Mál nr. 10/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 10/2001

Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. október 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þar sem nefndarmaðurinn Benedikt Bogason er vanhæfur í máli þessu tók varamaður hans, Karl Axelsson, sæti hans í nefndinni við afgreiðslu þess.

Greinargerð gagnaðila, móttekin 17. desember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. desember 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Með leigusamningi, dags. 6. febrúar 2000, tók gagnaðili á leigu íbúðarhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að X nr. 8. Um er að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2000. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 45.000 kr. á mánuði. Ágreiningur er um uppsögn á leigusamningi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að aðallega verði viðurkennt að gagnaðila beri að greiða leigu í sex mánuði frá 1. apríl 2000, samtals 270.000 kr., auk dráttarvaxta. Að til vara verði viðurkennt að gagnaðila beri að greiða leigu fyrir mars og apríl 2000, samtals 90.000 kr., auk dráttarvaxta.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi tilkynnt munnlega í lok febrúar 2000 að hann hefði fundið sér annað húsnæði og vildi losna undan samningnum. Álitsbeiðandi hafi bent á að uppsagnarfresturinn væri sex mánuðir en kveðst hafa gefið gagnaðila kost á að greiða sem næmi einum mánuði enda yrði sú fjárhæð greidd fyrir 1. apríl það ár. Því hafi gagnaðili hafnað og ekkert greitt þrátt fyrir ítrekaðar innheimtutilraunir. Álitsbeiðanda hafi tekist að leigja íbúðina frá og með 1. maí 2000 á sömu kjörum. Eftir að álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila bréf, dags. 8. júní 2000, hafi honum borist tölvupóstur frá móður gagnaðila þar sem íbúðinni hafi verið fundið allt til foráttu. Þetta sé eina skiptið sem álitsbeiðandi hafi fengið athugasemdir við íbúðina og hafi þeim verið mótmælt. Ef athugasemdirnar ættu hins vegar við einhver rök að styðjast þá telur álitsbeiðandi að gagnaðili hafi tapað rétti til að bera þær fyrir sig, sbr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Hins vegar breytti það því ekki að íbúðin hafi uppfyllt skilyrði 14. gr. sömu laga. Álitsbeiðandi hafi ítrekað kröfur sínar með bréfi, dags. 2. apríl 2001, en án árangurs.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi án lögmætrar ástæðu gróflega vanefnt leigusamninginn. Því til stuðnings vísar álitsbeiðandi til leigusamnings aðila, meginregluna um skuldbindingargildi samninga og húsaleigulaga. Ljóst sé að 60. gr. húsaleigulaga eigi ekki við í þessu máli og engin atvik né ástæður hafi gefið gagnaðila tilefni til riftunar leigusamnings enda hafi hvorki efnis- né formskilyrðum riftunar verið framfylgt. Í raun hafi leigusamningnum ekki verið sagt upp af hálfu gagnaðila, sbr. 55. gr. húsaleigulaga.

Aðalkröfunni til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Varakrafan miðist við þann tíma sem húsnæðið hafi ekki verið í útleigu vegna vanefnda gagnaðila ef kærunefnd telur að svipuð sjónarmið skuli gilda undir þessum kringumstæðum og tilgreind séu í 2. mgr. 64. gr. húsaleigulaga þótt undirstrikað sé að sú laga grein eigi ekki við samkvæmt orðanna hljóðan í máli þessu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að margt hafi verið athugavert við íbúðina sem hafi orðið til þess að gagnaðili hafi flutt út með svo skömmum fyrirvara. Sem dæmi megi nefna hafi þurft að fá rafvirkja nokkrum sinnum vegna bilana. Eldavél hafi ekki verið jarðtengd og aðeins hafi verið hægt að elda á einni hellu í einu ef ofninn var notaður. Ísskápurinn hafi verið bilaður og því hafi þurft að geyma mat úti. Ljós á baðherbergi hafi verið bilað og sturtubotn hafi lekið. Í þvottahúsi hafi verið mikill raki og honum fylgt töluverð ólykt. Vaskur í eldhúsi hafi lekið og ekki hafi verið hægt að læsa útidyrahurð.

Í málinu liggur fyrir að leigusamningur aðila var ótímabundinn frá 1. febrúar 2000. Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum fyrstu fimm ár leigutímans. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Óumdeilt er að gagnaðili flutti úr húsnæðinu í lok febrúar 2000 og ber fyrir sig ástand húsnæðisins. Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga skal leigjandi innan mánaðar frá afhendingu húsnæðis gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist, ef í ljós kemur að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjanda hlaut að mega gera ráð fyrir. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Þá bendir kærunefnd á að samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr. laganna. Riftunarheimild þessi er bundin því skilyrði að leigjandi hafi gefið leigusala færi á að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 16. og 17. gr. húsaleigulaga og leigusali ekki sinnt slíkri kröfu. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að gagnaðili hafi gert slíkar athugasemdir við ástand húsnæðisins. Með vísan til framangreinds telur kærunefnd að uppsagnarfrestur gagnaðila hafi verið sex mánuðir, sbr. 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga. Hins vegar verður að líta til þess að álitsbeiðandi hefur dregið úr tjóni sínu vegna hinnar ólögmætu riftunar með því að leigja húsnæðið að nýju frá og með 1. maí 2000 á sömu kjörum. Gagnaðila ber því að greiða álitsbeiðanda leigu fyrir mars og apríl 2000, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, ásamt dráttarvöxtum, sbr. 4. mgr. 33. gr. sömu laga.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila ber að greiða álitsbeiðanda leigu fyrir mars og apríl 2000, auk dráttarvaxta.

Reykjavík 27. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Lúðvík Kaaber

Karl Axelsson