Mál nr. 16/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 16/2009

Tímabundinn samningur: Gildi, tjón.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. ágúst 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Lúðvíks Arnar Steinarssonar hrl., f.h. gagnaðila, dags. 15. september 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 24. september 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. október 2009, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 16. nóvember 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 22. febrúar 2008, tóku gagnaðilar á leigu íbúð á 3. hæð við X nr. 38 í eigu álitsbeiðanda. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, en upphaf leigutíma var 1. apríl 2008 og lok leigutíma 31. mars 2010.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að ekki hafi komist á samkomulag um að samningi aðila hafi verið rift og að gagnaðilum beri að bæta tjón á hinu leigða húsnæði.

Í álitsbeiðni kemur fram að umræddur leigusamningur hafi verið undirritaður 22. febrúar 2008, til tveggja ára og óuppsegjanlegur, sbr. nánar ákvæði í samningi.

Í desember 2008 hafi gagnaðilar óskað eftir því með tölvupósti að vera leystir undan samningi á miðju samningstímabili. Álitsbeiðandi hafi samþykkt að skoða riftun samnings, með því skilyrði að gagnaðilar útveguðu með aðstoð löggilts leigumiðlara annan leigjanda að íbúðinni í sinn stað sem uppfyllti tiltekin skilyrði um áreiðanleika. Fyrir tilstuðlan gagnaðila hafi leigumiðlari haft samband við álitsbeiðanda og kynnt áhugasama aðila um leigu á íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi hafnað honum, en um hafi verið að ræða þrjú systkini sem vildu að íbúðin yrði stúkuð niður í fleiri herbergi en fyrir séu. Nokkru síðar hafi leigumiðlari kynnt tvö systkini sem hafi sýnt íbúðinni áhuga. Seinna hafi komið í ljós að um sama fólk hafði verið að ræða. Þrátt fyrir að álitsbeiðandi væri búinn að hafna samningum við umrædda aðila vegna kröfu þeirra um breytingar á íbúð og vegna fjölskyldumynsturs, hafi aðilar verið kynntir aftur til leiks í nýjum búningi.

Álitsbeiðandi hafi farið með leigumiðlara yfir þau atriði sem leigumiðlari tekur að sér að kanna og ber ábyrgð á að séu framkvæmd, varðandi nýja leigutaka og samningagerð. Leigumiðlari hafi ítrekað fullyrt við álitsbeiðanda að fólkið væri með hrein vottorð og hvorki á dóma- né vanskilaskrá. Álitsbeiðandi hafi þar af leiðandi samþykkt að umræddir aðilar kæmu til greina sem nýir leigutakar óskað eftir að fá að sjá drög að leigusamningi um leið og hann lægi fyrir, sem innihéldi meðal annars full nöfn og kennitölur fyrirhugaðra samningsaðila.

Í tölvupósti, dags. 28. maí 2009, frá leigumiðlara til álitsbeiðanda hafi komið fram tillaga að verklagi til að tryggja álitsbeiðanda áframhaldandi leigusamning um íbúðina, nú við nýjan leigutaka, samhliða og í órjúfanlegu samhengi við riftun leigusamnings við gagnaðila. svohljóðandi: „Þegar kominn er á leigusamningur milli nýs aðila og A skrifar A uppá riftun á gamla samning og er kominn með nýjan samning og fær greiðslu frá B.“

Í tillögu leigumiðlara að uppgjöri og riftun hafi verið tiltekið að gagnaðilar greiði leigumiðlara 295.000 kr. Þessi greiðsla hafi annars vegar verið uppbótargreiðsla vegna mismunar á húsaleigu í gildandi leigusamningi og húsaleigu í fyrirhuguðum samningi við nýja leigjendur margfaldað með fjölda mánaða sem eftir voru af gildandi samningi eða samtals 160.000 kr. Hins vegar hafi greiðslan verið þóknun gagnaðila til leigumiðlara að fjárhæð 135.000 kr.

Eftir að gagnaðilar hefði rýmt íbúðina færi fram ástandsskoðun/úttekt samkvæmt húsaleigusamningi og samanber húsaleigulög. Gagnaðilar hafi tiltekið sérstaklega að verulegar skemmdir væru á burðarvegg íbúðar, vegna hillusamstæðu sem gagnaðilar hefðu sett upp, en um væri að ræða skemmdir sem þyrfti að taka út og meta vegna viðgerða, sparsl- og málningarvinnu. Á þessu stigi málsins hafi ekki frekar verið rætt um greiðslu vegna annars mögulegs tjóns eða skemmda á íbúðinni af völdum gagnaðila, enda skýrt kveðið á um greiðslu vegna tjóns að loknu mati samkvæmt húsaleigusamningi og samanber húsaleigulög.

Gagnaðilar og leigumiðlari hafi lagt á það áherslu að gengið yrði frá samningum fljótt. Leigumiðlari hafi stefnt álitsbeiðanda á fund laugardaginn 30. maí 2009. Þegar álitsbeiðandi mætti hafi setið þar gagnaðilar í einu herbergi og nýir aðilar að leigusamningi í öðru herbergi. Leigumiðlari hafi gert drög að riftunarsamkomulagi og drög að nýjum húsaleigusamningi.

Leigumiðlari hafi útskýrt fyrir álitsbeiðanda og gagnaðilum að tiltekið væri sérstaklega í meintri riftun að hún færi fram í órjúfanlegu samhengi við gerð leigusamnings við nýja aðila. Að því búnu hafi leigumiðlari lagt riftunarskjal fyrir álitsbeiðanda og gagnaðila að undirrita. Það hafi farið fram eftir að leigumiðlari hafði útskýrt aftur að riftunin tæki gildi þegar húsaleigusamningur við nýja aðila væri kominn á, og í framhaldi af því greiðsla gagnaðila til leigumiðlara, að fjárhæð 295.000 kr. samkvæmt meintu riftunarskjali og samkomulagi þar um. Leigumiðlari hafi vottað skjalið og haldið eftir eintaki gagnaðila sem hafi átt að afhendast gagnaðilum eftir að búið væri að ganga frá húsaleigusamningi við nýja leigutaka.

Þegar kom að undirritun húsaleigusamnings við nýja aðila hafi komið í ljós að nýir leigutakar gætu hvorki lagt fram bankaábyrgð né aðrar ábyrgðir og ekki greitt inn á leigusamninginn. Þar af leiðandi hafi ekki verið gengið frá nýjum húsaleigusamningi, fundi frestað og leigumiðlari haldið eftir drögum að nýjum húsaleigusamningi.

Í framhaldi af því hafi álitsbeiðandi gert stutta áreiðanleikakönnun á aðilum. Í ljós hafi komið langur listi vanskila og dóma, meðal annars fangelsisdómur fyrir stórfelldan þjófnað og nýfallinn dómur vegna stórfelldra vanskila.

Í tölvupósti, dags. 31. maí 2009, frá álitsbeiðanda til leigumiðlara og gagnaðila sé vísað til framangreinds fundar um undirritun húsaleigusamnings við nýja aðila og samhliða því meinta riftun á húsaleigusamningi við gagnaðila. Áréttað sé að forsendur fyrir nýjum húsaleigusamningi, og þar af leiðandi riftun núverandi húsaleigusamnings, séu ekki fyrir hendi.

Jafnframt hafi á þessum tímapunkti verið ljóst að starfsmenn leigumiðlara, og einnig gagnaðilar, hafi búið yfir upplýsingum um stöðu mála í vanskila- og dómaskrá hjá fyrirhuguðum nýjum leigjendum fyrir fundinn 30. maí 2009. Starfsmaður leigumiðlara hafi upplýst álitsbeiðanda í símtali eftir fundinn 30. maí 2009 um þá staðreynd að leigumiðlari og eigandi Húsaleiga.is hafi haft vitneskju um vanskil og dóma fyrirhugaðra nýrra leigutaka og rætt það við þá. Leigumiðlari hafi kosið að halda þeim upplýsingum leyndum fyrir álitsbeiðanda.

Gagnaðilar hafi rýmt íbúðinni þann sama dag, þrátt fyrir að álitsbeiðandi væri búinn að gera gagnaðilum skilmerkilega grein fyrir stöðu mála og skilið eftir lykla í póstkassa álitsbeiðanda. Í tölvupósti til álitsbeiðanda hafi gagnaðilar viðurkennt ógildi meints riftunarskjals. Sú viðurkenning komi fram í svarpósti til álitsbeiðanda 3. júní 2009 en þar hafi álitsbeiðandi beðið um heimild gagnaðila til að fara inn í íbúðina. Gagnaðilar hafi svarað án tafar með tölvupósti til álitsbeiðanda þar sem fram komi að slíkt væri sjálfsagt mál og síðan spurt hvort ekki yrðu endurgreiddar 160.000 kr. sem gagnaðilar hafi, að eigin sögn, greitt inn á vörslureikning hjá leigumiðlara.

Í tölvupósti, dags. 3. júní 2009, frá álitsbeiðanda til gagnaðila og leigumiðlara sé tekið fram með afdráttarlausum hætti og vitnað í fund álitsbeiðanda og leigumiðlara, dags. 2. júní 2009, því til staðfestu að leigumiðlara beri að endurgreiða gagnaðila vörsluféð, hafi það verið móttekið, þar sem ekkert hafi orðið af nýjum húsaleigusamningi.

Í tölvupósti, dags. 4. júní 2009, frá álitsbeiðanda til gagnaðila sem sé svar við tölvupósti gagnaðila til álitsbeiðanda sama dag hafi verið minnt á skyldur og ábyrgð sem hvíli á gagnaðila samkvæmt húsaleigusamningi frá 22. febrúar 2008 og undirstrikað að einhliða ákvörðun gagnaðila um að skila lyklum að íbúðinni til álitsbeiðanda og leggja fjármuni inn á bankareikning leigumiðlara, leysi gagnaðila ekki undan samningi við álitsbeiðanda.

Í tölvupósti, dags. 3. júní, frá álitsbeiðanda til gagnaðila sé óskað eftir því að gagnaðili staðfesti endurgreiðslu vörslufjár frá leigumiðlara.

Fjárhæð sem getið sé um í meintu riftunarskjali, 295.000 kr., og samanstóð af 160.000 kr. til álitsbeiðanda og 135.000 kr. til leigumiðlara, hafi verið greidd í einu lagi inn á bankareikning álitsbeiðanda af leigumiðlara þann 18. júní, eða þremur vikum eftir að atburðir hafi átt sér stað, án nánari skýringa og án þess að álitsbeiðandi hefði upplýst leigumiðlara eða gagnaðila um bankareikning eða gefið samþykki fyrir innborgun. Lögmaður álitsbeiðanda hafi farið yfir málið og gefið það álit að einhliða innborgun, framkvæmd á þennan hátt af leigumiðlara, án skýringa og samþykkis eða samráðs við álitsbeiðanda, væri ekki staðfesting á meintri riftun á gildandi húsaleigusamningi við gagnaðila.

Í tölvupósti, dags. 15. júní 2009, frá álitsbeiðanda til gagnaðila sé tilkynnt um fyrirhugaða ástandsskoðun/úttekt matsmanns, sbr. einnig símtal sömu aðila 14. júní 2009 sem vitnað sé til í tölvupóstinum.

Álitsbeiðandi hafi í framhaldi fengið matsmann til að meta ástand íbúðar og kom í ljós tjón af völdum gagnaðila að fjárhæð 271.500 kr.

Álitsbeiðandi sitji nú uppi með tóma leiguíbúð þar sem gera þurfi við talsverðar skemmdir, sbr. matsgerð. Álitsbeiðandi sé með gildandi leigusamning við gagnaðila og geti því ekki, fyrr en málið sé til lykta leitt, leigt íbúðina öðrum aðila. Gagnaðilar hafi ekki greitt leigu síðan umrædd atburðarrás hafi átt sér stað. Þá neiti gagnaðilar að bera ábyrgð á því tjóni sem sannarlega sé af þeirra völdum, sbr. matsgerð úttektarmanns. Tjón álitsbeiðanda aukist dag frá degi.

Gagnaðilum beri samkvæmt húsaleigusamningi og samanber húsaleigulög að bæta álitsbeiðanda umrætt tjón.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir hafi átt í samningssambandi við álitsbeiðanda samkvæmt leigusamningi, dags. 22. febrúar 2008. Vegna breytinga á stöðu og högum gagnaðila hafi með riftunarskjali, dags. 30. maí sl., verið gengið frá riftun leigusamningsins gegn því að gagnaðilar greiddu 295.000 kr. í samningsfjárhæð vegna riftunarinnar sem gagnaðilar hafi innt af hendi.

Álitsbeiðandi virðist nú eiga í deilum við leigumiðlun þá sem hafi haft milligöngu að beiðni álitsbeiðanda um nýja leigutaka. Slíkar deilur séu hins vegar gagnaðilum óviðkomandi.

Gagnaðilar telja óhjákvæmilegt að koma að athugasemdum við málavexti eins og álitsbeiðandi leggi þá fram fyrir nefndina og séu athugasemdir gagnaðila.

Gagnaðilum hafi verið kunnugt um að álitsbeiðandi þyrfti að fá nýja leigutaka inn í eignina þar sem leigusamningi gagnaðila myndi verða rift. Kannast gagnaðilar við að þegar þrjú systkin hafi gert leigutilboð í eignina hafi því verið hafnað af álitsbeiðanda þar sem hann hafi ekki viljað fara út í framkvæmdir sem fælust í að bæta við herbergi. Skömmu síðar hafi leigumiðlunin haft samband við gagnaðila og tjáð þeim að eitt systkinanna þriggja væri hætt við og þar af leiðandi myndi dæmið ganga upp. Árétta gagnaðilar sérstaklega að þeir hafi ekki haft neina vitneskju um það hverjir þessir leigutakar séu og því síður um greiðslugetu þeirra.

Þegar álitsbeiðandi hafi fjallað um það sem hann hafi verið að fara yfir með leigumiðluninni og svör leigumiðlunarinnar, séu það atriði sem gagnaðilar geti ekki sagt til um, enda ekki um samskipti við þá að ræða.

Hinir nýju leigutakar hafi ekki verið reiðubúnir að greiða álitsbeiðanda sambærilega fjárhæð og gagnaðilar höfðu gert. Hafi því verið ákveðin og samþykkt af báðum aðilum að álitsbeiðandi mætti vera skaðlaus af því að fá nýja leigutaka í stað gagnaðila.

Hvað fullyrðingu álitsbeiðanda varði að gagnaðilar hefðu upplýst að verulegar skemmdir væru á vegg sé þeim alfarið hafnað. Það hafi verið upplýst af hálfu gagnaðila að göt væru á veggjum á efri hæð eftir myndir og hillur, en álitsbeiðandi hafi svarað því til að gagnaðilar skyldu ekki hafa áhyggjur af slíku þar sem hann myndi mála íbúðina hvort eð var. Álitsbeiðanda hafi verið kunnugt um hvar hillur og myndir voru, eftir heimsóknir sínar í íbúðina meðan gagnaðilar hafi verið leigutakar að henni. Þá hafi álitsbeiðandi upplýst að hann teldi óþarft að taka út eignina þar sem gagnaðilar hefðu gengið vel um eignina og það hafi hann vitað.

Þegar skrifað hafði verið undir riftunaryfirlýsinguna einhentu gagnaðilar sér í að rýma íbúðina, en undir riftunina hafi verið skrifað 30. maí og gagnaðilum hafi verið kunnugt um að nýir leigutakar myndu koma inn í eignina 2. júní.

Álitsbeiðandi hafi lýst atburðarásinni eins og hann sá hana fyrir sér. Gagnaðilar séu sammála því að leigumiðlari hafi upplýst að riftunin tæki strax gildi enda væri í samfellu verið að undirrita leigusamning um eignina við nýja leigutaka. Um hvað hafi farið álitsbeiðanda, leigumiðlara og nýrra leigutaka á milli eftir að gengið hafði verið frá riftun við gagnaðila geti þeir ekki sagt til um, enda þá í óða önn við að rýma eignina.

Daginn eftir riftunina hafi álitsbeiðandi haft samband við gagnaðila og fundið nýjum leigutökum flest til foráttu. Gagnaðilar hafi ekki verið í neinni aðstöðu til að staðreyna slíkt eða hrekja, enda þeim í raun algjörlega óviðkomandi, þar sem samningi þeirra við álitsbeiðanda hafði verið rift og álitsbeiðandi gert nýjan leigusamning við aðra leigutaka.

Tilvísun álitsbeiðanda til tölvupósts 31. maí 2009 þess efnis að álitsbeiðandi telji forsendur fyrir riftun ekki fyrir hendi og fleira, hafi fyrir það fyrsta verið sendur kl. 23.55 á sunnudagskvöldi og gagnaðilum ókleift að sjá þann póst, enda staðið í flutningum. Þá gera gagnaðilar alvarlegar athugasemdir við þær fullyrðingar álitsbeiðanda um afstöðu gagnaðila til nýrra leigutaka. Gagnaðilar þekki einfaldlega ekki neitt til hinna nýju leigutaka og hafi ekki hitt þá nema þegar þeir komu ásamt starfsmanni leigumiðlunarinnar að skoða íbúðina.

Þegar álitsbeiðandi upplýsti gagnaðila um áhyggjur sínar í tilvitnuðum tölvupósti hafi gagnaðilar þegar verið fluttir úr húsinu.

Tilvísun álitsbeiðanda um að gagnaðilar hefðu farið þess á leit að fá 160.000 kr. endurgreiddar með enn nýjum leigutökum og að gagnaðilar hefðu með þessu samþykkt að riftunin væri ógild, sé algjörlega úr lausu lofti gripin. Þarna séu gagnaðilar að vísa til þess að ef álitsbeiðandi hefði fengið inn aðra leigutaka en hann hafði gert leigusamning við og að slíkir leigutakar myndu greiða sambærilega fjárhæð og gagnaðilar, þá væri spurning hvort gagnaðilar myndu fá 160.000 kr. endurgreiddar, enda yrði þá álitsbeiðandi ekki fyrir fjártjóni af því að fá nýja leigutaka í stað gagnaðila.

Gagnaðilar hafi ítrekað reynt að ná í álitsbeiðanda, án árangurs og úr hafi orðið að þeir settu lyklana í póstkassann.

Hvað varði tilkynningu álitsbeiðanda um að hann hygðist fá matsmann til að skoða eignina tveimur vikum eftir að gagnaðilar hafi rýmt eignina og leigusamningi aðila verið rift, sé þess að geta að álitsbeiðandi hafði upplýst að hann teldi úttekt óþarfa, enda hafi ekki farið fram úttekt á íbúðinni þegar gagnaðilar fengu hana afhenta við upphaf leigunnar og álitsbeiðandi hafði upplýst að hann teldi óþarft að láta fara fram skoðun matsmanns á eigninni.

Gagnaðilar gera hins vegar athugasemdir við matsgerðina sem ekki verða raktar nánar hér. Því beri að hafna beri kröfum álitsbeiðanda í máli þessu.                                

Aðilar málsins hafa komið að frekari athugasemdum sem ekki þykir ástæða til að rekja nánar hér. Kærunefnd hefur hins vegar haft þær í huga við úrlausn málsins.

III. Forsendur

Ágreiningur aðila lýtur að því að gagnaðilar tóku á leigu íbúð álitsbeiðanda
1. apríl 2008 til 31. mars 2010. Vegna breytinga á högum gagnaðila varð að samkomulagi að gagnaðilar yrðu leystir undan samningnum gegn því að annar leigutaki fengist. Þegar það lá fyrir var ákveðið að gagnaðilar greiddu tiltekna fjárhæð til álitsbeiðanda þannig að hann færi skaðlaus út úr skiptunum en hinn nýi leigutaki var ekki tilbúinn til að greiða sama verð og gagnaðilar höfðu gert.

Tölvupóstur, dags. 28. maí 2009, frá leigumiðlara til álitsbeiðanda kveður á um að ganga skyldi frá samningum þannig að fyrst yrði gerður leigusamningur milli álitsbeiðanda og nýs leigjanda en að því búnu yrði eldri samningi rift. Ekki liggur fyrir að gagnaðilar hafi fengið þann tölvupóst. Þegar að undirritun samninga kom var hins vegar fyrst gengið frá riftun leigusamnings milli álitsbeiðanda og gagnaðila. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að leigumiðlunin hafi ekki afhent gagnaðilum eintak sitt af riftunarskjali þar sem það átti að gera eftir að gengið hafi verið frá nýjum leigusamningi. Þessu er ekki mótmælt af hálfu gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að öll gögn málsins bendi til þess að gagnaðilum hafi verið það fyllilega ljóst að riftun upphaflegs leigusamnings og gerð nýs leigusamnings héldust í hendur. Nýr leigusamningur var ekki undirritaður í beinu framhaldi þar sem álitsbeiðandi samþykkti ekki nýjan leigutaka. Fyrir því hefur hann fært gildar ástæður svo sem hér hefur verið rakið. Samkvæmt þessu komst ekki á endanlegt samkomulag um lok leigusamnings. Skiptir í því tilliti engu þótt gagnaðilar hafi síðar fengið afhenta yfirlýsingu um riftun sem ekki átti að afhenda fyrr en gengið hafði verið frá leigusamningi við nýja leigutaka, eðli máls samkvæmt. Þá breytir hér engu þótt gagnaðilar hafi einhliða millifært greiðslu sem átti að tryggja skaðleysi álitsbeiðanda. Í málinu greinir aðila í verulegum atriðum á um staðreyndir en erfitt getur verið fyrir kærunefnd að taka afstöðu til fullyrðinga aðila sem stangast á, enda hvorki gert ráð fyrir aðila- né vitnaleiðslum fyrir nefndinni. Niðurstaða kynni því að verða önnur að undangenginni slíkri gagnaöflun fyrir dómi. Samkvæmt því ber að taka til greina kröfu álitsbeiðanda um að leigusamningur aðila hafi ekki fallið niður.

Ágreiningur er milli aðila um skil íbúðarinnar við lok leigutímans.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.

Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Gegn neitun gagnaðila skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu leyti stafað af þeirra völdum. Að áliti kærunefndar er því ekki grundvöllur fyrir bótaábyrgð gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki hafi komist á samkomulag um að leigusamningur félli niður. Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að bæta tjón á íbúðinni.

Reykjavík 16. nóvember 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason