Mál nr. 49/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 49/2003
Skipting kostnaðar: Malbikun á bílastæði. Bílskúrar. Aðild að húsfélagi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. september 2003, mótteknu 20. september 2003, beindi C hdl., f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B 1-3, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 23. september 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð D f.h. gagnaðila, móttekin 30. október 2003, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 26. nóvember 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. janúar 2004 og málið tekið til úrlausnar en niðurstaða fékkst ekki. Málið var einnig tekið fyrir á fundi nefndarinnar 10. febrúar 2004 án þess að niðurstaða fengist. Á fundi nefndarinnar 4. mars 2004 var málið leitt til lykta.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, sem er byggt árið 1975 og samanstendur af þremur stigagöngum, alls 99 eignarhlutar. Matshlutarnir B 1 og B 2 eru sjö hæðir auk kjallara en matshlutinn B 3 er þrjár hæðir auk kjallara. Á lóð hússins standa átján bílskúrar í þremur sjálfstæðum lengjum, en sjö bílskúrar eru á jarðhæðum hússins. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í B 2 en gagnaðili er húsfélagið B 1-3. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar og aðild að húsfélagi.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að kostnaðarskipting vegna malbikunar bílastæða hafi verið röng og bílskúrseigendum beri að greiða aukna hlutdeild í framkvæmdunum.
Að bílskúrseigendum, beri að endurgreiða allan rekstrarkostnað sem aðrir eigendur hússins hafa tekið þátt í.
Að skilja beri rekstrarfélag bílskúrseigenda frá húsfélagi B 1-3.
Í álitsbeiðni kemur fram að bílastæði hússins hafi verið endurnýjuð sumarið 1998. Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá upplýsingar frá gagnaðila um hvernig kostnaði vegna þeirra hafi verið skipt á milli eigenda. Er álitsbeiðandi hafi loks fengið umrædd gögn í hendur hafi komið í ljós að öllum kostnaði vegna framkvæmdanna hafi verið skipt jafnt á milli eigenda. Álitsbeiðandi telur slíka skiptingu óeðlilega og að bílskúrseigendum beri að greiða hærra hlutfall í umræddum framkvæmdum.
Álitsbeiðandi segir jafnframt að reikningar gagnaðila beri það með sér að kostnaði vegna reksturs bílskúra sé dreift á alla eigendur. Telur álitsbeiðandi að bílskúrseigendum beri að hafa með sér sérstakt félag og rekstur þeirra skuli vera aðskilinn frá rekstri aðalhúsfélagsins.
Í greinargerð mótmælir gagnaðili kröfu álitsbeiðanda um leiðréttingu kostnaðarskiptingar sem of seint fram kominni, sbr. 5. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Gagnaðili bendir á að framkvæmdir við bifreiðastæði við B 1-3 hafi farið fram sumarið 1998, samkvæmt ákvörðun húsfélagsins. Álitsbeiðandi hafi verið á aðalfundi húsfélagsins 25. ágúst 1998 og hafi honum þá gefist færi á að mótmæla umræddri kostnaðarskiptingu. Gagnaðili viðurkennir að álitsbeiðandi hafi komið með fyrirspurn á umræddum fundi en ekki viðhaft mótmæli við kostnaðarskiptingunni. Þá vísar gagnaðili til almennra reglna um fyrningu krafna.
Gagnaðili mótmælir einnig kröfu álitsbeiðanda með vísan til þess að í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir B 1-3 komi fram að húsið standi á óskiptri lóð. Þar komi ekki fram að bílastæði fyrir framan bílskúra eigi að vera í séreign bílskúrseigenda. Bendir gagnaðili á að frá upphafi hafi verið litið svo á að bílastæði væru í sameign allra og kostnaður vegna viðhalds og gerðar bílastæða skiptist að jöfnu.
Þá mótmælir gagnaðili kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu rekstrarkostnaðar bílskúra. Heldur gagnaðili því fram að aðrir eigendur hafi aldrei þurft að greiða rekstrarkostnað vegna bílskúra.
Að lokum mótmælir gagnaðili að skilja beri rekstrarfélag bílskúrseigenda frá aðalhúsfélagi, enda sé ekkert í gögnum málsins sem bendi til að slíkt sé nauðsynlegt.
Í frekari athugasemdum sínum mótmælir álitsbeiðandi að hann hafi sýnt af sér tómlæti. Í því sambandi bendir álitsbeiðandi á að umrædd kostnaðarskipting hafi ekki verið upplýst fyrr en eftir fyrirspurn á aðalfundi gagnaðila. Álitsbeiðandi heldur því fram að aðalfundur gagnaðila, dags. 25. ágúst 1998, hafi ekki þýðingu hvað þetta varðar þar sem kostnaðarskipting hafi ekki legið fyrir á fundinum. Hafi álitsbeiðandi gert ráð fyrir að kostnaðarskipting yrði í samræmi við lög.
Álitsbeiðandi bendir einnig á að samkvæmt 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrningu hafi kröfulýsingafrestur ekki hafist fyrr en atvik um kostnaðarskiptingu hafi verið upplýst, þ.e. sumarið 2003.
III. Forsendur
Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í B- og C-lið 45. gr. er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Samkvæmt B-lið 45. gr. skiptist tiltekinn kostnaður sem þar er talinn upp að jöfnu og samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan, hver sem hann er, skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Kostnaður við gerð, viðhald og rekstur sameiginlegra óskiptra bílastæða, svo og slíkur kostnaður við sameiginlegar aðkeyrslur skiptist að jöfnu, sbr. 1. tölul. B-liðar 45. gr.
Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst hluti lóðar, t. d. bílastæði sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr, vera séreign. Í því tilviki sem hér um ræðir eru viðkomandi bílastæði fyrir framan bílskúra sérstaklega afmörkuð frá lóðinni með strikum bæði til hliðar og út frá bílskúrunum. Að þessu virtu er ljóst að kostnaður þessara afmörkuðu bílastæða telst sérkostnaður viðkomandi bílskúrseiganda. Að öðru leyti telst kostnaður vegna óskiptra bílastæða hússins sameiginlegur.
Í málinu liggur fyrir að hinar umdeildu framkvæmdir áttu sér stað á árinu 1998. Samkvæmt yfirlýsingu C, hdl., f.h. álitsbeiðanda greiddi álitsbeiðandi á því ári hlutdeild sína í framkvæmdunum. Möguleg endurkrafa hennar af því tilefni er nú fyrnd, sbr. 5. tl. 3. gr. fyrningarlaga nr. 14/1905.
Á sameignlegri lóð hússins standa átján bílskúrar í þremur lengjum. Kærunefnd telur umræddar bílskúrslengjur, hverja um sig, vera sjálfstæð hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Af því leiðir að ytra byrði þeirra, lagnir, ytri gluggaumbúnaður, þak ofl. telst vera í sameign eigenda viðkomandi bílskúrslengju, skv. 8. gr. laga nr. 26/1994. Í ljósi þessa er kostnaður vegna þeirra, þ. m. t. rekstrarkostnaður, eingöngu kostnaður eigenda viðkomandi bílskúra. Að þessu virtu telur kærunefnd að hafi aðrir eigendur, en eigendur bílskúra, tekið þátt í rekstrarkostnaði umræddra bílskúrslengna geti þeir átt rétt á endurgreiðslu. Í ljósi þess sem að framan hefur verið rakið varðandi sjálfstætt standandi bílskúra á lóð hússins, telur kærunefnd að samkvæmt 76. gr. laga nr. 26/1994, teljist hver bílskúrseining húsfélagsdeild innan heildarhúsfélags B 1-3.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að krafa álitsbeiðanda um leiðréttingu á kostnaðarskiptingu vegna malbikunarframkvæmda á sameignlegu bílastæði sé fallin niður fyrir fyrningu.
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna frístandandi bílskúra, þ. m. t. rekstrarkostnaður, sé sérkostnaður eigenda þeirra og að hver bílskúrseining á lóð B 1-3 teljist húsfélagsdeild innan heildarhúsfélags B 1-3.
Reykjavík, 4. mars 2004
Valtýr Sigurðsson
Gestur Valgarðsson
Karl Axelsson