Mál nr. 9/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 9/2007
Kostnaðarskipting: Þakleki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. mars 2007, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 12 hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. húsfélagsins X nr. 10, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. mars 2007, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 30. mars 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 25. maí 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða X nr. 10 og X nr. 12, alls tólf eignarhluta. Ágreiningur er um kostnað vegna leka.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að hvort stigahús greiði helming fjárhæðar vegna viðgerðar á þakleka.
Í álitsbeiðni kemur fram að húseignin X nr. 10 og X nr. 12 sé nú samkvæmt lögum um fjöleignarhús eitt hús. Fyrir gildistíma laganna hafi verið starfrækt húsfélag í X nr. 12 með hússjóð til að mæta tilfallandi kostnaði vegna ýmissa framkvæmda. Árið 2002 hafi verið fengnir verktakar til að gera við leka í X nr. 10 og 12. Þá hafi verið ákveðið að hvor stigagangur um sig greiddi viðgerðina sem tilheyrði hvorum húshluta um sig. Að því loknu skyldu lög um fjöleignarhús einnig ná til þessa húss.
Í álitsbeiðni er bent á að glímt hafi verið við lekavandamál undanfarin ár og erfitt hafi verið að leysa það vandamál svo vel hafi verið. Ýmislegt hafi verið reynt en aldrei fengist varanleg viðgerð. Mest hafi lekið að austanverðu í X nr. 12. Íbúð á 2. hæð hússins hafi að öllum líkindum orðið verst úti og meðal annars skemmst parket. Lekinn hafi verið svo mikill síðustu þrjá vetur að íbúðareigandi 2. hæðar t.v. hafi í raun þurft að vera á rigningarvakt allan sólarhringinn þegar rignt hefur og blásið svolítið með. Við það var ekki búið lengur og hafi verið ákveðið í X nr. 12 í samráði við fulltrúa í X nr. 10 að fá loks verkfræðistofuna S hf. til að aðstoða við að reyna að koma í veg fyrir lekann í eitt skipti fyrir öll. Fulltrúi S hf. hafi ráðlagt álitsbeiðanda eftir nokkra athugun að reyna að loka þessu á ákveðinn hátt og hafi verkfræðistofan útvegað fyrirtæki í múrviðgerðum til verksins. Svo virðist sem það hafi tekist vel og ekki hafi orðið vart við leka fram að þessu. Áætlun hafi verið gerð og hófst verktakinn handa í mars 2006, en þegar að greiðslu hafi komið hafi gagnaðili ekki verið tilbúinn að greiða sinn hluta reikningsins en álitsbeiðandi hafi greitt sinn hluta reikningsins. Hinn helmingurinn sé ógreiddur og dráttarvextir lagst á eftirstöðvarnar. Álitsbeiðandi telji hins vegar að gagnaðili eigi að greiða sinn hluta í viðgerðinni en hann sé ekki á sama máli. Láðst hafi að kalla saman sameiginlegan húsfund beggja stigaganga, og þyki álitsbeiðanda það mjög leitt en telji þetta neyðarrétt íbúa á 2. hæð til vinstri til að verja eigur sínar sem sannarlega hafi legið undir skemmdum. Það hafi verið klaufalegt að boða ekki til sameiginlegs fundar stigahúsanna en fulltrúar þeirra, B og C, hafi komið í íbúðina á 2. hæð t.v. og þeir hafi talið að ekki mætti bíða með lagfæringu á eigninni. Síðan hafi álitsbeiðandi fengið verktakana í samráði við S hf. til verksins. Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila upplýsingar um fyrirhugaða vinnu. Telur álitsbeiðandi að hann hafi sinn neyðarrétt til að verja eigur sínar en á móti komi að athugunarleysi olli því að álitsbeiðanda hugkvæmdist ekki að kalla saman sameiginlegan fund stigahúsanna. Álitsbeiðandi hafi talið sem var, að fulltrúar X nr. 10 hefðu getað tekið ákvörðun hvað lekann varðaði, enda hafi verið samráð þótt óformlegt hafi verið. Máli sínu til stuðnings fylgdi álitsbeiðni tölvupóstar sem staðfesti að fulltrúar íbúa X nr. 10 hafi vitað hvað stóð til og samþykkt fyrir sitt leyti að viðgerð skyldi hafin.
Álitsbeiðandi telur að gagnaðili beri ábyrgð ásamt álitsbeiðanda á lekavandamáli sem hann hafi átt við að glíma undanfarin ár í austurenda fjölbýlishússins. Krafa álitsbeiðanda sé að hvort stigahús fyrir sig greiði helming fjárhæðar vegna viðgerðarinnar á sama hátt og gagnaðili hafi samþykkt að greiða helming kostnaðar vegna ráðleggingar S hf. Það sé erfitt að mati álitsbeiðanda að ætla öðru stigahúsinu að greiða allan kostnaðinn þar sem lekinn komi sannanlega að utan. Það sé álitsbeiðanda illskiljanlegt að íbúi á 2. hæð t.v. þurfi að sæta því að leki utanhúss á hæðinni fyrir ofan, þ.e. 3. hæð t.v., skuli kosta hann skemmdir á íbúð og innbúi hvað eftir annað. Töluvert eignatjón hafi orðið nú á síðustu árum, til dæmis vegna parket- og málningarkostnaðar. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús telur álitsbeiðandi að allar þær viðgerðir sem hafi verið gerðar og verði gerðar séu sameiginlegur kostnaður beggja stigaganga. Að lokum vitnar álitsbeiðandi í tölvupóst frá B, talsmanni íbúa í X nr. 10, þar sem hann geti þess að lekann verði að stoppa áður en meiri skaði hljótist af. Þennan tölvupóst hafi B sent þann 20. september 2005 eftir að hafa komið og litið á skemmdirnar hjá álitsbeiðanda.
Í greinargerð gagnaðila lýsir hann hvernig rakaskemmdir hann hafi orðið var við í heimsókn sinni í X nr. 12 í september 2005. Álitsbeiðandi hafi þá látið í ljós þá skoðun að þetta þyrfti að athuga til að koma í veg fyrir frekari skemmdir. Þessi skoðun um að athuga þyrfti orsakir leka veiti ekkert sjálfvirkt framkvæmdaleyfi eins og öll bréfaskipti og fundir beri með sér. En þar hafi verið ákveðið að fá sérfróðan mann til að skoða og gera skýrslu um orsakir og hugsanlegar framkvæmdir. Sú staðhæfing álitsbeiðanda að C og B hafi talið að ekki mætti bíða með lagfæringu á eigninni sé ekki rétt þar sem alltaf hafi verið gert ráð fyrir að farið yrði eftir ákvörðunum funda og verklagi því sem sérfróður skoðunarmaður S hf. myndi leggja til.
Bendir gagnaðili á að þeim tíma er skoðun fulltrúa S hf. hafi farið fram, 9. mars 2004, á leka í íbúð og yfirferð yfir hugsanlegar orsakir lekans hafi eigendum X nr. 10 ekki verið kynnt málið og ekki verið aðili að þessari skoðun.
Þá hafi gagnaðili vitanlega ekki verið talað um klæðningu á austurgafli X nr. 12 á fundum í sameign X nr. 10 og hann muni fyrst eftir að fundað hafi verið um þetta viðfangsefni þann 13. júní 2005. Ekki hafi samkvæmt fundargerð verið rætt um önnur lekavandamál. B hafi verið erlendis á þessum tíma og hafi því ekki getað sótt fundinn.
Þá bendir gagnaðili á að þeirri fundargerð sem lögð var fram með gögnum álitsbeiðanda hafi verið breytt og sé ekki sú sama og send hafi verið út eftir fundinn sem haldinn var 19. júlí 2005.
Telur gagnaðili það einföldun af D og formanni húsfélagsins X nr. 12 að halda að þeir geti opnað opin reikning fyrir meiriháttar framkvæmdir án þess að samþykki allra liggi fyrir.
Gagnaðili bendir sérstaklega á og leiðir að því líkum að mistök verktaka X nr. 12 við endurbætur á þakrennu sunnanmegin geti verið meginorsök þessara lekavandamála þar sem vatnið hafi ekki skilað sér rétta leið í niðurföll.
Einnig bendir gagnaðili á önnur atriði sem ekki séu rétt bæði í álitsbeiðni og tölvupóstum og að nokkur þeirra fylgigagna sé hann að sjá í fyrsta skipti nú.
Gagnaðili vísar til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 56/2003 og kveður eigendur X nr. 10 hafa neitað að greiða hlutdeild í kostnaði við viðgerð og framkvæmdir vegna X nr. 12 á sömu forsendum og þar koma fram.
Gagnaðili telur ekki hægt að beita neyðarrétti á þessa framkvæmd af eftirfarandi ástæðum: Ekki sé hægt að grípa til neyðarréttar vegna vandamála sem hafi verið viðvarandi í þrjú eða allt að sjö ár samkvæmt viðtölum við álitsbeiðanda. Frá skoðun fulltrúa S hf. til framkvæmdar hafi margir mánuðir liðið og eigendum X nr. 12 í lófa lagið að hafa samband við eigendur X nr. 10 sem ekki hafi verið gert á neinn máta. Aðeins finnist ein fyrirspurn frá D til A um hvort B hafi samþykkt þetta, en ekki hafi verið haft samband við B. Þá virðist ekki hafa verið leitað til T ehf. þar sem áætlaður kostnaður sé 40.000 til 60.000 krónur og gefinn upp væntanlegur verktími um „miðjan- seinnipart september 2004“. Ekki sé að sjá að skoðunarmaður S hf. treysti sér til að segja skýrt og skorinort um það hvort hér sé um „neyðarrétt“ að ræða og kannski eðlilegar skýringar á því miðað við framangreint.
Að lokum dregur gagnaðili saman helstu niðurstöður greinargerðar sinnar. Þar kemur fram að eigendur X nr. 10 hafni kröfu eigenda X nr. 12 á þeim forsendum að ekki hafi verið staðið rétt að framkvæmd og í samræmi við fundargerðir, tölvupóst og annað sem styðji málflutning gagnaðila hér að framan að svo sé. Þá hafi frumdrög sérfræðings/skoðunarmanns gert ráð fyrir að gerð yrði skoðunarskýrsla sem ekki hafi borist. Framkvæmdir voru ekki lagðar fyrir eigendur til samþykktar áður en til þeirra kom. Gagnaðili telji að sambærilegt álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 56/2003 auk blaðagreinar um sambærilegt málefni í Morgunblaðinu 12. febrúar 2007, styðji málflutning gagnaðila og lögmæti. Kostnaðarskipting vegna framkvæmda sameigna X nr. 10 og 12 hafi í öllum tilfellum nema einu farið eftir umfangi hvers um sig og ekki verið skipt jafnt á alla húseignina fram til þessa. Gagnaðili telji að það að leggja fram fundargerð þar sem breytt hafi verið og tekin út grundvallaratriði sem verði að liggja fyrir mati þessu sé vítavert. Fundargerð löglega boðaðs húsfundar 19. júlí 2005 sem lögð sé fram með gögnum vegna álitsbeiðni hafi verið breytt og ekki gildandi fundargerð sem send var út eftir fundinn.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að reyndin virðist vera sú að leki hafi verið við glugga og í suðausturhorni hússins.
Einnig kemur fram að fyrir mistök hafi röng fundargerð verið send út og beðist velvirðingar á því.
Eftir því sem álitsbeiðandi muni hafi verið gert við X nr. 10 og 12 árið 2000. Þá hafi stigagangarnir greitt hvor um sig sinn kostnað og í framhaldi hafi verið gengið út frá því að allt sameiginlegt viðhald í framtíðinni yrði samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þessi framkvæmd sem nú er deilt um sé því fyrsta sameiginlega framkvæmd beggja stigahúsa.
Þá eru fyrri athugasemdir álitsbeiðanda ítrekaðar og bent á það sem fram hafi komið í gögnum meðfylgjandi álitsbeiðni.
Óskar álitsbeiðandi eftir því að álit kærunefndar fjöleignarhúsamála taki til skemmdanna sem sannarlega hafi verið í suðausturhorni hússins og ollið leka í íbúðinni á 2. hæð t.v. Rétt sé að formgalli hafi verið á framkvæmdinni en telji álitsbeiðandi að neyðarréttur hafi mikið vægi í þessu tilfelli. Gagnaðili hafi undrast að skyndilega hafi neyðarréttur verið notaður þar sem leki hafi verið viðvarandi meira og minna í nokkur ár. Það sé ekki svo að álitsbeiðandi hafi ekki reynt að stöðva lekann og fengið verktaka til verksins en því miður hafi það ekki tekist. Það sé loks nú að komist hafi verið fyrir lekann, veður hafi verið válynd og sýnist álitsbeiðanda þessi viðgerð hafa tekist vel og ekki beri á neinum leka.
Að lokum kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að ekki hafi verið boðað til fundar til að fá samþykkt fyrir viðgerð. Taldi álitsbeiðandi að B hafi sem fulltrúi íbúa X nr. 10 samþykkt fyrir sitt leyti að framkvæmdir yrðu hafnar, sbr. tölvupóst frá 23. september 2005.
III. Forsendur
Í máli þessu er óumdeilt að X nr. 10 og 12 er eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hins vegar er deilt um hvort eigendum X nr. 10 beri að taka þátt í viðgerð á þaki sem framkvæmd var á austurhluta X nr. 12. Þá er deilt um hvort staðið hafi verið rétt að ákvarðanatöku þeirri er laut að umræddri viðgerð á þakinu.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili sem ekki var með í ákvarðanatökunni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.
Í málinu er óumdeilt að ákvörðun um viðgerð á þaki á austurhluta hússins var ekki tekin á sameiginlegum húsfundi allra eigenda, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Með vísan til þess sem að framan hefur verið rakið er það álit kærunefndar að gagnaðilum sé þar af leiðandi heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðgerðarinnar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.
Telur kærunefnd þó rétt að benda á að sé annmarki á ákvörðun húsfélags að þessu leyti er húsfélagi skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 heimilt að bæta úr eða staðfesta hana á öðrum fundi sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur og þeir greiðsluskyldir. Bendir kærunefnd einnig á að eigendur alls hússins, þ.e. X nr. 10 og 12, verða að koma að ákvörðunum sem þessum skv. 39. gr. laga nr. 26/1994.
Kærunefnd telur einnig rétt að benda eigendum fjöleignarhússins að X nr. 10 og 12 á að stjórnarfyrirkomulag í húsinu samræmist ekki ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 56. gr. laganna er eitt húsfélag í hverju fjöleignarhúsi. Stjórn húsfélagsins skal kjósa sérstaklega á aðalfundi húsfélagsins, sbr. 66. gr. laganna. Samkvæmt 39. gr. laganna eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. laganna. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þegar þannig háttar skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur sem er verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að eigendum X nr. 10 sé ekki skylt að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á þaki á austurhluta X nr. 12.
Reykjavík, 25. maí 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason