Mál nr. 2/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Leigugreiðsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 12. mars 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 30. mars 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 7. maí 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Með leigusamningi, dags. 7. febrúar 2000, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 75. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2000 og var leigufjárhæð ákveðin 49.426 kr. á mánuði. Þann 2. október 2000 kviknaði í íbúðinni. Ágreiningur er um niðurfellingu á húsaleigu vegna brunans.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að aðallega verði viðurkennt að sex vikna húsaleiga verði felld niður og til vara að leigan verði lækkuð verulega þann tíma.

Í álitsbeiðni kemur fram að vegna brunans hafi íbúðin verið óíbúðarhæf í sex vikur. Álitsbeiðandi hafi farið fram á það við gagnaðila að leigan yrði felld niður þann tíma. Þessu hafi verið hafnað á þeim forsendum að álitsbeiðandi hafi fengið greiddar skaðabætur frá sínu tryggingarfélagi og vegna þess að upptök brunans megi rekja til álitsbeiðanda. Kröfu sína byggir álitsbeiðandi á því að í samræmi við húsaleigulög beri leigusala að hafa húsnæði í leiguhæfu ástandi. Þá bendir álitsbeiðandi á að viðgerð á húsnæðinu hafi tekið mun lengri tíma en upphaflega hafi verið áætlað. Þá telur álitsbeiðandi að það sé málinu óviðkomandi að hann hafi fengið greiddar bætur frá sínu tryggingarfélagi enda hafi hann litið svo á að bæturnar væru til þess að hann gæti leigt annað húsnæði á meðan gert væri við íbúðina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í rökstuðningi álitsbeiðanda sé það fullyrt að beiðni um niðurfellingu húsaleigu hafi verið hafnað á þeim forsendum að leigjandi hafi fengið greiddar bætur frá sínu tryggingarfélagi á meðan íbúðin hafi verið óíbúðarhæf. Byggingarnefnd B hafi farið fram á það við húsnæðisfulltrúa á fundi sínum 9. janúar sl. að kannað yrði hjá tryggingarfélögum hvernig kostnaður vegna húsaleigu væri bættur í tilfellum sem þessum. Húsnæðisfulltrúi hafi svarað nefndinni með bréfi, dags. 12. febrúar 2001. Þar komi skýrt fram að tryggingarfélög greiði aðeins þann kostnað sem til falli við að leigja húsnæði á öðrum stað á meðan viðgerð á leiguíbúð standi yfir. Byggingarnefnd hafi afgreitt málið á fundi sínum 13. febrúar sl. Gagnaðili telur því málflutning álitsbeiðanda ekki á rökum reistan. Þá sé sá skilningur ríkjandi hjá húsnæðisfulltrúa og í byggingarnefnd að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu þann tíma sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf enda megi rekja það ástand alfarið til álitsbeiðanda. Þá vísar gagnaðili máli sínu til stuðnings til álitsgerðar kærunefndar í málinu nr. 11/1995.

Í málinu liggur fyrir bréf R, húsnæðisfulltrúa, dags. 12. febrúar 2001, til byggingarnefndar B. Í bréfinu er vísað til fundargerðar byggingarnefndar frá 9. janúar 2001 þar sem erindi álitsbeiðanda um niðurfellingu húsaleigu var frestað á meðan húsnæðisfulltrúa yrði falið að kanna málið hjá tryggingarfélaginu. Húsnæðisfulltrúinn bendir á að hann hafi kannað málið hjá tryggingarfélagi því sem álitsbeiðandi hafi innbústryggingu hjá og hafi það staðfest að álitsbeiðandi hafi fengið greiddan kostnað sem hann varð fyrir við að leigja sér aðra íbúð á meðan unnið var að viðgerð á íbúðinni, auk rafmagns- og hitakostnað vegna íbúðarinnar. Í bréfinu er tekið fram að tryggingarfélag greiðir ekki annan kostnað vegna þessa máls. Í fundi byggingarnefndar 13. febrúar sl. var málið síðan tekið til afgreiðslu og var beiðni álitsbeiðanda um niðurfellingu á húsaleigu hafnað á þeim forsendum að eigandi húsnæðisins eigi ekki að bera skaða af þessum atburði.

Ágreiningslaust er í málinu að orsök brunans megi rekja til bótaskyldrar háttsemi sambýliskonu álitsbeiðanda sem eftir almennum reglum leiðir til bótaábyrgðar álitsbeiðanda. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að gagnaðili hafi fengið greiddar bætur frá tryggingarfélagi vegna missir missis húsaleigutekna þann tíma sem íbúðin var óíbúðarhæf. Í kröfu gagnaðila um greiðslu leigu fyrir umrætt tímabil felst að mati nefndarinnar krafa um að álitsbeiðandi haldi gagnaðila skaðlausum af tekjutapi sem rakið verður til verknaðar sem álitsbeiðandi ber bótaábyrgð á. Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið er fallist á sjónarmið gagnaðila og kröfu álitsbeiðanda í málinu hafnað.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um niðurfellingu á sex vikna húsaleigu eða að leigan verði lækkuð verulega þann tíma.

Reykjavík 7. maí 2001

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Lúðvík Kaaber