Mál nr. 21/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 21/2007

Lögmæti ákvörðunartöku: Stækkun svala. Lögmæti umboða.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. maí 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 8, 8a og 8b, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð húsfélagsins, dags. 11. maí 2007, og viðbótargögn, mótt. 14. maí 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 25. maí 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 8, 8a og 8b, alls 24 eignarhluta í þremur stigagöngum á fjórum hæðum. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta að X nr. 8a. Ágreiningur er um hvort samþykki allra eigenda eða 2/3 hluta þeirra þurfi til að samþykkja stækkun svala.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I. Að 2/3 hlutar eigenda nægi til að samþykkja stækkun svala.

II. Að staðfest verði að umboð hafi verið gild.

Fjölbýlishúsið að X nr. 8, 8a og 8b var byggt 1953. Á síðastliðnu ári var hafinn undirbúningur að viðamiklum viðgerðum á ytra byrði hússins, þ.e. endurnýjun glugga, múrviðgerð og endursteiningu. Á aukafundi húsfélags hinn 7. maí 2007 voru bornar upp til samþykktar tvær tillögur:

Tillaga 1a var svohljóðandi: „Aukafundur húsfélagsins X nr. 8-8A-8B samþykkir stækkun svala á efri hæðum (svalir á 2.-4. hæð) fram í sömu lengd og svalir á 1. hæð (110 cm frá húshlið) og hækkun svalafronta og -hliða á öllum svölum í 120 cm.“

Tillaga 1b hljóði svo: „Aukafundur húsfélagsins X nr. 8-8A-8B samþykkir stækkun svala á efri hæðum (svalir á 2.-4. hæð) fram í sömu lengd og svalir á 1. hæð (110 cm frá húshlið).“

Tillaga 1a hlaut samþykki 11 eigenda, 10 voru á móti en þrír skiluðu ekki umboði. Tillögu 1b samþykktu 19, tveir voru á móti en þrír skiluðu ekki umboði.

Í álitsbeiðni kemur fram að svalir á allri fyrstu hæð hússins séu sömu stærðar og gert sé ráð fyrir í tillögunum að verði á 2., 3. og 4. hæð. Einnig bendir álitsbeiðandi á að 19 manns hafi verið samþykkir tillögu 1b, tveir voru á móti og þrír sem sendu inn umboð hafi ekki verið á fundinum.

Álitsbeiðandi bendir á að hér sé um verulega hagsmuni að ræða fyrir íbúa. Þegar húsið var byggt hafi svalanotkun ekki verið jafn mikil og nú er, en tæpast sé rými fyrir meðalgrill og einn stól á svölunum. Breytingin sé í samræmi við breytt viðhorf til notkunar svala í nútímasamfélagi. Lítið pláss sé fyrir barnavagn þar og engin lyfta í húsinu. Nú gefist einstakt tækifæri til breytinga því þær viðgerðir sem nú fari fram auðveldi það mjög. Þá auki breytingin ekki einungis útilífsmöguleika íbúa heldur einnig verðmæti viðkomandi eigna. Fundurinn sem haldinn var vegna málsins hafi verið mjög vel auglýstur meðal íbúa af hálfu gagnaðila og löglega til hans boðað.

Álitsbeiðandi fer fram á álit kærunefndar á því hvort samþykki allra íbúa þurfi fyrir stækkun svala í því tilviki sem hér um ræði og vísar til 3. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hér sé ekki um verulega breytingu að ræða á neinn hátt. Ljóst sé að mikill meirihluti eigenda vilji þessa breytingu. Þá gerir álitsbeiðandi athugasemd við umboð eigenda sem ekki voru á fundinum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að haldnir hafið hafi verið tveir kynningarfundir í vetur vegna fyrirhugaðra framkvæmda, þ.e. í desember og mars. Á fundunum hafi komið fram óskir íbúðareigenda um að hækka svalahliðar og stækka svalir samhliða viðgerð á svölum.

Greinir gagnaðili frá því að við byggingu hússins hafi verið gerð mistök við uppsteypu svala á 1. hæð en þær nái 35 cm lengra fram en svalir á 2., 3. og 4. hæð. Svalir á 1. hæð gangi þannig 110 cm fram frá húshlið en svalir efri hæða 75 cm frá húshlið. Á teikningum er gólf allra svala sýnt ganga 75 cm út fyrir húshlið og vera dregið 35 cm inn. Heildarsvalabreidd er þannig 110 cm. Í reynd hafi svalir á 1. hæð hins vegar verið látnar ganga 110 cm út frá húshlið. Af íbúðareigendum sem byggðu húsið á sínum tíma búi einn enn í húsinu. Að hans sögn hafi byggingaraðili haft áhyggjur af burðarþoli ef svalir efri hæða væru stækkaðar til samræmis við mistökin á 1. hæð. Ákveðið hafi verið að steypa svalir efri hæða samkvæmt teikningu og hafi mistökin þótt óveruleg því allar svalir á 1. hæð voru jafnstórar og ekki talið skipta miklu þótt misræmi væri í svalastærð milli hæða.

Gagnaðili ber að við mat á atkvæðafjölda sem þurfti til að samþykkja tillögurnar hafi stjórn húsfélagsins horft til ákvæða 29., 30. og 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í ljósi þess að svalir á 1. hæð séu ekki í samræmi við samþykkta teikningu hafi gagnaðili ekki talið fært að miða við samþykki 2/3 hluta eigenda, jafnvel þótt á samþykktri teikningu sé sýnt að allar svalir séu jafnstórar og þannig rök fyrir því að samræming á stærð svala væri í samræmi við teikningu. Að því er taki til verulegra eða óverulegra breytinga á útliti hússins megi spyrja hvort lenging svalavængja á efri hæðum fram um tæplega 50% teljist ekki veruleg breyting eða hvort slík breyting sé óveruleg þar sem hún stuðli að því að samræma útlit. Þá hafi gagnaðili einnig tekið tillit til þess að breyting á stærð svala hafi áhrif á rými sem sé til sérafnota og sé hluti af hverri íbúð. Þar sem breytingar á eignarhlut þurfi samþykki allra eigenda skv. 1. tölul. A-liðar 41. gr., en rúmmál svala sé reiknað inn í eignarhlut íbúða, hafi gagnaðili talið að tillaga um stækkun svala þyrfti að hljóta samþykki allra íbúðareigenda.

Sérstaklega hafi verið tekið fram við kynningu á tillögum og í fundarboði að þær væru bornar upp sem tillögur sem þyrftu samþykki allra íbúðareigenda, íbúar hafi eindregið verið hvattir til að taka þátt í atkvæðagreiðslunni og þeim gert ljóst að með því að sitja hjá myndu þeir fella viðkomandi tillögu. Sérstaklega hafi verið haft samband við þá íbúðareigendur sem hvorki mættu né skiluðu umboði á aðalfundi í apríl og þeir hvattir til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um tillögurnar. Gagnaðili hafi gert sitt ýtrasta til að koma í veg fyrir að misskilningur eða sinnuleysi yrðu til þess að fella tillögu, meðal annars með því að árétta við íbúðareigendur að tillögur yrðu bornar upp hvor fyrir sig og í lagi væri að samþykkja báðar tillögur, en sumir íbúðareigendur hafi talið að ef þeir samþykktu fyrri tillöguna yrðu þeir að hafna þeirri síðari, yrði hún borin upp.

Gagnaðili hafi lagt talsverða vinnu í að kynna tillögur um stækkun svala og hvetja íbúðareigendur að taka þátt í atkvæðagreiðslu þar um, í ljósi þess að einstakt tækifæri sé nú til þess að stækka svalir og samræma útlit þeirra, í tengslum við viðgerð á ytra byrði hússins og endursteiningu. Framkvæmdir við viðgerð á húsinu hefjast í næstu viku en að beðið sé með múrbrot á svölum þar til niðurstaða fáist um lögmæti afgreiðslu á tillögu um stækkun svala. Verktaki hafi upplýst gagnaðila að dráttur á því að geta hafið vinnu við múrbrot svala muni tefja verkið, meðal annars vegna þess að ekki sé hægt að háþrýstiþvo húsið fyrr en að loknu múrbroti. Því sé gagnaðila mikið í mun að niðurstaða fáist sem fyrst í þessu máli.

Hvað varði form umboða bendir gagnaðili á að þau hafi tíðkast á þennan hátt í húsfélaginu um árabil, frá því fyrir árið 1998. Gagnaðili geti ekki svarað fyrir ástæðu þess að umboð hafi verið sett upp með þessum hætti, þ.e. að tíundaðar séu allar tillögur bornar upp á fundi og íbúðareigendur taki afstöðu til hverrar og einnar. Getur gagnaðili sér þess til að þetta hafi verið leið til að tryggja lágmarksþátttöku og fundarhæfi. Íbúðareigendur sem hafi hugsanlega veigrað sér við að veita öðrum aðila ótakmarkað umboð til að kjósa um tillögur hafi með þessu getað tekið þátt í atkvæðagreiðslu. Vera megi að með þessu séu eigendur að festa afstöðu sína og ekki gert ráð fyrir að henni megi breyta með rökum sem gætu komið fram við umræður á fundinum. Á hinn bóginn megi velta fyrir sér hvort ekki geti einnig komið upp sú staða að aðili með ótakmarkað umboð kjósi gegn hagsmunum þess sem umboðið veitir og noti upplýsingar sem fram kæmu við umræður til að réttlæta þá ákvörðun. Það sé ekki sjálfgefið að allir eigendur geti sent einhvern nákominn með umboð og þá sé oft nágranna eða stjórnarmanni í húsfélagi veitt umboð. Á fundi geti komið fram upplýsingar sem valdi hagsmunaárekstri á milli þess sem fer með umboð og þess sem umboðið veitti. Með þetta í huga geti komið til þess að íbúðareigendur sleppi frekar að veita umboð en að veita öðrum ótakmarkað umboð. Þá megi benda á að nokkrir íbúðareigendur búi ekki í húsinu og séu jafnvel búsettir erlendis. Þeim geti þótt of mikil fyrirhöfn og kunni jafnvel ekki við að hafa samband við annan íbúðareiganda til að veita umboð og gefa fyrirmæli um hvernig hann skuli kjósa fyrir sína hönd í einstökum málum. Þá sé auðveldara að senda umboð þar sem fram komi hvernig íbúðareigandinn kjósi um hverja tillögu. Ótakmarkað umboð tryggi ekkert frekar að vilji eða hagsmunir þess sem umboðið veitir ráði við atkvæðagreiðslu en það form á umboði sem tíðkast hafi í húsfélaginu um árabil. Gagnaðila finnist eðlilegt að húsfélagið ákveði hvernig form umboða sé. Ef ósætti sé komið upp um hvort nota skuli það form umboða sem tíðkast hafi í húsfélaginu eða ótakmarkað umboð, þá sé eðlilegt að húsfundur ræði það og taki meirihlutaákvörðun um málið með hliðsjón af því hvernig best sé að tryggja lýðræðislega og óvilhalla ákvarðanatöku og um leið þátttöku og fundarhæfi.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um verulega breytingu á sameign að ræða, þ.á m. á útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Aðilar eru sammála um að ráðast þurfi í umfangsmiklar viðgerðir á ytra byrði hússins. Framkvæmdir eru hafnar og þegar kærunefnd fór á vettvang var búið að brjóta að mestu niður allar svalir á húsinu.

Í málinu er óumdeilt að svalir 1. hæðar voru ekki byggðar í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu þar sem þær ná 110 cm frá húshlið en svalir annarra hæða ná aðeins 75 cm frá húshlið eins og gert er ráð fyrir á teikningum. Samkvæmt þeim upplýsingum sem fyrir liggja í málinu var hér um mistök við byggingu að ræða. Teikningum af húsinu var ekki breytt til samræmis við þetta.

Ljóst er að talsverðir hagsmunir eru í húfi fyrir eigendur að stærð svala sé slík að þær nýtist sem best. Kærunefnd telur að við mat á því hvað teljist veruleg breyting á sameign hússins að þessu leyti í skilningi 30. gr. laga nr. 26/1994 beri að líta til þess sem hér að framan hefur verið rakið um frávik frá samþykktum teikningum og þess ósamræmis sem í því felst að svalir 1. hæðar séu stærri en aðrar svalir á húsinu. Telur kærunefnd því, eins og hér stendur á, að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, nægi til að samþykkja að svalir hússins séu eins, þ.e. eins og svalir á 1. hæð. Kærunefnd bendir hins vegar á þann möguleika að færa allar svalir hússins til þess horfs sem gert er ráð fyrir á teikningum. Að mati nefndarinnar getur einfaldur meirihluti eigenda samþykkt að við endurbyggingu svalanna yrðu þær færðar til upprunalegs horfs. Ber þá til þess að líta að ekki væri aðeins verið að samþykkja að húsið liti út í samræmi við samþykktar teikningar heldur einnig að sú framkvæmd að hafa svalir 1. hæðar breiðari við endurbyggingu en aðrar svalir felur í sér aukinn kostnað sem allir eigendur verða að bera en aðeins fáir njóta. Þá má benda á að samþykkt eignaskiptayfirlýsing er vafalaust byggð á útreikningum samkvæmt teikningum þannig að ekki er víst að hún endurspegli rétt eignarhlutföll miðað við raunverulega stærð svala á 1. hæð.

Samkvæmt þessari niðurstöðu kærunefndar telst tillaga 1b hafa hlotið löglegt samþykki húsfundar hvað tilskilinn meirihluta varðar.

Eins og fram kemur í málinu voru tillögurnar bornar fram og kynntar þannig að samþykki allra þyrfti til að samþykkja þær og telur kærunefnd að slíkt mat gagnaðila hafi verið eðlileg varfærni eins og á stóð. Kærunefnd telur hins vegar að þar sem fleiri en 2/3 hluti eigenda samþykktu tillögu 1b sé ekki lögbundin nauðsyn að boða til nýs húsfundar til að leggja tillögurnar fram.

Í 58. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er fjallað um almenna fundi og fundarsetu. Þar segir meðal annars að félagsmaður megi veita sérhverjum lögráða manni umboð til að mæta á fund og greiða atkvæði. Þá skuli viðkomandi umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð megi hvenær sem er afturkalla.

Í fundargerð húsfundar frá 7. maí 2007 kemur fram hverjir mættu á fundinn og frá hverjum umboð hafi borist, þ.e. frá tíu eigendum. Af niðurstöðu atkvæðagreiðslu má ráða að umboðin hafi öll verið tekin gild.

Ekkert hefur komið fram í málinu sem bendir til þess að umboðin stafi ekki frá þeim sem þau veittu heldur krefst álitsbeiðandi þess að kveðið verði upp úr um hvort form þeirra sé það sem tíðkist. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús eru engar formkröfur gerðar til umboða og verða þau því ekki talin ógild.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, nægi til að samþykkja stækkun svala þannig að samræmi sé gætt í stærð þeirra.

Það er álit kærunefndar að umþrætt umboð séu gild.

Reykjavík, 25. maí 2007

Valtýr Sigurðsson