Mál nr. 3/2000

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 3/2000

Riftun. Skaðabætur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. nóvember 2000, beindu A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. nóvember 2000, og greinargerð gagnaðila, dags. 25. nóvember 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 22. janúar sl. og málið tekið til úrlausnar.

Með leigusamningi, dags. 31. ágúst 2000, tók gagnaðili á leigu íbúðar- og atvinnuhúsnæði í eigu álitsbeiðenda að X nr. 32. Samningur þessi er gerður fyrir milligöngu R, fasteignasölu. Húsnæðið er um 153 m² á stærð og skiptist í þrjá hluta. Leigufjárhæð var ákveðin 115.000 krónur kr. á mánuði. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 15. september 2000 til 31. ágúst 2003. Með bréfi, dags. 15. september 2000, riftu álitsbeiðendur samningnum.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum.

2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðendum skaðabætur vegna tjóns sem hann hafi valdið á húsnæðinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ætlað að opna nálarstungu- og nuddstofu í húsnæðinu, sbr. 7. tl. leigusamningsins. Í kjölfarið hafi verið rætt um að gagnaðili hefði heimild til þess að mála húsnæðið og opna á milli einstakra rýma án þess að það væri rætt nánar. Nánari skilgreining á framkvæmdum hafi ekki verið gerð á milli álitsbeiðenda og gagnaðila. Samkvæmt leigusamningnum skyldi afhending vera 15. september og áttu leigugreiðslur að hefjast frá þeim tíma. Gagnaðili hafi óskað eftir því að hann fengi fyrsta hluta húsnæðisins afhent 4. september án endurgjalds þar sem nauðsynlegt væri að hefja málningarframkvæmdir og hafi það verið samþykkt. Gagnaðili hafi þá hins vegar hafið meiriháttar framkvæmdir með niðurbroti á veggjum sem voru ekki í neinu samræmi við það sem um var rætt.

Þann 5. september hafi lögregla verið kölluð til um miðja nótt af íbúum hússins vegna ónæðis af framkvæmdum gagnaðila. Þann 8. sama mánaðar hafi álitsbeiðandi, við skoðun á framkvæmdum gagnaðila á húsnæðinu, metið þær mun umfangsmeiri en gert hafði verið ráð fyrir í upphafi. Auk þess hafi álitsbeiðendur komið auga á brunabletti í teppum og haft áhyggjur af umgengni í húsnæðinu. Álitsbeiðendur hafi lýst áhyggjum sínum við R og óskað eftir því að gerður yrði viðbótarsamningur vegna framkvæmdanna. Álitsbeiðendur hafi tekið það skýrt fram að nauðsynlegt væri að koma því á hreint hvað gagnaðili mætti framkvæma og hvað ekki.

Álitsbeiðendur hafi ítrekað lýst áhyggjum sínum við gagnaðila um framkvæmdir og krafist þess að samráð yrði haft við þá vegna þeirra, m.a. með tilliti til brunavarna og að gætt yrði að valda ekki öðrum íbúum og afnotahöfum ónæði og óþægindum.

Þann 11. september hafi álitsbeiðendum borist bréf frá gagnaðila þar sem krafist var frests á leigugreiðslum þar sem annar hluti húsnæðisins hafi ekki verið afhentur á réttum tíma og krafist afnota af leiguhúsnæðinu í 12 daga án endurgjalds vegna vanefnda álitsbeiðenda á afhendingu. Álitsbeiðendur hafi ekki samþykkt frest á greiðslum þar sem ekki hafi verið um að ræða neinar vanefndir af þeirra hálfu.

Samþykkt hafi verið að álitsbeiðendur og gagnaðili héldu fund um málið þann 12. september en þann sama dag hafi borist bréf frá fyrirsvarsmanni gagnaðila þar sem tilkynnt var um fjarveru gagnaðila á umræddum fundi og ítrekuð krafa um afslátt. Engin frekari samskipti hafi orðið á milli álitsbeiðenda og gagnaðila fyrr en 14. september. Fundur hafi verið haldinn í húsnæðinu og hafi álitsbeiðendur, gagnaðili og fulltrúar R verið viðstaddir. Á fundinum hafi komið fram að gagnaðili hafi hugsað sér að skipta um gólfefni á gangi og veggfóðra yfir vegg vegna skemmda á honum. Gagnaðili hafi hvorki lagt fram teikningar né skriflegar lýsingar á framkvæmdunum og ítrekað enn kröfu sína um 12 daga afslátt af leigu vegna vanefnda álitsbeiðenda og talið sig óbundinn að samþykkja kröfur álitsbeiðenda um framkvæmdalýsingu nema gengið yrði að kröfum hans. Álitsbeiðendur hafi ítrekað kröfu sína og látið vita að engin frekari afhending færi fram fyrr en samkomulag um framkvæmdir lægi fyrir.

Þann 15. september hafi álitsbeiðendur sent gagnaðila ábyrgðarbréf þar sem leigusamningi var rift, jafnframt því sem krafist var að húsnæðið yrði afhent álitsbeiðendum og lyklum af því skilað. Með bréfi sama dag hafi gagnaðili mótmælt riftuninni og vísað á bug ásökunum um vanefndir.

Álitsbeiðendur benda á að úttekt hafi farið fram á húsnæðinu 26. október sl. Í úttektarlýsingunni komi fram að veggur á milli vinnustofu og geymslu hafi verið rifinn niður. Í geymslu hafi verið byrjað að rífa niður vegg milli geymslu og skrifstofu. Veggur með hurðaopi á milli vinnustofu og forstofu hafi verið rifinn niður. Þetta séu framkvæmdir gagnaðila á fyrsta rýminu sem afhent var 4. september. Vegna þessara framkvæmda hafi álitsbeiðendum þótt nauðsynlegt að rifta leigusamningnum. Af ljósmyndum sjáist ástand húsnæðisins fyrir framkvæmdir og ástand þess er álitsbeiðendur stöðvuðu framkvæmdir.

Álitsbeiðendur telja að þeim hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum með vísan til 7. tl. og 10. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í 2. tl. leigusamningsins sé fjallað um ástand hins leigða, notkun og skil húsnæðisins. Ekki megi skilja ofangreint ákvæði samningsins svo að það feli í sér víðtæka heimild til endurbóta og framkvæmda án samráðs við álitsbeiðendur. Með vísan til 28. gr. húsaleigulaga telja álitsbeiðendur að hér sé um að ræða heimildarlausar breytingar sem séu svo róttækar og yfirgengilegar að riftun varði. Með vísan til 29. gr. húsaleigulaga beri leigjanda í hvívetna að fara með leiguhúsnæðið á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis og fyrirhuguðum notum þess. Með vísan til þess að nýting gagnaðila á húsnæði hafi engan veginn verið í samræmi við fyrirhuguð not húsnæðisins og megi vísa um þetta til 2. tl. leigusamningsins. Í 18. gr. húsaleigulaga sé leigjanda skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess. Álitsbeiðendur hafi sannarlega áminnt gagnaðila að fara vel með hið leigða húsnæði og nýta það í samræmi við umsamin afnot. Gagnaðili hafi ekki komist að samkomulagi við álitsbeiðendur um frekari nýtingu en í leigusamningi greinir. Telja álitsbeiðendur að því hafi þeim verið heimilt að rifta leigusamningnum með vísan til 7. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Með vísan til 30. gr. húsaleigulaga sé leigjanda skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Leigjanda beri að fara að viðteknum umgengisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Gagnaðili hafi brotið ofangreindar skyldur sínar.

Með hliðsjón af ofanrituðu telja álitsbeiðendur að gagnaðili hafi ekki bætt úr þeim annmarka að leggja fram teikningar eða drög að breytingum og framkvæmdum á húsnæðinu og hafi breytingarnar ekki verið gerðar í samráði við álitsbeiðendur. Á meðan óvissa ríki um framkvæmdir gagnaðila á húsnæði álitsbeiðenda telja þeir að frekari framkvæmdir á húsnæðinu feli í sér tjón og að ekki sé grundvöllur til að leigja gagnaðila húsnæðið. Sé rýming gagnaðila úr húsnæðinu nauðsynleg og í samræmi við húsaleigulögin.

Þá benda álitsbeiðendur á að engin vanefnd hafi orðið af þeirra hálfu á leigusamningnum. Umsamin afhending hafi verið 15. september á öllu húsnæðinu og geti gagnaðili ekki gripið til vanefndaúrræða vegna afhendingardráttar álitsbeiðenda þann 12. september sl. Hótun gagnaðila á 12 daga afslætti vegna vanefnda hafi ýtt undir aðgerðir álitsbeiðenda um nauðsynlega rýmingu til þess að forða frekari tjóni en orðið var. Álitsbeiðendur vísa jafnframt til 15. gr. húsaleigulaga og telja að húsnæðið hafi verið óhæft til fyrirhugaðra nota vegna framkvæmda gagnaðila fyrir upphaf leigutíma og falli þá leigusamningur úr gildi.

Álitsbeiðendur telja að gagnaðila beri skylda til þess að greiða skaðabætur fyrir það tjón sem hann hafi valdið á húsnæðinu. Með vísan til 62. gr. húsaleigulaga beri honum að greiða álitsbeiðendum það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Með vísan til 63. gr. húsaleigulaga beri gagnaðili óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því enda sé ekki um að ræða eðlilega afleiðingu venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins af hálfu gagnaðila. Vísað sé til úttektar, dags. 26. október 2000, svo og meðfylgjandi ljósmynda og teikninga. Einnig vísa álitsbeiðendur til 5. tl. leigusamningsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafði ætlað að setja á stofn, ásamt fleirum, nuddstofu og búa sjálfur ásamt einhverju starfsfólki í húsnæðinu. R hafi annast sýningu eignarinnar og samningsgerðina og verið kunnugt um fyrirhugaða starfsemi og að húsnæðið skyldi bæði nýtast sem íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Við sýningu húsnæðisins hafi verið rætt um fyrirhugaðar breytingar, þ.e. hvernig hólfa ætti húsnæðið niður. Af hálfu R hafi verið bent á að timburveggir væru léttir og því auðvelt að breyta þeim en ekki mætti breyta tveimur eldhúsum í húsnæðinu. R hafi samþykkt fyrirhugaða notkun þess og breytingar og bent á að breyta mætti léttum veggjum. Gagnaðili hafi því talið að samþykki álitsbeiðenda lægi fyrir þeim breytingum sem hann hafi gert á léttum timburveggjum. Gagnaðila hafi verið kunnugt um að við breytingar á brunaveggjum þyrfti sérstakt samþykki en ekki hafi staðið til að hreyfa við þeim í þessum fyrstu framkvæmdum. Breytingar hafi verið fyrirhugaðar að fjárhæð 800.000-1.000.000 krónur. Frí leiga í 12 daga hafi verið hugsuð til að skipta um gólfefni og mála.

Gagnaðili bendir á að samið hafi verið um afhendingu 4. september, endurgjaldslaust til 15. september. Rekja megi ástæðu endurgjaldslausrar leigu til ákvæða leigusamningsins um að leigusali annist á sinn kostnað málun og skiptingu gólfefni eftir því sem þurfa þykir. Þá bendir gagnaðili á að á grundvelli 22. gr. húsaleigulaga hafi verið óskað að leiga yrði ekki innheimt frá afhendingu til 15. september.

Gagnaðili hafi hafið framkvæmdir 4. september og gert ráð fyrir að þeim lyki fyrir 15. september enda átti afhending annarra rýma að fara fram 9.-10. september. Gagnaðili hafi því greitt leigu til mánaðarmóta, 57.500 kr. Þann 5. september hafi verið unnið fram yfir miðnætti og hafi það valdið öðrum íbúum ónæði og lögregla kvödd til. Framkvæmdum hafi strax verið hætt og ekkert frekar aðhafst eftir kl. 21 næstu kvöld.

Þann 8. september hafi álitsbeiðandi komið í húsnæðið og iðnaðarmaður sem þar var að störfum upplýst hann um hvaða framkvæmdum væri lokið og hvað væri eftir. Búið hafi verið að fjarlægja einn ca 3 m timburvegg og taka endana á dyragati sem myndaði ca 50 cm boga. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að ekkert yrði aðhafst frekar í húsnæðinu nema í samráði við Brunamálastofnun. Það hafi verið virt. Þegar húsnæðið hafði ekki verið tæmt næsta dag hafi gagnaðili boðist til að aðstoða við það en því hafi verið hafnað.

Með bréfi, dags. 11. september, hafi gagnaðili bent á að húsnæðið hefði ekki verið tæmt og þess krafist að úr því yrði bætt hið fyrsta og að þeir 12 dagar sem leigusali hafi fallist á að gagnaðili notaði án endurgjalds yrðu framlengdir um aðra 12 daga. Ákveðið hafi verið að halda fund næsta dag en vegna óviðráðanlegra orsaka hafi fyrirsvarsmaður gagnaðila ekki komist á fundinn og afboðað hann með símbréfi og krafist svara frá álitsbeiðendum um 12 daga endurgjaldslausa leigu til viðbótar. Hvorki hafi verið boðað til annars fundar né gagnaðila gefinn kostur á að bæta úr meintum skemmdum, sbr. 18. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þá er á það bent að gagnaðili sé 18 ára, fæddur Kínverji, sem búið hafi á Íslandi í minna en 5 ár. Hann hvorki tali né skilji íslensku fullkomlega né hafi skilning á flóknum lagaatriðum.

Gagnaðili bendir á að framkvæmdirnar hafi ekki verið umfangsmeiri en um var rætt 31. ágúst og gagnaðili hafi talið að samþykki lægi fyrir. Gagnaðili telur að álitsbeiðendum hafi borið að upplýsa fulltrúa sinn, R, hvaða framkvæmdir væri leyfilegar og hverjar ekki. Framkvæmdirnar hafi verið í því fólgnar að 3 m timburveggur, með engu burðarvirki, á milli stofu og eldhúss hafi verið tekinn niður og bogagati breytt. Dyrasíminn hafi verið ótengdur af þeim sökum. Hvorki hafi verið hreyft við brunaveggjum né hurðum. Gagnaðili viðurkennir að óvarlega hafi verið gengið um húsnæðið þegar unnið var fram eftir umrætt kvöld og sé framferði eins iðnaðarmannsins óafsakanlegt en hann hafi viðurkennt að hafa drepið í sígarettum á teppinu. Fyrirhugað hafi verið að hreinsa gólfefni burt og þess vegna hafi teppum ekki verið hlíft sérstaklega.

Gagnaðili bendir á að hann hafi ætlað að verða sér úti um teikningar af húsnæðinu hjá álitsbeiðendum eða brunayfirvöldum vegna frekari framkvæmda. Fyrirsvarsmaður gagnaðila hafi reynslu í standsetningi og breytingum á húsnæði og hafi honum verið ljóst að samþykki þyrfti að liggja fyrir um stærri breytingar en þær sem þegar voru samþykktar, t.d. ef opna ætti á milli brunahólfa.

Þrátt fyrir að álitsbeiðendur hafi vitað að teiknistofan S hafi sagt að þessar breytingar þyrftu ekki sérstakt leyfi og að ekki þyrfti að leggja fram nýjar teikningar til samþykktar hafi álitsbeiðendur haldið áfram að bera fyrir sig brunavörnum og teikningum af brunaveggjum og hurðum.

Gagnaðili telur að samþykki hafi legið fyrir á niðurrifi timburveggja og bendir á að ekki hafi verið hreyft við brunaveggjum og hurðum. Gagnaðili telur að riftun samningsins sé ólögmæt og beri álitsbeiðendum að greiða honum skaðabætur vegna hinnar ólögmætu riftunar.

Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari rök fyrir kærunefnd í skriflegum gögnum. Ekki verður gerð frekari grein fyrir þeim röksemdum í áliti þessu en kærunefnd hefur haft þær til hliðsjónar við úrlausn málsins.

Ljóst er að aðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í máli þessu. Þannig heldur gagnaðili því fram að R hafi samþykkt umræddar breytingar og haft heimild álitsbeiðenda til þess en því mótmæla álitsbeiðendur.

Í málinu liggur fyrir leigusamningur aðila, dags. 31. ágúst 2000. Í 2. gr. samningsins segir m.a. að húsnæðið sé leigt fyrir atvinnustarfsemi og til íbúðar og afhent fullbúið í því ástandi sem leigjandi hafi skoðað og kynnt sér rækilega og sætti sig við í hvívetna. Þá skuli allar fastar innréttingar sem leigjandi kunni að setja upp á leigutímanum, svo og endurbætur hvers konar verða eign leigusala án sérstaks endurgjalds.

Hvorki í leigusamningnum né í öðrum fyrirliggjandi gögnum liggur fyrir samþykki álitsbeiðenda á breytingum þeim sem gagnaðili framkvæmdi.

Samkvæmt 28. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigjanda óheimilt, án samþykkis leigusala, að gera breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar. Ef ekki er samið á annan veg eignast leigusali endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans, nema hann krefjist þess að leigjandinn fjarlægi þær og komi hinu leigða í upphaflegt horf, sbr. 66. gr. laganna. Í greinargerð með frumvarpi því sem varð að húsaleigulögum segir: "Í 28. gr. er ákvæði sem ekki á sér hliðstæðu eða fyrirmynd í núgildandi lögum. Þar er áréttað að breytingar og endurbætur á hinu leigða séu háðar fyrirfram samþykki leigusala. Sú regla hefur verið talin gilda sem óskráð meginregla, en rétt þykir að lögfesta hana. Þá er einnig lagt til að fyrirfram sé samið um hver beri kostnaðinn eða hvernig hann skiptist og hvernig farið sé með breytingarnar og endurbæturnar að leigutíma loknum, þ.e. hvort leigusali eignist þær með eða án endurgjalds eða hvort leigjanda sé heimilt að hafa þær á brott með sér. Sé ekki um þetta samið er lögð til sú regla að leigusali eignist endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans, nema hann krefjist þess að leigjandinn fjarlægi þær og komi hinu leigða í upphaflegt horf. Þetta ákvæði hefur fyrst og fremst þýðingu við leigu á atvinnuhúsnæði þar sem mjög algengt er að leigjandi framkvæmi viðamiklar breytingar og endurbætur á húsnæði vegna þarfa sinna og starfseminnar. Deilumál, sem risið hafa vegna slíkra framkvæmda, sýna að brýnt er að ganga tryggilega frá samningum um slík atriði fyrirfram. Ákvæði þetta byggist á því að hagsmunir leigjanda séu meiri af því að frá slíkum málum sé tryggilega gengið og því er skylda hans í því efni gerð ríkari með því að láta hann bera hallann af því ef samningar um þessi atriði eru vanræktir eða ófullkomnir."

Samkvæmt úttektarlýsingu, dags. 26. október 2000, fjarlægði gagnaðili vegg milli vinnustofu og geymslu, auk þess að byrja að fjarlægja vegg milli geymslu og skrifstofu. Þá fjarlægði hann vegg með hurðaopi milli stofu og forstofu. Í niðurstöðu úttektarlýsingar segir: "Veggir voru úr trégrind og máluðum spónarplötum, eftir veggina eru rásir í múr á útvegg og lofti og raufar í gólfteppi sem er úr filti."

Það er álit kærunefndar að ráða megi af þessari úttektarlýsingu, svo og ljósmyndum af húsnæðinu, sem teknar voru fyrir framkvæmdir gagnaðila svo og þegar álitsbeiðandi stöðvaði þær, að breytingar gagnaðili á fyrirkomulagi húsnæðisins hafi verið mjög umfangsmiklar og langt umfram það sem hann hafði heimild til á grundvelli leigusamnings nema með samþykki leigusala. Þar sem að slíkt samþykki lá ekki fyrir hefur gagnaðili vanefnt leigusamninginn verulega og var álitsbeiðendum því heimilt að rifta leigusamningi aðila, sbr. 10. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, svo sem þeir gerðu með bréfi, dags. 15. september 2000.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Kærunefnd telur augljóst miðað við það sem hér hefur verið rakið að gagnaðili sé bótaskyldur fyrir því tjóni sem hann olli á húsnæði álitsbeiðenda. Komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skal byggingarfulltrúi meta tjónið, sbr. 65. gr. laganna.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum og að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðendum skaðabætur vegna þess tjóns sem hann hafi valdið á húsnæðinu.

Reykjavík 26. janúar 2001

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Ólafur Sigurgeirsson