Mál nr. 38/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 38/2003

Eignarhald: Þvottahús og geymsla. Sameign sumra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. júlí 2003, mótteknu 11. júlí 2003, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 23. október 2003, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 5. nóvember 2003, frekari athugasemda gagnaðila, dags. 25. nóvember 2003 og frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 15. desember 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 16. janúar 2004 og málið tekið til úrlausnar en niðurstaða fékkst ekki. Erindið var enn fremur lagt fyrir á fundi nefndarinnar 10. febrúar 2004 án þess að niðurstaða fengist. Á fundi nefndarinnar 4. mars 2004 var málið leitt til lykta.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, sem er byggt á árunum 1964 - 1966 og er þrjár hæðir, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi ósamþykktrar íbúðar undir bílskúrum hússins, en gagnaðilar eigendur eignarhluta á jarð- og annarri hæð hússins. Ágreiningur er um eignarhald.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að eignarhluta undir bílskúrum hússins tilheyri hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi og geymslu.

Í álitsbeiðni kemur fram að við gerð eignaskiptayfirlýsingar, sem hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúanum í Y, hafi komið upp ágreiningur um hlutdeild eignar álitsbeiðanda undir bílskúrum hússins í sameign. Ágreiningurinn standi fyrst og fremst um hvort eignarhluta álitsbeiðanda tilheyri hlutdeild í sameign allra, þar á meðal í þvottahúsi og geymslu á jarðhæð.

Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt afsali, dags. 31. mars 1966, hafi byggingaraðili hússins, D, afsalað E jarðhæð hússins þar með talið rýmum undir bílskúrum þess. Með afsali, dags. 7. júlí 1969, hafi E afsalað eignarhluta sínum undir báðum bílskúrum að X, ásamt öllu því sem fylgt hafi eigninni og fylgja bæri henni. Álitsbeiðandi telur að þar sem ekki hafi verið tekið fram í afsalinu að hlutdeild í þvottahúsi og annarri sameign fylgdi ekki með í sölunni, hafi hlutdeild í sameign þar af leiðandi fylgt með í kaupunum. E hafi síðan selt íbúð sína á jarðhæð hússins að undanskildu rými undir bílskúrum hússins.

Í kaupsamningi álitsbeiðanda, dags. 12. ágúst 1999, segi að eignarhluta hans fylgi allt sem fylgi og fylgja beri, þ.m.t. tilheyrandi sameignar og leigulóðaréttindi.

Álitsbeiðandi mótmælir fullyrðingum gagnaðila um að ekki sé innangengt úr eignarhluta hans og bendir á að innangeng sé um hurð milli eignarhluta hans og sameiginlegs gangs.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt drögum að nýjum eignaskiptasamningi sé þvottahús hússins sameign allra eigenda. Þessu mótmæla gagnaðilar og telja að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi ekki eignarhluti í sameign. Gagnaðilar benda á að þvottahúsið sem um ræði sé á jarðhæð hússins og aðgengilegt úr öllum eignarhlutum þess að eignarhluta álitsbeiðanda undanskildum. Til þess að afnot álitsbeiðanda af þvottahúsinu séu möguleg þurfi að fara um aðrar séreignir hússins, eða brjóta niður vegg milli eignarhluta hans og séreignar. Þá hafi eigendur eignarhluta undir bílskúr aldrei nýtt sér þvottahús hússins.

Gagnaðilar halda því einnig fram að eignarhluta í húsinu hafi með ólögmætum hætti árið 1985 verið skipt í tvo eignarhluta, þ.e. rými undir bílskúr og íbúð á þriðju hæð hússins. Hafi þetta verið gert án samþykkis annarra eigenda hússins. Í ljósi þess að eignarhlutanum hafi ekki verið ráðstafað í samræmi við lögin fylgi því ekki sameignarréttindi með eignarhlutanum.

III. Forsendur

Með afsali, dags. 31. mars 1966, afsalaði D byggingaraðili hússins, E jarðhæð þess. Í umræddu afsali er eignarhlutanum lýst með eftirfarandi hætti: „6 herbergi, þ.e. 4 svefnherbergi, 2 stofur, eldhús og 2 baðherbergi, auk þess fylgir íbúðinni bílskúr (eystri) og einnig pláss það, sem er undir báðum þeim bílskúrum sem fylgja húsinu. […] Hlutdeild í þvottahúsi í samræmi við eignarhlut í allri eigninni (42%) nr. 34 við X.“ Með afsali, dags. 7. júlí 1969, seldi E F, eignarhluta undir bílskúrum hússins. Í afsalinu er hinum afsalaða eignarhluta lýst þannig: „…húsnæðinu undir báðum bílskúrum að X, Y, ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, en eignarhluti þessi telst vera 5,1% af allri húseigninni.  Með afsali, dags. 15. október 1969, seldi E síðan G það sem eftir stóð af eignarhluta hans, eða eins og honum er lýst í afsali: „…íbúð á 1. hæð hússins, 6 herbergi, eldhús, tvö baðherbergi svo og sérgeymsla í kjallara. Þá fylgir íbúðinni hlutdeild í þvottahúsi í kjallara“.

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Í 5.–9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru á þeirri meginreglu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginlegt þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá eldri lögum á þessu réttarsviði.

Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tölul. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tölul., 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi. Auk þess er um að ræða sérákvæði í 24. gr. varðandi óheimilar ráðstafanir, en það ákvæði þykir ekki eiga við hér.

Samkvæmt teikningum, samþyktum af byggingarfulltrúa, 17. september 2002, er nú gert er ráð fyrir heilum vegg milli eignarhluta álitsbeiðanda og sameiginlegs rýmis á jarðhæð hússins. Er þar um að ræða breytingu frá núverandi fyrirkomulagi þar sem innangengt er frá eignarhluta álitsbeiðanda. Ekki hefur verið gengið frá formlegri og löglegri eignaskiptayfirlýsingu á grundvelli hinna samþykktu teikninga. Verður því að leysa úr álitaefni þessu án tillits til þeirra breytinga sem mögulega mundi af þeim leiða á eignarhaldi hússins og fyrirkomulagi þess.

Aðila greinir á um það hvort innangengt sé frá eignarhluta álitsbeiðanda inn í sameign hússins án þess að fara þurfi um séreignarrými annarra eigenda. Af vettvangsskoðun fulltrúa nefndarinnar má ráða að slíkt sé hægt.

Það er því álit kærunefndar að undantekningarregla 2. tölul. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. komi hér ekki til álita, enda er viðkomandi séreignarhluti ekki lokaður af frá hinni umdeildu sameign með þeim hætti sem þar greinir.

Varðandi undantekningu 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. telur kærunefnd að hvorki verði ráðið af hlutfallstölum né einstökum eignarheimildum með hvaða hætti sameignarréttindi tengjast einstökum eignarhlutum, þ.m.t. réttindi til umrædds þvottahúss. Í eignarheimildum kemur hvergi fram að réttur viðkomandi séreignarhluta til sameignar sé takmarkaður með einhverjum þeim hætti sem gagnaðilar vilja byggja á. Er þó ótvírætt að fyrir því bera gagnaðilar sönnunarbyrðina, en í athugasemdum með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga er í fyrsta lagi tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign og í öðru lagi er á því byggt að reglur um sameign sumra séu undantekning, miðað við sameign allra sem sé meginregla.

Kærunefnd telur því, með vísan til framangreinds, að eignarhluta álitsbeiðanda fylgi eignarhlutdeild í allri sameign hússins, þ.m.t. sameiginlegu þvottahúsi.

Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að túlkun laga um fjöleignarhús heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli þeirra laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Kærunefnd getur ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á það, með hefðbundinni sönnunarfærslu sem fram færi fyrir dómi, að réttindi til þvottahúss, hafi ekki fylgt eignarhlutanum við sölu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að eignarhluta álitsbeiðanda undir bílskúrum hússins fylgi hlutdeild í sameign, þ.m.t. sameiginlegu þvottahúsi og sameiginlegri geymslu.

Reykjavík, 4. mars 2004,

Valtýr Sigurðsson

Gestur Valgarðsson

Karl Axelsson