Mál 136/2020-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 136/2020
Skaðabótaskylda eiganda. Leki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 25. nóvember 2020, beindi A lögmaður, fyrir hönd B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. janúar 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. janúar 2021, athugasemdir gagnaðila, dags. 9. febrúar 2021, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 26. mars og 8. apríl 2021, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. apríl 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E 21-23 í F. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsi nr. 23 en gagnaðilar eru eigendur íbúðar í húsi nr. 21. Ágreiningur er um hvort orsök leka í íbúð álitsbeiðanda sé að rekja til sturtubotns í íbúð gagnaðila.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennd verði skaðabótaskylda gagnaðila vegna tjóns í íbúð álitsbeiðanda eftir leka frá sturtubotni í íbúð gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að haustið 2019 hafi borið á leka í íbúð álitsbeiðanda sem hafi valdið allnokkru tjóni á gólfi í stofu. Í ljós hafi komið leki úr sturtubotni í íbúð gagnaðila en húsin séu samliggjandi. Aðilar hafi átt í samskiptum vegna lekans og viðgerða í kjölfarið. Gagnaðilar hafi lýst því yfir að þeir myndu greiða fyrir ónýtan sófa og viðgerðir vegna tjóns í íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðilar hafi enda verið meðvitaðir um að sturtubotninn hefði áður lekið þar sem skýrsla hafi verið gerð af tryggingafélagi þar um árið 2017, en þá hafði lekið niður í kjallaraherbergi undan sturtu.
Álitsbeiðandi hafi fengið tilboð fyrirtækis 5. desember 2019 í viðgerðina sem hafi numið 794.600 kr., en það hafi verið án efniskostnaðar sem eigi því eftir að bætast við. Álitsbeiðandi hafi talið málið leyst og sent gagnaðilum tilboðið samdægurs en þá hafði afstaða þeirra breyst. Þau höfðu leitað til Húseigendafélagsins og hafnað bótaskyldu þar sem ekki hefði lekið úr sturtunni heldur af öðrum orsökum. Frá þeim tíma hafi verið gengið úr skugga um að leki kæmi ekki annars staðar frá og sé ljóst að lekinn hafi komið frá sturtubotni, rétt eins og matsmaður hafði staðfest. Álitsbeiðandi sitji uppi með verulegt tjón, bæði vegna útlagðs kostnaðar og vegna þess að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf vegna myglu af völdum lekans en hún hafi þurft að greiða 250.000 kr. í leigu vegna tímabilsins 13. október 2019 til 31. desember 2019.
Gagnaðilar beri ábyrgð vegna beins og óbeins fjártjóns sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir, sbr. 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Af minnisblaði skoðunarmanns sé ljóst að upptök rakans, sem hafi valdið allnokkru tjóni á gólfi í stofu álitsbeiðanda og gert íbúðina óíbúðarhæfa vegna myglu, séu í baðherbergi gagnaðila. Vegna bilunar á búnaði séreignar gagnaðila eða lögnum séu gagnaðilar því skaðabótaskyldir óháð sök, sbr. 3. tölul. 1. mgr. ákvæðisins. Jafnvel þótt 3. tölul. ætti ekki við hafi sturtubotninn sem hafi lekið árið 2017, annaðhvort vegna mistaka eða vanrækslu, ekki verið lagfærður með fullnægjandi hætti með þeim afleiðingum að nokkrum árum síðar hafi sami sturtubotn valdið tjóni á gólfi í stofu álitsbeiðanda, sbr. 1. og 2. tölul. 1. mgr. sömu greinar. Tjónið sé meðal annars fólgið í leigugreiðslum að fjárhæð 250.000 kr., viðgerðarkostnaði sem sé að lágmarki 794.600 kr. að viðbættum efniskostnaði og því að farga hafi þurft mestöllu innbúi, húsgögnum, bókum og sófa. Gagnaðilar hafi lýst því yfir 20. nóvember 2019 að þau myndu bæta viðgerðarkostnaðinn og sófann en hafi ekki staðið við það loforð.
Í greinargerð gagnaðila segir að haustið 2019 hafi farið að leka inn í fasteign álitsbeiðanda sem hafi valdið tjóni á vegg í stofu. Grunsemdir aðila hafi verið þær að lekinn kæmi frá íbúð gagnaðila. Gagnaðilar hafi brugðist fljótt við og tekið á móti úttektaraðila sem hafi gefið út skýrslu 6. nóvember 2019. Í álitsgerðinni segi að í ljós hafi komið að lekið hefði frá sturtubotni íbúðar gagnaðila. Það sé aftur á móti rangt.
Þrátt fyrir að skýrsla skoðunarmannsins hafi aðeins gefið hugmyndir um hvað gæti hafa valdið umræddum leka hafi ekkert verið staðfest með téðri skýrslu, enda nauðsynlegt að opna inn í vegg og gólf til að ganga úr skugga um orsök lekans, en gerður hafi verið fyrirvari í skýrslunni um að það hafi ekki verið gert, enda takmörkuð skoðun. Gagnaðilar hafi aftur á móti þegar brugðist við og tekið baðherbergið allt í gegn og tekið fulla ábyrgð á tjóni í íbúð álitsbeiðanda. Málið hafi síðan tekið aðra stefnu við framkvæmdirnar þegar allt hafði verið rifið út í leit að leka eða ummerkjum um hann. Flísar hafi verið fjarlægðar í sturtuklefa og niðurfall brotið upp. Brotið hafi verið með blöndunartækjum í sturtu og þeim skipt út fyrir ný. Sturtubotninn hafi verið steyptur að nýju. Þá hafi salerniskassi og lagnastokkur verið opnaðir og lagnir skoðaðar. Eins hafi lagnir undir vask verið skoðaðar. Gólflakk hafi verið hreinsað af gólfinu og brotin prufugöt í gólfið í leit að raka. Í skýrslu, dags. 9. september 2019, sem rituð hafi verið af múrara- og pípulagningameistara sem hafi staðið að endurnýjun baðherbergisins, hafi komið fram að engin merki væru um raka, hvorki í baðgólfi né veggjum. Þá segi að hvar sem opnaður hafi verið múr eða brotinn hafi allt verið þurrt. Hvorki hafi verið ummerki um nýjan leka né eldri. Útveggur í sturtu hafi verið forskalaður en timbrið í honum skraufþurrt og vatn hafi aldrei komist þar að.
Gagnaðilar hafi boðið álitsbeiðanda að þeir sérfræðingar, sem höfðu staðið að framkvæmdunum, myndu kanna aðstæður í íbúð álitsbeiðanda í von um að finna upptök lekans. Hún hafi ekki svarað því. Hafi henni þá verið gert kunnugt að gagnaðilar myndu ekki aðhafast meira í málinu nema frekari upplýsingar lægju fyrir.
Álitsbeiðandi hafi verið upplýst um þessa niðurstöðu eftir nákvæma skoðun á baðherberginu en hún hafi ekki séð ástæðu til að nefna hana hér. Þá styðji það niðurstöðu skýrslu múrara- og pípulagningameistaranna að nokkru eftir að baðherbergið hafði verið endurnýjað hafi haldið áfram að leka inn í íbúð álitsbeiðanda. Orsök lekans sé því enn óljós, en staðfest hafi verið að lekinn komi ekki frá baðherbergi íbúðar gagnaðila eins og grunur hafi verið um. Þetta sé álitsbeiðanda fullkunnugt um, enda hafi hún haldið áfram leit að upptökum lekans. Nú beinist spjótin að eigendum annarrar íbúðar í húsi nr. 21 og þeim svalaframkvæmdum sem þar hafi átt sér stað síðastliðið ár. Hafi húsfélagið að E 23 sent byggingarfulltrúa bréf, dags. 19. maí 2020, þar sem farið hafi verið fram á að byggingarleyfi fyrir þaksvölum í húsi nr. 21 verði afturkallað. Í bréfinu sé farið yfir lekavandamál húss nr. 21 til nokkurra ára. Þar komi jafnframt fram að árið 2019 hafi álitsbeiðandi orðið vör við bólgur í veggfóðri og leka annars staðar úr sama vegg. Þá hafi öll nærliggjandi rými verið skoðuð en enginn leki hafi fundist þar, líkt og fagmenn gagnaðila höfðu staðfest. Að lokum segi að grunur hafi beinst að þakinu og umræddum þaksvölum. Þrátt fyrir þetta hafi álitsbeiðandi séð ástæðu til að senda inn álitsbeiðni vitandi að lekinn kæmi ekki frá baðherbergi gagnaðila sem staðfest hafi verið í téðu bréfi þar sem segi að öll nærliggjandi rými frá stofu álitsbeiðanda hafi verið þurr og engin ummerki um leka að finna. Þá séu augljósar múrskemmdir sjáanlegar á húsi nr. 23 og þar með talin stór sprunga við skil húsanna. Þar sé greinileg viðhaldsþörf og þeirri spurningu sé ósvarað hvort lekinn eigi upptök sín frá húsi nr. 23.
Í tæpt ár hafi álitsbeiðandi hvorki haft samband við gagnaðila vegna málsins né miðlað neinum upplýsingum til þeirra eða húsfélagsins vegna raka eða lekaleitar í húsi nr. 23 fyrr en með álitsbeiðni í máli þessu. Gagnaðilar hafi brugðist við öllum tillögum G ehf. varðandi lekaleit og endurnýjun á baðherberginu. Sá kostnaður hafi hlaupið á aðra milljón og framkvæmdirnar valdið miklu raski og tjóni til að komast að upptökum lekans en þrátt fyrir allar þær framkvæmdir hafi það ekki dugað til. Samkvæmt síðustu samskiptum aðila sé lekinn enn til staðar. Gagnaðilar hafi enga kröfu gert um að álitsbeiðandi eða húsfélagið í húsi nr. 23 tækju þátt í téðum kostnaði, þótt slík krafa kynni að eiga rétt á sér í ljósi þess að engan leka hafi verið að finna frá íbúð gagnaðila.
Skilyrði 51. gr. laga um fjöleignarhús séu ekki uppfyllt þar sem gagnaðilar hafi ekki vanrækt skyldur sínar á viðhaldi séreignar sinnar, búnaði hennar eða lögnum. Gagnaðilar hafi viðurkennt skaðabótaskyldu þegar skýrsla G ehf. hafi verið sú eina sem hafi legið til grundvallar. Eftir að í ljós hafi komið að lekinn kæmi ekki frá baðherbergi gagnaðila segi það sig sjálft að þau séu ekki bótaskyld og skilyrðum 51. gr. laga um fjöleignarhús ekki til að dreifa. Skaðabótaskyldu sé því hafnað.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að rangt sé að augljósar múrskemmdir séu sjáanlegar í húsi nr. 23 og þar með talin stór sprunga við skil húsanna. Hið rétta sé að myndin í fylgiskjali gagnaðila sé af framhlið hússins, þ.e. öðrum enda hússins, og tengist því þeim leka, sem mál þetta snýst um, ekki að neinu leyti.
Ekki sé rétt að leki sé enn til staðar en álitsbeiðandi hafi talið sig finna fyrir raka í veggnum í janúar 2020. Fjórir mats- og iðnaðarmenn hafi aftur á móti mælt rakann og sagt vegginn vera þurran en því til viðbótar hafi iðnaðarmenn, sem hafi gert við vegginn í desember, sagt að hann væri alveg þurr. Lekinn sé því ekki til staðar og hafi ekki verið síðan gagnaðilar hafi gert við lekann.
Vegna þeirra svalaframkvæmda, sem gagnaðilar nefni, sé hið rétta að á árunum 2018-2019 hafi engar framkvæmdir verið við þaksvalirnar og hvorki hafi lekið inn í risíbúðina né íbúðina fyrir ofan íbúð álitsbeiðanda frá þaksvölum. Af því hafi leitt að tilgáta álitsbeiðanda um að uppruna lekans mætti rekja til svalaframkvæmdanna væri röng. Lekinn, sem fjallað sé um í bréfi álitsbeiðenda og fleiri eigenda að E 23, hafi átt sér stað þegar svalirnar hafi fyrst verið byggðar á árunum 2010-2012. Við framkvæmdirnar hafi þakjárn verið fjarlægt tímabundið á milli húsanna með þeim afleiðingum að það hafi lekið inn í þrjár íbúðir í húsinu en sá leki hafi verið stöðvaður samdægurs. Fyrrnefnt bréf sé þessu því algjörlega óviðkomandi.
Í tölvupósti gagnaðila 16. nóvember 2019 hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt að raki hefði fundist í stein undir sturtubotni í íbúð gagnaðila en þá hafi rúmur mánuður verið liðinn frá því að sturtan hafði verið tekin úr notkun. Þessu til viðbótar hafði raki mælst í loftinu undir sturtunni. Daginn eftir, eða þann 17. nóvember 2019, hafi gagnaðilar upplýst álitsbeiðanda að pípari, annar en sá sem hafi ritað skýrsluna 9. desember 2019, hefði metið það þannig að lekinn væri frá sturtubotninum, auk þess sem sturtan hefði ekki verið notuð frá því að málið hafi komið upp, þ.e. frá 12. október 2019. Þegar skýrslan hafi verið skrifuð, tæpum tveimur mánuðum eftir að notkun sturtunnar hafi verið hætt, hafi því eðlilega ekki verið að finna neinn leka, en miðað við samskipti aðila sé ljóst að ekki hafi verið hafnar framkvæmdir á sturtubotninum fyrr en í fyrsta lagi 18. nóvember 2019.
Ljóst sé að matskýrslan frá 9. desember 2019 geti vart haft sönnunargildi um það að ekki hafi lekið frá sturtubotninum með þeim fyrrnefndum afleiðingum.
Í athugasemdum gagnaðila segir að þeir hafi aldrei haldið því fram að myndin sem þeir hafi lagt fram sýni bakhlið hússins. Aftur á móti sýni hún augljósar múrskemmdir sem veki upp spurningar um aðrar skemmdir sem séu ef til vill ekki sýnilegar.
Gagnaðilar hafi ekki staðhæft að lekinn væri enn til staðar heldur það að álitsbeiðandi hafi tilkynnt þeim að svo væri nokkru eftir að ítarleg leit og framkvæmdum hafi lokið á baðherbergi gagnaðila, þ.e. 15. janúar 2020. Frá þeim tíma hafi engum upplýsingum um annað verið miðlað til gagnaðila fyrr en nú.
Samkvæmt upplýsingum frá íbúum íbúðar 0201 í húsi nr. 21 hafi byggingarleyfi þeirra nú verið afturkallað. Mörgum spurningum sé því ósvarað og gagnaðilum hafi ekki verið gert kunnugt um nokkrar faglegar skýrslur eða mat á skemmdum á húsi nr. 23 sem sýni fram á annað en að lekinn eigi ekki upptök á baðherbergi gagnaðila. Nú liggi fyrir tvær matskýrslur fagmanna sem kveði á um að lekinn eigi ekki upptök sín í baðherbergi gagnaðila. Um sé að ræða matsskýrslu, dags. 9. september 2020, ásamt mati H í bréfi til byggingarfulltrúa en þar sé niðurstaðan sú að framkvæmdir á svölum á húsi 21 hafi að öllum líkindum valdið lekavandamálum í húsi nr. 23. Þá segi í athugasemdum álitsbeiðanda að lekinn sé ekki til staðar og hafi ekki verið síðan gagnaðilar hafi gert við lekann. Samt hafi húsfélagið í húsi nr. 23 farið með málið til byggingarfulltrúa 19. maí 2020 til þess að fá leyfi fyrir afturköllun svalaframkvæmdanna vegna leka í íbúð álitsbeiðanda.
Þá vísi álitsbeiðandi í óljós samtöl og birti brot úr tölvupóstsamskiptum á grunnstigum málsins sem dragi upp villandi mynd af afsönnuðum getgátum. Hún byggi mál þetta enn á skýrslu G ehf., þrátt fyrir að annað hafi komið í ljós. Þá hafi hún ekki lagt fram nein önnur gögn sem sýni fram á hið gagnstæða.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt, sbr. 3. tölul.
Íbúðir aðila eru samliggjandi þar sem baðherbergi gagnaðila liggur að stofuvegg álitsbeiðanda. Skoðunarmaður G ehf. skoðaði rakaskemmdir í íbúð álitsbeiðanda sem og baðherbergi gagnaðila 6. nóvember 2019. Í skýrslu hans, dagsettri sama dag, segir meðal annars að raki hafi mælst í vegg og gólfi baðherbergisins. Þá taldi hann þörf á að skoða ástand í stokk undir baðinnréttingu með tilliti til leka frá lögnum. Samkvæmt áliti skoðunarmannsins voru upptök raka í íbúð álitsbeiðanda rakin til baðherbergisins þar sem raki mældist, bæði í gólfi baðherbergisins sem og burðarvegg á milli íbúðanna næst sturtuklefanum. Einnig taldi hann að þörf væri á að koma í veg fyrir leka í baðherberginum með töluverðum framkvæmdum en einnig að kanna hvort gamlar lagnir gætu verið inni í veggjunum sem væru farnar að tærast.
Með tölvupósti gagnaðila C 18. nóvember 2019 til álitsbeiðanda féllst hann á að greiða fyrir þær viðgerðir sem skoðunarmaður taldi nauðsynlegar. Þá réðust gagnaðilar í framkvæmdir á baðherberginu þar sem það var gert upp í heild sinni. Samkvæmt skýrslu I ehf., dags. 9. desember 2019, sem annaðist viðgerðir í baðherberginu, var leki í íbúð álitsbeiðanda ekki talinn stafa frá baðherberginu. Fram kom að hvar sem múr eða steypa hefði verið opnuð eða brotin upp hafi allt verið mjög þurrt. Útveggur í sturtu hafi verið forskalaður en timbrið í honum skraufþurrt og þar hafi vatn aldrei komist að. Þá hafi lagnastokkur verið opnaður og lagnir skoðaðar en engin merki hafi sést um leka né heldur í baðgólfi.
Álitsbeiðandi upplýsti gagnaðila 15. janúar 2020 um að raki væri aftur kominn í vegginn eftir að gagnaðilar byrjuðu að nota sturtuna á ný en að veggurinn hefði þornað á þeim tíma sem sturtan hefði ekki verið í notkun frá 13. október 2019 og fram undir jól. Aftur á móti segir í athugasemdum álitsbeiðanda til kærunefndar að hún hefði talið sig finna fyrir raka í veggnum í janúar 2020 en hið rétta sé að lekinn sé ekki lengur til staðar og hafi ekki verið síðan viðgerðir í baðherberginu áttu sér stað. Þá leggja gagnaðilar fram skjal, dags. 19. maí 2020, til byggingarfulltrúa þar sem farið er fram á að afturkallað verði leyfi til byggingar á þaksvölum í húsi nr. 23 vegna leka. Í bréfinu kemur meðal annars fram að álitsbeiðandi hafi lagað gamlar skemmdir í vegg í suðausturhorni stofunnar árið 2018 vegna leka frá þaksvölunum. Rúmu ári síðar hafi hún orðið vör við bólgur í veggfóðri og leka annars staðar úr sama vegg, 3-4 metrum innar í stofunni. Öll nærliggjandi rými hafi þá verið skoðuð en enginn leki fundist. Tekið var fram að grunur hafi þá beinst að þakinu og þaksvölunum.
Með hliðsjón af framangreindum gögnum málsins telur kærunefnd að ekki sé unnt að slá neinu föstu um orsök lekans. Þannig telur kærunefnd það ósannað að leki hafi komið frá sturtubotni gagnaðila. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkenna skaðabótaskyldu gagnaðila vegna tjóns í íbúð hennar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 13. apríl 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson