í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning sem gilti frá 1. október 2004. Ágreiningur er um lækkun á leigugreiðslu og niðurfellingu dráttarvaxta og vaxta- og innheimtukostnaðar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að málning og vinna við málningu sem álitsbeiðandi lagði fram gangi upp í ógreidda húsaleigu við skil á íbúð, þ.e. að ógreidd leiga lækki sem samsvarar þeim kostnaði um 400.000 kr.
2. Að dráttarvextir og vaxta- og innheimtukostnaður við innheimtukröfu falli niður sem samsvarar því að greiddar hafi verið 400.000 kr. þann 8. apríl upp í ógreidda skuld álitbeiðanda við gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að 1. október 2004 hafi leigusamningur verið undirritaður við gagnaðila varðandi íbúð 01-02 að X nr. 11. Íbúðin hafi verið nýtt að vetrartíma fyrir erlenda leikmenn félagsins og nú síðastliðna tvo vetur fyrir þjálfara félagsins. Álitsbeiðandi hafi ávallt staðið í skilum varðandi leiguna en í lok september 2008 hafi íbúðinni verið sagt upp og þáverandi stjórn tjáð að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir svo og að álitsbeiðanda bæri að greiða þótt íbúðin stæði tóm. Vegna bágrar fjárhagsstöðu hafi því miður ekki verið hægt að standa í skilum varðandi leiguna og séu því þessir sex mánuðir enn ógreiddir.

Ný stjórn álitsbeiðanda hafi tekið til starfa í febrúar 2009 og tekið þá til við að reyna að leysa málið. Ákveðið hafi verið að bjóða gagnaðila að mála íbúðina upp í ógreidda skuld og reyna síðan að semja um það sem eftir stæði. Rætt hafi verið við umboðsmann gagnaðila um þá lausn og hafi hann tekið vel í það og því hafi verið hafist handa við að útvega málningu og mála. Á sama tíma og málningarvinnan fór fram hafi umboðsmaður gagnaðila verið tíður gestur í íbúðinni og þá verið töluvert rætt um að finna þyrfti verð á málningarvinnuna sem fólk á vegum álitsbeiðanda hafi verið að inna af hendi, svo unnt væri að lækka skuldina um þá fjárhæð. Um mánaðamótin mars/apríl hafi nánast verið búið að mála íbúðina en þá hafi álitsbeiðanda verið tjáð að málningin og málningarvinnan ætti ekki að ganga upp í leiguna þar sem álitsbeiðanda bæri að skila íbúðinni málaðri og aldrei hefði staðið til að þessi vinna gengi upp í leiguna. Allir stjórnarmenn sem að þessari vinnu komu höfðu skilið samskipti sín við gagnaðila á þann hátt að vinnan og málning gengi upp í ógreidda leigu.

Þá hafi einnig verið rætt um þann möguleika að álitsbeiðandi tæki að sér meiri vinnu fyrir gagnaðila, til að vinna upp í restina af skuldinni. Þann 7. apríl 2009 hafi tveir stjórnarmenn farið með tilboð til umboðsmanns gagnaðila varðandi uppgjör á málningarvinnu og greiðslu skuldarinnar. Þar hafi umsamin vinna og málning verið reiknuð á mjög lágu verði og taldi álitsbeiðandi þetta tilboð hagstætt fyrir gagnaðila. Jafnframt hafi lyklum að íbúðinni verið skilað og umboðsmaður gagnaðila hafi engar athugasemdir gert við frágang á íbúðinni sem þá hafði verið máluð, bæði loft og veggir, með tveimur umferðum af málningu.

Greinir álitsbeiðandi frá því að umboðsmaður gagnaðila hafi tekið að sér að koma tilboðinu til gagnaðila en engin viðbrögð borist af hans hálfu varðandi þetta tilboð. Gagnaðili hafi síðan sent kröfu sína um ógreidda leigu að fullu í innheimtu til Intrum.

Þar sem ekki hafði borist svar við fyrra tilboði álitsbeiðanda hafi verið litið svo á að það væri fallið úr gildi og hafi gagnaðila verið sent nýtt tilboð um lausn málsins. Þar hafi málning og málningarvinnan verið reiknuð að fullu, þ.e. á 400.000 kr., í samræmi við uppgefnar tölur frá tveimur viðurkenndum málurum. Gjaldkeri álitsbeiðanda hafði eftir nokkurn tíma samband símleiðis við gagnaðila varðandi lausnir á málinu en hann hafi ekki verið til viðræðu um nokkra samninga.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili vilji meina að álitsbeiðandi eigi að skila íbúðinni málaðri við lok leigutímans. Því til staðfestingar hafi hann bent á að í leigusamningi standi „Að leigutíma loknum skal leigjandi skila húsnæðinu ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því.“ Síðan sé bent á að nánar sé kveðið á um þessi mál í XIII. kafla húsaleigulaga um skil leiguhúsnæðis.

Álitsbeiðandi fellst ekki á þau rök gagnaðila að umrædd grein húsaleigulaganna megi túlka á þann hátt að leigutaki eigi að skila húsnæðinu nýmáluðu í lok leigutímans og að leigutaki eigi að bera þann kostnað. Því til staðfestingar bendir álitsbeiðandi á að í 19. gr. húsaleigulaga segi: „Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.“ Einnig segi í 63. gr. sem vitnað sé til í leigusamningnum að leigjandi beri „óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.“ Álitsbeiðandi vill meina að hér hafi verið um eðlilega notkun á íbúðinni að ræða og ef sjá mátti á málningunni hafi það verið eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eins og segi í 63. gr. laganna.

Tekur álitsbeiðandi fram að umboðsmaður gagnaðila hafi ekki haft nein orð um það að óeðlilega mikið sæi á íbúðinni né kallað til utanaðkomandi aðila til að gera úttekt á henni. Vissulega hafi íbúðin þarfnast þess að vera þrifin en ekki hafi verið um neinar óeðlilegar skemmdir að ræða eða neitt þess háttar sem þrif hefðu ekki getað bætt. Þá getur álitsbeiðandi þess einnig að á nokkrum stöðum hafi verið um lekaskemmdir utan frá að ræða sem einnig hafi verið gert við.

Ítrekar álitsbeiðandi það sem fyrr segi að gagnaðila beri samkvæmt húsaleigulögum að sjá um almennt viðhald íbúðar og þar á meðal að sjá um að mála. Því telur álitsbeiðandi að gagnaðili eigi að bera kostnað af málningu og málningarvinnu þeirri sem innt hafi verið af hendi í íbúðinni. Túlkun álitsbeiðanda sé sú að umrædd klausa, sem gagnaðili vitni í úr leigusamningnum máli sínu til stuðnings, segi ekki til um að það að skila beri íbúðinni málaðri enda segir einnig í 22. gr. húsaleigulaganna „í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla þessum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.“

Samkvæmt framangreindu telur álitsbeiðandi að gagnaðila beri að greiða þann kostnað og þá vinnu sem álitsbeiðandi og fólk á hans vegum hefur lagt fram við málun á íbúðinni og fer fram á að ógreidd leiga lækki sem samsvarar þeim kostnaði, þ.e. um 400.000 kr.

Þar sem ljóst sé að tilfallandi kostnaður við málningu og málningarvinnu hafi verið tilkominn um mánaðamótin mars/apríl telur álitsbeiðandi að líta eigi svo á að um innborgun á skuldina hafi verið að ræða á því tímabili. Því sé ekki réttlátt að álitsbeiðandi beri kostnað af dráttarvöxtum og innheimtukostnaði hvað varði þá fjárhæð.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi tók umrædda íbúð á leigu frá og með 1. október 2004 þar til hann sagði henni upp í september 2008 með sex mánaða fyrirvara. Er viðurkennt af hálfu álitsbeiðanda að hann skuldi gagnaðila húsaleigu þessa sex mánuði.

Álitsbeiðandi ber að umboðsmaður gagnaðila hafi tekið vel í tilboð álitsbeiðanda um að mála íbúðina og kostnaður vegna þess rynni upp í ógreidda leiguskuld. Þá hafi umboðsmaðurinn verið tíður gestur í íbúðinni meðan á málningarvinnu stóð. Þegar þeirri vinnu lauk hafi lyklum íbúðarinnar verið skilað en engar athugasemdir hafi komið fram um málningarvinnuna. Gagnaðili neiti hins vegar að kostnaður vegna málningar íbúðarinnar, 400.000 krónur, gangi upp í leiguskuld þar sem álitsbeiðanda hafi borið að mála íbúðina við lok leigu. Þessu neitar álitsbeiðandi.

Ekki liggur fyrir að gerð hafi verið úttekt á íbúðinni hvorki við upphaf leigutíma né lok hans skv. XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga er sú skylda lögð á leigusala að hið leigða sé í leiguhæfu ástandi, þar á meðal með því að láta mála húsnæðið. Ekkert hefur komið fram í málinu að mála hafi þurft húsnæðið í lok leigutíma vegna umgengni álitsbeiðanda. Er því fallist á með álitsbeiðanda að honum hafi ekki borið skylda til að mála íbúðina í lok leigutímans á grundvelli leigusamnings aðila eða húsaleigulaga.

Hvað varðar kröfu álitsbeiðanda að öðru leyti, þ.e. fjárhæð hennar, bendir kærunefnd á að niðurstaða um það atriði byggist ekki á ágreiningi um gerð eða framkvæmd leigusamnings eða túlkun á húsaleigulögum. Ágreiningur um það atriði, svo og hvort verkið hafi verið unnið í óumbeðnum erindisrekstri, verður einungis leystur fyrir dómi þar sem fram fer hefðbundin sönnunarfærsla, svo sem með aðila- og vitnaleiðslum.

Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðanda, enda hefur gagnaðili ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Þótt þessar fullyrðingar fari ekki í bága við skrifleg gögn málsins er hugsanlegt að niðurstaðan yrði á annan veg ef sjónarmið og andmæli gagnaðila hefðu komið fram. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðanda að kostnaður að fjárhæð 400.000 krónur gangi upp í ógreidda skuld álitbeiðanda við gagnaðila, þ.e. húsaleigu, dráttarvexti og innheimtukostnað.

Reykjavík 9. nóvember 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson