Mál nr. 8/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 8/2001

Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. september 2001, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. september 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 17. október 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Með leigusamningi, dags. 28. apríl 2001, tók gagnaðili á leigu íbúðarhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að X nr. 33. Um er að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2001. Fjárhæð leigunnar var ákveðin 32.000 kr. á mánuði. Ágreiningur er um uppsögn á leigusamningi.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur gagnaðila sé þrír mánuðir.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi flutt út úr íbúðinni fyrirvaralaust og gefið þá skýringu að hann hafi einungis tekið íbúðina á leigu í þrjá mánuði. Þegar leigusamningurinn var gerður hafi gagnaðili óskað eftir því að hann yrði ótímabundinn. Hins vegar hafi báðir aðilar verið sammála um að hafa þriggja mánaða gagnkvæman uppsagnarfrest.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi aðeins ætlað að taka íbúðina á leigu í þrjá mánuði, þ.e. til 1. ágúst 2001. Það hafi álitsbeiðanda verið ljóst frá upphafi. Þar sem gagnaðili hafi ekki áður gert leigusamning hafi álitsbeiðandi haft hann ótímabundinn með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Gagnaðili hafi margoft ítrekað það við álitsbeiðanda að hann myndi flytja út úr íbúðinni 1. ágúst eins og hann hafi tilkynnt upphaflega.

Í málinu liggur fyrir ótímabundinn leigusamningur frá 1. maí 2001. Í 3. gr. samningsins þar sem fjallað er um uppsögn á tímabundnum leigusamningum er skráð að segja megi samningnum upp "ef sala verður á eigninni".

Samkvæmt 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum fyrstu fimm ár leigutímans. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga.

Gagnaðili ber sönnunarbyrði fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn hans undan samningnum. Gegn andmælum álitsbeiðanda hefur gagnaðila ekki tekist að sanna að slíkt samkomulag hafi komist á. Hins vegar hefur álitsbeiðandi upplýst að samkomulag hafi verið um þriggja mánaða uppsagnarfrest gagnaðila. Ber að leggja það til grundvallar í lögskiptum þeirra, enda er unnt að semja um aukinn rétt leigjanda en leiðir af húsaleigulögum, sbr. gagnályktun frá 1. mgr. 2. gr. laganna. Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á því að leigusala ber að draga úr tjóni sínu vegna ólögmætrar uppsagnar, eftir því sem hann frekast getur, og lækka leigugreiðslur sem því nemur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfrestur gagnaðila sé þrír mánuðir.

Reykjavík 17. október 2001

Valtýr Sigurðsson

Lúðvík Kaaber

Benedikt Bogason