Mál nr. 6/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 6/2007
Bótaskylda vegna skemmda á leiguhúsnæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. mars 2007, mótt. 12. mars 2007, A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við R ehf., hér eftir nefndir gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð S ehf., f.h. gagnaðila, dags. 27. mars 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. apríl 2007, og athugasemdir S ehf., f.h. gagnaðila, dags. 11. apríl 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. maí 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 2. október 2006, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 16 í Y. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 2. október 2006 til 29. mars 2007. Ágreiningur er um fjárhæð kostnaðar vegna viðgerða og úttektar á hinu leigða húsnæði.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðila beri að lækka fjárhæð kröfu á hendur álitsbeiðanda hvað varði viðgerðakostnað og úttektargjald.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi skilaði af sér umræddri íbúð 30. janúar 2007. Hinn 10. janúar 2007 hafi álitsbeiðanda borist bréf frá gagnaðila sem í stóð að vegna ógreiddrar leigu fyrir desembermánuð ætti hún að tæma íbúðina hið snarasta og skila af sér lyklunum. Álitsbeiðandi hafi þá haft samband við gagnaðila til að spyrjast um fyrir hversu mikið hún þyrfti að borga fyrir þessa 10–11 daga janúarmánaðar. Álitsbeiðandi hafi fengið það svar að hún ætti að borga allan mánuðinn þótt hún myndi skila af sér íbúðinni strax eins og hafi staðið í bréfinu að hún ætti að gera. Það hafi álitsbeiðanda fundist mjög óréttlátt og svarað því að hún myndi þá hafa íbúðina tóma 31. janúar 2007. Vinur álitsbeiðanda hafi búið hjá henni þar sem hún hafi að mestu verið flutt til hennar fyrra heimilis. Gagnaðili hafi ekki viljað gera nafnabreytingu á húsaleigusamningnum og setja hans nafn á samninginn þótt hún hafi tilkynnt gagnaðila um breytingar á einkalífi sínu. Gagnaðili hafi þá vitað að álitsbeiðandi væri að mestu flutt út og að vinur hennar væri þar. Gagnaðili hafi gert álitsbeiðanda grein fyrir að íbúðin væri áfram á ábyrgð álitsbeiðanda og hafi hún tekið því sem sjálfsögðu. Um miðjan janúarmánuð hafi álitsbeiðanda greitt leiguna fyrir desember og janúar.
Álitsbeiðandi hafi fengið reikning frá matsmanni vegna úttektar sé upp á 92.589 krónur. Þá hafi álitsbeiðandi aftur haft samband við gagnaðila og tilkynnt þeim að þessi reikningur yrði ekki greiddur fyrr en hún fengi að sjá reikningana frá þessum fyrirtækjum sem hefðu tekið að sér þessar lagfæringar og þrif. Álitsbeiðandi hafi síðan fengið sent yfirlit frá Z ehf. Í húsaleigusamningnum hafi staðið að við skil á íbúð ætti að borga eitthvað um 16.000 krónur fyrir úttekt, en samt sem áður sé álitsbeiðandi nú rukkuð fyrir rúmlega 30.000 krónur og gefi gagnaðili þá skýringu að hún eigi til viðbótar við úttektarkostnað að borga kostnaðarmat. Það hafi einnig komið fram í samningi að íbúðinni ætti að skila eins og við henni hafi verið tekið. Það standi einnig í húsaleigulögum að leigjandi eigi rétt á tíma til þess að lagfæra það sem út á sé sett. Í þessari úttekt hafi hver einasta litla rispa á veggjum og ryk í hornum verið tekið sem illa hafi farið með íbúðina, en matsmaður hafi sagt álitsbeiðanda að það væri líkast að villimenn hefðu búið þar.
Í greinargerð gagnaðila er kröfum og málatilbúnaði álitsbeiðanda mótmælt. Greinir gagnaðili þannig frá málavöxtum að álitsbeiðandi hafi leigt af gagnaðila fasteign samkvæmt húsaleigusamningi 2. október 2006 og hafi samningurinn upphaflega verið til sex mánaða eða til 29. mars 2007. Til tryggingar réttum efndum á leigugreiðslum sem og skilum á eigninni hafi álitsbeiðandi lagt fram víxil með ábyrgðarmönnum að fjárhæð 422.000 krónur. Vegna vanskila álitsbeiðanda hafi verið skorað á hana 14. desember 2006 að greiða vanskilin innan sjö daga, ella yrði leigusamningnum rift í samræmi við ákvæði húsaleigulaga. Engin viðbrögð hafi orðið og því hafi samningnum verið rift með skeyti 8. janúar 2007. Samkomulag hafi verið um að álitsbeiðandi færi út í lok janúarmánaðar. Enginn ágreiningur sé um að leigan hafi þegar verið greidd.
Gagnaðili tekur fram að í samræmi við leigusamninginn og með samþykki álitsbeiðanda hafi farið fram úttekt á skilum álitsbeiðanda á eigninni. Þá hafi komið í ljós að ýmislegt hafi verið ábótavant við skilin eins og nákvæmlega sé sundurliðað í úttekt og kostnaðarmati. Gagnaðili hafi gert þá kröfu að álitsbeiðandi greiddi þann kostnað sem þar komi fram auk kostnað matsmanns af hans störfum. Þessu hafi álitsbeiðandi neitað án réttbæra raka og því hafi gagnaðili nú sett víxilinn í innheimtu enda það úrræði skýrt í leigusamningi aðila, sbr. 4. og 10. tölul. samningsins.
Bendir gagnaðili á að einhver misskilningur sé hjá álitsbeiðanda vegna hins raunverulega viðgerðareiknings frá Z ehf. sem gagnaðili varð að greiða vegna viðgerðanna, en sá reikningur hafi verið mun hærri en sá matskostnaður sem matsmaður hafi talið hæfilegan. Sá reikningur hafi aðeins verið sendur álitsbeiðanda til upplýsingar en sérstaklega hafi verið tekið fram í bréfi til álitsbeiðanda að mismuninn milli matsins og hins raunverulega viðgerðarkostnaðar myndi gagnaðili bera. Engu máli skipti hver það hafi verið sem framkvæmdi verkið enda aðeins krafist kostnaðar samkvæmt mati matsmannsins.
Hvað varði sundurliðun á kröfu gagnaðila þá vísar gagnaðili til framlagðs mats þar sem fram komi, ítarlega útlistað, að kostnaðurinn sé hæfilegur 61.800 krónur og kostnaður matsmanns 30.478 krónur, eða samtals 92.278 krónur. Vegna vanskila álitsbeiðanda hafi þessi krafa verið sett í innheimtu hjá S ehf. og sé fjárhæðin í dag með dráttarvöxtum og innheimtukostnaði 127.869 krónur, auk áfallandi dráttarvaxta og kostnaðar. Innheimtuaðgerðum verði framhaldið á grundvelli tryggingarvíxilsins ef ekki verði gengið til uppgjörs á kröfunni innan áskilins frests.
Í athugasemdum álitsbeiðanda ítrekar hún kröfur sínar og gerir frekari grein fyrir málinu af sinni hálfu án þess að efni sé til að rekja það hér nánar. Þá hefur gagnaðili skilað athugasemdum sem jafnframt er óþarfi að reifa hér í einstökum atriðum.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994.
Samkvæmt 1. mgr. 70. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skulu aðilar leigusamnings staðgreiða að jöfnu kostnað vegna úttektar sem gerð er í upphafi eða lok leigutíma. Í 2. mgr. sömu greinar kemur fram að þegar byggingarfulltrúi er fenginn til aðstoðar af öðrum ástæðum en í 1. mgr. segir skal sá aðili leigusamnings leggja út kostnaðinn sem kvaddi hann til.
Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess. Skal úttektin framkvæmd af byggingarfulltrúa að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.
Úttekt B, byggingameistara og matsmanns, fór fram 30. janúar 2007 þar sem gerðar voru ýmsar athugasemdir við húsnæðið. Helmingshlutur álitsbeiðanda í kostnaði við úttektina var 14.193 krónur. Auk úttektar gerði matsmaðurinn kostnaðarmat. Þar sem kostnaður vegna skemmda og þrifa er metinn samtals 61.800 krónur. Þóknun úttektarmanns fyrir kostnaðarmatið nam 16.185 krónum og verður álitsbeiðandi að bera óskipt þann kostnað við að reikna út tjónið sem hún ber ábyrgð á.
Álitsbeiðandi hefur ekki hnekkt kostnaðarmatinu en fyrir liggur reikningur Z ehf. þar sem kostnaður við úrbætur var hærri en nemur kostnaðarmatinu. Verður kostnaðarmatið því lagt til grundvallar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi borið að greiða reikning vegna viðgerðakostnaðar og úttektargjalds.
Reykjavík 21. maí 2007
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson