Mál nr. 5/2001
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 5/2001
Leigufjárhæð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. maí 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 15. ágúst 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 17. september 2001. Á fundi nefndarinnar 17. október 2001 var samþykkt að óska eftir frekari upplýsingum frá álitsbeiðanda. Á fundi nefndarinnar 13. desember 2001 voru lagðar fram upplýsingar álitsbeiðanda og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 6. október 1982, tók C, nú álitsbeiðandi, á leigu íbúðarhúsnæði að X nr. 11, þá í eigu D, nú í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. desember 1981 til 30. september 1998. Við leigusamninginn hafa verið gerðir tveir viðaukar. Sá fyrri frá 5. september 1989 þar sem m.a. var samið um viðbótarleiguhúsnæði og hækkun húsaleigunnar og sá síðari frá 29. apríl 1993 þar sem m.a. var samið um viðbótarleiguhúsnæði, hækkun húsaleigunnar, gjalddaga leigunnar 1. júlí ár hvert og lok leigutímans 31. desember 2003. Bæði í upphaflega leigusamningnum og í viðaukunum er ákvæði þess efnis að húsaleigan skuli hækka í samræmi við hækkun vísitölu húsnæðiskostnaðar. Með lögum nr. 168/1998 var kveðið á um afnám laga nr. 62/1984 um húsaleigu sem fylgir breytingum á vísitölu húsnæðiskostnaðar. Í húsinu eru samtals 25 íbúðir sem álitsbeiðandi framleigir til skjólstæðinga sinna. Ágreiningur er um það hvaða vísitöluviðmið skuli viðhafa eftir afnám vísitölu húsnæðiskostnaðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að miða leigugreiðslur við vísitölu neysluverðs.
Í álitsbeiðni kemur fram að lögin nr. 168/1998 hafi haft það í för með sér að frá og með 1. apríl 1999 hafi ákvæði leigusamningsins um að húsaleigan skyldi fylgja breytingum á vísitölu húsnæðiskostnaðar orðið óvirk. Á gjalddaga leigunnar í júlí 1999 hafi álitsbeiðandi miðað leigugreiðslur við vísitölu húsnæðiskostnaðar til 1. apríl það ár en eftir það við vísitölu neysluverðs. Í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 168/1998 sé m.a. vikið að því að skapast geti óvissa nema sérstaklega sé um það samið hvað taki við. Þá sé þess getið að samningsfrelsi ríki um húsaleigu og því eðlilegast að aðilar að húsaleigusamningi taki til endurskoðunar verðtryggingarákvæði samnings síns án þess að þeim séu í lögum settar sérstakar skorður þar að lútandi. Einnig komi fram að ekki sé vitað í hvaða mæli húsaleigusamningar kveði á um tengingu leigu við "verðbótahækkun húsaleigu", en víst sé að í allmörgum samningum sé húsaleiga tengd öðrum verðmæli, sérstaklega byggingar- eða neysluverðsvísitölu.
Þá bendir álitsbeiðandi á að helstu röksemdir hans um að nota eigi vísitölu neysluverðs við útreikning leigufjárhæðar séu þau að vísitala neysluverðs sé notuð samkvæmt samþykkt félagsmálaráðs um áramótin 1998 þegar vísitala húsnæðiskostnaðar var lögð niður.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að leigan sé greidd einu sinni á ári og sé gjalddagi hennar 1. júlí ár hvert fyrir yfirstandandi ár og sé því leiga fyrir fyrri árshelminginn greidd eftir á en fyrirfram fyrir síðari sex mánuðina. Í upphafi hafi verið samið um að leigan skyldi fylgja þágildandi vísitölu húsnæðiskostnaðar en þegar hún var felld niður hafi aðilar verið sammála um að leigan skyldi þaðan í frá fylgja meðallaunabreytingum ársfjórðungslega samkvæmt lögum nr. 62/1984. Hafi leigusamningurinn verið framkvæmdur í sátt og samlyndi í samræmi við það allar götur til júlí 1999.
Gagnaðili telur að binda eigi húsaleiguna við launavísitölu frá og með aprílmánuði 1999 í stað fyrri viðmiðunar við meðallaun samkvæmt lögum nr. 62/1984, sem hafi verið numin úr gildi 1. apríl 1999 með lögum nr. 168/1998 og því hafi álitbeiðanda verið óheimilt að ákvarða einhliða að miða húsaleiguna við vísitölu neysluverðs eftir téðan dag eins og hann hafi gert í trássi við vilja og mótmæli gagnaðila.
Gagnaðili bendir á að í gildi sé langtímaleigusamningur á milli aðila. Í upphafi hafi leigan verið miðuð við svonefnda vísitölu húsnæðiskostnaðar, sem var sögð mæla fjármagns- og reksturskostnað fasteigna frá einum tíma til annars og hafi hún verið birt ársfjórðungslega, þ.e. 1. janúar, 1. apríl, 1. júlí og 1. október ár hvert. Þessi vístala hafi fyrst verið birt 1968 og eftir því sem næst verður komist og sagnir herma hafi hún einhvern veginn verið fundin út úr framfærsluvísitölunni, þ.e. hafi verið húsnæðisþáttur hennar. Um vísitöluna giltu hvorki lög né skráðar reglur og hafi reikningsforsendur hennar verið um margt á huldu. Þessi vísitala hafi verið tvíþætt, annar vegar fyrir íbúðarhúsnæði og hins vegar fyrir atvinnuhúsnæði. Vorið 1983 hafi verið sett bráðabirgðarlög um afnám vísitölu húsnæðiskostnaðar, þ.e. lög nr. 43/1983, sem voru staðfest með lögum nr. 62/1984. Með þessum lögum hafi verið horfið frá því að miða leigu og breytingar á henni við kostnað af því að eiga og reka húsnæði, sem sé að bestu manna yfirsýn raunahæfasta, sanngjarnasta og skynsamlegasta fyrirkomulagið. Í staðinn hafi verið farin sú leið að láta húsaleigu fylgja hlutfallslegum breytingum meðallauna samkvæmt ársfjórðungslegum tilkynningum Hagstofu Íslands. Að baki hafi einkum legið sjónarmið af félagslegum og framfærslulegum toga og leigjendavernd, þ.e. að húsaleiga héldist í hendur við launaþróun. Þessi viðmiðun samkvæmt lögum nr. 62/1984 hafi mikið verið notuð í leiguviðskiptum, bæði í samningum um íbúðar- og atvinnuhúsnæði. En einnig hafi annars konar viðmið og vísitölur verið notaðar, svo sem byggingarvísitala og lánskjaravísitala, enda frjálst að miða leigu við hvaða vísitölu sem er enda gildi samningsfrelsið óskorað. Svo fór að margir rugluðust í ríminu og héldu að þessi meðallaunaviðmiðun samkvæmt lögunum frá 1984 væri vísitala húsnæðiskostnaðar og fóru að kalla hana því nafni, þó sú viðmiðun hafi ekkert haft með húsnæðiskostnað að gera. Að baki henni hafi búið vilji til að hamla gegn því að húsaleiga hækkaði meira en laun og að húsaleiga yrði konstant hlutfall af launum. Það hafi svo gerst hægt og hljótt að lög nr. 62/1984 hafi verið afnumin með lögum nr. 168/1998 miðað við 1. apríl 1999. Það hafi verið gert án þess að tekin væri afstaða til gildandi samninga á grundvelli þeirra, sem margir voru til margra ára. Hafi þetta verið meinlegur annmarki á lögunum sem dregið hafi dilk á eftir sér og valdið óvissu og kurr í húsaleiguviðskiptum, einkum fyrri hluta árs 1999. Helstu rökin fyrir afnámi laga nr. 62/1984 hafi verið þau, eins og fram komi í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 168/1998, að lögin væru verðbólguhvetjandi, úrelt og hefðu lokið hlutverki sínu, enda ríki samningsfrelsi um húsaleigu og um það hvort og þá hvernig hún skuli breytast á leigutímanum, sbr. 37. gr. húsaleigulaga. Var við það miðað að aðilar leigusamninga, sem hefðu að geyma ákvæði um meðallaunaviðmiðun húsaleigu, myndu ágreiningslaust taka verðtrygginguna til endurskoðunar og semja um hvað tæki við. Hins vegar segir ekkert um það í lögunum eða frumvarpinu hvernig skuli með fara ef aðilar ná ekki samkomulagi. Það sé eins og lagasmiðunum hafi láðst að taka með í reikninginn að mönnum sé ekki ávallt skapað að ná samkomulagi.
Það sé óumdeilt í málinu að ágreiningur þessa máls snúist um hvaða vísitölu sé rétt að nota þar sem samkomulag hafi ekki náðst um það. Álitsbeiðandi hafi ákveðið einhliða og án nokkurs samráðs við gagnaðila að miða leiguna við vísitölu neysluverðs og greiða leiguna á þeim grundvelli. Gagnaðili hafi hins vegar frá öndverðu mótmælt því og talið rétt, sanngjarnt og eðlilegt að verðtrygging leigunnar miðist við launavísitöluna. Hann hafi hagað skuldbindingum sínum og ráðstöfunum í trausti þess að leigan myndi fylgja launaþróun. Hafi hann byggt á því sem forsendu að svo myndi verða til loka leigutímans og telur sig hafa haft skýlausan rétt til þess gagnvart viðsemjanda sínum. Álitsbeiðandi hafi fráleitt haft lögvarinn eða samningsbundinn rétt til að raska þessari forsendu eins og hann hafi gert með því að velja einhliða aðra vísitöluviðmiðun og skammta leiguna í samræmi við hana.
Gagnaðili telur fráleitt að leigjandi geti ákveðið einhliða og að eigin geðþótta að miða leiguna við vísitölu neysluverðs í stað meðallaunaviðmiðunar enda sé um að tefla atriði sem fyrst og fremst varði þá samningsforsendu gagnaðila að leigan haldi verðgildi sínu. Gagnaðili bendir á að hin afnumda vísitala hafi byggst á launaforsendum og þess vegna sé nærtækast og eðlilegast að byggja í stað hennar á þeirri vísitölu, sem hafi líkastar forsendur og grundvöll en það sé einmitt launavísitalan. Hér sé um langtímaleigu í orðsins fyllstu merkingu að ræða en það sé einmitt í slíkum samningum sem vísitölubinding og verðtrygging húsaleigu hafi mesta þýðingu út frá hagsmunum og forsendum leigusala. Þegar leigusamningar séu til margra ára svo ekki sé talað um áratugi sé það jafnan grundvallarforsenda leigusala fyrir löngum leigutíma að verðgildi húsaleigunnar haldist og sé vísitölubinding húsaleigu til þess ætluð. Á þessari eyri gangi kaupin yfirleitt þannig fyrir sig að það sé leigusalinn sem ákveði eða geri það að skilyrði að vístöluákvæði sé sett í leigusamning til að vernda og tryggja fjárhagslega leiguhagsmuni sína og hann ákveði þá jafnframt hvaða vísitala skuli til grundvallar lögð. Hömlur og takmarkanir í því efni myndu einfaldlega hafa í för með sér styttri leigutíma og leiða til minni festu og öryggi í leiguviðskiptum, engum til góðs. Um það séu mörg dæmi úr fortíðinni. Sama sé að segja ef leigjendum væri játaður réttur til að ákvarða einhliða, gegn vilja og mótmælum leigusala, vísitöluviðmiðun leigunnar með þeim hætti sem álitsbeiðandi hafi gert. Það yrði slæmt fordæmi ef játað yrði að leigjandi megi á leigutímanum einhliða ráðskast þannig með atriði og samningsforsendur sem varði fyrst og fremst hagsmuni leigusala. Almennt hafi verið litið svo á í framkvæmd og hafi ekki orðið tilefni deilna nema í þessu máli, að það sé leigusali sem eigi a.m.k. fyrsta valið um það hvaða vísitala skuli leysa "húsaleiguvísitöluna" af hólmi. Skuli það enn og aftur áréttað að verðtrygging og vísitölubinding leigu sé fyrst og fremst tilkomin vegna forsendna og hagsmuna leigusala og þess vegna eigi og hljóti vilji hans að vega þyngra en leigjanda í þessu efni. Að miða við launavísitöluna þýði að leigan fylgi áfram launabreytingum hafi því í för með sér minnsta röskun á samningsforsendum og skyldum aðila. Eftir afnám laga nr. 62/1984 hafi almennt verið talið að leigjandi verði að una við vísitöluval leigusala nema hann hafi getað fært fram veigamikil rök fyrir því að valið sé bersýnilega rangt og einhver önnur vístala eigi eftir atvikum betur við. Það hafi álitsbeiðandi ekki gert. Hann hafi ekki séð ástæðu til að rökstyðja meintan rétt sinn til að ákvarða einhliða að leigan skuli fylgja vísitölu neysluverðs en ekki launavísitölunni. Álitsbeiðandi hafi þó á einhverju stigi málsins bent á að þegar hann væri leigusali, sem hann mikið oftar sé, hafi hann valið og ákveðið að miða frekar við vísitölu neysluverðs en launavísitöluna. Annars hafi álitsbeiðandi eingöngu staðhæft og endurtekið að rétturinn og vísitöluvölin sé hans, hvort sem hann sé leigusali eða leigjandi og verði gagnaðili eins og aðrir viðsemjendur hans að sæta því.
Þá bendir gagnaðili á að það sé reynsla R, að almenn sátt hafi verið í leiguviðskiptum eftir 1. apríl 1999 um að byggja á launavísitölunni í stað þeirrar gömlu. Í það minnsta megi fullyrða að ef leigusali vildi launavísitöluna hafi eitthvað mjög mikið og sérstakt þurft að færa fram til svo önnur vísitala yrði ofan á og frekar valin. R hafi haft afskipti af mörgum málum vegna þessa, einkum á fyrra helmingi ársins 1999. Öll málin leystust með samkomulagi og þá langoftast með því að launavísitalan var valin. Það séu hins vegar engin önnur dæmi þekkt en þetta um að leigjandi telji sig eiga einhliða sjálfdæmi í þessu efni. Það skal áréttað að S og stofnanir hennar og fyrirtæki sem leigja út húsnæði hafa talið sig sem leigusala hafa skýlausan ákvörðunarrétt um hvaða vísitala skuli gilda eftir 1. apríl 1999. Skjóti það óneitanlega skökku við að álitsbeiðandi skuli vefengja rétt annarra leigusala til hins sama. Krafa gagnaðila og þau rök og sjónarmið sem hún er reist á og reifuð eru hér að framan, séu hins vegar í fullu samræmi við meginreglur leiguréttar og samninga- og kröfuréttar um framkvæmd, túlkun og fyllingu samninga og forsendur samningsaðila og þýðingu þeirra. Með vísan til alls framanritaðs telur gagnaðili að hann eigi ótvíræða og lögvarða kröfu á því að leigan fylgi launavísitölu en ekki vísitölu neysluverðs eftir 1. apríl 1999.
III. Forsendur
Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
Í málinu liggur fyrir að aðilar hafa gert langtímaleigusamning um húsnæðið og átti húsaleigan að hækka í samræmi við hækkun vísitölu húsnæðiskostnaðar. Með lögum nr. 168/1998 voru lög um húsaleigu sem fylgir breytingum vísitölu húsnæðiskostnaðar nr. 62/1984 felld úr gildi 1. apríl 1999. Í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 168/1998 kemur fram að gert sé ráð fyrir því að leigusalar og leigjendur sem hafa samið um það að leiga skuli breytast samkvæmt tilkynningu Hagstofu Íslands um verðbótahækkun húsaleigu komi sér saman um hvort og þá hvernig leigufjárhæð breytist frá og með 2. ársfjórðungi 1999. Engar leiðbeiningar er að finna í lögunum með hvaða hætti slíkt samkomulag skuli gert og hvernig skuli með fara ef aðilar ná ekki samkomulagi. Þá segir í athugasemdunum að lögin nr. 62/1984 um húsaleigu sem fylgir breytingu vísitölu húsnæðiskostnaðar, hafi upphaflega verið gefin út sem bráðabirgðalög nr. 48/1983. Tilgangurinn með setningu bráðabirgðalaganna hafi verið að koma í veg fyrir að óeðlilega mikil hækkun á svonefndri vísitölu húsnæðiskostnaðar ylli samsvarandi hækkun á húsaleigu í þeirri miklu verðbólgu sem þá var ríkjandi. Var talið eðlilegt að húsaleiga samkvæmt leigusamningum skyldi fylgja hlutfallslegum breytingum meðallauna á næstliðnum þremur mánuðum og breytast eins og verið hafði ársfjórðungslega frá byrjun mánaðanna júlí, október, janúar og apríl. Bráðabirgðalögin nr. 48/1983 voru staðfest óbreytt með lögum nr. 62/1984. Þá segir enn fremur í athugasemdum með frumvarpi því sem varð að lögum nr. 168/1998 að setning bráðabirgðalaganna hafi falið í sér viðbrögð við þeirri miklu verðbólguöldu sem reis vorið 1983. Lagasetningin stuðlaði augljóslega að því að bægja frá bráðum vanda við ákaflega óstöðugt verðlag á þessum tíma. Jafnframt hafa ákvæði laganna, sem lutu að tengingu leigu við laun, vafalaust eytt óvissu um breytingar leigu og skapað festu um leigu íbúðarhúsnæðis og gerð leigusamninga. Þá segir að Hagstofa Íslands álíti að lög nr. 62/1984 séu að öllu leyti úrelt því samningsfrelsi ríki nú um húsaleigu svo og um það hvort og þá hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Lögin feli hins vegar í sér hvatningu til verðtryggingar og jafnframt til tengingar við einn tiltekinn mælikvarða, meðallaun, sem nú verði að telja að henti illa til þessa. Ætla megi að sú tenging húsaleigu við laun sem lögin kveða á um sé verðbólguhvetjandi auk þess sem lögin samrýmist ekki gildandi tilhögun verðtryggingar yfirleitt og því þyki rétt að leggja til að þau falli úr gildi.
Kærunefnd telur einsýnt, miðað við þessi lögskýringargögn og tilgang laganna, að vilji löggjafans hafi staðið til þess að hverfa frá launaviðmiðun húsaleigusamninga. Hins vegar bendir kærunefnd á að umsamin vísitala málsaðila hvíldi á verðlagsbreytingum sem miðuðu við laun. Þegar hennar naut ekki lengur við var leigusala heimilt, í samræmi við almennar reglur kröfuréttar, að velja nýja verðmiðun ef við val hennar væri gætt sanngirni gagnvart leigjanda. Sú vísitala sem gagnaðili kaus að miða við er einnig byggð á launaviðmiðunum og ekki ósanngjörn í garð álitsbeiðanda. Með hliðsjón af því fellst kærunefnd á þau sjónarmið gagnaðila að honum hafi verið heimilt að miða leigugreiðslur við launavísitölu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík 13. desember 2001
Valtýr Sigurðsson
Lúðvík Kaaber
Benedikt Bogason