Mál nr. 10/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 10/2007
Eignaskiptayfirlýsing: Eignarhald, gangur og þvottahús.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 9. mars 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 28. mars 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. apríl 2007, og athugasemdir lögmanns gagnaðila, dags. 2. maí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 7. júní 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða húsið X nr. 15 sem er í reynd tvö hús, gamla húsið sem var byggt árið 1920 og nýja húsið sem var byggt 1954, alls sjö eignarhluta í eigu fjögurra aðila. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 01-101, 01-103, 02-101, 02-201 og 02-301 en gagnaðilar eru eigendur eignarhluta 01-001 og 01-201. Matshlutar 01 eru fjórir í gamla húsinu en matshlutar 02 eru þrír í nýja húsinu. Ágreiningur er um eignaskiptayfirlýsingu sem unnið er að vegna gamla hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að fallist verði á að skipting eignarhluta í drögum að eignaskiptayfirlýsingu sé þannig að gangur í kjallara og þvottahús sé sameign allra og skiptist í hlutfalli við eignarhluta í eigninni.
Í álitsbeiðni kemur fram að unnið hafi verið að nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignina að X nr. 15, en núgildandi eignaskiptayfirlýsing sé síðan 1960. Áður en samningsgerð um yfirlýsinguna lauk hafi kjallaraíbúðin skipt um eigendur. Nýir eigendur hafi ekki viljað skrifa undir nýja yfirlýsingu vegna ágreinings um eignarhluta í sameign í kjallara. Eigendur eignarhluta í báðum húsum hafi litið svo á að þetta séu í raun tvær eignir og hafi verið þannig um árabil, til dæmis hvað viðhald og tryggingar snerti.
Álitsbeiðandi greinir frá því að eignin hafi verið í eigu einnar fjölskyldu sem hafi skipt henni upp árið 1960 eins og segi í eldri eignaskiptasamningi. Þá áttu fjórir aðilar eignina, hver sína hæð í gamla húsinu, en E sem átti kjallarann í eldra húsnu átti jafnframt einnig nýja húsið.
Bendir álitsbeiðandi á að í eldri eignaskiptasamningnum sem þinglýst var 13. febrúar 1960 komi eftirfarandi fram: „Ég E telst eigandi að kjallara gamla hússins að frádregnum eignarhluta meðeigenda minna í þvottahúsi því sem í kjallaranum er. Að allri nýbyggingunni sem liggur meðfram Y-götu og eignarlóð undir fyrrgreindum (svo) kjallara í gamla húsinu og nægilegri lóð undir sorptunnur. Eignarhluti minn er 52,6 % í allri eigninni, en 10 % af gamla húsinu.“ Um þessa málsgrein standi ágreiningurinn. Í nýju eignaskiptayfirlýsingunni sé gert ráð fyrir að gangur í kjallara og þvottahús séu í sameign allra og skiptist eignarhluti í hlutfalli. Ekki verði komist í geymslur eða inn í þvottahús nema um ganginn. Þessu vilji eigendur kjallaraíbúðar ekki una heldur geri kröfu um 52,6% eignarhlutdeild í þvottahúsi og að gangurinn sé að fullu í þeirra eigu. Eigendur kjallaraíbúðar vilji skilja ofangreinda málsgrein svo að eigandi eignarhluta 01-001 eigi kjallarann allan í séreign og 52,6% hlut í þvottahúsi. Þá sé óútskýrð eign í geymslu sem eignarhluti 01-201 eigi í kjallaranum en þar sem annar gagnaðilanna hafi nýlega nýtt forkaupsrétt til að kaupa eignarhluta 01-201 hafi andstaða eiganda þess eignahluta minnkað. Það sé ætlun eigenda kjallaraíbúðarinnar að stækka íbúðina inn í alla þá kima sem þau telji sig geta komið í séreign.
Það sé trú álitsbeiðanda að ofangreind málsgrein úr gamla eignaskiptasamningnum eigi að skilja sem svo að E hafi átt 52,6% samanlagt í allri eigninni, báðum húsum og eigi ekki við hlutdeild hans í þvottahúsi. Þegar stærðartölur samkvæmt tölum Fasteignamats ríkisins séu lagðar saman fyrir alla eignarhluta þá stangist það nokkuð á. Drögin að eignaskiptayfirlýsingunni nái eingöngu til gamla hússins og sé það gert með samþykki eigenda eignarhluta í nýja húsinu og hafi þeir undirritað nýju eignaskiptayfirlýsinguna. Þeir geri enga kröfu á nýja húsið og séu þetta eins og áður sagði de facto tvær eignir, eigendur nýja hússins stefni að gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir þann hluta, en bíði niðurstöðu úr þessu máli.
Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að fá eigendur kjallaraíbúðar til samninga um eignaskiptayfirlýsingu og hafi húsfélagið haldið nokkra fundi þar sem þetta mál hafi verið eina málið á dagskrá. Eigendur kjallaraíbúðar hafi reynt að drepa málinu á dreif með því að leggja fram tillögur að skiptingu kjallara þar sem meintur eignarhluti þeirra í sameign allra sé færður inn í séreign, en neitað að ræða núverandi drög frekar. Lokatilraun hafi verið gerð af hálfu annarra íbúa í húsinu til að fá eigendur kjallaraíbúðar til að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna á húsfélagsfundi 6. mars 2007. Þeim umleitunum hafi verið hafnað.
Þá hafi álitsbeiðandi kallað eftir öllum skjölum sem þinglýst sé á eignina. Saga kjallarans og nýja hússins sé sem hér segi: E átti kjallarann og nýja húsið. Hann féll frá 22. janúar 1968 og settist þá ekkja hans, F, í óskipt bú. Hinn 13. janúar 1976 hafi F boðið eigendum fyrstu, annarrar og þriðju hæðar í gamla húsinu, þeim G (1.h.) H (2.h.) og I (3.h.) að neyta forkaupsréttar á hlut hennar í þvottahúsinu. Viðbrögð eiganda íbúðanna í gamla húsinu hafi ekki verið jákvæð sem dragi í efa heimild F til að selja hluta sinn í þvottahúsinu með íbúð í nýja húsinu í bréfi dagsettu 20. janúar 1976. Afsali 2. hæðar, 3. hæðar og risi nýja hússins hafi verið þinglýst 3. mars 1976 þar sem kveðið var á um að eigninni fylgdi hlutdeild í þvottahúsi. Kaupandi sé J. Kaupsamningurinn er dagsettur 4. október 1975 en vegna deilnanna um þvottahúsið hafi afsalinu ekki verið þinglýst fyrr en í mars 1976. Árið 1980 seldi J K eign sína í nýja húsinu og inn á það afsal sé eftirfarandi ritað: „L hrl. upplýsir að hlutdeild í þvottahúsi í gamla húsi sem mun hafa forkaupsrétt fylgi ekki með í þessu afsali.“ Textinn sé ógreinilegur í ljósriti. Því hafi álitsbeiðandi fengið M, aðstoðardeildarstjóra þinglýsinga hjá sýslumanninum í Reykjavík, til að lesa frumritið, og hafi hann staðfest að þetta sé ritað þarna.
Greinir álitsbeiðandi frá því að J hafi ekki getað selt eignina en haldið eftir hlutdeild í þvottahúsi. Af því megi ráða að eignarhlutdeild í þvottahúsinu sé komin að fullu í eigu þeirra sem eiga gamla húsið. Ekkert sé getið um að F hafi tekið við hlutdeildinni í þvottahúsinu og fært hana á íbúð á götuhæð í nýja húsi og á kjallarann. Það verði að skoðast sem svo að þvottahúsið sé í eigu allra eigenda gamla hússins í samræmi við eignarhlut þeirra. F seldi svo götuhæðina í nýja húsinu þann 24. apríl 1985 en í því afsali sé ekki kveðið neitt á um þvottahúsið. Ekki sé getið þvottahússins í síðari afsölum. Kjallarinn hafi í fyrsta skipti verið seldur þann 2. maí 1989 og var kaupandinn N. Í því afsali sé ekki sérstaklega getið um neitt er viðkemur sameign eða þvottahúsi. Í samtali við N hafi hann talið að kjallaraíbúðinni hafi ekki fylgt sérstök eignarhlutdeild í sameign eða þvottahúsi, heldur hafi hann bæði keypt og selt íbúðina í þeirri trú að henni fylgdi hlutdeild í þvottahúsi í samræmi við eignarhlutdeild íbúðarinnar. O hafi keypt kjallarann af N og hann hafi einnig staðfest að engin sérstök ákvæði hafi verið um eignarhluta kjallaraíbúðarinnar í sameign. Þegar eignaskipti íbúðanna við X nr. 15 eru rakin með þessum gögnum sé það ljóst að krafa eiganda kjallaraíbúðarinnar í gamla húsi um 52,6% eignarhlutdeild í þvottahúsi og séreign á gangi standi á veikum fótum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar séu sameigendur að jöfnu að eignarhluta nr. 01-001. Auk þess sé C, annar gagnaðila, eigandi að eignarhluta nr. 01-0201. Að X nr. 15 séu tvö sambyggð hús og sé ekki innangengt á milli þeirra. Eldri hluti hússins, kallaður gamla hús í þinglýstum skjölum um eignina, muni hafa verið byggður 1920 og séu þar fjórir eignarhlutar. Yngri hluti hússins, kallaður nýja hús eða nýbygging í þinglýstum skjölum um eignina, muni hafa verið byggður 1954 og þar séu þrír eignarhlutar.
Gagnaðilar séu ósammála þeirri fullyrðingu er fram komi í álitsbeiðni, að eignarhlutunum fjórum í gamla húsinu tilheyri eignarhlutdeild í þvottahúsi og gangi í kjallara gamla húss í hlutfalli við eignarhlutdeild hvers eignarhluta í gamla húsi. Gagnaðilar telja að kjallaranum tilheyri gangurinn að öllu leyti og 52,6% af þvottahúsinu.
Gagnaðilar telja að eignaskiptasamningur frá 5. október 1960 sé grundvallarskjal í máli þessu. Þar séu samningsaðilar allir þáverandi eigendur beggja húsa, þess gamla og nýja. Í skiptasamningnum segi meðal annars: „Ég I telst eigandi að þakíbúð í gamla húsinu og öllu sem íbúðinni fylgir og fylgja ber, svo og umferðarrétti upp stiga, geymslu í risíbúðinni, þvottahúsi að eignarhluta mínum sem er 14 % af eigninni, en 2. íbúðarhæð hússins hefur aðgang að W.C., sem er í risíbúðinni, þá fylgir og með hluti eignarlóðar sem húsið stendur á, svo og nægileg lóð fyrir sorptunnur. Ég H telst eigandi að 2. hæð í gamla húsinu og öllu sem íbúðinni fylgir og fylgja ber, þvottahúsi að eignarhluta mínum sem er 17 % af eigninni, geymsluklefi í kjallaragangi, aðgangi að W.C. í risíbúð og einnig aðgangi að W.C. á 1. hæð greinds húss, svo og eignarlóð sem húsið stendur á, og nægilega lóð fyrir sorptunnur. Ég G (P) telst eigandi að 1. hæð í gamla húsinu og öllu sem íbúðinni fylgir og fylgja ber, þvottahúsi að eignarhluta mínum sem er 16,4% af eigninni svo og eignarlóð sem húsið stendur á og nægilega lóð fyrir sorptunnur. 2. hæð hefur aðgang að W.C. 1. hæðar. Ég E telst eigandi að kjallara gamla hússins að frádregnum eignarhluta meðeigenda minna í þvottahúsi því sem í kjallaranum er. Að allri nýbyggingunni sem liggur með fram Y-götu og eignarlóð undir fyrrgreindum (svo) kjallara í gamla húsinu og nægilegri lóð undir sorptunnur. Eignarhluti minn er 52,6 % í allri eigninni, en 10 % af gamla húsinu.“ Samkvæmt framansögðu sé gamla húsið (14%+17%+16,4%+10%) 57,4% af heildareign hússins að X nr. 15. Nýja húsið sé því 42,6% af heildareigninni og það sé eign E samkvæmt skiptasamningnum og einnig 10% af gamla húsinu, samtals 52,6%.
Benda gagnaðilar á að rétt sé að fjalla um ágreiningsefni málsaðila í tvennu lagi; annars vegar eignaraðild að gangi og hins vegar eignaraðild að þvottahúsi, hvortveggja í kjallara gamla húss.
Benda gagnaðilar jafnframt á að álitsbeiðandi rugli saman eignarrétti og umgengnisrétti þegar álitsbeiðandi færi rök fyrir því að gangur í kjallara eigi að vera í hlutfallslegri sameign eigenda eignarhlutanna fjögurra í gamla húsi og segi að ekki verði komist í geymslur eða þvottahús nema um ganginn. Gagnaðilar dragi ekki í efa umgengnisrétt álitsbeiðanda sem sé löglegur sameigandi að þvottahúsinu. Hins vegar telja gagnaðilar að gangurinn sé séreign kjallaraeigenda og rökin séu þau að E sé í skiptasamningi sagður eigandi að kjallara gamla húss að frádregnum eignarhluta meðeigenda hans í þvottahúsi. Hér sé gangurinn ekki undanskilinn sem eign E. Eftir að skiptasamningurinn hafi verið gerður hafi ekki verið þinglýst neinu skjali sem breyti efni hans að þessu leyti. Því telja gagnaðilar að gangurinn sé með réttu séreign kjallaraeigenda.
Rök álitsbeiðanda fyrir því að þvottahús í kjallara eigi að vera í hlutfallslegri sameign eigenda eignarhlutanna fjögurra í gamla húsi séu þessi: „Það er trú álitsbeiðenda að lokasetningin í málsgreininni að ofan úr gamla eignaskiptasamningnum eigi að skilja sem svo að E hafi átt 52,6% samanlagt í allri eigninni, báðum húsum og eigi ekki við hlutdeild hans í þvottahúsi.“ Benda gagnaðilar á að hér sé verið að vitna til þess ákvæðis áður tilvitnaðs skiptasamnings sem hafi að geyma skilgreiningu á eign E í X nr. 15. Gagnaðilar sækja rétt sinn varðandi þvottahúsið einnig til þessarar eignaskiptayfirlýsingar en með öðrum hætti.
Eins og áður er rakið eigi eigendur 1., 2. og 3. hæðar í gamla húsi samkvæmt skiptasamningnum samtals 47,4% í þvottahúsinu. Hér sé um að ræða hundraðshluta af bæði gamla og nýja húsinu. E átti í báðum húsum, 10% í gamla húsinu og allt nýja húsið, en þess hlutur var 42,6% í heildinni. Samtals hafi hann því átt 52,6% og það sé sá hlutur sem gagnaðilar telja sig eiga í þvottahúsinu. Ekkja E, F, seldi nýja húsið í áföngum. Fyrst seldi hún með afsali, dags. 4. október 1975, J 2. hæð, 3. hæð og ris í húsinu nr. 15 við X ásamt hlutdeild í þvottahúsi og öðru því sem fylgir og fylgja ber, þar með talin lóðarréttindi. Í afsalinu segi síðan: „Hér er um að ræða nýbygginguna, en forkaupsréttarákvæði gilda aðeins gagnvart eldri byggingunni.“ Þar sem afsal þetta hafi samkvæmt framansögðu eingöngu tekið til nýbyggingarinnar þá fylgdi ekki með í sölunni hlutdeild í þvottahúsi gamla hússins. Sé sá skilningur staðfestur með ógreinilegri áritun L hrl. á afsal sem gert var 14. júlí 1980 þegar J seldi nýja húsið til K. Þar muni vera skráð: „L hrl. upplýsir að hlutdeild í þvottahúsi í gamla húsi sem mun hafa forkaupsrétt fylgi ekki með í þessu afsali.“ F seldi síðan götuhæð nýja hússins með afsali, dags. 24. apríl 1985. Í því afsali segi að hinn seldi eignarhluti sé „nánar tiltekið 62 fm á götuhæð hússins, þ.e.a.s. nýja hússins, Y-götumegin.“ Hér fylgi ekki heldur með í sölunni hlutdeild í þvottahúsi gamla hússins. Allir núverandi eigendur nýja hússins, þrír að tölu, sem rekja rétt sinn til framangreindra afsala hafi undirritað fyrirliggjandi drög að eignaskiptayfirlýsingu sem feli það í sér að nýja húsi tilheyri engin hlutdeild í þvottahúsi gamla hússins. Sé það staðfesting á því sem fram komi í tilvitnuðum afsölum varðandi nýja húsið að slík hlutdeild hafi ekki fylgt við sölu þess húss.
Eftir að skiptasamningurinn um heildareignina að X nr. 15 var gerður þann 5. október 1960 gekk kjallari gamla hússins kaupum og sölum og séu gagnaðilar fimmtu eigendur frá E. Í engum afsölum milli þeirra eigenda sé skilgreind sú hlutdeild í þvottahúsi sem kjallaranum tilheyri. Verði því að byggja á eignaskiptasamningnum í því efni. Samkvæmt honum eigi eigandi kjallara 52,6% í þvottahúsinu. Sú eignarhlutdeild í þvottahúsinu fylgi með við sölu kjallarans og þar á meðal til núverandi eigenda, enda engin þinglýst skjöl þar sem kveðið sé á um annað.
Gagnaðilar gera kröfu um að kærunefndin gefi út það álit að eignaskiptayfirlýsing sem gerð verður um gamla húsið að X nr. 15 feli í sér að kjallaranum tilheyri að fullu gangur í kjallara og 52,6% í þvottahúsi auk annars sem kjallaranum tilheyri ágreiningslaust.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að þegar gildandi eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst var ekki íbúð í kjallara og raunar sé það í fyrsta skipti sem fram komi að íbúð sé í kjallara þegar N keypti kjallarann árið 1989. Gangurinn hafi því ekki verið gangur að íbúð eða um rými sem ekki hafi þótt þörf á að taka til sérstaklega árið 1960 þegar allir eignarhlutar var í eigu sömu fjölskyldu. Gangurinn sé ekki hluti þeirra 42 fm sem skráðir séu á eignarhluta 01-0001 hjá Fasteignamati ríkisins. Eins og fram komi á teikningu þá séu þeir allir innan íbúðarinnar og því séu gagnaðilar að fara fram á að eignast hluta sameignar sem einnig sé hefð fyrir að líta á sem sameign. Þegar allir íbúðarhlutar séu lagðir saman samkvæmt teikningu þá telja þeir 42,4%. Sú tafla sem fylgdi með gögnum álitsbeiðanda stemmi ekki fullkomlega við birta stærð Fasteignamats ríkisins því samkvæmt teikningum sé íbúðin 0,4 fm stærri en birt stærð Fasteignamatsins, gangurinn sé ekki talinn með en ef gangurinn væri talinn með væri íbúðin 44,9 fm, en svo sé ekki nú og hafi aldrei verið. Einnig bendir álitsbeiðandi á að í eignaskiptasamningnum frá 1960 sé innra ósamræmi ef skilningur gagnaðila eigi að ráða. Þar segi að íbúð á 2. hæð tilheyri „geymsluklefi í kjallaragangi“ en síðar segir: „Ég E telst eigandi að kjallara gamla hússins að frádregnum eignarhluta meðeigenda minna í þvottahúsi því sem í kjallaranum er.“ Þessar setningar séu ósamrýmanlegar ef skilningur gagnaðila á eignaskiptasamningnum sé réttur.
Það sé einnig mat álitsbeiðenda að eignaskiptayfirlýsing frá 1960 skeri ekki með skýrum hætti úr um eignarétt á gangsinum, því beri að líta á ganginn sem sameign allra líkt og fram komi í greinargerð um 6. gr. með frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994. Öll rök hnígi að því að gangur í kjallara teljist í sameign allra og þegar til þess sé tekið að allir íbúar hússins sem álitsbeiðandi hafi haft tal af hafi staðfest að umgengni þeirra og umsýsla eignarinnar hafi tekið mið af því að gangurinn sé talinn sameign allra.
Álitsbeiðandi bendir á að helmingshlutur í þvottahúsi sé umtalsverður eignarhluti sem ekki sé getið í neinu afsali eða þinglýstu skjali er varði kjallaraíbúðina. Eins og bent hafi verið á í álitsbeiðni hafi hvorki annar eigandi né þriðji talið að þeir ættu aukinn eignarhluta í þvottahúsi og geti núverandi eigendur kjallaraíbúðarinnar því vart átt meiri rétt en fyrri eigendur hafi talið sig átt. Það verði að teljast ótrúverðugt að hafi kjallaraíbúðinni fylgt helmingshlutur í þvottahúsi að þess hefði ekki verið getið við sölu. Skilningur núverandi eigenda hafi ekki komið fram hjá neinum eiganda og sé vegna fyrirætlana þeirra um að stækka íbúðina inn í eignarhluta sinn í þvottahúsi. Það megi einnig benda á að núna sé hlutfall kjallara rúm 10% af heildarstærð eignarinnar, ef kjallara fylgi aukin hlutdeild í sameign þá kæmi það fram í birtri stærð og yki þannig hlutfall eignarhlutans langt umfram það hlutfall sem getið sé í eignaskiptasamningnum frá 1960. Álitsbeiðandi ítrekar kröfu sína um að skipting eignarhluta í samningsdrögum verði viðurkennd og að nýrri eignaskiptayfirlýsingu verði lýst sem réttri þannig að gangur í kjallara og þvottahús verði lýst sameign allra sem skiptist í hlutfalli við eignarhluta í eigninni X nr. 15.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að í eignaskiptasamningi um gamla húsið frá 1960 segi meðal annars: „Ég E telst eigandi að kjallara gamla hússins að frádregnum eignarhluta meðeigenda minna í þvottahúsi því sem í kjallaranum er.“ Álitsbeiðandi hafi talið, þrátt fyrir tilvitnað ákvæði eignaskiptasamningsins frá 1960, að gangurinn í kjallaranum tilheyri ekki E sem séreign og færði fyrir því eftirfarandi rök: „Þegar gildandi eignarskiptayfirlýsingu var þinglýst var ekki íbúð í kjallara og raunar er það í fyrsta skipti sem fram kemur að íbúð er í kjallara þegar N kaupir kjallarann árið 1989. Gangurinn hafi því ekki verið gangur að íbúð um rými sem ekki þótti þörf á að taka til sérstaklega árið 1960 þegar allir eignarhlutar voru í eigu sömu fjölskyldu.“ Þessar röksemdir séu langsóttar að mati gagnaðila. Auðvitað gat hafa verið íbúð í kjallaranum árið 1960 þegar eignaskiptasamningurinn var gerður þótt íbúðar hafi ekki sérstaklega verið getið í samningnum. Gagnaðilar telja það hins vegar engu máli skipta varðandi túlkun á tilvitnuðu ákvæði eignaskiptasamningsins, hvort íbúð hafi verið eða ekki í kjallaranum þegar eignaskiptasamningurinn var gerður. Samkvæmt samningsákvæðinu hafi kjallarinn allur að undanskildu þvottahúsi verið séreign E.
Álitsbeiðandi hafi sagt að gangurinn sé ekki hluti þeirra 42 fm sem skráðir séu á eignarhluta 01-0001 hjá Fasteignamati ríkisins og vísað í því sambandi til teikninga D, en þar sé stærð íbúðarinnar sögð vera 42,4 fm, sé gangurinn ekki talinn með, en 44,9 fm sé gangurinn meðtalinn. Álitsbeiðandi virðist hafa talið að ofangreint misræmi sé sönnun þess að gangurinn tilheyri ekki kjallaranum sem séreign. Að dómi gagnaðila séu umrædd frávik, séu þau raunveruleg, einungis sönnun þess að stærðarskráning eignarinnar hjá Fasteignamati ríkisins sé ekki byggð á réttum heimildum og gildi þá einu hvort frávikið sé 0,4 fm eða 2,5 fm. Eignaskiptasamningurinn frá 1960 og önnur þinglýst skjöl varðandi eignina séu á meðal slíkra heimilda.
Álitsbeiðandi hafi bent réttilega á ósamræmi í eignaskiptasamningnum þess efnis að geymsluklefi í kjallaragangi sé bæði sagður tilheyra kjallara og 2. hæð. Ósamræmi þetta snúi einungis að eigendum umræddra eignarhluta og rýri ekki gildi eignaskiptasamningsins varðandi önnur atriði hans. Þess hafi verið getið í greinargerð gagnaðila að annar gagnaðila, C, sé ein eigandi að 2. hæð og að kjallara sé hún eigandi ásamt B. Sátt sé um það á milli gagnaðila að skilja eignaskiptasamninginn þannig að geymsluklefinn tilheyri 2. hæð.
Álitsbeiðandi hafi sagt það sitt mat og vísi í því sambandi til greinargerðar með 6. gr. laga nr. 26/1994, að eignaskiptasamningurinn frá 1960 skeri ekki með einhlítum hætti úr um eignarrétt gangsins og því beri að líta á hann sem sameign allra. Þessu eru gagnaðilar ósammála, enda sé orðalag eignaskiptasamningsins varðandi umdeild atriði skýrt og ótvírætt eins og áður hafi verið bent á og eigi því 6. gr. ekki við.
Álitsbeiðandi hafi sagt að lokum til stuðnings skoðunum sínum varðandi þennan þátt málsins að taka beri tillit til þess að allir íbúar hússins sem álitsbeiðandi ræddi við hafi staðfest að umgengni þeirra og umsýsla eignarinnar hafi tekið mið af því að gangurinn sé talinn sameign allra. Hér séu engir heimildarmenn tilgreindir en jafnvel þótt rétt sé eftir þeim haft þá verði ekki séð hvaða gildi þetta innlegg hafi fyrir úrlausnarefnið.
Álitsbeiðandi hafi bent á að helmingshlutur í þvottahúsi sé umtalsverður eignarhluti sem ekki sé getið í neinu afsali eða þinglýstu skjali er varði kjallaraíbúðina. Hér sé ekki rétt með farið að mati gagnaðila því þinglýst skjöl segi aðra sögu og í því sambandi sé vísað til greinargerðar gagnaðila.
Álitsbeiðandi hafi enn fremur sagt: „Eins og bent var á í álitsbeiðni töldu hvorki annar eigandi né sá þriðji að þeir ættu aukinn eignarhluta í þvottahúsi og geta núverandi eigendur kjallaraíbúðarinnar því vart átt meiri rétt en fyrri eigendur töldu sig eiga. Það verður að teljast ótrúverðugt að hafi kjallaraíbúðinni fylgt helmingshlutur í þvotthúsi að þess hafi ekki verið getið við sölu.“ Í greinargerð gagnaðila sé bæði sýnt fram á að gagnaðilar séu samkvæmt þinglýstum skjölum eigendur að 52,6% þvottahússins og jafnframt að engir aðrir geti á grundvelli þinglýstra skjala gert tilkall til þess eignarhluta.
III. Forsendur
Úrlausn álitaefnis þessa lýtur að þeirri kröfu álitsbeiðanda að viðurkenndur verði sameignarréttur að gangi í kjallara og þvottahúsi í hlutfalli við eignarhluta í eigninni.
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.
Samkvæmt 6. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna.
Í málinu liggur fyrir eignaskiptasamningur, dags. 5. október 1960. Þar kemur fram að allir þáverandi eigendur X nr. 15 eigi í þvottahúsi samkvæmt hlutfallstölu. Í lýsingu yfir einstaka eignarhluta kemur ekkert fram um umræddan gang.
Árið 1954 var byggt við eldra húsið að X nr. 15. Með því var húsið stækkað og meðal annars kjallarainngangi breytt. Er nú gengið inn í kjallarann úr stigahúsi. Þá er byggingin með sameiginlegan vegg. Telst byggingin X nr. 15, þ.e. bæði gamla og nýja húsið, því óumdeilanlega eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.
Þegar E seldi eignarhluta sinn var hann ekki einn eigandi hússins. Því er ekki unnt að álykta að hann hafi mátt ráðstafa gangi í kjallara, enda engar eignarheimildir sem styðja með beinum hætti að hann einn væri eigandi gangsins. Samkvæmt því ber að fallast á kröfu álitsbeiðanda þess efnis að gangur í kjallara og þvottahús séu í sameign allra samkvæmt hlutfallstölu eignarhluta svo sem gert er ráð fyrir í uppkasti að eignaskiptayfirlýsingu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gangur í kjallara og þvottahús séu í sameign allra og skiptist í hlutfalli við eignarhluta.
Reykjavík, 7. júní 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason