Mál nr. 4/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

Mál nr. 4/2000

Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. nóvember 2000, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 4. desember 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag 7. desember og málið tekið til úrlausnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi í rúmt ár haft á leigu 15 m² skrifstofuherbergi í eigu gagnaðila að X nr. 5. Ekki hafi verið gerður skriflegur húsaleigusamningur og hafi álitsbeiðandi sagt húsnæðinu upp með 1 eins mánaða fyrirvara. Ágreiningur sé um lengd uppsagnarfrestsins, þ.e. hvort hann sé 1 einn mánuður eða sex mánuðir, og verði í því sambandi að líta til stærðar húsnæðisins. Álitsbeiðandi telur að uppsagnarfresturinn sé einn mánuður.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi frá 1. september 1999 haft á leigu skrifstofuherbergi ásamt aðgangi að sameiginlegri kaffistofu, biðstofu og snyrtingu. Í húsnæðinu hafi álitsbeiðandi rekið bókhalds- og ráðgjafarþjónustu undir firmanafninu R.

Gagnaðili telur að um atvinnuhúsnæði sé að ræða og gagnkvæmur uppsagnarfrestur sé því sex mánuðir, sbr. 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga. Skipti þar engu hvort húsnæðið sé stórt eða lítið, eitt herbergi eða fleiri. Það sem skipti máli sé hvort um atvinnurekstur sé að ræða eða ekki. Þá bendir gagnaðili á að hann hafi með símskeyti þann 24. nóvember sl. sagt álitsbeiðanda upp leigusamningnum með sex mánaða uppsagnarfresti miðað við 1. desember 2000.

Í málinu liggur fyrir að leigusamningur um húsnæðið var munnlegur. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 teljast aðilar sem vanrækt hafa að gera skriflegan leigusamning hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Þar sem aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning telst leigusamningurinn ótímabundinn.

Samkvæmt 1. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað. Hvað varðar uppsagnarfrest íbúða þá er hann sex mánuðir af beggja hálfu fyrstu fimm ár leigutímans, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu, sbr. 2. tl. 56. gr. laganna. Sami uppsagnarfrestur, þ.e. sex mánuðir, er á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, sbr. 3. tl. sömu greinar laganna.

Þegar frumvarp það, sem síðar varð að húsaleigulögum nr. 36/1994, var lagt fyrir Alþingi var í 56. gr. frumvarpsins gerður greinarmunur á því hvort einstakt herbergi væri ætlað sem atvinnuhúsnæði eða til annarraannara nota. Í meðförum félagsmálanefndar Alþingis var lögð til breyting á 56. gr. frumvarpsins þar sem kveðið var á um eins mánaðar uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings. Síðan segir orðrétt í áliti nefndarinnar: "Orðalagsbreyting í lok 1. tölul. byggist á að rétt þykir að um einstök herbergi gildi alltaf eins mánaðar uppsagnarfrestur án tillits til hvers herbergið er notað."

Með hliðsjón af þessum lögskýringargögnum verður ákvæði 1. tl. 1. mgr. 56. gr. laganna skýrt þannig, að eins mánaðar uppsagnarfrestur gildi um herbergi þrátt fyrir að þar sé stundaður atvinnurekstur. Samkvæmt því skal uppsagnarfrestur á umræddu húsnæði vera einn mánuður.

Það er álit kærunefndar að uppsagnarfrestur á umræddu húsnæði sé einn mánuður.

Reykjavík 7. desember 2000.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason