Mál nr. 58/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 58/2003
Ákvörðunartaka: Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 4. nóvember 2003, beindi H f.h. A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 10. nóvember 2003 og samþykkti nefndin að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 8. desember 2004, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. janúar 2004 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X, sem timburhús á steinsteyptum kjallara, byggt árið 1953, og samanstendur af kjallara, hæð og risi eða alls þremur eignarhlutum. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins en gagnaðili eigandi eignarhluta í kjallara. Ágreiningur er um ákvörðunartöku um lagnir og greiðslu skaðabóta.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja affallslagnir fyrir þvottavél álitsbeiðenda úr íbúð sinni án samþykkis annarra eigenda hússins.
Að gagnaðila beri að koma umræddum lögnum aftur í samt horf og beri skaðabótaábyrgð á afleiddu tjóni.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur og gagnaðili hafi keypt eignarhluta sína í september 2003. Álitsbeiðendur segja geymslu í kjallara fylgja eignarhluta þeirra. Í umræddri geymslu sé tengi fyrir þvottavél ásamt tilheyrandi lögnum sem legið hafi í gegn um íbúð gagnaðila og hefðu gert svo frá því að húsið hafi verð byggt. Gagnaðili hafi hins vegar án samráðs við álitsbeiðendur fjarlægt affallslagnir sem þjóna áttu þvottavél í geymslunni og íbúðum í húsinu að öðru leyti.
Álitsbeiðendur benda á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 teljist lagnir fyrir heitt og kalt vatn, skólp o.fl. sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar til sameignar, án tillits til þess hvar þær liggja íhúsinu. Með vísan til þessa telja álitsbeiðendur ótvírætt að hinar umdeildu affallslagnir séu í sameign allra eigenda. Gagnaðila hafi því verið óheimilt að fjarlægja lagnirnar án samþykkis annarra eigenda hússins á löglega boðum húsfundi.
Þá mótmæla álitsbeiðendur fullyrðingum gagnaðila um að ekki sé gert ráð fyrir umræddum lögnum á samþykktum teikningum. Telja þeir slík rök léttvæg enda skipti mestu að um sameiginlegar lagnir hafi verið að ræða.
Álitsbeiðendur benda einnig á að þeir hafi orðið fyrir töluverðu tjóni vegna hinna ólögmætu framkvæmda gagnaðila. Tjónið felist m.a. í því að þeim sé ókleyft að nýta þvottaaðstöðu á heimili sínu og þurfi því að leita annað með þvotta. Jafnframt sé óhjákvæmilegt að setja verði upp nýjar frárennslislagnir með tilheyrandi kostnaði og telja álitsbeiðendur að gagnaðila beri að greiða hann á grundvelli 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi fjarlægt hinar umdeildu lagnir, eftir að ljóst hafi verið að seljandi eignarhlutans og álitsbeiðendur hafi ekki viljað gera breytingar á þessu einkennilega og ósamþykkta lagnafyrirkomulagi. Byggir hann á að honum hafi verið það heimilt að neyðarrétti, þar sem aðrir eigendur og seljandi hafi ekki viljað láta sig málið skipta. Gagnaðili bendir einnig á að ekki hafi legið fyrir við kaup gagnaðila á eignarhluta sínum að nýta ætti geymslu álitsbeiðenda sem þvottahús.
Gagnaðili vísar jafnframt til greinaragerðar Verkvangs, verkfræðistofu, en þar kemur fram að því verði varla mótmælt að gagnaðili hafi ekki haft óskorðaðan rétt til að fjarlægja hinar umdeildu langir, ef ekki kæmu til önnur málsatvik. Það sé rangt að frárennslisrörið hafi verið til staðar frá upphafi hússins. Jafnframt er bent á að ekki sé sýnt fram á að legið hafi fyrir samþykki annarra eigenda hússins fyrir gerð frárennslisrörsins. Þá liggi ekki fyrir að umrædd lögn hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúa.
Gagnaðili bendir að lokum á að álitsbeiðandi hafi samkvæmt ákvæðum byggingarreglugerðar verið óheimilt að breyta geymslu í þvottahús.
III. Forsendur
Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.
Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús.
Af gögnum málsins má ráða að hin umdeilda lögn var utanáliggjandi bak við eldhúsinnréttingu úr eldhúsvaski í eignarhluta gagnaðila og þaðan inn geymslu í eigu álitsbeiðenda. Óumdeilt er að þetta fyrirkomulag var keyptu eignarhluta. Samkvæmt upplýsingum kærunefndar var umræddri lögn komið fyrir af fyrri eigendum í þeim tilgangi að tryggja eignarhluta álitsbeiðanda aðgang að þvottaðstöðu í fyrrnefndri geymslu. Að þessu virtu og með vísan til þeirra sjónarmiða sem að framan eru rakin er það álit kærunefndar að hin umdeilda lögn sé hluti af sameiginlegu lagnakerfi hússins.
Um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum er fjallað í 39. gr. laga nr. 26/1994. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan skv. 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Óumdeilt er að gagnaðil fjarlægði hina umdeildu lögn án þess að ákvörðun um slíkt hafi verið tekin á sameiginlegum húsfundi eigenda hússins. Í ljósi þess að lögnin var hluti af sameiginlegu lagnakerfi hússins er það álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja hana án samþykkis annarra eigenda hússins.
Í 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er sett fram bótaregla vegna tjóns sem eigandi séreignar er ábyrgur fyrir gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar m.a. af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum og mistökum við meðferð hennar og viðhald.
Samkvæmt 2. mgr. 51. gr. nær bótaskylda skv. 1. mgr. einnig til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis. Að öðrum tilvikum sem ekki falla beinlínis undir ákvæði 51. gr. gilda síðan almennar reglur skaðabótaréttar.
Þegar hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að gagnaðili hafi með ólögmætum hætti fjarlægt lagnir úr sameiginlegu lagnakerfi hússins. Í ljósi þess ber hann skaðabótaábyrgð á umræddri háttsemi og ber honum þar af leiðandi að greiða kostnað við að koma lögnunum í sitt fyrra ástand.
Álitsbeiðendur hafa jafnframt haldið því fram að þeir hafi orðið fyrir afleiddu tjóni vegna háttsemi gagnaðila. Álitsbeiðendur hafa þó ekki sýnt fram á slíkt tjón með haldbærum gögnum eða öðrum hætti og er það því álit kærunefndar að hafna beri þessum hluta kröfu álitsbeiðenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja sameignlegar affallslagnir úr íbúð sinni án samþykkis annarra eigenda hússins.
Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli bera kostnað af því að koma umræddum lögnum aftur í samt horf. Kröfum álitsbeiðenda vegna afleidds tjóns er hafnað.
Reykjavík, 15. janúar 2004
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson