Mál nr. 51/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 51/2003

Eignarhald: Geymslur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. september 2003, mótteknu 9. október 2003, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar og samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð L hdl., f.h. gagnaðila, dags. 20. nóvember 2003, móttekin 24. nóvember 2003, ásamt frekari gögnum sem nefndin aflaði sér, var lögð fram á fundi nefndarinnar 4. mars 2004 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, jarðhæð, miðhæð og rishæð, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á miðhæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á rishæð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að geymsla undir útitröppum og geymsla í þvottahúsi í kjallara séu sameign allra eigenda hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að í tengslum við gerð eignaskiptasamnings sé ágreiningur um eignarhald á geymslurými hússins. Geymsla sé undir útitröppum og innangengt í hana úr íbúð á jarðhæð. Sú geymsla sé í einu afsali sögð séreign rishæðar en í öðrum sameign. Af þessari geymslu hafi íbúar jarðhæðar full afnot nú. Ef íbúar rishæðar ættu að nýta hana þyrftu þeir að ganga í gegnum séreign jarðhæðar en breytingar hafi verið gerðar á anddyri jarðhæðar og sameignarrými tekið sem séreignarrými.

Einnig sé gamall kyndiklefi inn af þvottahúsi nú nýttur sem geymsla af íbúum rishæðar. Þá sé undir tröppunum niður í þvottahúsið lítil geymsla sem miðhæðin hafi nýtt. Í þessa geymslu sé innangegnt úr íbúð á jarðhæð og hafi íbúar á jarðhæð nýtt hana að hluta.

Í greinargerð L, hdl. f.h. gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji geymslu undir útitröppum vera séreign sína og vísar því til stuðnings m.a. til afsals um rishæðina frá árinu 1964. Í greinargerðinni er einnig vitnað til afsala þar sem segir að geymsla í þvottahúsi fylgi rishæðinni.

III. Forsendur

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Kærunefnd hefur skoðað þær þinglýstu eignarheimildir um fjöleignarhúsið X sem fyrir liggja. Þann 22. september árið 1959 seldi C allt húsið X til D. D lét skipta húsinu í þrjá eignarhluta og er mat dómkvaddra matsmanna á eignarhlutfalli hverrar hæðar dagsett 25. maí 1964. Eignarhlutirnir voru síðan seldir hver af öðrum og er afsal vegna rishæðar dagsett 28. maí 1964, vegna jarðhæðar 3. júní 1964 og vegna miðhæðar 1. september 1964. Í afsali vegna rishæðar segir: „Hið selda er nánar tiltekið rishæðin öll ásamt forstofu og stigauppgangi upp á hæðina, 1/3 hluti í sameiginlegu þvottaherbergi hússins, geymsla undir útitröppum á 1. hæð, svo og hlutfallslegur eignarréttur í útitröppum og sameiginlegri lóð hússins, samanber erfðafestusamning dagsettan 5. desember 1956.“ Í afsali vegna jarðhæðar segir: „Undanþegin í sölunni er geymsla undir útitröppum, svo og geymsla undir stigauppgangi, hvort tveggja á 1. hæð [...] .“ Í afsali vegna miðhæðar segir: „Hið selda er nánar tiltekið íbúð á mið-hæð hússins, 1/3 hluti í sameiginlegu þvottaherbergi hússins, geymsla undir stigauppgangi, hvort tveggja á 1. hæð, svo og hlutfallslegur eignarréttur í útitröppum og sameiginlegri lóð hússins, samanber erfðafestusamning dags. 5. desember 1956. Þá fylgir réttur til eðlilegs umgangs um inngang og forstofu á norðurhlið hússins í sambandi við notkun þvottaherbergis og geymslu.“

Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 6. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Þinglýst eignarheimild, áðurgreint afsal rishæðar, dags. 28. maí 1964, gerir geymslu undir útitröppum að séreign gagnaðila enda afsalsgjafi eigandi alls hússins. Ekki nýtur eignarheimilda sem breyta þessu. Geymsla undir útitröppum telst því séreign gagnaðila. Í álitsbeiðni kemur fram að breytingar hafi verið gerðar á anddyri íbúðar á jarðhæð og með því torveldaður umgangur um geymslu undir útitröppum. Slíkar breytingar gera þó ekki sameign að séreign nema með samþykki allra íbúa hússins.

Í áðurgreindum afsölum frá árinu 1964 er þvottahúsið óumdeilanlega í sameign allra. Ekki er minnst á kyndiklefa inn af þvottahúsinu sérstaklega og telst hann því vera hluti þvottahússins. Ekki nýtur í málinu þinglýstra eignarheimilda þar sem fram kemur ótvírætt samþykki allra eigenda hússins fyrir því að gera geymsluna inn af þvottahúsi að séreign gagnaðila. Telst hún því sameign.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að geymsla undir útitröppum sé séreign rishæðar en geymsla inn af þvottahúsi sé sameign allra.

Reykjavík, 4. mars 2004

Valtýr Sigurðsson

Gestur Valgarðsson

Karl Axelsson