Mál nr. 16/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 16/2007

Ráðstöfun bílskúrs, kaupréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. apríl 2007, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 28, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 2. maí 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 7. júní 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 28, alls tíu eignarhluta. Húsinu fylgja bílskúrar og var gagnaðili eigandi að einum bílskúrnum. Ágreiningur er um sölu umrædds bílskúrs.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að álitsbeiðandi geti gengið inn í kaupsamning vegna umrædds bílskúrs og keypt bílskúrinn.

Í álitsbeiðni kemur fram að stjórn húsfélagsins hafi við athugun eignaskiptayfirlýsingar séð að bílskúr sem tilheyrt hefur húsinu hafi verið seldur aðila utan hússins X nr. 28.

Bendir álitsbeiðandi á að skv. 22. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé sala bílskúrs eða framsal bílskúrsréttinda til annarra en eigenda í viðkomandi húsi óheimil. Hvorki álitsbeiðanda né öðrum eigendum í húsinu hafi ekki verið gerð grein fyrir sölu á þessum bílskúr.

Þá gerir álitsbeiðandi þá kröfu að hann geti gengið inn í kaupsamning þann er gerður hafi verið 20. júní 2005 um sölu bílskúrsins og þannig eignast bílskúrinn. Samningur sá sé ólöglegur samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar hann hafi selt S ehf. í júní 2005 hafi hann eignast bílskúr sem fyrirtækið hafi átt að X nr. 28. Enginn kaupsamningur hafi verið gerður, aðeins afsal skúrsins sem sé þinglýst.

Greinir gagnaðili frá því að honum hafi ekki verið kunnugt um þessi lög varðandi sölu á eignarhlut í fjölbýli og hafi þetta því verið gert í góðri trú. Gagnaðila finnist hins vegar einkennilegt að skjalinu fáist þinglýst þar sem þeim sem annist slíkt ætti að vera kunnugt um að samþykki eigenda íbúða í húsinu þyrfti til.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 22. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með síðari breytingum, skulu bílskúrar, hvort sem þeir eru innbyggðir í hús, sambyggðir því eða standa sjálfstæðir á lóð þess jafnan fylgja tilteknum séreignarhluta í húsi og er sérstök sala þeirra eða framsal bílskúrsréttinda til annarra en eigenda í húsinu óheimil. Í 3. mgr. sömu greinar er kveðið á um að eiganda sé jafnframt óheimilt að undanskilja bílskúr eða bílskúrsréttindi við sölu á eignarhluta sínum í fjölbýlishúsi nema hann eigi þar annan eignarhluta.

Í 22. gr. a laga nr. 26/1994 kemur fram að bílskúr í eigu utanaðkomandi aðila sé heimilt að selja aðila utan fjöleignarhússins enda hafi hann boðið eigendum hússins forkaupsrétt og þeir hafnað.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð síðar að lögum nr. 26/1994 er tekið fram um 22. gr. að í ákvæðinu felist sú meginregla að óheimilt sé að ráðstafa bílskúr út fyrir fjöleignarhús. Byggist reglan á því að óeðlilegt sé að bílskúr á lóð fjöleignarhúss sé í eigu einhvers utanaðakomandi, sökum verulegra óþæginda sem af því skapist, meðal annars vegna eignar- og afnotaréttar lóðar, þátttöku í húsfélagi o.fl. Þóttu þessi rök vega þyngra en hagsmunir eigenda af því að hafa frjálsan ráðstöfunarrétt bílskúrs.

Af gögnum málsins er að skilja að fyrrum fyrirtæki gagnaðila, S ehf., hafi verið eigandi umrædds bílskúrs. Við sölu gagnaðila á fyrirtækinu hafi bílskúrnum verið afsalað til hans.

Óumdeilt er að eigendum fjölbýlishússins X nr. 28 var ekki boðinn forkaupsréttur að bílskúrnum við sölu hans eins og ákvæði 22 gr. a laga nr. 26/1994 áskilja. Salan telst því ólögleg. Gagnaðili er hins vegar lögformlegur eigandi bílskúrsins en afsali til hans, dagsettu 10. júní 2005, er þinglýst á eignina. Löggerningur þessi telst því gildur og er það ekki á sviði kærunefndar að kveða á um það að álitsbeiðandi geti gengið inn í samninginn eins og krafa er gerð um í málinu. Húsfundur gæti hins vegar samþykkt að freista þess að fá samninginn ógiltan með dómi ef ekki næst samkomulag um annað. Náist ekki samþykki húsfundar getur hver og einn eigandi, á eigin kostnað og áhættu, staðið að slíkri málshöfðun.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að sala bílskúrs við X nr. 28 til gagnaðila hafi verið ólögmæt. Á hinn bóginn er gagnaðili nú lögformlegur eigandi skúrsins. Það er utan valdsviðs kærunefndar að víkja samningnum til hliðar.

Reykjavík, 7. júní 2007

Valtýr Sigurðsson