Mál nr. 18/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 18/2009
Ótímabundinn leigusamningur: Tryggingarvíxill.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. september 2009, beindi Ingimar Ingimarsson hdl., f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 22. september 2009, og athugasemdir lögmanns álitsbeiðanda, dags. 7. október 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 16. nóvember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 25. maí 2007, tók álitsbeiðandi á leigu tveggja herbergja kjallaraíbúð að X nr. 79 í eigu gagnaðila. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning sem gilti frá 1. júní 2007. Ágreiningur er um tryggingarvíxil.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili taki tryggingarvíxil úr innheimtu og afhendi álitsbeiðanda frumrit hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að fjárhæð leigu vegna húsnæðisins hafi verið 90.000 kr. á mánuði sem hafi tekið breytingum á sex mánaða fresti. Í lok leigutíma hafi leigufjárhæðin verið 102.000 kr. á mánuði. Til tryggingar réttum efndum á leigusamningi hafi álitsbeiðandi gefið út tryggingarvíxil með sjálfskuldarábyrgð að fjárhæð 270.000 kr. en hann hafi ekki afrit af þeim víxli.
Álitsbeiðandi hafi búið í íbúðinni ásamt maka sínum og tveimur börnum. Íbúðin hafi verið orðin of lítil og þau því ákveðið að flytja í stærra húsnæði. Þau hafi fundið nýja íbúð sem þau þurftu að festa strax. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því við gagnaðila að leigutíma lyki í lok janúarmánaðar 2009 eða í lok desember 2008 enda fyndi gagnaðili nýja leigjendur fyrir þann tíma. Vísar álitsbeiðandi til bréfs hans til gagnaðila, dags. 21. nóvember 2008, þar sem gagnaðili hafi samþykkt þau málalok skriflega. Gagnaðili hafi ekki fundið nýjan leigjanda fyrir 1. janúar 2009. Álitsbeiðandi hafi greitt leigu í desember 2008 og janúar 2009.
Álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni 1. desember 2008 en greiddi leigu fyrir þann mánuð og janúar 2009. Álitsbeiðandi hafi fengið heimild gagnaðila til að skilja eftir nokkra muni í íbúðinni meðan hún var ekki aftur komin í útleigu. Álitsbeiðandi hafi skilað lyklum af íbúðinni til gagnaðila í fyrstu viku janúar 2009. Álitsbeiðandi hafi þrifið íbúðina en gagnaðili gert athugasemdir við þrifin og þreif álitsbeiðandi ásamt maka sínum íbúðina aftur í þriðju viku janúar 2009.
Með bréfi, dags. 28. febrúar 2009, krafði gagnaðili álitsbeiðanda um greiðslu leigu vegna febrúar 2009 sem og um kostnað vegna hreingerninga. Þeirri kröfu hafnaði álitsbeiðandi og gerði kröfu um að fá afhent frumrit af tryggingarvíxlinum sem hafi gagnaðili hafnað. Gerði álitsbeiðandi þá tillögu um að fá úr ágreiningnum skorið hjá kærunefnd húsaleigumála. Viðbrögð gagnaðila hafi verið þau að krefja álitsbeiðanda um húsaleigu fyrir febrúar 2009 og fyrir hreingerningu að fjárhæð 130.000 kr. Fullyrðingum gagnaðila um lélegan viðskilnað álitsbeiðanda er sérstaklega mótmælt en álitsbeiðandi hafi þrifið íbúðina vel og vandlega.
Krafa álitsbeiðanda byggir á því að gagnaðili eigi engar kröfur á hendur honum. Álitsbeiðandi hafi greitt til leigusala að fullu leigu fram til loka janúar 2009 í samræmi við fyrrgreint samkomulag aðila. Kröfu gagnaðila um greiðslu kostnaðar vegna hreingerninga er alfarið hafnað þar sem álitsbeiðandi hafi þrifið íbúðina hátt og lágt og skilað af sér í svipuðu ásigkomulagi og við upphaf leigutíma að teknu tilliti til eðlilegra slita. Ásökunum um skemmdir af völdum álitsbeiðanda er einnig hafnað.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að samkvæmt leigusamningi og 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skyldi gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera sex mánuðir.
Í nóvember 2008 hafi álitsbeiðandi sent yfirlýsingu um uppsögn á leigusamningi þar sem tilkynnt hafi verið að uppsagnarfrestur væri tveir mánuðir og að greidd yrði leiga út uppsagnarfrest en íbúðinni yrði að öllum líkindum skilað fyrr. Nefnd yfirlýsing hafi verið einhliða og gengið þvert á gerða samninga. Gagnaðili hafi hins vegar viljað koma til móts við álitsbeiðanda og samþykkt að leysa hann undan samningi enda yrði hægt að leigja íbúðina strax þannig að gagnaðili yrði ekki fyrir fjárhagslegu tjóni. Á þeim forsendum hafi verið ritað undir yfirlýsingu álitsbeiðanda eins og gögn málsins í heild beri ótvírætt með sér. Samkvæmt nefndu samkomulagi skyldi íbúðin því vera afhent 1. desember 2008 en þó eigi síðar en 1. janúar 2009. Gengi slíkt eftir yrðu álitsbeiðendur leystir undan ákvæði um sex mánaða uppsagnarfrest. Forsenda hafi verið að unnt yrði að koma íbúðinni í leigu við fyrsta hentugleika eða um leið og álitsbeiðandi skilaði íbúðinni í desember eða janúar. Samkomulagið hafi borið með sér að íbúðin yrði hæf til útleigu að nýju í síðasta lagi 1. febrúar 2009 enda sé þar skýrt tekið fram að álitsbeiðandi áskilji sér rétt til að greiða ekki fyrir janúarmánuð, takist gagnaðila að finna leigjendur fyrir 1. janúar. Skil á íbúðinni hafi hins vegar farið seint fram og verið með öllu ófullnægjandi. Það hafi ekki verið fyrr en í lok janúar 2009 sem álitsbeiðandi hafi fyrst viljað skila íbúðinni en ljóst hafi verið að þau skil samræmdust hvorki 4. gr. leigusamnings né 63. gr. húsaleigulaga.
Þá hafi tilraunir til að fá álitsbeiðanda til að bæta úr ástandi íbúðar og skila henni ásamt lyklum staðið yfir í lok janúar og langt fram í febrúar án árangurs. Þrifum hafi mjög verið ábótavant og ástand íbúðar verið með versta móti. Málning hafi verið mjög illa farin og myglugró verið að finna í kverkum lofts og í gluggakistum sem og við opnanleg fög í gluggum íbúðar. Bendi slíkt eindregið til þess að gluggar hafi ekki verið opnaðir þannig að raki hafi myndast í íbúðinni innan frá. Vísast nánar um ástand íbúðar til bréfs gagnaðila til lögmanns álitsbeiðanda, dags. 27. mars 2009, auk ljósmynda.
Álitsbeiðandi hafi ekki bætt úr því sem gagnaðili hafi kvartað yfir. Þá hafi farið svo að gagnaðili þurfti að reka á eftir fullnægjandi skilum án árangurs allt fram til mánaðamóta febrúar/mars eða þar til að gagnaðili tók íbúðina í sína vörslu með yfirlýsingu, dags. 28. febrúar 2009. Íbúðin hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi við meint skil og ekki verið hægt að sýna hana væntanlegum leigjendum. Þegar ljóst hafi verið að álitsbeiðandi myndi að öllum líkindum ekki verða við kröfu um fullnægjandi skil hófst gagnaðili handa við að undirbúa þrif og málun íbúðar. Þann 4. febrúar 2009 hafi gagnaðili fengið tilboð í þrif íbúðar sem hljóðaði upp á 48.000 kr. Til að takmarka tjón og kostnað aðila hafi ekki verið gengið að því tilboði. Hins vegar hafi gagnaðili áskilið sér 28.000 kr. þóknun vegna þrifa sem hann hafi sjálfur séð um að lokum. Gagnaðili hafi einnig fengið tilboð þann 9. febrúar 2009 í málun íbúðar að fjárhæð 175.000 kr. Gagnaðili hafi hins vegar ákveðið þrátt fyrir vitneskju um réttarstöðu þeirra að gera ekki skaðabótakröfu á hendur álitsbeiðanda vegna málunar og taka þann kostnað á sig, enda talið víst að álitsbeiðandi myndi fallast á þau sanngjörnu málalok að greiða húsaleigu fyrir febrúarmánuð auk kostnað vegna þrifa, alls 130.000 kr., í ljósi allra málsatvika.
Eins og fram komi í yfirlýsingu, dags. 22. nóvember 2008, hafi álitsbeiðanda verið fullkunnugt um skyldur sínar gagnvart gagnaðila með tilliti til uppsagnarfrests og mátt vel gera sér í hugarlund að gagnaðili myndi ekki fallast á önnur málalok en þau sem yrðu honum að skaðlausu. Gagnaðili vekur sérstaka athygli á því að álitsbeiðandi hafi gert tímabundinn leigusamning um annað íbúðarhúsnæði. Álitsbeiðandi hafi ritað undir þann leigumála 20. nóvember 2008. Þannig hafi álitsbeiðandi skuldbundið sig gagnvart öðrum leigusala áður en yfirlýsing hans og beiðni, dags. 22. nóvember 2008, hafi verið send gagnaðila. Telja verður það álitsbeiðanda til gáleysis að skuldbinda sig gagnvart nýjum leigusala þegar óvíst hafi verið hvort lausn fengist frá gildandi leigusamningi við gagnaðila um íbúðarhúsnæði að X nr. 79. Vandkvæði þau sem hafi hlotist af slíkri samningsgerð séu gagnaðila óviðkomandi og álitsbeiðandi megi vel við una að gagnaðili hafi þó viljað koma til móts við álitsbeiðanda.
Gagnaðili hafi haft fullan hug á að koma til móts við álitsbeiðanda líkt og fram hefur komið. Í slíkri tilhliðrun hafi hann gefið eftir rétt til að innheimta leigu út samnings- og lögbundinn uppsagnarfrest. Slík ívilnun hafi þó verið háð því að unnt væri að koma íbúðinni í leigu strax eftir fullnægjandi skil sem hafi ekki gengið eftir og að samningslok yrðu þeim að skaðlausu. Fái sú skilyrta lausn undan samningi jafnframt staðfestu í álitsbeiðni. Skilyrðum hafi ekki verið fullnægt enda hafi gagnaðila verið ómögulegt að sýna íbúðina eða bjóða hana væntanlegum leigutaka til leigu, vegna atvika sem hafi verið á ábyrgð álitsbeiðanda. Með vísan til framangreinds er ítrekuð hófleg krafa um að álitsbeiðandi greiði gagnaðila alls 130.000 kr. vegna þrifa og vangoldinnar húsaleigu fyrir febrúarmánuð. Jafnframt krefst gagnaðili viðurkenningar á því að honum sé ekki skylt að afhenda tryggingavíxil að fjárhæð 270.000 kr. fyrr en álitsbeiðandi hefur efnt framangreinda kröfu. Þá krefst gagnaðili viðurkenningar á því að hann eigi bótakröfu á hendur álitsbeiðanda vegna tjóns á hinu leigða.
Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri kröfur ítrekaðar og jafnframt gerð sú krafa að hafnað verði kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda verði gert að greiða honum 130.000 kr. vegna vangoldinnar húsaleigu og þrifa. Þá er gerð krafa um að hafnað verði kröfu gagnaðila um viðurkenningu bótaskyldu.
Því er ranglega haldið fram af hálfu gagnaðila að álitsbeiðandi hafi sent einhliða yfirlýsingu um uppsögn á leigusamningi. Þegar bréf álitsbeiðanda, dags. 21. nóvember 2008, sé lesið komi í ljós að því fari fjarri. Um sé að ræða skriflega fyrirspurn um hvort gagnaðili væri tilbúinn til þess að koma til móts við álitsbeiðanda með tilteknum hætti. Kjarni málsins sé að það hafi gagnaðili samþykkt með skriflegum hætti og án fyrirvara, til dæmis um skaðleysi eða um að hann yrði búin að finna aðra leigjendur fyrir eitthvert ákveðið tímamark. Með réttum efndum á samkomulagi um skil leiguhúsnæðisins sé ekki til staðar krafa vegna vangoldinnar húsaleigu.
Álitsbeiðandi hafnar því sem röngu og ósönnuðu að skil íbúðarinnar hafi verið með öllu ófullnægjandi. Álitsbeiðandi byggir á því að hann hafi skilað húsnæðinu í sambærilegu ástandi og þegar hann tók við því að teknu tilliti til notkunar í skilningi 63. gr. húsaleigulaga. Ekkert liggi fyrir um það hvert ástand íbúðarinnar hafi verið í upphafi leigutíma eða að skemmdir hafi orðið á því af völdum álitsbeiðanda. Gagnaðili beri sönnunarbyrðina fyrir því að álitsbeiðandi hafi vanefnt leigusamninginn að þessu leyti og það sé einfaldlega ósannað. Gagnaðili verði einnig að gera ráð fyrir sliti vegna notkunar og að nauðsynlegt sé að sinna viðhaldi á húsnæðinu en til þess hafi hann haft næg tækifæri allt frá byrjun desember 2008 þegar álitsbeiðandi flutti úr því og er vísað til frekari athugasemda álitsbeiðanda hvað þetta varði. Rétt sé að skýrt komi fram að um hafi verið að ræða bústað fjögurra manna fjölskyldu í tveggja herbergja 55 fm kjallaraíbúð. Þann tíma sem álitsbeiðandi hafi búið í íbúðinni hafi gagnaðili ekki nokkru sinni gert athugasemdir hvað varði umgengni hans í henni en gagnaðili búi á næstu hæðum fyrir ofan.
Þá hafi verið fullyrt af hálfu gagnaðila að álitsbeiðandi hafi mátt gera ráð fyrir að gagnaðili myndi ekki fallast á önnur málalok en þau sem yrði honum að skaðlausu. Álitsbeiðandi hafni þessu. Þvert á móti hafi hann gert ráð fyrir að gagnaðili stæði við það samkomulag sem aðilar höfðu komist að.
Þá hafi gagnaðili vísað til þess að álitsbeiðandi hafði undirritað leigusamning um annað húsnæði áður en hann sendi skriflega beiðni til gagnaðila. Með þessu hafi hann sýnt gáleysi. Óljóst sé hverjum tilgangi þessi tilvísun þjónar og með hvaða hætti sé á þessu byggt. Því er til að svara að álitsbeiðandi og maki hans hafi upplýst eiganda þeirrar íbúðar sem þau leigðu um skyldur sínar samkvæmt leigusamningi við gagnaðila og upplýst einnig gagnaðila um að þau óskuðu eftir samkomulagi um leigulok svo þeim yrði kleift að leigja þessa íbúð. Nýi leigusalinn hafi verið tilbúinn að taka samninginn til endurskoðunar kæmi í ljós að gagnaðili gerði kröfu um greiðslur sex mánaða uppsagnarfrests.
Þá hafi gagnaðili gert kröfu um viðurkenningu á því að hann eigi bótakröfu á hendur álitsbeiðanda vegna tjóns á hinu leigða. Enga tilgreiningu sé hins vegar að finna á því í hverju meint tjón felist og með hvaða hætti álitsbeiðandi beri ábyrgð á því. Er gerð krafa um að þeirri kröfu verði hafnað.
III. Forsendur
Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðum sex mánuðir. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga.
Í b-lið 3. gr. húsaleigusamningsins um hið leigða húsnæði, dags. 25. maí 2007, kemur jafnframt fram að uppsagnarfrestur af hálfu beggja aðila á íbúðum sé sex mánuðir, sbr. XI. kafla húsaleigulaga.
Aðila máls þessa greinir ekki á um að samkomulag hafi orðið um að álitsbeiðandi færi út úr íbúðinni 1. desember 2008 og greiddi leigu til loka janúar 2009, enda hefði ekki fundist nýr leigutaki fyrir þann tíma. Hins vegar telur gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ekki skilað húsnæðinu í umsömdu ástandi. Af þeim sökum hafi orðið dráttur á að leigja út íbúðina, auk þess sem kostnaður hafi fallið til vegna þrifa.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.
Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Gegn neitun álitsbeiðanda skortir því viðhlítandi sönnun fyrir því að hið slæma ástand íbúðarinnar við skil hennar hafi að öllu leyti stafað af hans völdum.
Að áliti kærunefndar er ekki grundvöllur fyrir bótaábyrgð álitsbeiðanda og ber gagnaðila því að skila honum tryggingarvíxli að fjárhæð 270.000 kr.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri ekki bótaábyrgð gagnvart gagnaðila vegna skila á hinu leigða húsnæði og að gagnaðila beri að skila tryggingarvíxli að fjárhæð 270.000 krónur.
Reykjavík 16. nóvember 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson