Mál nr. 2/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

Mál nr. 2/2000

Uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 7. september 2000, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Greinargerð gagnaðila, dags. 22. september 2000, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. september 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 9. október 2000 og málið tekið til úrlausnar.

Með leigusamningi, dags. 25. júlí 1999, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 82. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 25. júlí 1999. Með bréfi, dags. 31. júlí 2000, var álitsbeiðanda sagt upp leigunni "með lögbundnum 6 mánaða fyrirvara frá og með næstu mánaðarmótum".

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að uppsagnarfresturinn sé einn mánuður.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi tekið húsnæðið á leigu fyrir myndlistarvinnustofu. Húsnæðið hafi áður verið skrifstofuhúsnæði en í því séu þrjú samliggjandi herbergi og salerni á sameiginlegum gangi. Hvorki sé eldhús né vaskur inni í herbergjunum. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði sé húsnæðið ekki skilgreint sem íbúðarhúsnæði. Ástæða þess að hann hafi flutt lögheimili sitt í húsnæðið var að geta keypt bílastæðakort.

Með bréfi, dagsettu 31. júlí sl., hafi leigusamningi verið sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Álitsbeiðandi hafi haft samband við umboðsmann gagnaðila og óskað eftir að flytja fyrr úr húsnæðinu. Hafi hann fengið munnlegt samþykki fyrir því og flutt út um miðjan ágúst og greitt leigu fyrir þann mánuð. Álitsbeiðandi telur sig hafa tekið á leigu einstök herbergi og því sé uppsagnarfresturinn einn mánuður.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umrætt húsnæði sé skráð sem skrifstofa og hafi það, eins og meðfylgjandi auglýsing beri með sér, verið leigt álitsbeiðanda til myndlistariðkunar. Leigufjárhæðin nemi rúmum 23.000 krónum á mánuði sem teljast verði mjög lágt fyrir 50 m² atvinnuhúsnæði í miðborg Reykjavíkur.

Álitsbeiðandi hafi skoðað húsnæðið ásamt kærustu sinni og gefið sterklega til kynna að hann hygðist búa í húsnæðinu og því hafi eyðublað um íbúðarhúsnæði verið notað. Álitsbeiðandi hafi flutt lögheimili sitt í húsnæðið, sett nafn sitt og kærustu sinnar á ytri hurð þess og tengt fyrir síma. Í símaskrá sé það eina skráða símanúmerið á hans nafni.

Leigusamningnum hafi verið sagt upp því til standi að selja húsnæðið. Í fyrstu hafi álitsbeiðandi verið tregur til að staðfesta móttöku uppsagnar en í byrjun ágúst hafi hann óskað þess að vera leystur frá greiðslu leigu í fulla sex mánuði ef hann fyndi annað hentugt húsnæði. Gagnaðili hafi sagst ekki muna standa því í vegi svo fremi sem hann gæfi eðlilegan fyrirvara um hvenær hann hygðist rýma húsnæðið. Álitsbeiðandi hafi hringt í gagnaðila 27. ágúst sl. og tjáð að hann væri fluttur, búinn að mála og bóna húsnæðið. Gagnaðili hafi tjáð honum að fyrirvarinn væri of stuttur og óskað eftir leigugreiðslu í einn mánuð til viðbótar.

Gagnaðili telur að í raun séu forsendur eftirgjafar uppsagnarfrestsins brostnar þar sem álitsbeiðandi hafi ekki verið að festa sér nýtt húsnæði heldur flutt strax til tengdafólks síns þótt honum hafi staðið til boða að vera í húsnæðinu til 1. febrúar 2001 og jafnvel lengur. Þá hafi álitsbeiðandi sýnt af sér tillitsleysi gagnvart gagnaðila með því að láta 11 daga líða frá því hann tilkynnti sig úr húsnæðinu 16. ágúst sl. og þar til hann hafði samband við gagnaðila. Álitsbeiðandi sé með hártoganir varðandi heiti húsnæðisins. Samkvæmt vottorði frá fjármáladeild Reykjavíkurbogar, dags. 19. september 2000, var húsnæðið skattlagt sem íbúð fyrir 1995, en síðan þá sem skrifstofa, án þess að nokkrar breytingar hafi verið gerðar á því. Gagnaðili telur að húsnæðið geti hvort sem er verið atvinnuhúsnæði eða íbúð fyrir barnlaust fólk.

Þar sem álitsbeiðanda mátti vera ljóst af uppsagnarbréfinu að gagnaðili áleit sex mánaða uppsagnarfrest nauðsynlegan hafi honum borið að tilkynna gagnaðila ef skilningur hans væri annar. Þá mótmælir gagnaðili sérstaklega þeirri túlkun álitsbeiðanda að húsnæðið verði talið einstök herbergi í skilningi 1. tl. 56. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili haldi sig við kröfu um eins mánaðar leigugreiðslu til viðbótar því sem greitt hafi verið en leggi að öðru leyti í álit nefndarinnar að segja til um uppsagnarfrestinn.

Í málinu liggur fyrir ótímabundinn leigusamningur frá 25. júlí 1999. Leigusamningurinn er gerður á eyðublað fyrir íbúðarhúsnæði. Þar kemur fram að húsnæðið sé ca 55 m², þrjú herbergi, salerni vinstra megin á gangi og því fylgi tveir fataskápar, eldunarhella og eitt eftirprent.

Samkvæmt 1. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað. Hvað varðar uppsagnarfrest íbúða þá er hann sex mánuðir af beggja hálfu fyrstu fimm ár leigutímans, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu, sbr. 2. tl. 56. gr. laganna. Sami uppsagnarfrestur, þ.e. sex mánuðir, er á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, sbr. 3. tl. sömu greinar laganna. Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn hefur verið send, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga.

Í málinu liggur fyrir auglýsing álitsbeiðanda þar sem hann óskar eftir að leigja húsnæði fyrir myndlistarvinnustofu. Þá liggur fyrir staðfesting Hagstofu Íslands á því að flutningstilkynning hafi borist Hagstofunni 23. september 1999 og hafi álitsbeiðandi verið með skráð lögheimili að X nr. 82 frá 26. júlí 1999 til 16. ágúst 2000.

Svo sem áður hefur verið rakið sagði gagnaðili leigusamningnum upp 31. júlí sl. með 6 sex mánaða fyrirvara miðað við 1. ágúst sl. Áttu leigulok þannig að vera 1. febrúar 2001 miðað við þann uppsagnarfrest. Álitsbeiðandi rýmdi húsnæði hins vegar þegar í í ágústmánuði og greiddi leigu út þann mánuð.

Það húsnæði sem hér um ræðir eru þrjú samliggjandi herbergi sem mynda eitt rými með aðgangi að salerni. Húsnæðið hafði álitsbeiðandi ætlað sér sem vinnustofu og auglýsti eftir slíkri aðstöðu. Að þessu virtu telur nefndin ljóst að umrætt húsnæði skoðist sem atvinnuhúsnæði í skilningi 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga og er sú niðurstaða í samræmi við opinbera skráningu húsnæðisins. Uppsagnarfrestur slíks húsnæðis er sex mánuðir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fallist hafi verið á munnlega beiðni álitsbeiðanda um að þurfa ekki að hlíta sex mánaða uppsagnarfresti en gerði áskilnað um hæfilegan uppsagnarfrest. Kærunefnd skilur kröfu gagnaðila þannig að álitsbeiðanda beri að greiða leigu í einn mánuð til viðbótar þegar greiddri leigu. Telur kærunefnd það sanngjarna kröfu miðað við lögskipti aðila og fellst á hana.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu fyrir september 2000.

Reykjavík 9. október 2000

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Karl Axelsson