Mál nr. 3/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 3/2007

Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. janúar 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 9. mars 2007, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. mars 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 25. maí 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 49, áður Y nr. 11, alls þrír eignarhlutar, þ.e. íbúð á fyrstu hæð 0101 (36,32%) sem álitsbeiðendur eru eigendur að, íbúð á annarri hæð 0201 (41,35%) sem gagnaðili er eigandi að og íbúð í kjallara 0001 (15,07%) en eigandi hennar er ekki aðili að málinu. Ágreiningur er um persónulega muni í sameign.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að gagnaðila sé óheimilt að nýta sameiginlegt stigahús, þ.e. sameign sumra, til geymslu persónulegra muna.

II. Að gagnaðili fjarlægi allar festingar á veggjum sameiginlegs stigahúss, þ.e. sameign sumra, sem notaðar hafa verið fyrir persónulega muni hennar og lagi vegginn á eigin kostnað, þ.e. sparsli, máli o.þ.h.

III. Að ákvörðun sem tekin var á húsfundi 18. september 2006 um notkun sameignar sumra fyrir persónulega muni varði einungis eigendur eignarhluta 0101 og 0201.

Í álitsbeiðni kemur fram að húseignin að X nr. 49 hafi þrjá aðskilda innganga. Í fyrsta lagi einn sem tilheyri eignarhluta 0001 og sé við innkeyrslu, í öðru lagi sameiginlegur inngangur fyrir eignarhluta 0101 og 0201 og í þriðja lagi kjallarainngang baka til sem sé sameiginlegur fyrir alla eignarhluta. Þegar farið sé um sameiginlegan inngang fyrir íbúðir 0101 og 0201 sé komið inn í stigahús, þ.e. á stigapall fyrstu hæðar, og þaðan liggi stigi upp á stigapall annarrar hæðar. Hurðir á stigapalli fyrstu hæðar séu fjórar, þ.e. útidyrahurð, tvær hurðir að íbúð álitsbeiðenda og hurð sem opnist að stiga er liggi niður á jarðhæð (kjallara) þar sem sé eignarhlutinn 0001, geymslur og þvottahús. Stigahús á fyrstu og annarri hæð sé skv. 7. gr. laga nr. 26/1994 skilgreint sem sameign sumra, þ.e. eignarhluta 0101 og 0201.

Álitsbeiðendur greina frá því að frá því að þau fluttu inn í X nr. 49 hafi þau geymt tvö skópör fyrir framan hurð inn í íbúð þeirra þannig að þau hafi ekki verið fyrir ef aðrir íbúar þyrftu að fara um ganginn. Eiginmaður gagnaðila hafi ítrekað farið þess á leit við álitsbeiðendur að þau fjarlægi skó sína úr sameigninni. Álitsbeiðendur hafi á móti bent á persónulega hluti á stigapalli annarrar hæðar og veggjum stigahússins, svo sem myndir, húsgögn, byssur, plöntur, teppi o.s.frv. Í því samhengi séu þau tvö skópör sem álitsbeiðendur geymi fyrir framan íbúð sína lítilmótleg. Þá hafi eiginmaður gagnaðila haldið því fram að allir þeir hlutir sem hann og gagnaðili geymi í sameigninni séu skrautmunir og því ekki sambærilegir við skó álitsbeiðenda. Álitsbeiðendur séu þessu ósammála en það er álit þeirra að samkvæmt lögum falli allir persónulegir munir í sameign undir sömu skilgreiningu.

Húsfundur hafi verið haldinn þann 18. september 2006 og þar hafi mætt fulltrúar allra eignarhluta hússins. Eitt fundarefni hafi verið ákvarðanataka varðandi notkun stigahúss fyrstu og annarrar hæðar sem geymsla fyrir persónulega hluti/skrautmuni ásamt kosningu um hvort fjarlægja beri þá ásamt festingum og veggur lagaður. Fulltrúar eignarhluta 0101 hafi greitt atkvæði með því að munirnir yrðu fjarlægðir og fulltrúi eignarhluta 0201 hafi greitt atkvæði gegn því. Í fundargerð komi fram að „Fulltrúar eignarhluta 0201 og 0001 greiddu atkvæði gegn því að umræddir hlutir/skrautmunir yrðu fjarlægðir“. Benda álitsbeiðendur á að um sé að ræða mistök við ritun fundargerðar þar sem fulltrúi eignarhluta 0001 hafi ekki kosið um þetta efni, enda hafi hann ekkert tilkall til sameignar á fyrstu og annarri hæð þar sem hún sé eingöngu sameign sumra, í þessu tilfelli eignarhluta 0101 og 0201 en ekki 0001. Álitsbeiðendur hafi tekið eftir þessum mistökum þegar þeim hafi borist fundargerðin í pósti. Þessi mistök hafi ekki verið til staðar í fundargerðinni þegar hún var lesin upp á fundinum sjálfum. Álitsbeiðendur hafi farið þess á leit við lögfræðing Húseigendafélagsins, en hann stýrði fundinum samkvæmt ósk gagnaðila, að fundargerðin yrði lagfærð með tilliti til þessarar villu en hann hafi ekki orðið við ósk þeirra. Eftir að kosið hafi verið um þetta mál á húsfundinum hafi álitsbeiðendur óskað eftir að allir persónulegir munir gagnaðila yrðu fjarlægðir úr sameigninni utan dyramottu og pottablóma.

Greina álitsbeiðendur frá því að þau hafi nú fjarlægt skópörin sín tvö úr sameigninni ásamt spegli, sem þar hafi verið þegar álitsbeiðendur fluttu inn. Í framhaldinu fari álitsbeiðendur fram á að gagnaðili geri hið sama og fjarlægi alla persónulega muni úr sameigninni.

Álitsbeiðendur byggja á 36. gr. laga nr. 26/1994 auk 4. mgr. 35. gr. laganna og benda á álit kærunefndar í málum nr. 30/2001, 36/2001 og 40/2002 kröfum sínum til stuðnings. Í öllum þessum málum hafi það verið álit kærunefndar að óheimilt sé að nýta sameiginlegt stigahús til geymslu persónulegra muna án þess að um það ríki fullkomin sátt. Þar sem gagnaðili hafi sett festingarnar fyrir persónulega hluti sína á vegginn sé ekki óeðlilegt að ætlast sé til þess að hún sjái um að fjarlægja þær og gera við vegginn eftir að festingar verði fjarlægðar.

Gagnaðili hafnar kröfum álitsbeiðanda. Hún kveðst hafa eignast íbúð sína árið 1976 og þá sett upp málverk og skrautmunir í stigahúsinu með fullu samþykki þáverandi eigenda neðri hæðar. Á þeim 30 árum sem gagnaðili hafi búið ásamt eiginmanni sínum í húsinu hafi því ýmsir munir hangið uppi á veggjum stigahússins og verið í stigahúsinu. Á þeim tíma hafi íbúð álitsbeiðanda skipt um hendur nokkrum sinnum. Hafi fyrri eigendur aldrei gert athugasemdir við að ýmsum munum hafði verið komið fyrir í stigahúsinu enda sambýli í húsinu með ágætum. Á móti hafi gagnaðili samþykkt og ekki amast ekki við því að fyrri eigendur neðri hæðar hafi sett upp muni í stigahúsinu, til dæmis umræddan spegil sem skilinn hafi verið eftir af fyrri eigendum neðri hæðar.

Gagnaðili bendir á að ásýnd stigahússins hafi verið sú sama í um 30 ár þegar álitsbeiðendur gerðu fyrst athugasemdir. Byggir gagnaðili á því sjónarmiði að álitsbeiðendur, sem kaupendur íbúðar á neðri hæð, öðlist ekki rýmri rétt en forverar þeirra til fasteignarinnar heldur sömu réttarstöðu. Heldur gagnaðili því fram að fyrri eigendur neðri hæðar hafi samþykkt þessa tilhögun. Í það minnsta megi segja að sá réttur til að krefjast þess að munir verði fjarlægðir úr stigahúsinu sé fallinn niður fyrir tómlæti, enda um 30 ár síðan ásýnd stigagangsins varð með þessum hætti. Vísar gagnaðili til álitsgerða kærunefndar í málum nr. 71/1997, 2/2004 og 58/2004 máli sínu til stuðnings. Í þeim málum hafi niðurstaða kærunefndar verið sú að vegna tómlætis væri ekki unnt að leggja sönnunarbyrði, um að lögformlegs samþykkis hafi verið aflað mörgum árum áður, á þann eiganda sem krafa beindist gegn og hafi kröfum um fjarlægingu því verið hafnað í málum þessum.

Þá byggir gagnaðili á að hér sé um eðlilega notkun á umræddu húsrými að ræða, sbr. 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Alkunna sé að myndir og munir hangi og prýði veggi fjöleignarhúsa sem hýsa eingöngu íbúðir enda um heimili fólks að ræða. Í húsum sem geyma aðeins fáar íbúðir séu slík not á sameiginlegum veggjum, ef not skyldi kalla, algengari en í stærri húsum. Sé ástandið á X nr. 49 því síst frábrugðið því er tíðkast í minni húsum.

Þá hafi í álitsbeiðni verið vísað til þriggja mála, þ.e. nr. 30/2001, 36/2001 og 40/2002, sem komið hafi til kasta kærunefndar fjöleignarhúsamála og þau talin sambærileg aðstæðum í máli þessu. Gagnaðili telur að aðstæður í málum þessum séu ekki sambærileg. Hér sé nær eingöngu að ræða muni sem hanga á veggjum en ekki húsgögn sem standi á gólfi stigahússins eins og í áðurnefndum málum.

Þá bendir gagnaðili á að staðsetning þeirra muna sem á veggjum hanga séu allir ofan við plötuskil neðri og efri hæðar. Stiginn, sem einungis liggi að íbúð gagnaðila, sveigi upp á stigapall íbúðar efri hæðar. Það sé því eingöngu gagnaðili einn og aðrir á hans vegum sem eigi erindi um stigann. Það sé því aðallega þeirra sem leið eiga upp á efri hæð að bera augum myndir og annað sem fyrir hendi sé í stigaganginum.

Hvað varði kröfu álitsbeiðenda um að festingar verði fjarlægðar og veggir lagfærðir á kostnað gagnaðila er henni hafnað með vísan til framangreindra raka. Megi að auki nefna að þar sem húsið var byggt 1944 og gagnaðili sé ekki upphaflegur eigandi verði ekkert fullyrt um að gagnaðili hafi sett upp allar festingar sem til staðar séu í stigahúsinu.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að ekki skapist sérstakur afnotaréttur til sameignar byggður á hefð og að samkvæmt 19. gr. fjöleignarhúsalaganna verði sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Álitsbeiðendur hafa aldrei gefið það til kynna að þau samþykki þetta fyrirkomulag um notkun gagnaðila á stigahúsinu.         Þá sé það mat álitsbeiðenda að allt tal um áhrif svokallaðs „tómlætis“, það að álitsbeiðendur hafi veitt samþykki sitt fyrir sér afnotarétti gagnaðila að stigahúsi við undirritun kaupsamnings og hafi sömu réttarstöðu og fyrri eigendur, eigi sér enga stoð í raunveruleika eða lögum um fjöleignarhús. Álitsbeiðendur líta svo á að tómlæti fyrri eigenda í þessu máli ætti ekki að hafa áhrif á eignarrétt þeirra yfir sameigninni eða veiti gagnaðila sérafnotarétt yfir henni. Í athugasemdunum koma fram ýmiss fleiri sjónarmið álitsbeiðanda sem ekki þykir ástæða til að rekja hér.

III. Forsendur

Í 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Í fundargerð húsfundar frá 18. september 2006 kemur fram að álitsbeiðendur hafi greitt atkvæði með því að umræddir hlutir/skrautmunir yrðu fjarlægðir og að gagnaðili og fulltrúi kjallaraíbúðar, sem ekki hefur nýtir umrætt stigahús, hafi greitt atkvæði gegn því að umræddir hlutir/skrautmunir yrðu fjarlægðir.

Í 7. gr. laga um fjöleignarhús er síðan fjallað um sameign sumra. Þar segir í 2. tölul. 1. mgr. að um sameign sumra sé að ræða: „Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.“ Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þannig sé samkvæmt ofangreindum 2. tölul. 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi. Þar sem veggur skilur ekki að kjallara og stigagang 1. og 2. hæðar er ekki um að ræða séreign sumra. Samkvæmt því hafði eigandi eignarhluta 0001, þ.e. kjallaraíbúðar, atkvæðisrétt um nýtingu stigahússins.

Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi verði ekki nýtt til geymslu persónulegra muna af neinu tagi. Það er hins vegar ljóst að eigendur geta samþykkt á húsfundi að skreyta og prýða sameignina. Kærunefndin tekur hins vegar ekki tillit til þess hvað í slíku felst, enda hlýtur slíkt að vera háð einstaklingsbundnu mati og aðstæðum hverju sinni. Eru ekki efni til að hrófla við mati húsfundar þar að lútandi. Af þessu leiðir að ekki eru efni til að fjalla frekar um þá kröfu álitsbeiðenda að fjarlægja beri festingar á veggjum í sameiginlegu stigahúsi.

IV. Niðurstaða

Álit kærunefndar er:

I. Að málsaðilum sé óheimilt að nýta sameiginlegt stigahús til geymslu persónulegra muna.

II. Að ákvörðun sem tekin var á húsfundi 18. september 2006 um fyrirkomulag muna í sameign hafi verið lögleg og varðað alla eigendur hússins.

Reykjavík, 25. maí 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason