Nr. 116/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 116/2018

Endurnýjun glugga. Viðgerð eftir múrbrot. Húsfundir. Ákvörðun um litaval.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. október 2018, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 10. desember 2018 og 17. desember 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. janúar 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. janúar 2019 og 28. janúar 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. mars 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð hússins en gagnaðilar eigendur íbúða á 1. og 2. hæð. Ágreiningur er um útlit, nauðsyn og kostnaðarþátttöku vegna endurnýjunar glugga, kostnaðarþátttöku vegna viðgerðar eftir múrbrot, húsfundi og ákvörðun um litaval fyrir málningu hússins. 

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar á stofugluggum á 1. og 2. hæð og tveimur eldhúsgluggum á 2. hæð.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar glugga í svefnherbergi og baðherbergi jarðhæðar.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að víkja frá lögbundinni kostnaðarskiptingu vegna framkvæmda á gluggum jarðhæðar.
4. Að viðurkennt verði að gluggar á 1. og 2. hæð hússins skuli færðir í upprunalegt horf.
5. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar eftir múrbrot.
6. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að koma sjónarmiðum sínum á framfæri skriflega á húsfundum og að fundirritari skuli færa slíkar athugasemdir í fundargerð.
7. Að viðurkennt verði að ákvörðun um að breyta lit á suðurhlið hússins sé veruleg breyting sem krefjist samþykkis allra.

Í álitsbeiðni segir að fyrir um 40 árum hafi eigendur íbúðar á 2. hæð skipt út öllum gluggum án samráðs við þáverandi eigendur íbúðar álitsbeiðanda. Með þessum verknaði hafi húsið verið kirfilega augnstungið. Þáverandi eigendur virðast hafa látið þetta yfir sig ganga. Á einhverjum tímapunkti hafi fyrrum eigendur íbúðar á 1. hæð jafnframt skipt um stofuglugga í íbúð sinni.

Í apríl 2018 þegar ákveðið hafi verið að endurnýja stóran hluta af gluggum hússins hafi álitsbeiðandi talið að fyrri misgerningur yrði leiðréttur á þeim gluggum sem hafi þurft að skipta út og geti ekki talist annað en fúsk. Gluggum og þar með útliti hússins yrði þannig smám saman komið í upphaflegt horf eða gluggarnir samræmdir þannig að allir eigendur væru því samþykkir. Álitsbeiðandi hafi verið verið ósátt við mat á þörf fyrir gluggaskiptin og hún farið fram á að pöntun á gluggum yrði stöðvuð þar til sameiginleg niðurstaða fengist um útlit glugganna. Ekki hafi verið tekið vel í það og álitsbeiðandi því gert fyrirvara um að hún myndi hafna greiðsluþátttöku vegna þeirra glugga sem ekki væru í samræmi við teikningu hússins eða samráð yrði haft um. Þrátt fyrir að smíði glugganna hafi tafist um nokkra mánuði og því ærið svigrúm verið til að endurskoða málið hafi gagnaðilar ákveðið að fara sínu fram, án samráðs eða samþykkis allra eigenda. Niðurstaðan sé sú að eldhúsgluggar á 2. hæð séu öðruvísi en sömu gluggar á 1. hæð og stofugluggar á 1. og 2. hæð séu hvor með sitt útlitið. Þannig sé enginn stofugluggi hússins eins en stofugluggi jarðhæðar sé upprunalegur.

Á húsfundi 10. apríl 2018 hafi eigandi jarðhæðar óskað eftir að fá að skipta út borðstofuglugga í íbúð hans sjálfur en glugginn hafi verið í lélegu ásigkomulagi. Álitsbeiðandi hafi beðið hann um að leggja fram skriflegt tilboð þess efnis. Á húsfundi 11. júní 2018 hafi sá eigandi upplýst að hann hefði pantað gluggann og því til viðbótar glugga í hjónaherbergi og baðherbergi jarðhæðar. Ekki verði annað séð en að hann hafi gert það í samráði við gagnaðila án vitundar álitsbeiðanda. Hann hafi viljað skipta þessum gluggum út sjálfur og að húsfélagið myndi greiða allan efniskostnað, þar með talinn rúður, en hann legði til vinnu. Á fundinum hafi álitsbeiðandi aftur beðið hann um að leggja fram skriflegt tilboð en hann ekki gert það þrátt fyrir ítrekun álitsbeiðanda þar um. Gagnaðilar hafi samþykkt munnlegt tilboð eiganda jarðhæðar, þ.e. að húsfélagið greiddi allan efniskostnað vegna þriggja glugga á jarðhæð sem álitsbeiðandi hafi enn ekki séð reikning fyrir. Álitsbeiðandi hafi upplýst eigendur 30. júní 2018 um að hún væri mótfallin þessari kostnaðarskiptingu.

Annar gagnaðila hafi borið því við að hún hafi í raun ekki breytt útliti stofuglugga í íbúð sinni þar sem það hafði þegar verið gert á árum áður. Þótt fyrri eigandi hafi gert mistök við endurnýjun stofugluggans fyrir áratugum telji álitsbeiðandi það ekki gild rök fyrir því að núverandi eigandi endurtaki sömu mistökin, án samráðs og samþykkis allra meðeigenda. Nýir gluggar á 1. og 2. hæð hússins hafi haft verulegar útlitsbreytingar í för með sér sem krefjist samþykkis allra eigenda. Auk þess sé það lýti á húsinu að þeir séu mismunandi útlits og geti rýrt verðmæti þess.

Það hafi þurft að endurtaka múrviðgerð á kanti svalaveggs suðvesturhliðar 3. hæðar sumarið 2018 en tiltekinn verktaki hafði gert við hann í desember 2017. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir álitsbeiðanda hafi ekkert eftirlit verið með viðgerðunum í nóvember/desember 2017 sem hefði getað afstýrt misheppnaðri viðgerð og afleiddu tjóni. Sá sem hafi þá unnið verkið hafi ekki gert múrviðgerð þar sem veggur á suðausturhlið 3. hæðar hafi verið heill og sprungulaus og því engin þörf á því, en málning hafi verið fjarlægð og veggurinn filteraður. Eftir veturinn hafi filthúð á fáeinum blettum á láréttum fleti kants flagnað af veggnum og þurft að lagfæra það. Í júlí 2018 hafi verktaki brotið kant ofan af öllum suðausturvegg svala að fjarstaddri álitsbeiðanda. Hún hafi gert athugasemdir við verktakann þar sem hún hafi talið þetta vera mistök hans en þá fengið upplýsingar um að þetta hefði verið gert að beiðni húsfélagsins. Þannig hafi verktakinn fengið fyrirmæli um framkvæmdina og valdið með því sjálfur tjóni á óskemmdum vegg með tilheyrandi aukakostnaði. Hann hafi verið vel meðvitaður um að ekki væri þörf á neinum múrviðgerðum á þessum vegg haustið 2017, enda hafi hann aðeins lagt til hreinsun og filtun suðausturveggsins á þeim tíma. Þar sem eigendur hafi haldið upplýsingum frá álitsbeiðanda hafi hún ekki haft hugmynd um að þetta stæði til og því enginn möguleiki fyrir hana að afstýra þessu klúðri. Á húsfundi 10. apríl 2018 hafi allir eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, ákveðið að tilteknir eigendur skyldu ganga til samninga við verktakann fyrir hönd húsfélagsins. Gagnaðilar hafi einhliða tekið ákvörðun um að láta brjóta kantinn af fyrrnefndum suðausturvegg svala 3. hæðar í heild sinni með tilheyrandi tjóni og viðbótarkostnaði, þrátt fyrir að veggurinn hafi verið heill og óskemmdur undir filthúðinni.

Háttsemi gagnaðila í garð álitsbeiðanda geri það að verkum að hún treysti sér ekki til að mæta á húsfundi eða senda fulltrúa í sinn stað. Þá sé dagsskipun þeirra sú að ekki verði hlustað á sjónarmið hennar og athugasemdir nema hún komi þeim á framfæri á húsfundum. Vegna þessarar pattstöðu sé henni í raun meinað að taka þátt í ákvörðunum sem varði sameiginleg mál. Fyrir síðustu tvo húsfundi í september 2018 hafi hún sent skriflegar bókanir fyrir fundina um leið og hún hafi boðað lögmæt forföll og fundarritari ákveðið að skrá bókun hennar í fundargerð fundar 18. september 2018. Gagnaðilar hafi hins vegar ákveðið á húsfundi 24. september 2018 að aðsendar bókanir álitsbeiðanda yrðu framvegis ekki skráðar í fundargerðir og bókanir sem hún hafi sent þann dag ekki farið í fundargerðina. Í ljósi þess að hegðun gagnaðila sé ástæða þess að álitsbeiðandi geti ekki setið fundi með þeim eða sent aðstandanda fyrir sína hönd, hafi hún engin önnur úrræði en að koma sjónarmiðum sínum varðandi sameiginleg málefni húsfélagsins á framfæri með skriflegum bókunum fyrir fundi. Eigendur fari sameiginlega með stjórn húsfélagsins og það vald og verkefni sem því fylgi. Á þeim grunni, sem og því að álitsbeiðandi hafi boðað lögmæt forföll á húsfundi af fyrrnefndum ástæðum, telji hún að fundarritara sé ekki stætt á því að neita því að skrá bókanir hennar í fundargerð.

Húsfélaginu hafi frá vori 2016 verið ráðlagt af ýmsum fagmönnum að mála húsið með tveimur umferðum af Steinvara 2000 yfir Vatnsvara 40. Tveir efnaverkfræðingar hafi mælt sérstaklega með þessu kerfi þar sem veðurálag sé mikið og mæli þeir ekki með tveimur kerfum á sama flöt. Annar gagnaðila hafi haft sérstakan áhuga á að fá tiltekna litasamsetningu á suðvesturhlið hússins. Ekki sé hægt að fá þá liti í Steinvara 2000 þar sem stofn málningarinnar bjóði ekki upp á mjög sterka liti. Að auki hafi arkitekt bent á að fyrrnefnt litaval passi ekki húsinu sem sé dæmigert hvítt hús í anda þess sem hafi teiknað það. Á stuttum fundi 24. ágúst 2018 með tilteknum málarameistara hafi álitsbeiðandi sem fyrr hnykkt á því að hún teldi mikilvægt að velja besta fáanlega efnið á allt húsið og þá á kostnað þeirrar litasamsetningar sem gagnaðili hafi lagt til. Á þeim fundi hafi einkum verið horft til tvenns konar litasamsetningar í hvítu og gráu sem fáist í Steinvara 2000 og ákveðið að fá prufur af þessum fjórum litum. Þannig hafi álitsbeiðandi ekki vitað annað en að eigendur væru samstiga um að velja bestu fáanlegu lausnina á allt húsið og að þeir litir sem gagnaðili hafi málað á spjald og eigendur beðnir um að skoða og velja væru í Steinvara 2000. Til viðbótar hafi verið búið að mála gulan lit á spjaldið sem miðað við styrk væri líklega til í Steinvara 2000. Ekki hafi verið rætt um að fá prufu í þeim lit á fundinum 24. ágúst 2018. Í þeirri trú hafi álitsbeiðandi sent sín sjónarmið varðandi litaval í skriflegri bókun á húsfund 18. september 2018. Í fundargerð sem hún hafi fengið senda tveimur dögum síðar hafi fundurinn hins vegar ákveðið að elta sérstakar óskir gagnaðila á suðausturhlið hússins á kostnað gæða og endingar. Fundurinn hafi ákveðið að setja eina umferð af Steinvara 2000 undir aðra málningu í þessum litum. Sá litur sem nú sé kominn á efstu hæð suðausturhliðar hússins sé skærgulur og heiti Sigvaldagulur. Málning sem sett hafi verið yfir Steinvara 2000 á þennan hallandi vegg hafi samkvæmt efnaverkfræðingum neikvæð áhrif á þá eiginleika Steinvara 2000 sem fyrst og síðast sé sóst eftir. Eiginleikar Steinvara 2000 sem sé undir hafi þannig verið eyðilagðir til frambúðar á þessari mestu áveðurshlið hússins. Í stað þess að mála tvær umferðir með Steinvara 2000 hafi þurft að mála þrjár umferðir. Húsfélagið hafi greitt hærri upphæð fyrir lélegri og endingarminni vörn vegna ákvörðunar gagnaðila.

Eftir málun suðausturhliðar hússins hafi orðið gjörbreyting á útliti þess til hins verra og passi þessir sterku litir húsinu engan veginn og séu úr algjörum takti við aðrar hliðar þess. Í síðdegisbirtu fái liturinn nánast á sig appelsínugulan blæ. Grái liturinn sé töluvert dekkri en litaprufur á fyrrnefndu spjaldi, þ.e. litir sem talað hafi verið um á fundi 24. ágúst 2018. Gagnaðilar hafi rýrt verðmæti hússins með ákvörðun sinni.

Í greinargerð eiganda íbúðar á 2. hæð segir að tveir eigendur hafi verið kosnir á húsfundi 10. apríl 2018 til þess að fara með umboð húsfélagsins varðandi samskipti við verktaka vegna samningsgerðar sem og að sjá um almenna umsýslu fyrir hönd húsfélags vegna fyrirliggjandi og yfirstandandi viðhaldsframkvæmda. Þessi skipan hafi verið áréttuð með umfjöllun og skáningu í fundargerð húsfundar 11. júní 2018. Umræður um framvindu, fjárhagsleg málefni og einstök úrlausnar- eða ágreiningsefni varðandi viðhaldsframkvæmdir hafi bæði verið kynnt og rædd á húsfundum en einnig óformlega á milli eigenda á milli húsfunda. Álitsbeiðandi hafi frekar kosið að ráðast á verktakann og aðra eigendur með tölvupóstum frekar en að setja fram spurningar með beinni orðræðu eða hófstilltum samskiptum í umgjörð félagsins.

Í áranna rás hafi viðhaldi glugga verið sinnt á ýmsan hátt og í raun hafi hver með sínu nefi staðið að gler eða gluggaendurnýjun án ágreinings. Útlitsbreytingar á stofuglugga 3. hæðar hafi átt sér stað áður en gagnaðili hafi keypt íbúðina eða fyrir árið 1977 og stofuglugga 1. hæðar þá þegar verið breytt í stóran glerflöt. Árið 1978 hafi gler verið endurnýjuð í gluggum 2. hæðar, fúastafir endurnýjaðir á allnokkrum stöðum og laus fög endurgerð. Enginn ágreiningur hafi verið um þetta meðal eigenda á þeim tíma.

Í öllum undirbúningi og aðdraganda vegna utanhússframkvæmda síðla árs 2017 og síðan 2018 hafi það legið fyrir og verið rætt að umfangsmikil gluggaskipti stæðu til og þyrftu að eiga sér stað þótt umfangið væri ekki alveg ljóst. Rætt hafi verið um að skipta út gluggum á áveðurshliðum þar sem ástand þeirra hafi verið verst, enda gluggakarmar orðnir yfir 60 ára gamlir og sumir gegnfúnir og morknir. Enn fremur hafi eigandi jarðhæðar óskað eftir því að skipta um glugga í íbúð sinni sjálfur og hvorki í aðdraganda né undirbúningi framkvæmdanna hafi verið settar fram neinar mótbárur við því, enda viðkomandi með meistararéttindi í húsasmíði og ekki um neinn umframkostnað að ræða, samanborið við aðra verktaka.

Við nánari skoðun hafi baðherbergisgluggi á jarðhæð einnig reynst það framorðinn, standandi áveðurs, að skynsamlegt hafi verið talið að nota aðstöðuna og sinna þannig fyrirbyggjandi viðhaldi með útskiptum hans einnig. Ekki sé öll umræða um einstök málefni skráð sérstaklega í fundargerðir, meðal annars vegna þess að í umgjörð heilbrigðrar skynsemi og eðlilegra samskipta í eigendahópi fjölbýla sé ekki þörf á slíku. Ekki hafi verið talin þörf á heildarútskiptum á gluggum suðurhliðar. Í tilfelli jarðhæðar hafi allir gluggar á suðurhlið verið ónýtir. Gluggar hafi bæði verið fúnir og úr sér gengnir.

Sú fullyrðing álitsbeiðanda að hér hafi átt sér stað óþarfa gluggaskipti sé út í hött. Hver og einn leikmaður sjái að slíkt hafi löngu verið orðið tímabært og það sé með ólíkindum að standa þurfi í slíku stappi varðandi jafn sjálfsögð málefni. Þess utan hafi væntanlegt umfang gluggaskipta verið margrætt í aðdraganda viðhaldsframkvæmdar. Í flestum tilfellum séu viðgerðir og glerskipti glugga það kostnaðarsöm að það borgi sig frekar að skipta út gluggum í heild frekar en að tjasla með ærnum tilkostnaði í gamla hluti. Vinnulaun iðnaðarmanna séu orðin slík að það borgi sig ekki.

Það hafi einnig legið fyrir að engin ákvörðun hafi verið tekin eða samstaða verið innan eigendahópsins um að færa alla glugga til upprunalegs horfs, enda höfðu augljóslega því sem næst allir eigendur hússins á fyrri viðhaldsstigum breytt mörgum gluggum á einn eða annan hátt bæði til bóta, aukins ljóss og betra útsýnis og slíkar breytingar orðnar yfir 40 ára gamlar. Megináherslur í gluggum og útliti þeirra hafi einfaldlega verið í þá veru að endurgera þá útlitslega að mestu óbreytta frá fyrra fyrirkomulagi þó svo að opnanlegu fagi í svefnherbergislugga og geymslu á 2. hæð hafi útlitslega verið breytt til samræmis við aðra sambærilega glugga í öðrum hlutum hússins. Fullyrðingar álitsbeiðanda um að umfang gluggaskipta sé órökstutt séu marklausar þar sem allar umræður, bæði í aðdraganda og undirbúningi viðhaldsverkefnis, hafi verið á þá leið að flestir gluggar á áveðurshliðum hafi verið komnir á tíma og að frekari skoðun og óskir hvers eiganda myndu skera úr um endanlegt umfang.

Varðandi útlit þá sé hér engin útlitsbreyting á ferðinni sem neinu máli skipti. Ástand stórra stofuglugga á 1. og 2. hæð hafi verið orðið það lélegt, leki eða raki í íbúðum þar undir hafi verið staðfestur svo að það hefði verið fullkomið ábyrgðarleysi gagnvart húsfélaginu í heild að skipta þeim ekki út.

Varðandi kostnaðarskiptingu gagnvart sameign í tilfelli gluggaútskipta á jarðhæð þá hafi niðurstaða og samþykki húsfundar falist í því að húsfélagið myndi greiða fyrir beinan efniskostnað við þau gluggaskipti en eigandi jarðhæðar myndi sjálfur standa straum af kostnaði við vinnu við útskiptin. Þetta fyrirkomulag hafi sparað húsfélaginu miklar fjárhæðir og sé því augljóslega hagfelldara en að ráða utanaðkomandi verktaka.

Húsfélagið hafi staðið fyrir viðhaldsvinnu utanhúss á suðurhlið í nóvember til desember 2017. Gera hafi átt við sprungur, múrskemmdir og kanta. Síðan hafi verið múrfilterað yfir. Þegar hægt hafi verið að komast á svalir 3. hæðar á miðju sumri 2018 hafi komið í ljós að öll ílögn og fyrri viðgerðir væru ónýtar. Óhjákvæmilegt hafi verið að gera við þéttar skemmdir en ákvörðun um þetta hafi verið tekin af þeim eigendum og verktökum sem höfðu verið valdir af húsfélaginu til að hafa umsjón, eftirlit og samskipti við verktakann. Eigandi jarðhæðar og gagnaðilar, sem allir hafi umfangsmikla reynslu af verklegum framkvæmdum, hafi sinnt þessu sameiginlega en af óskiljanlegum ástæðum sjái álitsbeiðandi ekki ástæðu til þess að kynna sér málið frá fyrstu hendi.

Í ágúst 2017 hafi húsfélagið tekið ákvörðun um að koma á nýrri skipan og reglu á stjórn húsfélagsins. Ný verkaskipting og stýring á stjórn félagsins hafi orðið, meðal annars með formlegum fundum, samræðum og skráningu fundargerða. Álitsbeiðandi hafi einhliða áskilið sér rétt til að senda inn margra blaðsíðna eftirmála í fundargerðir sem einkennist helst af einræðum og persónulegum árásum, auk glaðbeittra yfirlýsinga um lögsóknir. Þetta hafi meðal annars haft þær afleiðingar að lúkning fundargerða hafi dregist í daga og vikur svo að ekki sé minnst á fyrirhöfnina. Því hafi verið tekið sérstaklega á þessu innan húsfélagsins og þess krafist að fundargerðir væru gerðar og undirritaðar í fundarlok eins og lögboðið sé. Enn fremur hafi húsfundur krafist þess og samþykkt með bókun að álitsbeiðandi eða umboðsmaður hennar mæti á fundi vilji hún koma málum sínum formlega á framfæri eða gera athugasemdir. Húsfélagið geti ekki haft ritara í fullu starfi við að fylgja séróskum álitsbeiðanda eða taka við tölvupóstum hennar í tíma og ótíma.

Umfjöllun um efnis- og litaval hússins hafi átt sér stað síðsumars. Öllum eigendum hafi verið frjálst að koma með tillögur. Augljóslega séu ekki allir eigendur sammála en um þetta hafi verið greidd atkvæði og samþykkt með yfirgnæfandi meirihluta á húsfundi að viðhafa litaval samkvæmt tiltekinni útfærslu. Húsið hafi í áranna rás borið margvíslega liti þótt á síðari árum hafi hvítur verið í forgrunni. 

Í greinargerð eiganda íbúðar á 1. hæð hússins segir að hún hafi ekki breytt gluggum íbúðar sinnar heldur haldið sig við gluggana eins og þeir hafi verið þegar hún hafi keypt íbúð sína árið 2007. Skömmu eftir að gagnaðili hafi keypt íbúð sína hafi álitsbeiðandi látið endurnýja stofuglugga í íbúð sinni. Þá hafi hvorki verið horft til þess hvernig glugginn hafi verið samkvæmt upphaflegri teikningu né haft samráð við aðra eigendur um útlit gluggans. Í umræðum um endurnýjun glugganna á árinu 2017 hafi gagnaðili hreyft við því hvort ekki væri rétt að horfa til þess hvernig útlit þeirra væri samkvæmt teikningu. Slíkar hugmyndir hafi engar undirtektir fengið, hvorki frá álitsbeiðanda né öðrum eigendum. Allir hafi kosið að meginstefnu til að halda sig við útlit glugganna eins og þeir væru nú og haga smíði þeirra í samræmi við það. Gagnaðili hafi þannig verið ein með aðra skoðun í þessu efni og við slíkar aðstæður ekki viljað gera frekari ágreining um það. Þá hafi ráðið ákvörðun gagnaðila að í afar umfangsmikið og kostnaðarsamt viðhald stefndi og í hagræðingarskyni mátt fallast á þessa leið þótt einstakir gluggar yrðu breyttir í útliti og þannig áfram ekki í fullu samræmi við upphaflegar teikningar. Álitsbeiðandi hafi ekki farið að setja fram hugmyndir um þetta fyrr en eftir að verkið hafi verið byrjað eða undirbúningur þess langt kominn í samræmi við ákvarðanir húsfunda.

Álitsbeiðandi hafi vísað til húsfundar 10. apríl 2018 um tilboð eiganda íbúðar á jarðhæð um að taka að sér að skipta um glugga á íbúðinni. Ekkert sé að finna í fundargerð þess fundar um það mál. Á hinn bóginn hafi þetta mál verið afgreitt formlega á húsfundi 11. júní 2018. Tekið skuli fram til skýringar að eigandi jarðhæðar sé húsasmiður að iðn og með meistararéttindi sem slíkur. Á fundinum hafi munnlegu tilboði hans um gluggaskipti verið tekið. Það hafi hljóðað þannig að húsfélagið greiddi efniskostnað við þrjá glugga í íbúðinni en hann myndi sjálfur að fullu annast og kosta vinnuna við að koma þeim fyrir. Þetta tilboð hafi verið samþykkt af öllum eigendum nema álitsbeiðanda sem hafi setið hjá.

Það sé rangt að ekki liggi fyrir fullnægjandi ákvörðun og samráð um útlit glugganna innan húsfélagsins og að álitsbeiðanda sé stætt á því að hafna lögbundinni kostnaðarþátttöku við endurnýjun þeirra. Það sé rangt að ekki hafi verið sýnt fram á að endurnýjun glugga í stofu, svefnherbergi og baðherbergi jarðhæðar hafi verið nauðsynleg og tímabær. Jafnframt sé ótvírætt að ákvörðun um þessa framkvæmd á vettvangi húsfélagsins hafi verið í fullu samræmi við kröfur fjöleignarhúsalaga. Ekki standi til af hálfu húsfélagsins að víkja frá lögbundinni kostnaðarskiptingu vegna gluggaútskipta á jarðhæð og þvinga álitsbeiðanda þannig til ólöglegrar greiðsluþátttöku eins og hún haldi fram. Þessi staðhæfing sé í raun með öllu óskiljanleg.

Miðað við skipan og útlit glugga í húsinu almennt, en á einhverjum tímaskeiðum hafi verið vikið frá upphaflegum teikningum glugganna í öllum eignarhlutum og þar með talið hafi álitsbeiðandi sjálf staðið fyrir slíku í íbúð sinni, hljóti að teljast í hæsta máta vafasamt að unnt sé að taka eigendur íbúðar á 2. hæð sérstaklega út úr og gera þá kröfu á hendur þeim að þeir færi glugga íbúðar sinnar í upprunalegt horf miðað við teikningar. Gagnaðili fái með engu móti séð að henni verði gert að færa stofuglugga íbúðar sinnar til samræmis við upprunalega teikningu við það eitt að glugginn hafi nú verið endurnýjaður útlitslega á nákvæmlega sama hátt og hann hafi verið þegar álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúð sinni.

Alkunna sé að þegar ráðist sé í viðamiklar viðgerðir sé ekki unnt að sjá allt fyrir. Iðulega komi í ljós þörf fyrir margvísleg viðbótarverk sem séu nauðsynleg en hafi þó ekki verið reiknað með fyrir fram. Eigendur 2. hæðar og jarðhæðar séu báðir byggingarfróðir. Þeir hafi sem slíkir haft eftirlit með viðgerðarframkvæmdum við húsið í þágu eigenda. Báðir hafi metið það svo að fyrri viðgerð á umræddum svalavegg hafi verið ófullnægjandi. Eðlilegt hafi því verið að laga vegginn þar sem steypuviðgerðir hafi staðið yfir og áður en húsið yrði málað. Gagnaðili hafi enga ástæðu til að rengja þá eða draga mat þeirra að þessu leyti í efa. Álitsbeiðandi telji við hæfi að aðrir eigendur eigi að sitja uppi með kostnað vegna verks sem á allan hátt hafi verið stofnað til eðlilega. Því sé mótmælt að henni beri að taka þátt í kostnaði við verkið að sínu leyti og í samræmi við lög um fjöleignarhús.

Gagnaðila sé ekki kunnugt um hvort og þá hvernig fundarritari hafi gert álitsbeiðanda ókleift að mæta á húsfundi og engin dæmi reki hún um slíkt. Þá hafi gagnaðili, eða aðrir eigendur svo henni sé kunnugt um, ekki komið í veg fyrir fundasókn álitsbeiðanda. Þetta sýnist því út í hött og ætti með réttu að vísa frá kærunefnd. Hitt viti gagnaðili að álitsbeiðandi hafi ítrekað rokið út af fundum í fússi og nú í seinni tíð hafi hún í stað þess að sækja húsfundi eða senda fulltrúa í sinn stað sent skæðadrífu alls konar fyrirmæla til sameigenda sinna í formi tölvupósta. Fyrir húsfund 18. september 2018 hafi hún sent tölvupóst sem hún hafi óskað eftir að yrði færður í fundargerð frá þeim fundi. Þar hafi komið fram að hún hyggist ekki sækja fundi þar sem hún vilji ekki láta bjóða sér niðrandi framkomu og linnulausar ávirðingar frá gagnaðilum. Þess í stað hyggist hún koma sjónarmiðum sínum á framfæri með tölvupóstum. Á þessum húsfundi og enn frekar á húsfundi tæpri viku síðar, hafi viðbrögð og afstaða álitsbeiðanda verið rædd. Í því efni hafi verið áréttað að réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi væru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum og geti enginn synjað þátttöku í húsfélagi, sbr. 56. gr. laga um fjöleignarhús. Æðsta vald í málefnum húsfélagsins sé í höndum húsfundar, sbr. 58. gr. laganna. Helstu málefni húsfélags, þar með talið varðandi viðhald og framkvæmdir, eigi því lögum samkvæmt að ræða og afgreiða á húsfundum. Ekki verði séð að álitsbeiðandi geti að lögum varanlega skotið sér hjá þeirri skyldu að mæta á húsfundi eða senda umboðsmann í sinn stað. Yfirlýsing hennar þess efnis að í stað þess að mæta á húsfundi muni hún framvegis hafa samráð við aðra aðila í húsfélaginu með tölvupóstum breyti hér engu um. Ekki verði heldur séð að henni sé stætt á því að skylda meðeigendur til slíkra tölvusamskipta um málefni húsfélagsins sem leiða beri til lykta á húsfundum, lögum og venju samkvæmt.

Þegar húsið hafi verið málað hafi það verið einlitt og ljóst. Álitsbeiðandi láti að því liggja að þannig hafi húsið ætíð verið en það sé hins vegar rangt. Við skoðun hafi komið í ljós að í upphafi hafi húsið verið tvílitt, ljóst að stórum hluta en með rauðbrúna málningu á tröppuhandriðum og á hatti. Þótt 30. gr. laga um fjöleignarhús sé ekki fullkomlega skýr að efni til verði seint litið þannig á að litaval á húsinu teldist veruleg breyting í skilningi laganna þannig að málningarlitur skuli ráðist af samþykki allra. Á vettvangi húsfélagsins hafi verið vandað til ákvörðunar um málningarval og lit og öllum eigendum gefinn kostur á að koma að því máli. Á húsfundi 11. júní 2018 hafi verið fjallað um litavalið. Þá hafi verið samþykkt að eigandi jarðhæðar og 1. hæðar myndu koma með tillögur að málningarlitum. Jafnframt hafi verið bókað að öðrum væri frjálst að huga að þessu máli og leggja fram tillögur til umfjöllunar. Spjöld hafi verið útbúin með sýnishornum af málningarprufum og þeim komið fyrir í kjallara hússins. Formaður húsfélagsins hafi sent tölvupóst á alla eigendur til þess að vekja athygli á litaprufunum og að eigendur kynntu sér þær. Á húsfundi 18. september 2018 hafi allir eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, samþykkt að húsið yrði málað með tilteknum hætti. Í samræmi við þá ákvörðun ¾ hluta eigenda og eignarhluta hafi húsið verið málað. Þessi ákvörðun sé að öllu leyti lögmæt.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir meðal annars að þar sem eigendur jarðhæðar hafi átt sérstakra hagsmuna að gæta umfram aðra eigendur við gluggaskipti á jarðhæð hafi þau ekki haft atkvæðisrétt hvað það hafi varðað.

Ekki á neinum húsfundi áður en pöntun á gluggum hafi verið gerð í maí 2018 hafi verið rætt um eða ákveðið að halda sig við óbreytt útlit þeirra glugga sem skipt yrði út, þ.e. þeim sem hafði áður verið breytt. Lengi framan af hafi umfang gluggaskipta verið óljóst og í tilboðum, sem rædd hafi verið á húsfundi 10. apríl 2018, hafi verið reiknað með opnanlegu fagi á öllum gluggum. Álitsbeiðandi hafi síðan ekki vitað fyrr en búið hafi verið að panta glugga í húsið einum og hálfum mánuði síðar, án nokkurrar umræðu eða samráðs um útlit þeirra glugga sem hafði áður verið gjörbreytt.

Álitsbeiðandi hafi ekki mótmælt kostnaðarþátttöku vegna þeirra glugga sem hafi verið breytt til fyrra horfs, þ.e. svefnherbergisglugga á 2. hæð, herbergi á 2. hæð á austurhlið eða þeim sem hafi verið samkvæmt teikningum og óbreyttir. Álitsbeiðandi hafi vissulega lýst efasemdum sínum um hvernig staðið hafi verið að mati á þörf gluggaútskipta annarra glugga sem séu samkvæmt teikningu en einungis gert fyrirvara við kostnaðarþátttöku í tilviki jarðhæðar.

Ákvörðun um útlit nýrra glugga á 1. og 2. hæð hafi hvorki verið á dagskrá húsfundar né verið rædd á þeim eða utan og ekki hafi átt sér stað neitt samráð þótt nægur tími hafi gefist. Samþykki allra sé ekki fyrir hendi. Ekki sé ágreiningur um þörf fyrir að skipta út borðstofu-/barnaherbergisglugga á jarðhæð, en það hafi legið fyrir árið 2016. Ákvörðun um að skipta um glugga á jarðhæð hafi að minnsta kosti ekki verið tekin á húsfundi 10. apríl 2018 en búið hafi verið að panta gluggana þegar næsti húsfundur hafi verið haldinn 11. júní 2018. Engar upplýsingar um nauðsyn þess hafi borist í tölvupósti. Eigandi jarðhæðar hafi setið alla húsfundi frá 20. september 2017 og aldrei nefnt nauðsyn þessara gluggaskipta, aðeins glugga í borðstofu/barnaherbergi.

Lögbundin kostnaðarskipting á meðal eigenda hljóti að vera gerð á grunni útgefinna reikninga. Ákveðið hafi verið á húsfundi 11. júní 2018 að sérkostnaður eigenda vegna gluggaskipta væri 62,5% efnisleg og helmingur af vinnu. Fyrir það fyrsta hafi álitsbeiðandi lýst sig mótfallna því að eigandi jarðhæðar sæi sjálfur um gluggaskipti með tilliti til sanngirnissjónarmiða, að minnsta kosti gagnvart álitsbeiðanda, en þar fyrir utan telji hún eðlilegt að greiðslur húsfélagsins séu inntar af hendi samkvæmt útgefnum reikningum sem hún hafi ekki orðið vör við að hafi verið gerðir vegna vinnu.

Á myndum af húsinu frá árunum 1958 og 1968 megi sjá að suðurhlið hússins sé öll hvít, líka svæði undir þakskeggi. Þannig hafi það verið hvítt í upphafi en á einhverju tímabili í 60 ára sögu hússins kunni eigendur að hafa málað tröppuhandrið þess í öðrum lit.

Vinnupallar hafi verið settir upp í maí 2018 og því hægt að komast óhindrað upp á allar hæðir hússins og þar með svalir 3. hæðar. Við endurviðgerð á suðvesturhlið 2018 hafi staur þeim megin verið fjarlægður án umræðu eða vitundar álitsbeiðanda. Hann hafi haft mjög góða festu eins og hinn þar til múrviðgerð frá desember 2017 hafi gefið sig skömmu síðar. Þann 25. júlí 2018 hafi álitsbeiðandi orðið vör við mikinn hávaða frá svölunum en verktakar ekki verið á svæðinu. Annar gagnaðila hafi þá verið mættur með slípirokk að hamast við að fjarlægja hinn staurinn og verkið tekið um 25-30 mínútur. Álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýst um þetta fyrir fram. Þá hafi hún veitt heimild til þess að fara í gegnum íbúð sína til þess að komast á svalir íbúðarinnar. Ásigkomulag á kanti suðausturhliðar svala 3. hæðar miðað við suðvesturkantinn hafi verið gerólíkt.

Í athugasemdum gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 2. hæð, segir meðal annars að augljóslega hafi verið komin þörf á útskipti allra glugga á áveðurshliðum jarðhæðar og það sjáist mjög vel á stofuglugga jarðhæðar sem þó hafi verið beðið með útskipti á. Um það hafi allir eigendur, að álitsbeiðanda undanskilinni, verið sammála um.

Sumarið 2018 hafi öllum eigendum verið boðið að koma með tillögur að útliti hússins. Sumir hafi viljað hafa húsið algjörlega hvítt á meðan aðrir hafi bryddað upp á kröftugum litum. Fenginn hafi verið málarameistari til þess að bera hugmyndir um efnis- og litaval undir eigendur. Fram hafi komið að litbrigði Steinvara 2000 væru takmörkuð við hvíta og gráa tóna en mörg dæmi væru um útfærslur þar sem plastmálning með sterkari lit sé máluð ofan á lag/lög Steinvara. Áratuga fordæmi og reynsla væri fyrir slíkum aðferðum. Ákvörðun um endanlegt efnis- og litaval hafi verið tekin á húsfundi með 75% atkvæða og hafi nú verið útfærð.

Í greinargerð gagnaðila, sem er eigandi íbúðar á 1. hæð hússins, segir að því sé harðneitað að hún hafi sýnt álitsbeiðanda lítilsvirðingu. Hún hafi, líkt og aðrir eigendur, gert allt til þess að fá álitsbeiðanda til að taka eðlilegan þátt í starfsemi húsfélagsins en án árangurs.

Álitsbeiðandi hafi sent óskýrar og ófullkomnar myndir í svart hvítu frá því að húsið hafi verið á byggingarstigi til þess að sýna fram á að húsið hafi ætíð verið hvítt. Staðhæfing gagnaðila um að húsið hafi ekki alltaf verið málað einlitt og í ljósum lit standi óhögguð.

III. Forsendur

Deilt er um ákvörðunartöku vegna endurnýjunar á gluggum í stofum 1. og 2. hæðar og tveimur eldhúsgluggum á 2. hæð. Álitsbeiðandi lýsir því að öllum gluggum á 2. hæð hafi verið skipt út fyrir um 40 árum og nýir gluggar ekki verið samkvæmt teikningu. Þá hafi gluggi í stofu á 1. hæð jafnframt verið endurnýjaður á einhverjum tímapunkti með breyttu útliti. Vegna þessa hafi álitsbeiðandi talið að við endurnýjun áðurnefndra glugga á 1. og 2. hæð á árinu 2018 yrðu þeir færðir til upprunalegs horfs. Álitsbeiðandi hefur neitað greiðsluþátttöku þar sem ekki hefur náðst samstaða um útlit glugganna og fer jafnframt fram á að viðurkennt verði að þeir skuli færðir í upprunalegt horf.

Gögn málsins bera ekki annað með sér en að fyrir endurnýjun glugganna, sem átti sér stað fyrir áratugum síðan, hafi legið samþykki þáverandi eigenda. Á húsfundi 5. júlí 2018 voru eigendur allra eignarhluta mættir og segir í fundargerð að umræður hafi átt sér stað um samræmt útlit á gluggum en ákveðið að halda útliti glugganna óbreyttu við endurnýjun þeirra. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að eigendur hafi þurft að taka sérstaka ákvörðun hafi átt að færa gluggana í upprunalegt horf. Að þessu virtu telur kærunefnd að álitsbeiðanda sé óheimilt að neita kostnaðarþátttöku vegna umrædda gluggaframkvæmda á þessari forsendu, enda bundin við ákvörðun húsfundar. Þá er kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum beri að koma gluggum í íbúðum þeirra í upprunalegt horf jafnframt hafnað með hliðsjón af því sem rakið hefur verið.

Álitsbeiðandi telur að hún eigi ekki að greiða kostnað vegna endurnýjunar á gluggum í svefn- og baðherbergi jarðhæðar. Þar sem gagnaðilum hefur verið falið að fara með verkefni stjórnar innan húsfélagsins telur kærunefnd að nægilegt sé að beina ágreiningi um þessa ákvörðun gegn þeim þótt þau séu ekki eigendur téðar íbúðar. Samkvæmt gögnum málsins tók húsfélagið ákvörðun um að ráðast í umfangsmikið viðhald á húsinu, þar á meðal á gluggum. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við að undir sameiginlegan kostnað falli kostnaður vegna endurnýjunar á umræddum gluggum jarðhæðar, enda hafi þeir verið pantaðir áður en upplýst hafi verið að til hafi staðið að skipta þeim út.

Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða fjórbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.

Á  húsfundi 10. apríl 2018 var samkvæmt fundargerð farið yfir tilboð verktaka þar sem gert var ráð fyrir endurnýjun á fimm gluggum. Af gögnum málsins má að sjá að skoðun smiðs á vegum verktakans eftir fundinn hafi leitt í ljós að jafnframt væri þörf á að endurnýja umrædda glugga á jarðhæð og hafi gagnaðilar fallist á beiðni eiganda jarðhæðar um að bæta þeim við verkið. Af tölvupósti álitsbeiðanda, sem var meðal annars sendur til gagnaðila 26. maí 2018, er ljóst að hún var upplýst um þessa viðbót. Þá var á húsfundi 11. júní 2018 lögð fram tillaga um kostnaðarskiptingu vegna endurnýjunar á gluggum, þar á meðal umræddum gluggum á jarðhæð, og var álitsbeiðandi viðstödd þann fund en sat hjá við atkvæðagreiðslu um þessa tillögu. Kærunefnd fær þannig ekki annað ráðið en að álitsbeiðandi hafi verið upplýst um gang mála varðandi endurnýjun glugganna og hún þannig fengið tækifæri til að koma sjónarmiðum á framfæri. Allt að einu er ljóst að fullnægjandi samþykki liggur fyrir endurnýjun þeirra en ákvörðun þar um þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-liður 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Í fundargerð húsfundar 11. júní 2018 segir að til viðbótar gluggamálum leggi eigandi fram munnlegt tilboð til húsfélagsins um gluggaskipti í íbúð sinni. Fram kom að um væri að ræða að húsfélagið myndi greiða innkaupsverð efnis í þrjá glugga en eigandi jarðhæðar myndi sjá um að koma gluggunum fyrir á eigin kostnað. Tillagan hafi verið samþykkt af öllum eigendum en álitsbeiðandi setið hjá við atkvæðagreiðslu um hana. Af gögnum málsins verður ráðið að til standi að eigandi jarðhæðar taki að sér vinnu við að skipta út gluggum á jarðhæð en þess í stað greiði húsfélagið allan efniskostnað, þar á meðal kostnað vegna glers. Þessi tilhögun hefur verið samþykkt af öllum eigendum, að álitsbeiðanda undanskilinni. Kærunefnd horfir til þess að með þessari ákvörðun sé í raun verið taka ákvörðun um þóknun fyrir vinnu eiganda jarðhæðar, þ.e. að þóknunin sé jafnhá og kostnaður hans af gleri, en engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús koma í veg fyrir að eigendur geti tekið slíka ákvörðun. Kærunefnd telur að ákvörðun um þetta falli undir D-lið 41. gr. laganna þannig að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi nægi. Að því virtu er ljóst að fyrir liggur fullnægjandi samþykki eigenda. Með hliðsjón af framangreindu er kröfu álitsbeiðanda hafnað.

Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna viðgerða eftir múrbrot. Ætla má út frá gögnum málsins að samþykki eigenda hafi legið fyrir því að múrviðgerðir færu fram. Samkvæmt tilboði verktaka, sem lá fyrir húsfund 10. apríl 2018, var meðal annars gert ráð fyrir sprungu-, kanta- og brettaviðgerðum á suðaustur-, norðvestur- og norðausturhliðum hússins. Í fundargerð húsfundarins segir að niðurstaða fundarins hafi verið sú að leita samninga við verktakann og tekið fram að fundurinn veitti tilteknum eigendum umboð til þess að koma fram fyrir hönd húsfélagsins í þessu máli. Ekki kemur nákvæmlega fram í fundargerðinni hvernig atkvæðagreiðslan fór fram um þessa ákvörðun en í álitsbeiðni segir að samþykki eiganda jarðhæðar, 1. og 2. hæðar hafi legið fyrir.

Álitsbeiðandi byggir á því að henni sé heimilt að neita kostnaðarþátttöku fyrir tiltekinn hluta af múrframkvæmdinni, enda hafi annar gagnaðila einhliða tekið ákvörðun um óþarfa viðgerð, þ.e. að láta brjóta kant af suðausturvegg svala 3. hæðar. Til þess ber að líta að á húsfundi hafði verið samþykkt að tilteknir eigendur myndu koma fram fyrir hönd húsfélagsins í þessu máli, þ.e. vegna múrframkvæmdarinnar. Aftur á móti telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á að með því hafi þeir fengið heimild til þess að bæta við verkþáttum án þess að öllum eigendum væri gefið tækifæri til að koma sínum sjónarmiðum á framfæri. Kærunefnd telur því að það þurfi að taka sérstaka ákvörðun um þessa viðbót við verkið af eigendum. Í 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús segir að hafi verið tekin ákvörðun um framkvæmd geti eigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Í 4. mgr. sömu greinar segir að húsfélagi sé rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verði ákvörðun bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

Álitsbeiðandi lýsir því að vegna háttsemi gagnaðila í hennar garð treysti hún sér ekki til þess að sitja húsfundi með þeim. Af þeirri ástæðu hefur hún sent eigendum hússins tölvupósta fyrir húsfundi þar sem hún kemur sínum sjónarmiðum varðandi sameiginleg málefni húsfélagsins á framfæri. Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að henni sé þetta heimilt í stað þess að mæta á húsfundi. Þá gerir hún jafnframt kröfu um að viðurkennt verði að fundarritara beri að bóka þær athugasemdir sem hún kemur á framfæri með þessum hætti í fundargerð.

Samkvæmt 58. gr. laga um fjöleignarhús er æðsta vald í málefnum húsfélags í höndum húsfundar. Í 2. mgr. 60. gr. sömu laga segir að í fundarboði skuli greina tíma og stað fundarins og þau mál sem verða tekin fyrir og meginefni tillagna. Í 2. mgr. 64. gr. sömu laga segir að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skuli rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu og hvernig atkvæði hafi fallið, sé því að skipta. Í 3. mgr. segir að fundargerðin skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar.

Kærunefnd telur að lög um fjöleignarhús geri þannig ráð fyrir því að eigendur eða umboðsmenn þeirra mæti á húsfundi í þeim tilgangi að þeir eigi þess kost að taka þátt í umræðum og ákvörðunum um sameiginleg málefni húsfélagsins. Framangreint fyrirkomulag, sem álitsbeiðandi hefur tekið upp vegna samskiptaerfiðleika innan húsfélagsins, samræmist þannig ekki ákvæðum laga um fjöleignarhús sem gera ráð fyrir umræðum og ákvörðunartöku á húsfundum. Jafnframt er gert ráð fyrir því að eigendur kynni sér fyrir fundi efni fundarboða en ekki skriflegar greinargerðir eigenda í tilefni af fyrirhugaðri dagskrá húsfunda. Þá á fundargerð að endurspegla það sem fram fer á húsfundum og verður því ekki fallist á að athugasemdir álitsbeiðanda skuli teknar upp í fundargerð, en aftur á móti sé rétt að bóka að þær hafi borist. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda hér um.

Deilt er um hvort ákvörðun um að breyta lit á suðausturhlið hússins sé veruleg breyting sem krefjist samþykkis allra eigenda. Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar nægi að 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir.

Óumdeilt er að fyrir liggur samþykki eigenda þriggja eignarhluta af fjórum fyrir því að breyta um lit á suðausturhlið hússins. Samkvæmt fyrirliggjandi myndum var húsið allt hvítt að lit áður en það var málað árið 2018. Í fundargerð húsfundar sem haldinn var 18. september 2018 segir að húsið verði allt málað marmarahvítt og að skáveggur innan kants 3. hæðar verði orkugulur og sléttir fletir suðvesturhliðar sem snúi að garði, svefnherbergisflötur og setustofugluggaflötur milligráir. Þá verði skyggni ofan inngangs allra hæða milligrátt. Húsið var allt hvítt að lit þegar tekin var ákvörðun á framangreindum húsfundi um að mála það hvítt en að hluta með tveimur nýjum litum, þ.e. gulum og gráum á einni hlið. Þannig er ljóst að um er að ræða breytingu á útliti hússins en kærunefnd telur að hún teljist ekki veruleg og útheimti því samþykki samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af því er þessari kröfu álitsbeiðanda hafnað.

IV. Niðurstaða

Fallist er á með álitsbeiðanda að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um múrbrot.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson