Mál nr. 9/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 9/2024
Daggæsla barna í fjöleignarhúsi. Samþykki eigenda.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 21. janúar 2024, beindi Húsfélagið A hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. febrúar 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 20. febrúar 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. febrúar 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. ágúst 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi eignarhluta á fyrstu hæð.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi fyrir því að starfrækt sé daggæsla fyrir börn í eignarhluta gagnaðila.
Í eignarhluta gagnaðila hefur verið starfrækt daggæsla fyrir átta börn frá 2. janúar 2024. Álitsbeiðandi byggir á því að samkvæmt 16. gr. reglugerðar nr. 907/2005 um daggæslu barna í heimahúsum gildi ákvæði laga um fjöleignarhús um samþykki annarra eigenda eigi daggæslan að fara fram í fjöleignarhúsi. Starfsemin hafi í för með sér aukinn umgang um sameignina. Engin lyfta sé í húsinu og þurfi börn þar af leiðandi, ásamt foreldrum, að ganga allan stigaganginn með tilheyrandi umgangi og ónæði snemma á morgnana og síðdegis. Þessu til viðbótar muni börnin þurfa útivistartíma á dvalartíma með tilheyrandi umgangi og hávaða sem felist í því að ferja fjölda ungbarna upp og niður stigaganginn. Þessi aukni umgangur um sameignina kalli eðlilega á tíðari þrif og hafi í för með sér aukið slit, ekki síst yfir vetrarmánuðina. Orðið hafi vart við hávaða og umgang sem berist frá starfseminni fram á stigagang og á hæðina fyrir neðan á dvalartíma. Um sé að ræða barnagrátur, skelli, dynki og hlaup. Þegar börn komi til dvalar á morgnana og þegar þau séu sótt síðdegis heyrist tíðir hurðarskellir, hávært fótatak þegar hlaupið sé upp og niður stiga, barnagrátur og bönk í handrið sem glymji um allt húsið. Líklegt megi telja að sú staða geti komið upp að eigendur fái ekki bílastæði á þeim tíma sem fjöldi barna komi í dvöl og séu sótt á sama tíma.
Nú til dags sé algengt að fólk vinni fjarvinnu að hluta til eða í heild, þar með taldir nokkrir íbúar í húsinu. Þá séu nokkrir íbúar oftar en ekki heimavið á dagvinnutíma, ýmist sökum aldurs, örorku eða fæðingarorlofs. Það fari því fjarri að hægt sé að halda því fram að daggæslustarfsemi sé í lagi fyrir þær sakir einar að hún sé stunduð á dagvinnutíma. Álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 3/1998 sé ekki fordæmisgefandi þar sem það hafi fjallað um fasteign frábrugðinni því fjöleignarhúsi sem hér um ræði. Allt að einu þurfi að hafa í huga að fólk nýti íbúðir sínar með öðrum hætti í dag en það gerði fyrir aldarfjórðungi, einkum í kjölfar COVID og aukinnar fjarvinnu. Einnig hafi þetta áhrif á virði íbúðanna en margir kjósi að búa ekki í sama húsnæðinu og slík starfsemi fari fram.
Gagnaðili kveður börnin koma í fyrsta lagi kl. 8 á morgnana og fari í síðasta lagi kl. 16 á daginn. Almennt fylgi starfseminni engir barnavagnar eða kerrur sem fari um eða séu í sameign, að því undanskildu að á mánudagsmorgnum komi einn barnavagn sem fari aftur á föstudegi. Farið sé með allt sorp beint í Sorpu en ekki í sameiginlega sorprennu og sorpgeymslu. Þá hafi gagnaðili þrifið sameignina þegar þess hafi verið þörf en farið sé yfir stigaganginn á hverjum eftirmiðdegi eftir að börnin séu farin.
Mörkin á milli leyfilegra og óleyfilegra athafna í fjöleignarhúsum felist í því í hve ríkum mæli þær hafi óþægindi í för með sér fyrir nágranna. Annars vegar sé um að ræða frelsi eiganda til að hagnýta sína séreign með þeim hætti sem hann kjósi og hins vegar rétt nágranna til að njóta friðar í sinni eign. Þeir sem kjósi að búa í fjöleignarhúsi verði að sætta sig við ýmis „óþægindi“ innan vissra marka vegna hins nána sambýlis við nágranna sína en þeim sé aftur á móti ekki skylt að búa við viðvarandi verulegt ónæði. Séu einhverjir íbúar sérlega viðkvæmir fyrir áreiti eigi þeir ekki lögvarða kröfu á því að aðrir taki sérstakt tillit til viðkvæmni þeirra. Við mat á því hvað megi og hvað megi ekki verði að beita almennum kvarða. Um sé að ræða meginreglu nábýlis- og grenndarréttar. Það ónæði sem álitsbeiðandi hafi talið upp, þ.e. barnsgrátur, fótatak og glymur í handriði í sameign, falli undir almennan umgang og venjulegt heimilislíf.
III. Forsendur
Fyrir liggur rekstrarleyfi fyrir starfsemi tveggja dagmæðra í eignarhluta gagnaðila þar sem þær geta samtals tekið á móti átta börnum í dagvistun. Er þannig stunduð leyfisskyld atvinnustarfsemi í fjöleignarhúsinu sem einungis er ætlað til íbúðar. Við úrlausn þess hvort samþykkis annarra eigenda sé þörf í tilviki þessu, hvort sem það er á grundvelli 1. eða 3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, verður þó að vera sýnt fram á að starfsemin hafi í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda, sbr. 2. mgr. sama ákvæðis, sbr. einnig dóm Hæstaréttar frá 4. maí 2005 í máli nr. 505/2004.
Í málatilbúnaði álitsbeiðanda nefnir hann að starfsemin hafi í för með sér aukinn umgang um sameignina á tímum sem börnin mæta til dagvistunar og eru sótt og einnig þegar þau þurfi að fara út, barnsgrátur, skelli, dynki, hlaup og þörf á tíðari þrifum á sameign. Kærunefnd telur að þessi atriði sem álitsbeiðandi nefnir séu þó almennt lítilvæg metið samkvæmt sjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eigenda andspænis friðhelgi sameigenda. Þess utan er um að ræða starfsemi sem fer fram á tímum þar sem íbúar geta almennt ekki gert ráð fyrir næði í fjöleignarhúsum og þá hafa engin gögn verið lögð fram sem sýna fram á hinn meinta óeðlilega umgang. Með hliðsjón af framangreindu telur nefndin að hér sé ekki um að ræða slíka röskun á lögmætum hagsmunum eigenda að starfsemin útheimti samþykki allra, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar húsamála í máli nr. 3/1998. Er kröfu álitsbeiðanda því hafnað.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 29. ágúst 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson