Mál nr. 7/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 7/2001

Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, ódagsettu, mótteknu 4. september 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 2. nóvember 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 7. desember 2001 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. nóvember 1997, tók gagnaðili á leigu fyrsta herbergi til vinstri í húsnæði álitsbeiðanda að X nr. 4. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 1997 til 31. desember 1998, framlengdur til 1. júní 1999. Með tímabundnum leigusamningi, dags. 30. júní 1998, tók gagnaðili á leigu annað herbergi til vinstri í húsnæði álitsbeiðanda frá 1. júlí 1998 til 1. júní 1999. Með bréfi, dags. 12. október 2000, sagði álitsbeiðandi gagnaðila upp húsnæðinu með sex mánaða uppsagnarfresti. Með bréfum, dags. 14. og 16. nóvember 2000, sagði gagnaðili upp húsnæðinu frá og með 1. febrúar 2001 með eins mánaðar uppsagnarfresti.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfresturinn hafi verið sex mánuðir.

Í álitsbeiðni kemur fram að upphaflega hafi verið um tvo tímabundna leigusamninga að ræða sem lögum samkvæmt urðu ótímabundnir við áframhaldandi hagnýtingu gagnaðila á húsnæðinu. Hvort herbergið um sig sé um 50 m² að stærð og hafi veggur á milli þeirra verið tekinn niður að beiðni gagnaðila. Húsnæðið sé atvinnuhúsnæði með margvíslegri starfsemi og skráð sem slíkt samkvæmt opinberri skráningu. Þó gagnaðili hafi upphaflega tekið á leigu sitt hvort herbergið hafi hann sameinað rýmið og rekið þar snyrtistofu og haft aðgang að snyrtingu, sameiginlegu fatahengi og annarri sameign hússins. Álitsbeiðandi telur að uppsagnarfrestur húsnæðisins hafi verið sex mánuðir, sbr. 3. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, enda ágreiningslaust að húsnæðið hafi verið leigt sem atvinnuhúsnæði og notað sem slíkt. Þá verði einnig að líta til stærðar hins leigða þegar lagt sé mat á réttarstöðu aðila og lengd uppsagnarfrests. Álitsbeiðandi telur að hið leigða rými geti ekki fallið undir skilgreiningu 1. tölul. 56. gr. húsaleigulaga í ljósi þeirra breytinga sem urðu á húsnæðinu og notkunar þess til atvinnurekstrar. Þá bendir álitsbeiðandi á að uppsögn gagnaðila sé ekki í samræmi við kröfur hans um eins mánaðar uppsagnarfrest.

Álitsbeiðandi telur að álitsgerð nefndarinnar í málinu nr. 4/2000 hafi ekki fordæmisgildi hér. Þar hafi uppsagnarfrestur á 15 m² herbergi sem notað var í atvinnuskyni verið einn mánuður. Í þessu tilviki sé hins vegar um að ræða tvö stór herbergi sem sameinuð hafi verið í eitt stórt rými. Líta verði til stærðar hins leigða eins og fram kemur í forsendum kærunefndar í því máli. Álitsbeiðandi telur hins vegar að álitsgerð nefndarinnar í málinu nr. 2/2000 hafi fordæmisgildi. Þar hafi verið um að ræða þrjú samliggjandi herbergi sem mynduðu eitt rými með aðgangi að salerni. Hafi nefndin talið uppsagnarfrestinn 6 mánuði.

Gagnaðili telur að uppsagnarfrestur á herbergjunum sé einn mánuður enda hafi hann tekið á leigu tvö herbergi og gert um hvort þeirra sérstakan leigusamning. Um tvo sjálfstæða og ólíka leigusamninga hafi verið að ræða þar sem leigufjárhæð og lok leigutíma hafi ekki verið hin sömu. Gagnaðili telur engu breyta um lengd uppsagnarfrests þó hann hafi fengið leyfi álitsbeiðanda til að taka niður vegg á milli herbergjanna. Eftir sem áður hafi verið í gildi tveir leigusamningar um hvort herbergið og hafi því álitsbeiðanda verið heimilt að segja upp leigu á öðru herberginu en ekki hinu. Eftir að veggurinn hafi verið fjarlægður hafi álitsbeiðandi ekki óskað eftir því að gerður yrði einn leigusamningur um bæði herbergin. Gagnaðili bendir á að samkvæmt leigusamningunum hafi honum verið skylt að skila herbergjunum í sama ástandi og þau hafi verið í við afhendingu. Honum hafi því verið skylt að setja upp umræddan vegg við lok annars eða beggja samninganna.

Gagnaðili telur ótvírætt að uppsagnarfrestur hvors herbergis hafi verið einn mánuður, sbr. 1. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, enda ráði stærð herbergis ekki lengd uppsagnarfrests. Því til stuðnings vísar gagnaðili til lögskýringagagna er fylgdu frumvarpi til húsaleigulaga. Þá telur gagnaðili engu skipta að herbergin hafi verið notuð til atvinnurekstrar og vísar því til stuðnings til álitsgerðar kærunefndar í málinu nr. 4/2001. Þá telur gagnaðili að álitsgerð nefndarinnar í málinu nr. 2/2001 hafi ekki fordæmisgildi hér enda um ólík atvik að ræða. Í því máli hafi leigjandi tekið á leigu 55 m² húsnæði sem hafi verið þrjú samliggjandi herbergi. Leigjandinn hafði því ekki tekið á leigu einstakt herbergi heldur hafði hann með einum og sama leigusamningum húsnæði sem saman stóð af þremur herbergjum. Gagnaðili bendir á að ágreiningslaust sé að hann hafi tekið á leigu með sérstökum samningi hvort herbergi fyrir sig.

III. Forsendur

Í málinu liggja fyrir tveir tímabundnir húsaleigusamningar um atvinnuhúsnæði. Tímabundum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Óumdeilt er að frá því að leigutíma lauk samkvæmt leigusamningunum hagnýtt gagnaðili húsnæðið. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, teljast aðilar, sem vanrækt hafa að gera skriflegan leigusamning, hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Þar sem aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning eftir að leigutíma lauk samkvæmt leigusamningunum telst hafa komist á ótímabundinn leigusamningur á milli þeirra.

Samkvæmt 1. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað. Hvað varðar uppsagnarfrest íbúða þá er hann sex mánuðir af beggja hálfu fyrstu fimm ár leigutímans, sbr. 2. tölul. 56. gr. laganna. Sami uppsagnarfrestur, þ.e. sex mánuðir, er á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, sbr. 3. tölul. sömu greinar laganna.

Þegar frumvarp það, sem varð að húsaleigulögum nr. 36/1994, var lagt fyrir Alþingi var í 56. gr. frumvarpsins gerður greinarmunur á því hvort einstakt herbergi væri ætlað sem atvinnuhúsnæði eða til annarra nota. Í meðförum félagsmálanefndar Alþingis var lögð til breyting á 56. gr. frumvarpsins þar sem kveðið var á um eins mánaðar uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings. Síðan segir orðrétt í áliti nefndarinnar: "Orðalagsbreyting í lok 1. tölul. byggist á að rétt þykir að um einstök herbergi gildi alltaf eins mánaðar uppsagnarfrestur án tillits til hvers herbergið er notað." Breytingatillaga þessi var samþykkt. Óumdeilt er að gerðir voru tveir sjálfstæðir leigusamningar milli aðila um sitthvort herbergið. Þessum leigusamningum var ekki breytt þegar gagnaðili sameinaði herbergin.

Með hliðsjón af þessum lögskýringargögnum verður ákvæði 1. tölul. 1. mgr. 56. gr. laganna skýrt þannig, að eins mánaðar uppsagnarfrestur gildi um herbergi þrátt fyrir að þar sé stundaður atvinnurekstur. Samkvæmt því var uppsagnarfrestur á hvoru herbergi fyrir sig einn mánuður. Gagnaðili sagði leigusamningunum upp 14. og 16. nóvember 2000 "frá og með 1. febrúar árið 2001." Samkvæmt 1. mgr. 57. húsaleigulaga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send og átti uppsögnin að taka gildi 1. janúar 2001. Af gögnum málsins má hins vegar ráða að gagnaðili hafi ekki rýmt húsnæðið fyrr en 1. febrúar 2001.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfrestur hvors herbergis sé einn mánuður.

Reykjavík, 7. desember 2001

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Lúðvík Kaaber