Mál nr. 4/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 4/2007
Ákvörðunartaka: Fjarskiptakerfi. Lögmæti húsfundar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. febrúar 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili.
B, f.h. gagnaðila, var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 2. mars 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. mars 2007, athugasemdir C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 25. mars 2007, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. apríl 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 10. maí 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða húsfélagið X sem er húsfélag fyrir húsið Y nr. 31 og 33, Z nr. 13, 15, 17, 19 og 21 og Þ nr. 12, alls 79 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að Y nr. 33 en gagnaðili húsfélagið X. Ágreiningur er um ákvarðanatöku vegna sölu á fjarskiptakerfi, svonefndri IP-símstöð, og vegna reksturs á sameiginlegu netkerfi (LAN-neti).
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:
- Að kærunefndin staðfesti að ákvörðun sem tekin var á húsfundi sem haldinn var 3. febrúar 2007 sé ólögmæt.
- Að kærunefndin staðfesti að samþykki allra þurfi annars vegar til að ákveða að leggja niður rekstur sameiginlegrar símstöðvar og netkerfis og hins vegar til að selja IP-símstöðina.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili reki sameiginlega IP-símstöð (símkerfi) og búnað til reksturs sameiginlegs netkerfis. Þessum búnaði fylgi IP-símtæki fyrir hverja íbúð. Heildarkostnaður þessa búnaðar hafi verið um 3 milljónir króna og sé sameign fjöleignarhússins. IP-símkerfið og netkerfið hafi verið rekin í tvö ár. Þótt kerfin virki þá hafi hvorki seljandinn né hússtjórnin komið búnaðinum í það horf sem til stóð samkvæmt sölulýsingu. Til dæmis hafi IP-símarnir enn ekki verið tengdir við dyrasímakerfið, en til hafi staðið að skipta símtækjunum út svo það væri hægt og hafi sú uppfærsla verið innifalin í kaupunum. Síðastliðið haust hafi gagnaðili lagt til að hætt yrði rekstri símstöðvar og netkerfis og að búnaðurinn yrði seldur. Nokkrir eigendur hafi andmælt þessu á húsfundi í september 2006 og hafði gagnaðili þá beðið starfshóp að skila tillögu í málinu. Í janúar 2007 hafi verið boðað til fundar og ítrekaðar fyrrgreindar tillögur um að hætta rekstri fjarskiptabúnaðar og selja hann. Starfshópurinn hafi talið að ráðstöfunin myndi kosta íbúðareigendur um 60.000 kr. á ári í hærri fjarskiptakostnað auk þess sem íbúðareigendur yrðu að kaupa nýja síma á sinn kostnað, að fjárfestingin í fjarskiptakerfinu upp á um 3 milljónir króna færi forgörðum, enda væri búnaðurinn ekki söluhæfur, og að hugsanlegar kröfur gegn seljanda myndu glatast. Tillaga stjórnar um að hætta rekstri fjarskiptabúnaðar hafi verið samþykkt með rúmum 30 atkvæðum gegn um það bil 10 af um 80 íbúðareigendum (um 40%) og skyldi hún koma til framkvæmda 1. apríl 2007. Lögfræðingur hússtjórnar hafi talið ríkja óvissu um hvort heimilt væri að hætta rekstri fjarskiptakerfisins og selja búnaðinn án samþykkis allra eigenda og að rétt væri að leita álits kærunefndar.
Álitsbeiðandi bendir á að IP-símstöð og netbúnaður fjöleignarhússins X sé sameign þess. Henni verði ekki ráðstafað og hagnýtingu hennar verði ekki hætt nema með samþykki allra eigenda skv. 19. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sbr. 41. og 42. gr. Fjarskiptakerfið geti ekki talist „óverulegur hluti sameignar“ skv. 2. mgr. 19. gr. Yrði niðurstaðan sú að fjarskiptakerfið teldist „óverulegur hluti sameignar“ þá hafi 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, ekki lýst sig samþykka því að hætta rekstri fjarskiptakerfis eða selja það. Þetta ákvæði taki til 2/3 hluta allra eigenda, en ekki aðeins þeirra sem mæta á húsfund. Sá aukni meirihluti hafi ekki náðst á síðasta húsfundi og því sé ekki hægt að boða til nýs fundar um sama efni skv. 42. gr. laganna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar byggingaraðili hússins, X ehf., hafi selt íbúðirnar fylgdu með í kaupunum IP-símstöð og sameiginlegt netkerfi (LAN-net).
Af hálfu gagnaðila er kröfum álitsbeiðanda hafnað og þess aðallega krafist að viðurkennt verði að ákvörðun húsfélagsins sem tekin hafi verið á húsfundi 3. febrúar 2007 sé lögmæt. Verði ekki á það fallist sé gerð sú krafa til vara að allur kostnaður við rekstur IP-símstöðvar og sameiginlegs netkerfis verði greiddur af þeim eigendum einum sem nýta sér IP-símstöðina og sameiginlegt netkerfi.
Gagnaðili telur að samþykki einfalds meirihluta eigenda nægi fyrir ákvörðun um að hætta rekstri IP-símstöðvar og sameiginlegs netkerfis og að stjórn húsfélagsins sé heimilt að selja IP-símstöðina ásamt tilheyrandi símtækjum. Til vara að samþykki 2/3 hluta sé nægilegt.
Á húsfundi sem haldinn var 3. febrúar 2007 hafi verið mætt fyrir 40 eigendur hússins sem eiga samtals 51,67% í sameign þess. Á fundinum hafi fulltrúar samtals 34 eignarhluta af 40 samþykkt tillögu stjórnar.
Mætt hafi verið fyrir rúmlega helming eigenda og samþykktu meira en 2/3 hluta þeirra sem á fundinum voru, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að rekstrinum yrði hætt og símstöðin seld. Ákvörðunin hafi því verið lögmæt.
Í 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, komi fram að ef taka eigi ákvörðun í samræmi við B-lið 41. gr. sömu laga þurfi að minnsta kosti helmingur eigenda að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögunni. Með öðrum orðum ef mætt sé fyrir að minnsta kosti helming eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta nægi samþykki 2/3 hluta þeirra sem á fundinum séu. Þessu skilyrði hafi verið fullnægt á húsfundinum sem haldinn var 3. febrúar 2007 þar sem atkvæði hafi verið greidd um tillögurnar.
Þá er á því byggt af hálfu gagnaðila að ef umræddur búnaður hefði ekki fylgt með í kaupunum hefði þurft samþykki allra eigenda til að setja hann upp, sbr. 11. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, enda sé um að ræða búnað sem ekki tíðkist í sambærilegum húsum sem takmarki ráðstöfunarrétt eigenda og leggi á þá mikinn kostnað. Þá telur gagnaðili að það sé ekki hlutverk húsfélags að reka slíkan búnað nema samþykki allra eigenda liggi fyrir. Þá verði ekki talið að húsfélag geti skyldað eigendur til að skipta eingöngu við eitt ákveðið símafyrirtæki en það yrði raunin ef búnaðurinn yrði áfram nýttur í húsinu. Telur gagnaðili því ljóst að þótt slíkur búnaður hafi verið til staðar í húsinu þegar eigendur keyptu viðkomandi eignarhluta þar þýði það ekki að hann skuli vera þar um aldur og ævi. Þá er á því byggt að umræddur búnaður teljist til óverulegs hluta sameignar og því hafi ákvörðun húsfundar um að selja hann verið lögmæt.
Komist kærunefndin hins vegar að þeirri niðurstöðu að símstöðin og netkerfið eigi að vera áfram til staðar í húsinu er á því byggt að allur kostnaður við símstöðina og netkerfið greiðist eingöngu af þeim eigendum sem noti símstöðina og hið sameiginlega netkerfi. Því til stuðnings sé bent á C-lið 45. gr. laganna enda sé hægt að mæla notkunina með óyggjandi hætti. Myndu þá eingöngu þeir sem tengdir séu við símstöðina og hið sameiginlega netkerfi greiða kostnaðinn.
Gagnaðili rekur jafnframt forsögu málsins og bendir á að á húsfundi sem haldinn var 26. september 2006 hafi málið verið á dagskrá og stjórn húsfélagsins lagt fram tillögu um að rekstri símstöðvarinnar og sameiginlegs netkerfis yrði hætt frá og með 31. október 2006. Þar hafi formaður húsfélagsins greint frá því að með rekstri símstöðvarinnar og sameiginlegs netkerfis væri húsfélagið í raun að reka fjarskiptafyrirtæki í húsinu. Hann hafi farið yfir tilboð sem stjórnin hafði aflað frá símafyrirtækjum og bent á að á grundvelli þeirra yrði ekki ályktað að verulegt hagræði væri af rekstrinum. Framboð á net- og símaþjónustu hafi aukist og möguleikar á þjónustu fleiri en fjarskiptakerfið byði upp á. Á fundinum hafi verið ákveðið að skipa þriggja manna starfshóp til að skoða kosti og galla rekstursins áður en endanleg ákvörðun yrði tekin í málinu.
Á húsfundi sem haldinn var 3. febrúar 2007 hafi álitsbeiðandi kynnt niðurstöður starfshópsins og síðan ítrekað afstöðu stjórnarinnar á málinu. Meðal annars hafi verið bent á að þarfir íbúanna væru mismunandi og byggðist þjónusta símafyrirtækjanna á einstaklingsmiðaðri þjónustu sem ekki væri hægt að uppfylla með umræddum búnaði. Myndi rekstur umræddrar símstöðvar og sameiginlegs netkerfis aldrei ná að uppfylla kröfur allra íbúanna, auk þess sem tækniþróun væri hröð á þessu sviði. Einungis eitt símafyrirtæki byði upp á þá þjónustu að reikningsfæra notendur og væru eigendurnir því bundnir að því að skipta við það fyrirtæki. Þá myndi þurfa að fara í verulegar fjárfestingar til að tryggja nauðsynlegt rekstraröryggi stöðvarinnar, auk þess sem verulegur kostnaður væri af því að reka kerfið. Hafi hann bent á að slík stöð hefði kosti hjá fyrirtækjum en nauðsynlegt væri að tæknimenn væru til taks til að tryggja rekstraröryggi auk þess sem uppfæra þyrfti reglulega nýjungar.
Gagnaðili bendir á að rekstur IP-símstöðvar og sameiginlegs netkerfis henti á engan hátt eigendum hússins og takmarki notkunarmöguleika og valfrelsi þeirra. Þá sé mikill kostnaður því samhliða að koma búnaðinum í fullnægjandi horf svo hann nýtist í samræmi við þá tækni sem á markaðnum er í dag. Gagnaðili bendir á níu atriði því til stuðnings í ítarlegu máli og með vísan til þeirra telur hann ljóst að gallar séu mun fleiri en kostirnir við að reka áfram sameiginlega símstöð og netkerfi. Búnaðurinn sé dýr og kostnaður mikill við að reka hann og uppfæra og ekki nema á valdi fyrirtækja að reka slíkan búnað með aðstoð tæknimanna. Þyrfti húsfélagið að gera þjónustusamning við fyrirtæki sem sinni slíkri þjónustu ef búnaðurinn eigi að vera áfram til staðar og notkunar í húsinu. Þá bendir gagnaðili á að þarfir fólks séu mismunandi og það sé ekki hlutverk húsfélagsins að ákveða þær og skilgreina. Telur gagnaðili ljóst að ef búnaðurinn eigi að geta gegnt hlutverki sínu verði að leggja út í verulegan viðbótarkostnað sem allir eigendur hússins þurfi að samþykkja. Þá sé ljóst að til þess að unnt sé að nota búnaðinn þurfi allir eigendur hússins að skipta við sama símafyrirtækið. Liggi ljóst fyrir að slíkt samþykki myndi aldrei nást. Þá þyki einsýnt að þótt búnaðurinn nái að gegna hlutverki sínu nái hann aldrei að uppfylla kröfur og væntingar allra eigenda hússins. Að lokum bendir gagnaðili á að þótt búnaðurinn hafi fylgt með í kaupunum breyti það ekki þeirri staðreynd að hann sé dýr í rekstri, henti illa húsfélagi og takmarki ráðstöfunarrétt og valfrelsi eigenda. Vegna hraðra tækniframfara á þessu sviði hafi forsendur stórlega breyst frá því að húsbyggjandinn seldi búnaðinn með íbúðunum í húsinu. Forsendur séu því allt aðrar í dag en fyrir þremur árum sem hafa verði í huga.
Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að greinargerð gagnaðila fjalli að miklu leyti um rök stjórnar húsfélags X fyrir því að leggja niður fjarskiptakerfi (símstöð og netkerfi) hússins. Álitsbeiðandi telur fyrir sitt leyti að kæran snúist ekki um það heldur hitt, hvort fjarskiptakerfið geti talist óverulegur hluti sameignarinnar í skilningi laga um fjöleignarhús.
Í frekari athugasemdum bæði álitsbeiðanda og gagnaðila eru kröfur þeirra ítrekaðar auk þess sem þeir mótmæla fullyrðingum hvors annars er varða annað en ákvörðunartökuna beinlínis og fund þann er um ræðir í málinu.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk húsfélags aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreignar og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti þannig að verðgildi eigna haldist. Í 2. mgr. sömu greinar segir að valdsvið húsfélags sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda.
Um hugtakið sameign er fjallað í 6. gr. laganna en þar segir meðal annars að til sameignar teljist öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt sé og eðlilegt að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Í 8. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna er síðan nánari grein gerð fyrir sameign og talinn upp búnaður sem þjónar þörfum heildarinnar en þar á meðal er símkerfi.
Eins og að framan er rakið hefur verið rekið í húsinu sameiginlegt IP-símkerfi og búnaður til reksturs sameiginlegs netkerfis af hálfu gagnaðila en búnaður þessi fylgdi með íbúðunum. Fyrir liggur hins vegar að ekki hafa allir íbúar hússins nýtt sér kerfið og þjónustu símafyrirtækisins T, en til að tengjast stöðinni þurfti viðkomandi að vera í viðskiptum við það fyrirtæki. Gagnaðili hefur með rökstuddum hætti bent á að rekstur slíkrar símstöðvar og sameiginlegs netkerfis henti ekki eigendum hússins auk þess að takmarka notkunarmöguleika og valfrelsi þeirra í viðskiptum við fjarskiptafyrirtæki. Lagði stjórnin því fram tillögu þess efnis á húsfundi 3. febrúar 2007 að rekstri stöðvarinnar og sameiginlegs netkerfis yrði hætt og að heimilt yrði að selja símstöðina ásamt tilheyrandi búnaði.
Búnaður sá sem hér um ræðir er að mati kærunefndar hvorki venjulegur né áskilinn í fjöleignarhúsum, gagnstætt því sem gildir um móttökubúnað fyrir til dæmis venjulegan símbúnað eða búnað fyrir sjónvarps- og útvarpssendingar. Umræddur búnaður takmarkar jafnframt valfrelsi íbúa hússins til að ákveða við hvaða símafyrirtæki þeir eigi viðskipti. Að þessu virtu telur kærunefnd eignarhald og rekstur símstöðvar af þessu tagi falla utan lögbundins verksviðs húsfélags. Af því leiðir að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994 nægir til þess að samþykkja tillögu um að hætta rekstri símstöðvarinnar og selja búnaðinn.
Á húsfundinn mættu eða höfðu sent inn umboð fulltrúar 40 eigenda af 79 eða 51,67% eignarhluta í húsinu. Auk umboða voru 34 eigendur samþykkir tillögu stjórnar um að leggja annars vegar niður rekstur sameiginlegrar símstöðvar og netkerfis og hins vegar um að selja IP-símstöðina. Sex eigendur voru á móti. Samþykkt húsfundar hinn 3. febrúar 2007 var því lögmæt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun sem tekin var á húsfundi 3. febrúar 2007 annars vegar um að leggja niður rekstur sameiginlegrar símstöðvar og netkerfis og hins vegar um að selja IP-símstöð húsfélagsins hafi verið lögmæt.
Reykjavík, 10. maí 2007
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason